臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度訴字第245號
原 告 林幸儒
訴訟代理人 陳國瑞律師
被 告 官君珊
訴訟代理人 張蓁騏律師
複 代理人 吳書榮律師
沈伯謙律師
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國112年4月25日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣3,600,000元，及自民國110年11月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣1,200,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣3,600,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原訴之聲明為：「被告應 給付原告新臺幣（下同）3,488,900元，及自起訴狀送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（見本院 卷一第9頁）。嗣變更訴之聲明為：「被告應給付原告3,600 ,000元，及自民事追加起訴狀送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息。」（見本院卷三第49頁）。核屬擴 張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國（下同）110年2月5日向被告購買嘉義市○○段0000 地號土地，權利範圍10000分之58，及其上同段487建號房屋 （門牌號碼嘉義市○○○路0號），暨同段1594-1地號土地，權 利範圍全部（下稱系爭房地，系爭房地所在之大樓為世賢新 都大樓），約定前者價金為3,415,000元，後者價金為185,0 00元，合計3,600,000元，並簽訂有不動產買賣契約書(下稱 系爭契約)為證。
㈡而被告於109年3月23日、110年1月13日已經世賢新都大樓管 理委員會(下稱大樓管委會)通知應拆除系爭房屋之增建部分 回復原狀，被告未告知原告上情，竟仍將系爭房地出售予原
告，且未告知房屋增建部分占用公設之實際坪數，及增建部 分下方為大樓之排水溝，因增建致管委會無法修繕清理排水 溝，造成二樓以上住戶嚴重冒水。直至110年底，大樓管委 會發函通知原告，原告始知上情。
㈢又兩造係就已興建完成之房屋簽訂買賣契約，自為現況買賣 ，其買賣標的及於系爭房屋總建坪全部（含已登記部分及增 建部分），系爭房屋有保存登記部分為一層面積54.26平方 公尺、平台10.49平方公尺，共計64.75平方公尺，換算為19 .58坪，室內空間小。而系爭房屋增建部分即將遭拆除，該 增建部分為系爭房屋之和室、廚房、主臥室，拆除範圍坪數 比例甚高，拆除後尚須花費巨資修補，是系爭房屋已喪失正 常使用之功能，致原告難以再使用系爭房地，更影響原告之 購買意願，被告自未依債之本旨為給付，爰依民法第227條 、第259條、第349條、第354條解除系爭契約，請求被告返 還買賣價金3,600,000元。
㈣並聲明：1.被告應給付原告3,600,000元，及自民事追加起訴 狀送達翌日（即110年11月17日）起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠兩造已於系爭契約其他特約或變更約定事項註記：「標的物 內的和室、廚房及主臥室為社區內公設範圍內增建而成。」 ，故原告於簽約時已知悉系爭房屋之和室、廚房及主臥室係 在「屬於公共設施之土地上」所「增建」而成。又兩造締約 前，原告曾多次至現場查看實際狀況，已認識系爭房屋增建 部分底下有大樓之共用排水溝，增建部分屬於違建，有被強 制拆除之風險，原告自不得再據此主張解除契約。 ㈡系爭契約所記載之買賣標的物為「嘉義市○○段0000地號土地( 權利範圍10000分之58)、同段487建號、同段1594-1地號土 地(權利範圍1分之1)」，並未包含增建部分在內，亦未就增 建部分另外計價。則被告既已依系爭契約履行移轉登記及點 交義務，要無債務不履行之事由。
㈢大樓管委會109年3月23日、110年1月13日之函文，並無明確 說明應拆除之範圍及時間，亦未表示有何不利之後果，是縱 使被告或其家屬林美華有簽收上開函文，因大樓管委會迄至 兩造簽約前，仍無拆除系爭房屋增建部分之動作，可知該函 文僅屬規勸或建議性質，難認被告知悉大樓管委會日後將訴 請拆除系爭房屋增建部分，是被告並無故意隱匿買賣重要資 訊之行為。
