臺灣屏東地方法院民事判決
110年度訴字第733號
原 告 王弘谷
訴訟代理人 吳佳融律師
沈煒傑律師
被 告 鍾世堂
訴訟代理人 陳怡融律師
複代理 人 吳軒宇律師
上列當事人間返還價金事件，本院於民國112年4月27日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣八十三萬元，及自民國一一○年十一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)兩造前於民國110年8月21日就被告所有門牌號碼屏東巿廣東 路870巷5弄109-5號房屋及所坐落土地(下稱系爭房地）簽訂 不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，原告並交付簽約金 新臺幣(下同)10萬元及於110年8月24日兌現之面額73萬元本 票乙紙予被告。又系爭買賣契約有特約條款之約定，其第二 條約定：「買賣雙方同意如買方銀行貸款金額不足新台幣67 0萬元整且買方亦無法現金補足時，雙方同意解除本買賣契 約，互不違約、互不加罰利息，賣方無息退還全部已收之價 金…。貸款最遲應於民國110年9月15日確定。…」（下稱系爭 特約條款），此約定應為系爭買賣契約之解除條件，若前開 解除條件成就，系爭買賣契約即失其效力，無待原告為解除 之意思表示。
(二)系爭房地經元大銀行屏榮分行鑑價後告知僅能核貸房貸640 萬元，且經原告籌措資金仍無法補足差額，依系爭特約條款 約定，系爭買賣契約即因解除條件成就而失其效力，原告隨 即於110年9月15日向房仲業者告知上情，同年月18日、21日 再向房仲業者表示欲解約取回買賣價金，卻遭房仲業者以有 其他銀行可承作貸款為由拖延，原告雖礙於情面未予拒絕， 但未承諾展延「9月15日」之貸款條件，亦一再重申110年9 月15日即合約核貸日期期限。詎料，被告竟以110年10月4日 屏東巿中正路存證號碼000117號存證信函催告原告履行契約 ，經原告委由律師發函回覆原告之銀行貸款成數於約定期限 內未達670萬元，系爭買賣契約即失其效力，被告依約應返
還已收受之價金83萬元，惟被告於同年11月18日收受律師函 ，迄今仍無回應。
(三)證人朱麗安為居間人，服務對象為原告，其於原告表示元大 銀行屏榮分行貸款成數不足且無現金可以補足，欲解約退款 時，積極說服原告再問別家銀行核貸成數，原告當下雖講場 面話回覆可以看看，然並未答應核貸成數有過就會購買房屋 ，且一再向其強調核貸日期已經過了，可知原告並無延展期 日或另以原契約內容成立新契約之意思。而原告固同意送彰 化銀行核貸，然此同意亦是存在原告與證人朱麗安之間，基 於契約相對性，而與被告無關。
(四)系爭買賣契約既已失效，則被告受領買賣價金之法律上原因 已不存在，爰依民法第179條規定，請求被告返還所受領之 價金等語，並聲明：被告應給付原告83萬元，及自110年11 月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告則以：
(一)原告於110年9月14日獲元大銀行屏榮分行同意貸款670萬元( 含房屋貸款640萬元及信用貸款30萬元)，並無系爭特約條款 所定之情形，故系爭買賣契約之解除條件並未成就。又原告 就房屋貸款不足額部分除得以信用貸款方式為之外，依系爭 特約條款約定，原告尚負有現金補足義務，即於貸款金額不 夠時，應以現金補足，原告未盡其義務，任令被告時間流逝 、失去其他締約機會，被告依據系爭買賣契約第12條第2項 約定沒收原告已給付之價金，合法有據。
