臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
111年度南簡字第1046號
原 告 王姿芬
被 告 蔡勝安
蔡村和
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國112年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺南市○區○○路00號房屋一樓右側如附圖所示 面積310平方公尺之建物騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民國111年5月1日起至騰空遷讓返還上開建物之日 止，按月連帶給付原告新臺幣25,000元。三、訴訟費用由被告連帶負擔。
四、本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、被告蔡勝安經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一 造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
㈠、緣坐落臺南市○區○○段000000000○號房屋（門牌號碼：臺南市 ○區○○路00號）（下稱系爭房屋）坐落於臺南市○區○○段0000 00000地號土地（下稱系爭土地）（合稱系爭房地），為訴 外人宇聲企業有限公司（下稱宇聲公司）所有，原告為宇聲 公司之股東，宇聲公司前於民國（下同）109年9月27日以股 東會議過半數同意而成立股東會議表決同意書第1條第2項： 「RC廠房一、二樓（即系爭房屋中之如平面圖所示D、E區） 由王姿芬管理使用。」（原證2），因此，於訴外人王勝平 過世後，原告乃於111年5月17日與被告蔡勝安簽訂租賃契約 （下稱系爭契約），並邀同被告蔡村和為連帶保證人，系爭 契約第1條約定：「房屋所在地及使用範圍：門牌台南市○區 ○○路00號之RC廠房1樓右半部分（長約30公尺寬約5.2公尺） ，如附件平面圖灰色標示處。」、第3條第1項約定：「每月 租金新臺幣（下同）貳萬伍仟元整（未稅）。」。㈡、然原告於同年5月31日察覺被告實際使用範圍超過系爭契约第 1條規定，遂於6月1日以臺南金華郵局第93號存證信函（原 證3）通知被告應於函到5日内改善或與原告洽談增加租賃範 圍。原告於6月14日查看，發覺被告不僅未改善，且占用範 圍再擴大，被告實際使用範圍長約30公尺寬約10.1公尺，共 310平方公尺，如平面圖灰色標示處（原證4）與照片（原證 5），原告遂依系爭契約第7條第3項之規定，於6月14日以臺 南地方法院郵局第935號存證信函（原證6）通知被告終止系
爭契約並應於函到後立即遷讓房屋。
㈢、被告辯稱伊使用範圍為RC廠房1樓右半邊全部云云，原告否認 之：
①、安平工業區廠房出租行情每坪為500至600元間，原告將系爭 房屋之一樓右側部份47.19坪以每月2萬5千元出租予被告， 換算每坪租金約為530元，乃符合市價；若以被告辯稱的以 每月2萬5千元租用其目前所占用之310平方公尺（約93.78坪 ），則每坪租金僅267元，為市價之一半，實不合理。②、原告曾於4月17日拍攝被告實際使用範圍之照片（庭呈），可 證被告與原告簽訂原證1系爭契約前，被告以屋内機車旁的 木門外框左側為界限，整齊排放物品，而非如被告所辯稱之 一樓右半邊全部範圍。
③、系爭契約有被告二人逐頁簽名、蓋章或按捺手印，且被告二 人皆經營事業，應知簽約後雙方負有信諾與責任義務，被告 二人辯稱簽約之前未仔細看契約内容云云，實不足採信。㈣、原告僅出租系爭甲區域給被告使用，被告違反系爭契約第1條 關於使用範圍之約定，擴張占用範圍至系爭乙區域，原告前 已依系爭契約第7條第3項約定終止租約並請求返還房屋，及 請求給付相當於租金之不當得利。王勝平生前僅將系爭甲區 域出租給被告，並未將系爭乙區域出租予被告，王勝平與證 人吳欣恬彼此交惡，已於95年離婚，雙方離婚後仍多次興訟 ，王勝平獨居在系爭房屋最裡面的房間（原證2廠區平面圖 之F區），原告庭呈之111年4月17日照片（鈞院卷第49頁） 可見王勝平之機車停放在獨居的房門旁，房門框在中樑下且 門前寬敞，是王勝平通往伊房間的通道，王勝平生前將系爭 乙區域占據作為生產加工和生活通道之用，王勝平之機械設 備、物料、工作桌與料架等皆置於系爭乙區域，被告物品則 放置在中樑左側即系爭甲區域，足證王勝平並未將系爭乙區 域出租予被告。
㈤、退步言之，被告亦已逾兩期以上的租金未給付原告，原告經 定期催告，被告仍未給付，故追加民法第440條為請求權基 礎等語。
㈥、聲明（本院卷第309頁）：
①、被告應將臺南市○區○○段000000000○號建物即門牌號碼臺南市 ○區○○路00號房屋一樓右側面積310平方公尺，如原證4平面 圖灰色標示處之建物遷讓返還予原告。
②、被告等應連帶自111年5月1日起至遷讓返還上開建物之日止， 按月給付原告25,000元。
③、訴訟費用由被告負擔。
④、原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯略以：
㈠、系爭房屋之前是由原告之父王勝平為出租人，租賃期限自110 年10月1日起迄115年9月30日止，承租範圍如原證4所示灰色 範圍全部。詎料，王勝平於111年間死亡，原告陳稱其為原 出租人之繼承人，要求被告按原契約條件重新於111年5月間 訂定系爭契約，被告2人不疑有他，方簽署原證1系爭契約。 原告刻意隱瞞其所提供之原證1契約書內容面積縮小一半之 事實，否則承租面積縮小一半，被告焉有可能同意以原租約 之租金（每月25,000元）來承租比原承租面積小一半之標的 。
