臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第3101號
原 告 石皓丞
訴訟代理人 李致詠律師
複 代 理人 劉逸旋律師
被 告 余枝鶯
兼 上 一人
訴訟代理人 楊振義
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年4月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號3樓房屋遷讓返還予 原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）6,360元，並自民國111年11 月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告應自111年10月19日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按 月給付原告6,360元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項、第二項於原告依序以59萬元、2,200元分別 為被告供擔保後，各得假執行。但被告如依序以176萬1,290 元、6,360元為原告預供擔保，各得免為假執行。七、本判決第三項到期部分，於原告按月以2,200元為被告供擔 保後，均得假執行。但被告就各到期部分如以全額為原告預 供擔保，各得免為假執行
八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於111年8月9日購買門牌新北市○○區○○街00 號3樓之房屋（下稱系爭房屋）及坐落之土地（合稱系爭房 地），並於同年9月19日（民事起訴狀誤載為8月9日）移轉 登記完成。被告於原告取得系爭房地所有權後仍繼續占用系 爭房地不願搬遷。被告無權占用原告所有之系爭房屋，侵害 原告所有權，並受有利益。爰依民法第797條第1項、第184 條第1項前段規定併予主張，請求擇一命被告返還系爭房屋 ；依民法第184條第1項前段、第179條規定併予主張，請求 擇一命被告給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被 告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告2萬元， 並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。㈢被告應自111年10月19日起至遷讓返還第1項房屋 之日止，按月給付原告2萬元。㈣原告願供擔保，請准宣告假
執行。
二、被告則以：訴外人即被告父親楊國勝於64年11月15日買賣取 得系爭房屋坐落之土地，並興建門牌號碼為新北市○○區○○街 00○00號兩幢四層建物，供家屬子女永久使用。嗣楊國勝於9 1年間過世後，被告及訴外人即被告四弟楊振益共同繼承同 安街96及98號兩幢四層建物，應有部分各1/2。嗣兩人於於9 5年6月協議分割上開共有物，由被告取得同安街96及98號之 1樓及4樓；楊振益則取得同安街96號及98號之2樓及3樓。被 告於分割後仍使用3樓部分，將其所有4樓出租，出租之租金 則由楊振益收取作為被告使用3樓之對價。被告自65年間系 爭房屋建造完成，即基於租賃占有使用系爭房屋，被告與楊 振益取得系爭房屋所有權之際，分別基於繼承法律關係及民 法第425條規定，被告繼續與楊振益維持租賃關係。又雙方 未訂立書面租賃關係，依民法第422條規定視為不定期租約 。依據民法第451條規定，原告取得系爭房屋後，兩造依照 原租賃關條件維持租賃關係。原告若無合理理由，強制訴請 被告遷讓房屋，毀其不定期租賃契約效力，致被告淪為流離 失所之境，有權利濫用之情。其次原告係趁楊振益急迫、輕 率、無經驗而以脅迫或其他不當手段，以顯不相當之價格取 得系爭房屋。再者，系爭房屋現況已殘破不整，原告請求給 付相當於租金之不當得利金額過高等語，資為抗辯，並聲明 ：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
原告主張其已於111年8月9日向前屋主楊振益購買而取得系 爭房屋之所有權，被告迄今仍占用系爭房屋等情，有建物登 記第一類謄本在卷可參（本院卷第17頁），且被告迄未爭執 ，自堪信為真實。另原告主張被告係無權占用系爭房屋乙節 ，則為被告所否認，並以前詞置辯。茲就兩造主要爭執事項 論述如下：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。次按原告於起訴原因已 有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法者，當 然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最 高法院18年上字第1679號判例意旨參照）。㈡、被告抗辯兩造間存有不定期租賃關係，是否有據？ ⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契约，其期限逾5年或未定期限 者，不適用之，民法第425條第1項、第2項定有明文。惟出 租人於89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂立未
經公證，租賃期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，並 將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動 產所有權讓與他人者，基於保護民法債編修正前之既有秩序 ，以維護法律之安定性，當無適用修正後民法第425條第2項 之規定之餘地，此為我國實務穩定見解（最高法院98年度台 上自第692號判決意旨參照）。
⒉經查，被告抗辯其與系爭房屋之原屋主楊振益間存有不定期 租賃關係乙節，並未提出任何證據資料佐證，已難盡信。又 縱使楊振益於95年6月間因分割而單獨取得系爭建物後，被 告以其所有4樓房屋出租之租金由楊振益收取之方式，作為 支付占用系爭房屋之對價，而與楊振益就系爭房屋成立不定 期租賃關係為真實。則雙方係於95年6月始成立租賃關係， 自應適用修正後民法第425條第2項有關不定期租賃契約之規 定，亦即承租人即被告與前屋主即出租人間之租賃契約，對 於系爭房屋之受讓人即原告，並不繼續存在。基於債之相對 性，被告不得執其與楊振益間之租賃關係對抗原告。從而， 被告抗辯原告應繼受被告與楊振益間之不定期租賃契約，兩 造間仍存有不定期租賃關係等情，自屬無據，不足採信。至 於被告抗辯其自系爭建物於65年間興建完成時，即基於租賃 關係而占有使用系爭建物，其與楊振益亦係基於繼承關係而 成立租賃關係等情。然審諸被告自始未曾說明於楊振益取得 系爭房屋所有權前，其曾向何人以何種方式支付租金。自無 從僅以其占有使用系爭房屋即推論與系爭房屋之屋主間存有 租賃關係。又參以被告自承系爭房屋係其父親興建供家屬子 女居住，而父母親無償提供房屋予子女居住乃屬常情。被告 既未提出自65年起至91年間，有向被繼承人繳納系爭房屋租 金之佐證資料。益徵被告抗辯其與楊振益之被繼承人間存有 租賃關係，楊振益因繼承始與被告就系爭房屋成立不定期租 賃關係等情，洵屬無據，不足採信。
㈢、被告抗辯原告以脅迫或不正當手段取得系爭房屋，有無理由 由？
被告雖抗辯原告係趁揚振益急迫、輕率、無經驗而以脅迫或 其他不正當手段，以顯不相當之價格取得系爭房屋等語。然 被告就此並未提出任何具體事證供本院調查審酌，僅空言代 書告知系爭房地之市價與原告購買之價格相差甚多，其不知 市價之實際金額等語。自難認定被告所抗辯之事實為真。況 且依據民法第74條規定，法律行為，係乘他人之急迫、輕率 或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情 形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行 為或減輕其給付。利害關係人此項撤銷權，須以訴之形式向
法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果。 亦即於法院以形成判決撤銷該法律行為，該法律行為仍然有 效成立。被告僅於訴訟程序為主張或抗辯，而未提起形成之 訴，自不生撤銷之效果，該法律行為之效力，不受影響。 從而，被告以上開辯詞為由，拒絕遷讓返還系爭房屋予原告 ，自屬無理由，不足採信。