(二)因原告主觀認知有誤，不願接受元大銀行之貸款條件，經房 仲業者與原告洽談，原告並未堅持解約且表示只差30萬元， 房仲業者遂依原告之意另覓貸款銀行，並於110年9月27日覓 得彰化銀行同意貸款房貸670萬元，原告亦已同意前開貸款 條件，此由原告與房仲業者之LINE對話紀錄即原告於110年9 月27日向房仲業者詢問貸款狀況，對房仲業者回覆彰化銀行 願意貸款670萬元且將與其聯繫貸款事宜等情，均回覆稱「 好」，足認原告已同意將系爭買賣契約中「9月15日」之條 件，展延至9月27日，故系爭買賣契約並未失其效力。惟原 告嗣後反悔，經被告催告後，仍無正當理由拒絕履行，自得 依系爭買賣契約第12條第2項約定沒收原告已給付之價金。(三)縱認系爭買賣契約因解除條件成就而失效，惟兩造皆同意再 延用系爭買賣契約之條件，以找尋彰化銀行申請貸款為解除 條件，且經仲介傳達，兩造因交錯要約而成立新契約，原告 嗣後反悔不向彰化銀行申貸，自屬違約行為，被告得沒收已 付價金等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決， 願供擔保免為假執行。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事 項如下：
(一)兩造就系爭房地於110年8月21日簽訂系爭買賣契約，買賣價 金838萬元，另訂有系爭特約條款，其中第二條約定：「買 賣雙方同意如買方銀行貸款核貸金額不足新台幣670萬元整 且買方亦無法現金補足時，雙方同意解除本買賣契約，互不 違約、互不加罰利息，賣方無息退還全部已收之價金，唯因 審查貸款所產生之相關費用（例如代書簽約費、銀行聯徵費 、履保費、登記規費等）由買方負擔。貸款最遲應於民國11 0年9月15日確定。（後略）」等語。
(二)原告已支付頭期款83萬元給被告收受。(三)原告之銀行貸款部分，係經地政士於110年9月11日提供系爭 買賣契約給元大銀行屏榮分行評估，經該銀行估算應得以系 爭房地抵押核貸640萬元，惟原告認為未達其期望數值而未 同意借貸。
(四)兩造於簽約前未曾直接會面或聯繫，關於買賣不動產相關事 宜，原告委由台慶不動產屏東驛站加盟店所屬仲介朱麗安、 被告則委由同加盟店負責人居間協調、磋商。
(五)被告於110年10月4日寄送存證信函予原告，表明：銀行貸款 作業已符合被告要求，若不依約履行將沒收已付之83萬元等 語；又於110年10月15日再寄送存證信函予原告，表明：原 告已違約，爰將83萬元沒收，並解除系爭契約等語。(六)原告於110年11月17日委由律師發函給被告，表明：因銀行 貸款未達670萬元，依約定雙方買賣契約即告解除，被告應 返還所收取之83萬元等語。
四、本件爭點在於：
原告主張：因逾約定期限未能貸得670萬元，系爭買賣契約因 此解除，被告依約須退還已收取頭期款。
被告抗辯：原告就貸款不足額部分，應有資力負擔或得以信用 貸款方式借支補足，且原告既同意轉向他銀行申請 核貸，應屬約定期限之展延或另成立附條件之新契 約，故實為原告違約，被告得沒收已繳頭期款。何 者可採？
五、本院之判斷：
(一)兩造分別委由台慶不動產屏東驛站加盟店仲介人員朱麗安、 該加盟店負責人居間斡旋後，以系爭房地為標的訂立系爭買 賣契約，其所附系爭特約條款約定買受人即原告於110年9月 15日前，若銀行核貸金額不足670萬元，原告亦無法現金補 足時，則系爭買賣契約失其效力，出賣人即被告須無息退還 全部已收價金。貸款部分經地政士代向元大銀行屏榮分行遞
件，該銀行鑑估系爭房地價值，核定得貸款640萬元，原告 認不合期望而未借貸。嗣兩造各寄發存證信函互指對方違約 等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書（含特約條 款內容）（見本院卷第25至39頁）、標的物現況說明書（見 本院卷第41至43頁）、存證信函、律師函、掛號函件執據、 國內快捷/掛號/包裹查詢（見本院卷第51、53至55、57至59 、61至63頁）、貸款申請書（見本院卷第105至107頁）在卷 可稽，係屬實在。
(二)系爭買賣契約是否失效？