㈣並答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保 請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷三第70至71頁）： ㈠原告於110年2月5日向被告購買嘉義市○○段0000地號土地，權 利範圍10000分之58，及其上同段487建號房屋（門牌號碼嘉 義市○○○路0號，含共用部分），暨北園段1594-1地號土地， 權利範圍全部（即系爭房地）。約定前者價金為3,415,000 元，後者價金為185,000元，合計3600,000元。 ㈡原告於簽訂買賣契約時，已知悉系爭房屋有占用大樓公設土 地之情形，兩造並於契約其他特約或變更約定事項約定「標 的物內和 室、廚房及主臥室為社區內公設範圍內增建而成 」。
㈢原告已給付買賣價金3,600,000元完畢，被告並於110年3月30 日在現場將系爭房地點交予原告收受。
㈣系爭房屋增建裝潢之部分和室、廚房、主臥室，其下方有世 賢新都大樓之共用排水溝。
四、本件爭點：
㈠原告主張：其於購買系爭房地時，並不知系爭房屋增建部分 底下有大樓共用之排水溝，被告亦未告知，而目前世賢新都 大樓因無法修繕清理該排水溝，致住戶屋內冒水情形嚴重， 原告勢須拆除增建部分，始能供管委會修繕清理排水溝，該 增建部分之拆除，已使原告當時購買之系爭房地喪失或減少 通常效用或契約預定效用，具有物之瑕疵，爰依民法第354 條規定，解除買賣契約，並依民法第259條規定，請求被告 返還買賣價金3,600,000元，是否有理由？ ㈡原告主張：其購買系爭房地時，被告並未告知系爭房屋內和 室、廚房、主臥室增建部分占用公設土地之實際坪數，而經 嘉義市地政事務所測量結果，該增建坪數比例甚高，已影響 原告之購買意願，爰依民法第354條規定，解除買賣契約， 並依民法第259條規定，請求被告返還買賣價金3,600,000元 ，是否有理由？
㈢被告抗辯：兩造已於買賣契約其他特約或變更約定事項約明 ：「標的物內的和室、廚房及主臥室為社區內公設範圍內增 建而成」，顯然原告已知悉該增建部分為違建，日後有遭拆 除之風險，原告不得請求解除契約，是否有理由？五、得心證之理由：
㈠系爭房屋增建部分底下有世賢新都大樓共用之排水溝，因該 排水溝阻塞，復因系爭房屋增建部分係以混凝土構造物及固 定裝潢蓋在排水溝之上，致大樓管委會無法進行清理疏通， 造成大樓住戶屋內冒水嚴重，原告有立即拆除回復原狀之義 務，系爭房地自有喪失或減少通常效用或契約預定效用之瑕 疵：
1.查原告向被告購買系爭房地時（系爭房屋位於大樓一樓）， 系爭房屋業已占用部分共用土地，並增建裝潢為和室、廚房 、主臥室，上開增建部分均係以鋼筋或磚造混凝土建造，並 施作固定裝潢等情，業經本院履勘現場查明屬實，有勘驗筆 錄及現場照片在卷可稽（見本院卷二第225至283頁），並經 本院囑託嘉義市地政事務所測量系爭房屋占用共用土地之位 置面積，製作有複丈日期112年3月1日土地複丈成果圖可參 （見本院卷三第11至13頁，下稱附圖）。則原告於簽約前縱 曾前往現場查看，亦無法由房屋內部或外觀得知系爭房屋增 建部分底下有世賢新都大樓共用之排水溝。是被告抗辯兩造 締約前，原告曾多次至現場查看，已認識系爭房屋增建部分 底下有大樓共用之排水溝，原告不得據此主張解除契約云云 ，自非有據。
2.次按系爭房屋增建部分底下有世賢新都大樓共用之排水溝， 此為兩造所不爭（見本院卷三第70頁）；又該排水溝因阻塞 ，復因系爭房屋增建部分為混凝土構造物及已施作固定裝潢 之故，致大樓管委會無法進行清理排水溝，造成大樓住戶屋 內冒水情形嚴重之情，並據本院履勘現場時世賢新都大樓副 主任委員在場陳稱：北社尾路7號房屋，因以混凝土構造物 占用公設土地，且已裝潢完畢，導致大樓無法維修裝潢以下 之排水管，致大樓目前冒水情形嚴重，其他一樓住戶雖有以 採光罩或鐵皮占用公設土地，但並未以裝潢或混凝土構造物 將排水管線蓋住，大樓得隨時進入維修，故本大樓目前急需 處理的只有北社尾路7號的占用問題等語在卷（見本院卷二 第227至229頁）。兼以世賢新都大樓管委會財務委員許維倫 於本院證稱：法院111年12月7日現場履勘時，我有會同在場 ，本院卷二第279至281頁建物平面圖，是我在法院履勘現場 時交付給法官的，我因深受冒水問題困擾，去跟管委會要建 物平面圖，然後拍照留存，由建物平面圖可知大樓圍牆一進 來就是大樓的排水溝，系爭房屋增建部分已經將大樓排水溝 蓋住，大樓的所有管線都是從排水溝排出，如果管線阻塞， 也要從增建部分底下去看，現在因增建的關係，無法知道排 水管位在排水溝的哪個位置，目前情況是樓上洗衣服大量排 水時，室內或陽台的排水管會冒水等語（見本院卷二第296 至297頁）。