㈣、原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭 房屋，有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。經查，系爭房屋為原告所 有，然被告未徵得原告同意亦未提出占有使用系爭房屋之正 當權源。揆諸前開說明，已構成無權占用，原告請求被告自 系爭房屋遷出，並將房屋騰空返還予原告，自屬有據，應予 准許。
㈤、原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得 利，有無理由？如有理由，得請求之金額為何？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不 能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條但書 分別定有明文。無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金 之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於 租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租 金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨 參照）。請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益， 原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台 上字第1094號判決意旨參照）。城市地方房屋之租金，以不 超過土地及其建築改良物申報總價額10%為限，土地法第97 條定有明文。而此租金計算之規定，向為司法實務據為計算 損害賠償額之標準。而基地及城市房屋租之租金之數額，除 以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁 榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並 與鄰地相比較，以為決定，並非必達申報總價額年息10%最 高額。
⒉原告自111年9月19日因買賣而登記為系爭房屋之所有人，被 告無權占用系爭房屋，卻仍繼續占用而受有利益，致原告受 有無法使用收益之損害，被告之占用欠缺法律上原因，是以 ，原告依民法第179條規定，主張被告構成不當得利，於無 權占用期間，受有相當於租金之利益，且依其性質應屬不能 返還，而應償還其價額等情，即有理由。本院審酌系爭房屋 附近有三光國小、集美國小、三重高級中學，菜寮公園、玫
瑰公園，附近巷弄有便利商店及超市，生活機能完足，商業 活動繁榮；距離主要幹道台1線、中正南路及公車站牌均不 逾百尺，交通堪稱便利等情，有Google地圖網頁列印資料附 卷可憑（本院卷第137頁），斟酌所在位置之繁榮程度、經 濟用途、交通便利性、生活機能完善及被告對於系爭房屋係 作為住家使用等一切情狀，認應以系爭房屋之土地申報地價 及房屋課稅現值之申報總價額之年息9%，計算相當於租金之 利益，較為適當。次查，系爭房屋坐落於三重區大安段705 地號（面積101.39㎡）及705-1地號土地（面積7.18㎡），111 年1月申報地價分別為2萬5,349元/㎡、2萬5,440元/㎡，應有 均部分1/4；111年度系爭房屋現值為15萬9,800元等情，有 土地登記第一類謄本、房屋稅籍證明書等件在卷可參（本院 卷第19頁、第23頁、第117頁）。申報總價額合計84萬7,999 元【計算式：（101.3925,349＋7.1825,440）1/4＋159,80 0＝847,999，元以下四捨五入】。則原告請求被告自111年9 月19日至111年10月18日止之1個月相當於租金之不當得利金 額，及自111年10月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付之相當於租金之不當得利金額均為6,360元（計算式 ：847,9999%12＝6,360，元以下四捨五入），逾此數額即 無從准許。
㈥、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以 支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利 息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第 203條分別定有明文。本件原告請求被告給付111年10月19日 至111年10月18日間相當於租金之不當得利6,360元，係以支 付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，則其請求自起 訴狀繕本送達被告翌日即111年11月23日（本院卷第45、47 頁）起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，於法有據， 應予准許。
四、結論：原告為系爭房屋之所有權人，兩造間就系爭房屋並無 租賃契約，被告亦無其他占有系爭房屋之正當權源，被告繼 續占用系爭房屋即屬無權占用。從而，原告基於所有權人地 位，依民法第767條第1項前段，請求被告遷讓返還系爭房屋 ；依據民法第179條規定，請求被告給付6,360元，並自111 年11月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自111 年10月19日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告6 ,360元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理
由，應予駁回。另原告就請求被告返還系爭房屋部分，雖並 援引民法第184條第1項前段規定，請求擇一為其勝訴判決。 此部分之請求，本院已依民法第767條第1項前段規定全數准 許；就請求被告給付相當於租金部分，本於民法第179條規 定不應准許部分，依民法184條第1項前段規定得請求被告給 付之範圍亦無不同，是原告依民法第184條第1項前段規定所 為之請求，即無再逐一論列之必要，附此敘明。五、原告表明願意提供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分 ，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；另依民事 訴訟法第390條第2項之規定，依職權酌定相當之擔保金額宣 告被告預供擔保後，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其 假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
六、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方 法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本 判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。七、以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併 算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。原告僅就 請求租金部分敗訴，原告敗訴部分不影響訴訟標的價額計算 ，是以本件訴訟費用仍應由被告負擔，附此說明。八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由 、一部無理由，因 此判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 17 日 民事第七庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 17 日 書記官 許宸和