1.按系爭特約條款第二條係約定：「買賣雙方同意如買方銀行 貸款核貸金額不足新台幣670萬元整且買方亦無法現金補足 時，雙方同意解除本買賣契約，互不違約、互不加罰利息， 賣方無息退還全部已收之價金，唯因審查貸款所產生之相關 費用（例如代書簽約費、銀行聯徵費、履保費、登記規費等 ）由買方負擔。貸款最遲應於民國110年9月15日確定。…」 等語，依其內容文義，堪認系爭買賣契約係附有解除條件， 依民法第99條第2項規定，其條件成就則契約失其效力。 2.查證人即元大銀行屏榮分行襄理郭素娥證稱：我是銀行襄理 ，負責房貸或信貸業務，原告買房子想要貸款，有來跟我諮 詢，貸款金額他們買賣契約是寫670萬元，但我們銀行會先 就抵押物估價，估價後大概可以貸款640萬元，我有先在電 話中與原告洽談，並約時間出來見面，原告就是希望借670 萬元，但我們估價後認為很勉強，希望不大，我有跟原告說 640萬元應該是可以。原告有寫申請書，金額還是寫670萬元 ，我有跟原告說如果貸不到670萬元，是不是就沒有貸款意 願，原告也確認說沒有這金額，他就不要貸款了。我另外給 他建議，如果房貸不夠，可以用信貸來補足，原告沒有接受 ，後來這案子就銷案了。我和原告見面是110年9月11日，他 當天寫申請書仍寫670萬元，他只寫房貸申請書，沒有寫信 貸申請書，信貸只是口頭建議。我評估結果應該是借不到67 0萬元，所以在110年9月13、14日有打電話給原告做最後確 認，如果沒有670萬元他要不要借，他意思是不要再借了， 之後我再做內部整理註記買賣取消字樣於貸款申請書上，時 間大約是同年9月25日以後。而以原告資歷及職業，他的薪 水階級信用貸款30萬元並沒有問題等語（見本院卷第144至1 49頁），元大銀行屏榮分行亦回函稱：系爭房地係由該銀行 鑑價人員即證人郭素娥親至現場實地查勘，並製作「不動產 行情覆核單」後，依「不動產擔保品處理細則」等相關規定 由外部鑑價公司回覆鑑估價格約804.55萬元，經該銀行以貸 款成數最高80%計算，故估計可抵押金額約為640萬元等語，
有該銀行111年7月19日元屏榮字第1110000737號暨所附鑑估 資料在卷可稽（見本院卷第165至183頁），據上事證可知， 原告僅有申請房屋貸款，銀行核貸金額為640萬元，至於信 用貸款則是證人郭素娥之建議，原告並未接納採行，是被告 抗辯原告房貸連同信貸已借得670萬元，故解除條件不成就 等語，核不相符。
3.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。兩造約定系爭特約條款，其文 義內容乃原告希望系爭房地抵押貸款額度能達到670萬元期 望值，若有不足額而原告亦無法以現金補足時，契約即行失 效，買賣雙方互不違約，各負回復原狀義務，該條款顯然是 原告出於保護自身利益之要求添訂，以此探求立約真意，則 所謂「買方亦無法現金補足」其意應指原告得斟酌本人財力 現況、收支負債情形、財務規畫狀態、預留備用需求、償債 能力等客觀條件及主觀意願等因素，為彈性選擇之處理，為 原告為己保留之自主權利，而被告於110年9月15日約定期限 屆滿後，對於該30萬元差額全未過問或表示異見，僅透過仲 介人員轉達原告是否再詢問他家銀行有無意願承作貸款乙節 ，亦可認被告對此條款之真正意涵知之甚詳，加以證人朱麗 安證稱：系爭特約條款是原告可以貸款670萬，如果沒有貸 到這麼多錢，差額就會用現金補足。他們的狀況是如果差額 只有一點點看看原告是否能用現金去補，沒有硬性規定原告 一定要拿出現金補足，也沒有約定差額的範圍等語（見本院 卷第267至268頁），益可確認訂約當時原告之本意即如上述 。至若依被告之抗辯，將系爭特約條款解為原告有現金補足 義務，或得以信用貸款方式借貸支應，此無異要求原告非必 買受系爭房地不可，至貸款缺額以任何方式籌措在所不問， 此顯非該條款之正確解釋，亦失立約本意。經查，原告於訂 約後已支付被告價金83萬元，而依系爭買賣契約約定，原告 尚須於110年9月15日給付備證用印款85萬元，該款項自須留 供備用，則原告首須動用之現金、存款即達168萬元，金額 非小，而銀行核貸金額與原告預估值差距30萬元，原告綜合 考量個人資力狀況及意願，不願另以信用貸款借貸，又無餘 力負擔缺額，此由原告於110年9月15日以Line訊息向證人朱 麗安回覆：「這次以為會有8成，所以我調的資金就剛剛好 」等語（見本院卷第45頁）、於110年9月21日或22日以Line 訊息向朱麗安回覆：「當初在核貸款的時候，我也滿心期待 台灣銀行可以核8成，怎麼知道沒有」、「到了元大銀行郭 小姐，我也拜託她差那30萬，也希望她就核給我，怎麼知道 也沒有過」、「30萬對那投資客，也許只是小數目，但，一
