臺灣桃園地方法院民事判決
110年度重訴字第260號
原 告 徐銘鋒
訴訟代理人 張珉瑄律師
被 告 彭成萬
訴訟代理人 李如龍律師
孫穎妍律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國112年4月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟捌佰玖拾玖萬元，及自民國一百一十年五月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸佰參拾参萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟捌佰玖拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時聲明原為：「 被告應給付原告新臺幣（下同）5,000萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」；嗣 於民國111年4月6日當庭變更聲明為：「一、被告應給付原 告1,899萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息。二、願供擔保，請准宣告假執行。 」（本院卷一第301頁），經核原告上開所為，係屬減縮應 受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：原告於109年8月間行經桃園市中壢區新中北路， 見被告所有坐落桃園市中壢區仁美段第1地號土地（下稱系 爭土地）上之建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不 動產）有「租」、「售」廣告，遂撥打廣告之聯絡電話與訴 外人乙○○聯繫，乙○○告知系爭建物可出租他人作賣場使用， 地理位置佳，許多大型企業均前來詢問承租事宜，每月至少 可以收取20萬元以上之租金，原告對此條件頗為心動，便與 乙○○相約於109年9月1日見面議價，並與被告於同日就系爭 不動產簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣 總價為1億400萬元。嗣系爭建物於109年9月10日辦理第一次 所有權登記（門牌號碼為桃園市○○區○○○路0段000號），然
被告遲未將使用執照交付予原告，原告於109年10月7日請乙 ○○提供使用執照，並於同年月12日給付本件買賣價金尾款時 ，被告才透過乙○○將使用執照等相關文件交付予原告，原告 始知系爭建物之使用用途為「D1運動場」，無法廣泛作為商 業賣場使用，又被告於110年1月15日傳送公文給原告，經向 桃園市政府體育局詢問，始知系爭土地僅可為桌球及羽球練 習場使用，且市府早於108年9月16日、109年9月30日即命被 告應提供以系爭土地營業桌球及羽球館之商業事證，如逾期 未提出，將廢止籌設許可。惟原告於簽約時對於系爭土地之 使用限制全然不知，且簽約時系爭建物尚未辦理登記，原告 無從查證建物之使用限制，況系爭建物之用途僅限於桌球及 羽球練習場使用，而非D1之全部項目，被告於交易過程中刻 意隱瞞，更一再強調系爭建物合法得作為商業用途，如原告 於簽約前即知系爭建物之法定用途，絕不會以上億元之高價 購買系爭不動產，且依通常交易觀念，系爭不動產之價值、 效用、品質顯有欠缺，爰依民法第359條規定請求減少價金 ，並依民法第179條規定，請求被告返還1,899萬元等語。並 聲明：如變更後之聲明。
二、被告則以：本件買賣契約交易之主要標的為系爭土地，而非 系爭建物，原告於簽約時即知系爭土地為農業區用地，被告 並未向原告保證得作為商業用途，且被告於簽約時有提供使 用執照正本、建照執照申請書等文件給原告閱覽確認，並提 供市府就系爭土地申請容許作為運動場館設施使用之函文給 原告，另告知應繳交農業用地變更回饋金，而農業區土地不 得作為大型賣場等商業使用為一般社會大眾所週知，況本件 價金超過1億元，原告不可能未經查證率與被告簽約，又原 告主張於109年10月7日收到被告所提供之使用執照，卻遲於 110年3月22日提起本件訴訟，應視為原告已承認其所受領之 物。本件系爭不動產並無瑕疵，狀態亦從未改變，是原告自 己誤認為系爭建物可以出租給大型連鎖企業，藉以收取高額 租金，兩造第一次見面原告殺價後便要求立刻簽約，且高達 上億元之價款完全無需貸款，可知原告業經調查清楚，審慎 評估後認為價格合理始行簽約，被告並無隱瞞任何資訊，且 被告是以籌設桌球及羽球練習場使用為目的向市府申請許可 ，並非系爭土地僅得作為桌球及羽球練習場使用等語置辯。 並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於109年9月1日簽訂系爭契約，約定買賣總價 為1億400萬元，原告已付清價金，系爭建物於109年9月10日 辦理第一次所有權登記為原告所有等情，業據提出系爭契約
