臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第810號
原 告 鄭秋梅
訴訟代理人 黃程國律師
被 告 洪安鎮即牧崗聯合商行
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年5月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號一樓之房屋騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬伍仟元，及自民國一ㄧ二年二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一一二年二月十五日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一至三項於原告以新臺幣壹佰陸拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰捌拾柒萬零玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠緣原告於民國107年9月11日與被告牧崗聯合商行簽訂房屋租 賃契約書及附加條款(下稱系爭租賃契約)，約定由原告將所 有新北市○○區○○街000號1樓之房屋(下稱系爭房屋)出租予被 告，租期自107年9月11日起至117年9月10日共計10年，毎月 租金為新臺幣(下同)25,000元，押金為二個月租金，供其營 業設立自助洗衣店，並給予第一個月免租期，是被告應自10 7年10月10日起每月10日缴付每月租金。並於系爭租賃契約 附加條款第5點約定：「承租方不得無故欠繳租金達一個月 以上(含一個月），否則就無條件騰空搬走絕無異議」。 ㈡而依原證1號房屋租質契約書所示，承租人雖載為訴外人張藝
馨，然張藝馨為被告牧崗聯合商行當時之負責人，且附加條 款亦係以被告牧崗聯合商行簽約生效。由此可知，張藝馨係 代理被告牧崗聯合商行簽訂系爭房屋租賃契約書，租賃法律 效力亦對被告發生效力無訛。其後，被告牧崗聯合商行於簽 約後即變更負責人為洪安鎮迄今。
㈢而被告自應繳付第二期即107年11月份租金時起至第二十期即 109年6月份租金，均刻意遲延一個月後，即拖延至下個月始 繳付上個月租金之情形。又被告本應於109年7月繳付前一個 月即第二十一期109年6月份租金，卻遲至109年8月14日始為 繳付，復於110年1月9日繳付第二十五期即109年10月份租金 ，於斯時起已惡意遲延三個月始為繳付。其後，被告均未遲 延繳付租金，其不正常繳付租金並長期維持二到三個月租金 未繳付之情，亦有原證2號原告彰化銀行帳戶交易明細表為 證，直至原告委請律師於111年12月20日寄發台北建北郵局 第841號存證信函予被告。限期催告其所積欠之租金9月、10 月、11月、12月共四個月租金10萬元應一次清償後，然被告 未一次清償，僅於112年1月10日繳付第47 期即111年8月份2 5,000元之租金。
㈣惟原告核對原證2號交易明細後，發現前開存證信函上載積欠 租金月份記載有誤，被告實際積欠111年9月、10月、11月、 12月、112年1月份租金共5個月租金，被告長期不正常繳租 ，且長期惡意積欠二到三個月房租，本次更積欠高達5個月 房租未付。原告迫不得已提起本件訴訟，並以民事起訴狀為 終止兩造間房屋租賃契約之意思表示，爰依民法第767 條第 1項規定請求遷讓系爭房屋，並依系爭租賃契約請求給付積 欠租金及依不當得利規定請求自終止租賃契約關係起至被告 騰空返還系爭房屋之日止每月25,000元相當於租金之不當得 利。
㈤並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給 付原告125,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。3.被告應自112年2月9日起至騰空 返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元。4.原告願供 擔保請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 任何聲明或陳述。
三、原告主張前開事實，業據其提出系爭房屋之租賃契約書及附 加條款、彰化銀行存摺存款帳號資料及交易明細查詢、存證 信函、中華郵政掛號郵件收件回執、存摺內頁、系爭房屋及 坐落土地之土地及建物登記謄本等件為證(見重簡字卷第7至 77頁)，而被告就原告主張之前揭事實，已於相當時期受合
法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執 ，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段之規定， 視同自認，堪認原告前開主張之事實為真。
四、本件應審酌之點為：㈠原告得否請求被告騰空返還系爭房屋 ？㈡原告得否請求被告給付積欠租金及相當於租金之不當得 利？若可，得請求數額為何？茲分述如下：
㈠原告得否請求被告騰空返還系爭房屋？
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。次按 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租 人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止 契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租 額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始 時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。又 承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時， 出租人得收回房屋。此觀民法第440條第1 項、第2 項、土 地法第100 條第3 款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租 金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1 項規定，對於 支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於 其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台 上字第1186號判例意旨參照）。次按所有人對於無權占有或 侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段 定有明文。倘若出租人已合法終止租賃契約，自得本於所有 權之身分，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。 ⒉經查，本件原告主張前揭事實，業據本院認定如前，堪信為 真實。是以兩造間就系爭房屋成立租賃契約關係，且被告於 111年9月至112年1月已積欠5個月租金，共計125,000元租金 未給付，扣除押租金後已逾2 個月以上未繳，原告並以上開 存證信函催告被告應於3日內給付積欠之租金，若被告未依 期限給付租金，則終止系爭租賃契約等節，業經本院認定如 前，亦有原告所提出上開台北建北郵局存證號碼000841號存 證信函在卷可稽（見重簡卷第67至70頁），並經被告收受該 存證信函，亦有中華郵政掛號郵件收件回執附卷可參（見重 簡卷第65頁），詎被告仍未於原告所催告之期限內履行其給 付租金之義務，且迄今均未給付其所積欠之系爭房屋租金， 原告主張以起訴狀送達為終止兩造間房屋租賃契約之意思表 示，揆諸前揭法條意旨，原告自得於催告給付期限屆至後， 依法終止與被告間之系爭租賃契約法律關係，上開終止租賃 契約關係之意思表示業於112年2月14日送達被告並生終止契 約關係之效力(見重簡卷第89、91、93頁)，則被告即無繼續