時間，叫我再拿出30萬來，也是有困難的呀!」等語（見本 院卷第99頁）而足資證明，從而，原告主張於110年9月15日 約定期限前，其未能貸得670萬元，又不能補足差額，依系 爭特約條款約定，解除條件已經成就，系爭買賣契約當然失 其效力，尚非無據。
4.至被告聲請向中華民國銀行同業公會全國聯合會調閱原告於 110年8月至10月在各銀行所開設之存款帳號資料，及向地政 士杜憲琳函詢原告於簽約時有無提供財力證明資料，目的用 以證明原告當時有足夠存款補足購屋價金（見本院卷第219 、221、225、254、260頁），惟關於系爭特約條款之真意解 釋，已如上述，要件事實已得明認，可認與原告有無足夠存 款、財力證明如何並無直接關聯性，且調集原告前開資料亦 有過度侵害原告隱私之虞，本院因認無調查此部分證據之必 要，於此說明。
(三)系爭買賣契約是否展延？或兩造是否另成立以原契約為內容 之附解除條件新契約？
1.系爭買賣契約業於110年9月15日期限屆滿，解除條件成就而 失其效力，已見上述，被告固抗辯稱：原告有同意再向彰化 銀行詢問是否貸款，期限因此展延至110年9月27日云云，為 原告所否認。經查，證人朱麗安係於110年9月21日以後方與 原告提及是否另找他銀行承作貸款乙事，此有其與原告於11 0年9月21日、22日、24日、27日及28日之Line訊息紀錄在卷 可稽（見本院卷第49、99、87、101頁），惟其時系爭買賣 契約包含系爭特約條款在內均已失效，自無從展延系爭特約 條款關於解除條件之約定期限，而認系爭買賣契約效力尚存 ，故被告上揭辯詞，尚無可採。
2.證人朱麗安向原告建議另外詢問他銀行是否願意承作本件貸 款案，為原告所同意，後係向彰化銀行遞件申貸乙節，有證 人朱麗安於本院詰問時證稱：「（問：要找另外一家貸款銀 行，是你跟原告提議的，還是經由老闆指示的？）我和原告 通電話中有說再送一間銀行看看，至於是我提議還是如何， 時間太久我忘記了。」、「（問：原告有同意你們再去找另 外一家銀行嗎？）有。」、「（問：後來找到彰化銀行？） 是的。」、「（問：彰化銀行也是老闆負責去跟代書聯繫， 然後代書再回報該銀行願意承作本件貸款案？）是的。」、 「（問：據你了解，彰化銀行進行到何程度？）他們有派人 去鑑價，是可以貸款到670萬。」、「（問：有無把這些訊 息轉告給原告嗎？）有，我有在LINE傳訊息給他。」、「（ 法官問：原告就此有何反應？）他一開始同意借貸，還有問 我利率，然後事情的經過我忘記了，應該要看LINE的對話，
因為我都是用LINE跟他聯繫的。」、「（問：會找另外一家 銀行，是因為你跟原告確認，他有同意，你再回報給老闆， 讓老闆去跟代書聯繫嗎？）忘記了，我是回報買方的訊息給 老闆，之後老闆再去處理。」（見本院卷第269至271頁）， 於被告複代理人詢問時證稱：「（問：關於法官提示的原證 九110年9月28日對話內容，是否記得詳細狀況？）我有跟原 告詢問是否同意再送一間銀行去核貸，原告也有同意最後一 間，如果有過他就買，才會送彰化銀行。」、「（問：送彰 化銀行核貸的過程，原告有無拒絕你送銀行核貸的意思？」 沒有，當時原告是有意願送銀行核貸的。」等語（見本院卷 第272頁），可認真實。
3.被告據此抗辯：原告同意再送彰化銀行核貸，此要約經證人 朱麗安轉達被告，與被告相同內容之要約形成要約交錯，故 兩造成立以「找尋彰化銀行申請貸款」為解除條件之新契約 等語，為原告所否認並主張：伊同意送彰化銀行只是給證人 朱麗安一個面子，且此同意其效果僅存於原告與證人朱麗安 之間，依契約相對性原則，與被告無關，原告也未答應核貸 成數足夠就會購屋，無從與被告因要約交錯成立新契約等語 。經查：