堪認系爭房屋增建部分底下確有大樓共用之排 水溝，因該排水溝阻塞，系爭房屋增建部分之混凝土構造物 及裝潢又蓋在排水溝之上，致管委會無法進行清理，造成大 樓住戶室內或陽台冒水情形嚴重。是大樓管委會為解決住戶 屋內冒水問題，勢須拆除系爭房屋增建部分，露出大樓共用 排水溝，始能進行清理疏通。而原告現為系爭房地之所有權
人，自負有自行拆除系爭房屋增建部分，以供大樓管委會清 理疏通排水溝之義務。
3.參以原告向被告購買系爭房地時，係以總價3,600,000元購 買系爭房地現況全部（含增建部分，及在增建部分裝潢之和 室、廚房、主臥室在內），並非以坪數計價，此觀系爭契約 即明（見本院卷一第133至146頁）。現若將上開和室、廚房 、主臥室拆除回復原狀，則原告購買之標的物即喪失原有狀 態，不再有寬闊空間及舒適裝潢，應認已喪失或減少通常效 用或契約預定效用，難謂非物之瑕疵。又經本院履勘現場時 ，前往系爭房屋之樓上即二樓查看，該二樓無增建之部分， 面積狹小，客廳外即為陽台，該住戶尚須將陽台充作廚房使 用，始得增加使用面積，主臥室亦甚為狹窄，並無和室及更 衣間等裝潢，有現場照片在卷可考（見本院卷二第261至269 頁），與一樓系爭房屋有增建及裝潢和室、廚房、主臥室之 情況相較，使用面積大小及價值感甚有差異。是原告主張系 爭房屋增建部分及裝潢之和室、廚房、主臥室、更衣間若遭 拆除，買賣標的物即喪失或減少通常效用或契約預定效用， 而有物之瑕疵，堪可採信。
4.再者，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣因物 有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受 人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項、第 359條定有明文。審諸一般人買賣不動產，通常以可供使用 面積之大小，作為買賣契約成立與否及價金高低之重要因素 ，若房屋面積減少，則買賣標的物之價值亦必然減少，此當 然之理。而系爭房屋登記面積為54.26平方公尺，平台10.49 平方公尺，合計64.75平方公尺，換算為19.58坪，有土地建 物查詢資料在卷可憑（見本院卷二第159至164頁），系爭房 屋增建於1607地號共用土地上之面積為28平方公尺（增建於 1594-1地號土地部分未計入，因此筆土地本為被告所有）， 換算為8.47坪，增建部分占系爭房屋總面積之百分之30（計 算式：19.58+8.47＝28.05，8.47/28.05＝0.3），有附圖即嘉 義市地政事務所複丈日期112年3月1日土地複丈成果圖在卷 可憑（見本院卷三第11至13頁），足見該增建部分之面積及 裝潢，實為原告決定是否購買及價格多寡之重要因素。 依 此，系爭房屋增建部分及裝潢若遭拆除，原告得使用之面積 將較簽訂買賣契約時所見之房屋坪數減少達百分之30，原告 原可使用之裝潢亦將全數拆除，顯然減低標的物之價值。從 而，原告主張系爭契約買賣標的物有物之瑕疵，依民法第35
4條、第359條物之瑕疵擔保規定，主張解除契約，應為法之 所許。
5.被告雖抗辯：依系爭契約記載，本件買賣標的物並不包括增 建部分在內云云。然查，增建部分已附合於系爭房屋，為房 屋之一部分。且原告於訂約前既已至現場查看，知悉系爭房 屋有增建部分，房屋內部更裝潢有和室、廚房、主臥室，兩 造顯係就系爭房屋之現況而為買賣。再者，兩造更於買賣契 約其他特約或變更約定事項約定：「【標的物內】的和室、 廚房及主臥室為社區內公設範圍內增建而成」（見本院卷一 第27頁），益徵增建部分確為買賣標的物之一部。被告上開 抗辯，不足憑採。
㈡被告係故意不告知買賣標的物之瑕疵，故兩造於買賣契約其 他特約或變更約定事項之特約為無效：
1.按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者 ，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366 條定有明文。本件兩造固於買賣契約其他特約或變更約定事 項約定：「標的物內的和室、廚房及主臥室為社區內公設範 圍內增建而成」，有系爭契約在卷可考（見本院卷一第27頁 ）。惟查，被告既未告知增建部分底下有世賢新都大樓之共 用排水溝，且被告已遭管委會要求拆除增建部分回復原狀。 則依民法第366條規定，上開約定自不能免除被告物之瑕疵 擔保責任。