占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬無權占 有，是以，原告依照民法第767條第1項前段規定，請求被告 應將系爭房屋全部騰空返還原告，洵為可採。
㈡原告得否請求被告給付積欠租金及相當於租金之不當得利？ 若可，得請求數額為何？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租 賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不 能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通 常之觀念。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法 律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請 求返還之範圍對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若 干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又 所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所 稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法 將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益， 所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之 利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租 金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租 時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年 上字第484 號判決參照）。另按請求將來給付之訴，以有預 為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246 條定有 明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履 行期未到而有不履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之 訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為 請求之必要者，均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參 照）。足見立法原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有 預為請求之必要，即得提起將來給付之訴。
⒉經查，兩造自107年9月11日起就系爭房屋確有締結租賃契約 ，租金為每月25,000元，因被告積欠多期租金未給付，經原 告終止租賃契約，系爭房屋之租賃契約於112年2月14日起即 生終止效力等節，業經本院認定如前，原告得就租賃契約終 止前即被告自111年9月起即未給付租金予原告，迄至112年1 月止共計5個月之租金未給付，扣除2 個月的押租金，尚餘3 個月租金未給付，則原告自得依照租賃契約關係請求被告給 付積欠之3個月租金共計75,000元（計算式：25,000元×3個 月＝75,000元）。
⒊又查，本件兩造間系爭房屋租賃契約既已於112年2月14日起 終止，則被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開
說明應認被告屬無權占有，被告迄今仍無遷讓返還之意，顯 有繼續占用之虞，足見原告自有預為請求之必要。故原告就 被告繼續占用系爭房屋所獲之不當得利，提起將來給付之訴 ，預為請求被告應予返還，核無不合，又兩造原既已約定系 爭房屋之租金為每月25,000元，揆諸前揭裁判意旨，原告得 請求返還之範圍，應以被告所受之利益為限，且此項相當租 金利益之認定，自宜參酌原先出租時之租金數額，故被告使 用系爭房屋之利益與原告所受損害應堪認相當於系爭房屋原 有租金即每月25,000元為妥，是以原告主張被告於租賃關係 終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金25,000元之利 益，並致原告受有相當上開租金損害之事實，堪予認定，則 原告自得依照民法第179 條規定請求被告給付自租賃契約終 止後，即自112年2月15日起至返還遷讓系爭房屋之日止，每 月以25,000元計算之相當租金之不當得利。至原告逾上開期 間（即112年2月9日至同年月14日之期間）相當於租金不當 得利之請求，則非有據，不能准許。
五、綜上所述，原告依所有物返還請求權、租賃契約關係及不當 得利法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空返還原告，及應 給付75,000元及自起訴狀繕本送達翌日起（即112年2月15日 ，見重簡卷第89、91、93頁）至清償日止，按週年利率5%計 算之利息，以及自112年2月15日起至騰空返還系爭房屋之日 止，按月給付原告25,000元，為有理由，應予准許。逾上開 範圍之請求，則無理由，應予駁回。至原告聲明願供擔保， 請求宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，茲酌 定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告如預供相當之 擔保得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失 所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 112 年 5 月 31 日 民事第一庭 法 官 張惠閔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 31 日 書記官 林沂㐵