書、系爭不動產登記謄本附卷可稽（調解卷第7-16頁），應 堪認定。
四、又原告主張乙○○告知系爭建物可出租他人作賣場使用，被告 於交易過程中刻意隱瞞系爭建物之法定用途，致原告不知系 爭建物之用途僅限於桌球及羽球練習場使用，才會以1億400 萬元購入系爭不動產，是依通常交易觀念，系爭不動產之價 值、效用、品質顯有欠缺，請求減少價金1,899萬元等語， 則為被告所否認，並前詞置辯。茲分述如下： ㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣 人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約 或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受 人僅得請求減少價金。」，民法第354條、第359條分別定有 明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通 常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效 用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字 第1173號判例意旨參照）。經查：
⒈證人乙○○到庭證稱：我在系爭建物的窗戶貼我的電話，因 被告要回鄉照顧母親，就委託我幫他處理系爭不動產，我 也委託十幾家仲介一起銷售系爭不動產，仲介也有在系爭 建物的外牆貼很多廣告，是原告主動打電話給我，我有跟 原告說系爭土地是農地，系爭建物是運動場館，原告說他 在附近找投資案件，看到這塊地很喜歡，因為系爭土地是 大三角地，車流量很大，我們就約隔天見面談，大概3天 左右就談妥買賣價金，原告有問我系爭土地是農地，可否 貸款？我跟原告說因為是農地，貸款成數不高，而且本件 買賣價金很高，請原告多考慮幾天，原告很喜歡便急著要 買下來，就說他不需要貸款，也幾乎沒有什麼殺價，就直 接用現金買，兩造一見面原告先付訂金，當天就去代書那 邊簽約，我處理系爭不動產時，曾接到各行各業的諮詢電 話要來租或買，我有跟原告說有接到二手車行、藥妝店、 火鍋店、超商、全聯等關於出租的詢問電話，至於原告要 租給誰是他的權利，這些店能不能租不是我們決定的，因 為有些人會去變更使用，這也很常見，被告委託我銷售跟 出租時，並沒有特定要租給什麼行業，只有要我跟租客說 明這是運動場館，而且土地是農地，但被告沒有跟我說只 能作為羽球館跟桌球館用等語（本院卷一第375-378頁）
，可見原告主張路過偶見系爭建物上貼滿「租」、「售」 廣告，而撥打電話乙○○詢問，經其表示許多大型企業及連 鎖超商或其他餐廳，曾致電詢問有意承租乙情，尚可採信 ，是原告於締約過程中，自乙○○處獲悉之資訊為系爭不動 產得出租予他人作為商場使用，並非原告自行誤認。縱乙 ○○曾向原告表示系爭土地是農地，系爭建物為運動場館等 語，然乙○○既未經被告告知系爭建物僅限於桌球及羽球練 習場使用，則被告於締約過程中，又如何能知悉系爭建物 之使用限制，不可作為廣義範圍之運動場館，而僅囿限於 桌球及羽球練習場使用？另參以原告提出系爭不動產之租 售廣告（本院卷一第35-39頁），其上僅有「租」、「售 」字樣、仲介公司及電話，與一般不動產之租售模式相同 ，關於系爭建物出租之對象僅得作為桌球及羽球練習場， 則付之闕如，況系爭不動產所在位置交通便利，四通八達 ，區域內住宅區土地多已開發利用，主要道路沿線以興建 透天店面為主，內側巷道則以公寓與透天厝等建物型態並 陳建築風貌，居住機能及日常生活所需之便利性尚佳等情 ，有宸瓏不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書在 卷可憑（本院卷一第171頁），衡情一般人均會認為在如 此交通便利且生活機能完善之金三角店面，應可作為商業 使用且能獲得相當之利潤。
⒉次查，兩造雖於109年9月1日簽訂系爭契約，然系爭建物係 於109年9月10日辦理第一次所有權登記為原告所有，被告 於109年10月12日始交付抵押權塗銷同意書、使用執照正 本、建造執照申請書等資料予原告，此有原告提出之系爭 契約、系爭不動產登記謄本在卷可考（調解卷第7-16頁） 。本件被告辯稱簽約時有告知原告系爭土地為農業用地， 系爭建物為運動場館等語，與代書即證人甲○○證稱：本件 買賣是我這裡簽約的，也是由我辦理移轉登記，被告有告 知原告系爭土地為農業用地，也有說系爭建物可以做桌球 及羽球練習場，但我沒有很仔細的聽兩造的談話內容，我 都在寫草稿，給兩造看過沒問題後才寫正式契約，被告有 拿一些資料給原告看，當時只有土地權狀，我有問有無房 屋權狀，被告說建物第一次辦理保存登記在公告中，幾天 後才會下來，被告有提出房屋使用執照等語（本院卷一第 115-118頁），大致相符，佐以前開證人乙○○之證詞，足 認原告於簽約時應可知悉系爭土地為農業用地，系爭建物 為運動場館。