㈡、契約上寫出幾公尺，但我們也不知道範圍是有多大。當初我 們跟王勝平簽約後，東西就搬進去了，租金付了一年，後來 是原告夫妻跑來，跟我們說王勝平沒有權利收我們的租金， 我們回去找王勝平，王勝平跟我們說不要理他們，再後來， 王勝平過世，原告又來叫我們簽約，我們不疑有他，才簽名 的。原告之配偶確實有傳LINE事先給被告看系爭契約之內容 及圖示，但被告沒有仔細看圖示等語。
㈢、聲明（本院卷第36頁）：
①、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
四、法院之判斷
㈠、被告辯稱：渠等因遭原告欺騙而不知租賃範圍減少一半故簽 署原證1系爭契約乙節，經查，證人王重堯於112年3月3日到 庭具結證述：「原告是我的配偶。（被告蔡勝安問：原證一 租約是否你叫我們簽約的？是否你跟原告二人叫我們二人去 南區區公所，並欺騙我們簽署的？）（提示原證一）我有用 LINE訊息及電話告知被告蔡村和去南區區公所簽約，我也有 去南區區公所沒錯，原告也有在場沒錯，但我在LINE上已有 跟被告二人明說：新的租約租賃範圍跟之前不一樣等語，我 也有傳空白的租賃契約書給被告二人，給被告二人審閱期。 我會在庭後十四日內提出LINE翻拍截圖彩色照到院。LINE中 ，被告蔡勝安還有說他要修改契約，我修改後還傳給被告， 可見被告知道租賃範圍有變動。一剛開始（5月13日）我就 有傳平面圖給被告。（被告蔡勝安問：證人你是否有跟我說 「租約內容跟王勝平的一樣」？）我沒有跟被告二人說過這 句話。被告二人又不是文盲，我的LINE有傳送平面圖及契約 書，內容都很清楚，被告二人怎麼可能不知道契約的內容。 」等語明確在卷（本院卷第101、102頁筆錄），核與證人王 重堯當庭提出之LINE對話內容相符（本院卷第131至155頁） ，被告二人亦不爭執該LINE對話內容之真正，且稽之該對話
內容，證人王重堯確已傳送房屋租賃契約書及平面圖予被告 蔡勝安、蔡村和2人，並均陳稱「請審閱，如無問題，請回 覆，感謝」等語（均顯示已讀）（同卷第141頁、第145頁） ，而該平面圖經當庭點開，確為原告所主張之系爭甲區域而 已，並未包括系爭乙區域（同卷第147頁），從而，堪認原 告主張系爭契約之租賃範圍僅有系爭甲區域，且此為被告2 人所知悉，原告並未欺瞞乙節，並非子虛。被告固辯稱：但 我們沒有點開LINE裡面的平面圖來看云云（同卷第102頁） ，然查，被告二人均為智識正常、社會及商業經驗豐富之成 年人，衡情，於簽約之前自無忽略契約內容或平面附圖而不 看之理，被告空言辯稱：沒有點開來看云云，與常情事理有 違，難以遽採。
㈡、次查，被告占用範圍超逾系爭甲區域而至系爭乙區域乙節， 有原告提出之被告不爭執真正之現場照片附卷可稽（本院卷 第49、287、289、293、295、303、317、319頁），是亦堪 認定屬實。
㈢、從而，原告前於111年5月31日察覺被告實際使用範圍超過系 爭契约第1條規定，遂於同年6月1日以臺南金華郵局第93號 存證信函（原證3）通知被告應於函到5日内改善或與原告洽 談增加租賃範圍，被告並未改善或另行締約；嗣原告於同年 6月14日查看發覺被告實際使用範圍長約30公尺寬約10.1公 尺，共310平方公尺，如平面圖灰色標示處（原證4）與照片 所示（原證5），再依系爭契約第7條第3項約定，於同年6月 14日以臺南地方法院郵局第935號存證信函（原證6）通知被 告終止系爭契約並請求遷讓返還房屋，即屬有據。㈣、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能 返還，應償還其價額，同法第179條、第181條但書亦分別規 定甚明。兩造之租約業經原告前以存證信函為終止契約之意 思表示，並已送達被告，則被告無其它法律上之原因，繼續 占有使用系爭房屋，致原告無法使用因而受有損害，該使用 利益依其性質不能返還，而無權占用他人房屋，可能獲得相 當於租金之利益為社會通常之觀念，因此，原告依不當得利 之規定，請求被告連帶給付自111年5月1日起至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月相當於租金之不當得利25,000元，亦屬 有理。
㈤、至原告與其他宇聲公司股東間（即家族成員間）是否有管理 使用收益系爭房屋之權、各股東得分配租金之比例、如何分 配、管理使用分區之劃分是否公平等項，均不在本件審究及 認定之範疇，附此敘明。
五、結論：
㈠、原告主張依系爭契約第1條、第7條第3項約定終止系爭契約， 並請求被告將坐落臺南市○區○○路00號房屋1樓右側如附圖所 示面積310平方公尺之建物騰空遷讓返還予原告；被告應自1 11年5月1日起至騰空遷讓返還上開建物之日止，按月連帶給 付原告25,000元，為有理由，應予准許。㈡、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。㈢、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職 權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘 明。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 吳金芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日 書記官 李崇文
附圖（壹頁）
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