臺灣宜蘭地方法院民事判決
111年度訴字第428號
原 告 蕭建明
被 告 彭芳俞
訴訟代理人 林泰民
上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國112年5月8
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受 確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致 原告在私法上地位受有侵害之危險，而此危險得以對被告之 確認判決除去者而言（最高法院52年台上字第1922號著有判 例可資參照）。本件原告起訴主張就坐落宜蘭縣○○鎮○○段00 00地號土地（下稱系爭土地）有不定期租賃關係。而被告前 雖於本院110年度司執字第17258號強制執行事件（下稱系爭 執行事件）中拍得系爭土地，但依土地法第104條第1項前段 、民法第426條之2第1項前段規定，原告就系爭土地應有優 先購買權。惟被告否認原告有上述優先承買之地位，是兩造 爭執者，乃原告就系爭土地是否有優先購買權存在，如原告 不訴請確認，則其就系爭土地是否有優先購買之權利，即無 法明確，並致私法上之地位有受侵害之危險，自有提起確認 之訴之法律上利益。從而，原告提起本件確認之訴以排除此 項危險，合於上開法條之規定，先予敘明。
二、原告主張：系爭土地原為訴外人黃竹旺與其他共有人所有， 原告之父親即訴外人蕭塗來早年即於系爭土地上興建有宜蘭 縣○○鎮○○路000號房屋即如宜蘭縣宜蘭地政事務所112年3月2 3日土地複丈成果圖編號A所示建物（下稱系爭建物），且就 系爭土地與黃竹旺為代表之地主間成立不定期租賃關係，並 約定每年租金新臺幣（下同）600元（下稱系爭租賃契約） 。嗣蕭塗來死亡後，原告遂繼承系爭建物及租賃契約，並持 續給付租金迄今。本院前雖以系爭執行事件拍賣系爭土地， 且由被告拍定，惟依土地法第104條第1項前段、民法第426 條之2第1項前段規定，原告就系爭土地應有優先購買權。爰 依前述規定，提起本件訴訟，並聲明：確認原告就系爭土地
有優先購買權存在。
三、被告辯稱：否認原告就系爭土地有租地建屋之系爭租賃關係 存在。更何況系爭建物目前屋況不佳，已不堪使用，縱有租 賃關係，亦應解釋租期已屆至。是原告主張就系爭土地有優 先承買權無理由，並聲明：原告之訴駁回。
四、原告起訴主張系爭土地本為黃竹旺與其他共有人所共有，其 上並有系爭建物坐落。嗣後系爭土地經共有物分割、贈與、 買賣等原因於86年間由訴外人陳秀桂取得所有權。再於111 年間經系爭執行事件拍賣陳秀桂所有之系爭土地，並由被告 拍定等情，除經被告不爭執外，並有宜蘭縣宜蘭地政事務所 111年12月22日宜地伍字第1110101294號函及系爭土地登記 謄本、電子處理前登記簿、光復後土地登記總簿及土地台帳 可參，並經本院調閱系爭執行卷宗核閱無誤，且至現場勘驗 明確，有勘驗筆錄、照片及囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所繪製 如附圖之土地複丈成果圖可按，可信屬實。原告進而主張， 原告因所有之系爭建物與系爭土地間有租地建屋之租賃關係 存在，則系爭土地既經拍賣，原告依法自有優先承買權等情 ，被告則否認之，並以前詞為辯。
五、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之。租用基地建築房屋， 出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承 租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。 土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項雖定有明文。 但土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之 房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非 有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限 ，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋 不堪使用時為止之期限（參照最高法院95年度台上字第388 號民事判決）。而所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般 人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使 用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為 破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因 房屋不堪使用而消滅。查原告自承系爭建物興建迄今已逾70 年（見本院卷第157頁），而系爭建物為磚造瓦頂一層平房 ，外觀雖有電表，但屋內無水可用，目前原告係以自行儲水 方式處理。而客廳有神位擺設與部分傢俱，其餘空間為廢棄 物雜亂堆放，另外浴廁堆置雜物，可否使用情形不明。且自 屋內可見屋瓦破洞情形，原告亦自承漏水不嚴重，但無法承 受颱風侵襲等情，均有本院前述勘驗筆錄、照片可證。是系
爭建物興建迄今數十年，已屬老舊，建材部分衡情亦逾使用 年限，甚至屋瓦已有破損情形，更有無法遮蔽風雨之虞。再 以目前實際使用情形觀之，亦顯用水情形不便、居住環境不 佳、衛生亦堪慮等情，是以系爭建物院興建之年代，依社會 通常一般人客觀之觀念，應認在安全、衛生各方面已不堪使 用，則原告縱昔日因系爭建物而與系爭土地間有系爭租賃關 係，但已可認因系爭建物至系爭土地拍賣前已不堪使用，是 系爭租賃關係，應告消滅。故系爭土地雖於系爭執行事件經 拍賣，且由被告拍定，但原告就系爭土地之系爭租賃關係已 因期限屆至而消滅，是原告主張依土地法第104條第1項前段 、民法第426條之2第1項前段規定就系爭土地有優先承買權 云云，即無理由。
六、綜上所述，原告依土地法第104條第1項前段、民法第426條 之2第1項前段規定，請求確認就系爭土地有優先承買權，並 無理由，自應駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 5 月 29 日 民事庭 法 官 蔡仁昭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 29 日 書記官 高雪琴