2.次按世賢新都大樓管委會於109年3月11日召開委員會議，並 請被告列席，會中決議請各占用戶（含被告）將占用公設部 分回復原狀，管委會並於109年3月23日將上開開會紀錄寄送 予被告，被告已於109年3月24日簽收；世賢新都大樓管委會 又於110年1月13日召開委員會議，作成決議，決議內容為被 告擅自將大樓公設挪做自用，將行文被告請其將占用公設部 分回復原狀，管委會並於110年1月13日將上開開會紀錄寄送 被告，於110年1月19日由被告之母林美華收受等情，業據本 院向該大樓管委會調取上開二次開會紀錄、寄送被告函文及 簽收簿附卷可參（見本院卷二第203至217頁），足見被告早 在109年3月11日及110年1月19日即知悉系爭房屋增建部分底 下有大樓之共用排水溝，且因排水溝阻塞，導致大樓住戶屋 內冒水，管委會並已發函要求被告拆除系爭房屋增建部分回 復原狀。從而，被告明知上情，竟故意不告知原告此瑕疵， 致原告買受系爭房地，依民法第366條規定，上開特約自屬 無效。
3.參以證人即大樓管委會主任委員吳政相於本院證稱：我是世 賢新都大樓管委會主任委員，任期自109年10月份開始，109
年3月11日管委會開會時，我是委員，當天有作成決議，要 請屋主將占用公設的部分回復原狀，109年3月24日簽收簿是 被告本人簽收。管委會在110年1月13日亦有作成決議，要求 北社尾路7號所有權人要將占用部分回復原狀，我們有到現 場跟屋主講拆除的範圍，包括被告在內，在寄送110年1月13 日函文之前，我就有告訴被告，因為後面有一個工地在施工 ，排水溝的溝牆損壞，我去看才有進到屋內，我有跟被告和 她先生說，占用公設的部分要拆除，是大樓的排水溝，要回 復溝體，違建的部分自己要拆除回復原狀（見本院卷一第26 0至261頁、本院卷二第292至295頁）。更徵被告於出賣系爭 房地前，早已知悉系爭房屋增建部分底下有大樓共用排水溝 ，且因系爭房屋增建之故，管委會無法進行清理疏通，致大 樓住戶屋內冒水，管委會更已要求被告拆除增建部分回復原 狀。是本件被告係明知上情，卻故意不告原告上開瑕疵，至 堪認定。
4.被告雖抗辯：其未收到管委會110年1月13日函，且管委會10 9年3月23日函僅具有規勸或建議性質云云。然管委會110年1 月13日函，業經被告之母林美華於110年1月19日收受，有簽 收簿在卷可參（見本院卷二第217頁），被告訴訟代理人誤 認被告之母林美華係110年1月10日收受，因而為被告未收受 管委會110年1月13日函之抗辯，殊屬無由。 ㈢原告有自行拆除系爭房屋增建部分，供管委會清理疏通排水 溝之義務，買賣標的物自有瑕疵：
本件大樓管委會雖尚未訴請原告拆除系爭房屋增建部分，然 系爭房屋增建部分係無權占有大樓共用土地（北園段1607地 號），且因以混凝土構造物蓋在大樓共用排水溝之上，致管 委會無法進行清理疏通，造成住戶屋內冒水嚴重，已如前述 ，原告本應不待管委會訴訟，即自行拆除增建部分供管委會 清理疏通排水溝。是原告既應立即拆除系爭房屋增建部分， 其物之瑕疵即屬存在，並不因管委會尚未訴請拆除系爭房屋 增建部分，即認系爭房屋無物之瑕疵存在。
六、綜上所述，系爭房屋增建部分底下有世賢新都大樓共用之排 水溝，因該排水溝阻塞，復因系爭房屋增建部分係以混凝土 構造物及固定裝潢蓋在排水溝之上，致管委會無法進行清理 疏通，造成大樓住戶屋內冒水嚴重，原告有立即拆除回復原 狀之義務，系爭房地自有喪失或減少通常效用或契約預定效 用之瑕疵。又系爭房屋增建部分占系爭房屋總面積達百分之 30，拆除結果亦將減少系爭房地之價值，是原告依民法第35 4條、第359條物之瑕疵擔保規定，解除兩造之買賣契約，並 依民法第259條規定，請求被告返還買賣價金3,600,000元，
及自民事追加起訴狀送達翌日即110年11月17日（見本院卷 一第219頁）起至清償日，按週年利率百分之5計算之利息， 為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保請求宣告准免 假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 31 日 民事第三庭 法 官 黃佩韻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 31 日 書記官 蘇春榕