⒊惟「D1運動練習場」包含室內兒童樂園、健身房、室內操 練場、室內體育場所、室內高爾夫球練習場、健身休閒中
心等類似場所（調解卷第23頁、本院卷二第71頁），而系 爭建物經被告申請設置羽球館及桌球館，業主應按市府核 准函及核定興辦事業計畫書內容使用，不得移作其他用途 乙節，此有桃園市政府體育局函文附卷可參（本院卷一第 63頁），堪認系爭建物雖登記為運動練習場，但其用途經 市府核准僅得作為羽球館及桌球館使用，不得移作他用。 又「系爭建物僅限於桌球及羽球練習場使用」此一重要之 交易條件，並未在系爭契約中載明，然就系爭建物之使用 限制，端賴被告詳實告知，否則原告在締約前及簽訂系爭 契約時，無從查證亦無從知悉。
⒋再查，被告申請系爭土地容許作為桌球場及羽球場使用， 經桃園市政府於107年10月26日核准，業主不得移作其他 用途，並於108年9月16日、109年9月30日要求被告提供系 爭土地營業桌球及羽球館之商業行為事證，復於109年12 月31日函知被告未申請內容變更逕轉賣系爭建物予他人， 顯有違規定，命其於文到14日內向市府提出申請變更之興 辦事業計畫書，如逾期未提出申請，市府將廢止本案籌設 許可等情，有桃園市政府體育局及桃園市政府函文附卷可 查（本院卷一第63-69頁、調解卷第21-22頁），堪認被告 於107年間向桃園市政府申請將系爭土地作為桌球場及羽 球場使用，並經市府於108、109年間均要求提供系爭土地 營業桌球及羽球館之商業行為事證，然均未提出，經市府 要求需於期限內提出申請變更之興辦事業計畫書，否則將 廢止本案籌設許可。而原告主張被告未將前揭事項於簽約 時告知，被告雖辯稱簽約當天被告有提供使用執照正本、 建照執照申請書等文件供原告閱覽確認，也有提供桃園市 政府農業局容許系爭土地作為運動場館設施（桌球場及羽 球場）使用之函文，通知被告應繳交農業用地變更回饋金 221萬208元，並提出桃園市市庫收入繳款書及繳交稅費款 項證明聯供原告參考等語，然就被告簽約時有提供市府函 文及繳款資料等供原告參考乙情，並未舉證以實其說。況 證人甲○○經原告訴訟代理人詢問：「被告有無提到如果沒 有提出這些事證，系爭建物可能會被拆除？」，證稱：「 為什麼會被拆除，那是合法蓋的，市政府發的執照」等語 （本院卷一第118-119頁），證人乙○○亦證稱：被告於簽 約時，沒有跟原告說過系爭建物經市政府要求補正，若不 補正會被廢止籌設等語（本院卷一第377頁），由此可知 ，仲介乙○○與代書甲○○均不知系爭建物若未於期限內提出 申請變更之興辦事業計畫書，否則將廢止籌設許可，原告 又如何能在簽約時得知？益徵被告並未於簽約時告知原告
系爭建物僅得作為桌球及羽球練習場使用，且需向市政府 提出營業桌球及羽球館之商業行為事證或變更之興辦事業 計畫書。
⒌另被告辯稱原告於109年10月7日收到被告所提供之使用執 照，卻遲於110年3月22日提起本件訴訟，應視為原告已承 認其所受領之物云云，固據提出兩造之對話紀錄為證（本 院卷一第336-356頁），惟原告於109年10月間雖有向被告 表示「D1運動練習場，不是運動場館，謝謝。」，並提出 「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」第33條， 說明200平方公尺以上500平方公尺以下之D1運動練習場是 不需要變更使用執照的，然上開對話內容至多只能證明原 告知悉系爭建物為D1運動練習場，並無法證明原告於109 年10月間即知系爭建物僅得作為羽球館及桌球館使用，是 被告上開所辯，尚難憑採。
⒍至被告辯稱「D1運動練習場」用途多元，本即不限於桌球 或羽球場館，倘原告欲興辦其他項目，得向桃園市政府體 育局廢止前項籌設，另外再提出申請云云，惟是否允許變 更其他興辦事業，為市政府相關局處之權責，非原告個人 所由決定。且兩造簽訂系爭契約時，系爭建物即已建造完 成坐落於系爭土地上，原告願以逾億元之價金購買系爭不 動產，衡情應係認系爭建物得立即使用，且坐落於系爭土 地周圍生活機能完善、人潮眾多，實有商機，如系爭建物 自始僅得作為桌球及羽球館使用，其交易價額顯不得與一 般未設有使用限制之建物相提。
⒎從而，原告雖可於簽約時知悉系爭建物為運動練習場，惟 運動練習場之範圍甚廣，有諸多館場均屬D1運動練習場之 範疇，然本件系爭建物僅得作為羽球館及桌球館使用，與 運動練習場之涵蓋範圍相差甚遠，而被告於簽約時並未告 知系爭建物僅得作為羽球館及桌球館使用，是以，原告主 張依通常交易觀念，系爭不動產之價值、效用、品質顯有 欠缺，應屬有據。