⑴證人朱麗安於110年9月18日即以Line訊息通知原告，敦請原 告到其公司，因老闆（即台慶不動產屏東驛站加盟店負責人 ，亦為被告仲介人員）有事要與之商談；待110年9月21日原 告有空閒時間聯繫證人朱麗安，證人朱麗安請其於翌日（9 月22日）到其公司，也已告知原告，其老闆是要就契約問題 及有他銀行願意承作貸款與原告討論情形，有Line訊息紀錄 在卷可稽（見本院卷第47、49頁）。而原告於110年9月22日 到證人朱麗安公司討論，遭指責係惡意不買房子，證人朱麗 安表示先探聽情況再轉告之情，有該日Line訊息紀錄附卷足 參（見本院卷第99頁），再即是證人朱麗安於110年9月24日 、27日以Line訊息向原告報告係向彰化銀行送件及該銀行核 貸金額情形（見本院卷第87、89、101頁），據此可知再送 他銀行核貸，為被告方面之意思，由證人朱麗安傳達原告知 悉，且被告所屬仲介於與原告會面時，諒已告知原告其情， 且依一般社會通念，原告為智識正常之成年人，其向證人朱 麗安表示同意再送他銀行核貸，然證人朱麗安僅為仲介人員 ，除居間服務外，無由與原告成立其他法律關係，就前開攸 關系爭買賣契約效力存否之事，當會即時轉告被告方面知情 而為後續處理，此事理自應為原告所明知，故原告前揭關於 同意送他銀行核貸，其效力存於原告與證人朱麗安間之主張 ，自不可採。
⑵兩造均就再送他銀行核貸乙節有共識及同意，其時系爭買賣 契約早已失其效力，業如上述，被告抗辯：原告同意再送核 貸，兩造因此有要約交錯而成立附解除條件之新契約等語， 則為原告所否認。經查，依卷內事證顯示，原告一直到110 年9月22日前往證人朱麗安公司會談後，仍未同意再送他銀 行辦理，此前並一再要求解約退款，此參卷附Line訊息紀錄 即明（見本院卷第47、49、99頁），足見原告其時只想儘速 取回已付價款，再無積極購買系爭房地之意願，且原告復遭 指責惡意不購屋，衡情自更降低其承買意願，雖其後經證人 朱麗安說服而同意送件，原告應是心有未甘，而依循原告當 時心態、經歷考量其本意，原告應是要先能確認銀行核貸成 數達670萬元後，才願繼續承買，亦即銀行核貸金額明確足 夠始為簽訂新買賣契約之前提條件，準此，被告首開辯述之 詞，即屬誤認。
⑶又證人朱麗安固於110年9月27日告知原告：彰化銀行鑑價人 員於當日前往鑑價，並表示借貸670萬元應該沒什麼問題， 待翌日由主管批示應該就OK等意旨，有當日Line訊息紀錄附 卷可查（見本院卷第89、101頁），然本院經向彰化銀行函 詢上情，據覆稱：本行未留存系爭房屋估價紀錄等語，有本 院函稿、彰化商業銀行鳳山分行111年6月7日彰鳳字第11100 84號函在卷可稽（見本院卷第155、157頁），則證人朱麗安 上開所謂彰化銀行可核貸670萬元，是否屬實，顯有可疑， 此外，別無其他事證可資證明，是顯難逕認彰化銀行曾就系 爭房地有鑑價、核估且認可核貸670萬元之情。 ⑷綜上所述，兩造尚無成立新契約，被告抗辯原告違約而得依 約沒收已付款項，自屬無據，而原告依不當得利法律關係請 求被告還款，核有所據。
六、據上所述，本件原告基於不當得利法律關係，請求被告給付 83萬元，及自被告收受催告函之日即110年11月18日起（見 本院卷第57至61頁）至清償日止，按年息百分之5計算之利 息，為有理由，應予准許。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘爭執事項及所提出之攻擊 禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論 駁，附此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 112 年 5 月 15 日 民事第三庭 法 官 楊境碩
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其
未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 15 日 書記官 房柏均