㈡又按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物 與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物 應有價值之比例，計算其應減少之數額；買受人依民法第35 9條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表 示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減 之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求 權存在（最高法院99年度台上字第1972號裁判、87年台簡上 字第10號原判例意旨參照）。故買受人因買賣標的物有瑕疵 ，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依
不當得利之法律關係請求返還。經查，本院函詢系爭不動產 於109年9月1日之通常交易價值為何，經桃園市不動產估價 師公會函覆之宸瓏不動產估價師事務所出具之不動產估價報 告書略以：「經價格合理性檢驗，勘估標的成本價格係基於 成本面進行評估，即所謂基本價格：而在收益面，是考慮以 運動場館營業經營之收益面進行評估，即所謂營運價格(含 企業家經營)，以致成本價格及收益價格有所差異，但仍在 合理範圍。綜合考量，勘估標的特性(營業登記需要定期檢 核)、使用情況、資料信賴度、不動產種類以及價格形成因 素，決定配賦成本法權值為50%，折現現金流量分析法權值 則為50%，藉此加出勘估房地總價為85,010,000元」，估價 條件：「本案建物用途為運動練習場（即運動場館），申請 運動項目為桌球及羽球。有鑑於此，本案除了以土地比較法 及建物成本法評估標的成本價格外，另以運動場館收益面考 量其價值，輔以折現現金流量法進行評估」等語（本院卷一 第125、131、147頁）。而兩造就系爭契約約定總價金為1億 400萬元，然系爭不動產作為桌球及羽球館使用，於簽約時 之市價為8,501萬0,000元，是系爭不動產因有前開之使用限 制，經減少價金後之總額應為8,501萬0,000元。 ㈢另按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權， 一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於 應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內 ，即無該價金之請求權存在，買受人對於因此溢付之價金， 得依不當得利之法律關係請求返還（最高法院87年台簡上字 第10號原判例意旨參照）。原告於110年3月23日聲請調解時 即已為請求減少價金之意思表示，其得請求減少價金之金額 為1,899萬元（計算式：1億400萬元－8,501萬0,000元＝1,899 萬元），被告於此範圍內即無該價金之請求權存在。從而， 上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還1,899萬元， 即屬有據。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之5：當事人兩造於期日到場而調解不成立者，視 為調解之聲請人自聲請時已經起訴，民法第229條第2項、第 233條第1項本文、第203條、民事訴訟法第419條第1、2項分 別定有明文。經查，原告前於110年3月23日具狀向本院聲請
調解，以調解聲請狀繕本送達作為減少價金意思表示之送達 ，該繕本係於110年4月22日寄存送達予被告（見本院司調卷 第34頁），是原告併請求自調解聲請狀繕本送達翌日即110 年5月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有 據。
六、綜上所述，系爭建物之用途僅限於桌球及羽球練習場使用， 依通常交易觀念，其價值、效用、品質顯有欠缺，而屬物之 瑕疵，則原告依民法第359條規定請求減少價金，並依民法 第179條規定，請求被告返還1,899萬元，及自110年5月3日 起至清償日止，按週年利率5％計算利息，為有理由，應予准 許。
七、兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核 均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額俱准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 5 月 26 日 民事第四庭 法 官 陳容蓉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 26 日 書記官 張禕行