臺灣臺中地方法院民事判決
111年度中簡字第3172號
原 告 劉柏程
被 告 施孟淳
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年4月17日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣2萬元，及自民國111年10月16日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告應將門牌號碼臺中市○區○○街000號6樓之3號房屋及機械停車
位（地下室1樓編號4號）騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國111年9月1日起至遷讓返還前項房屋及停車位之日
止，按月給付原告新臺幣16,000元。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
本判決第1項、第2項得假執行。
本判決第3項，於判決確定前清償期已屆至部分，得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明第1
項為：被告應給付原告新臺幣（下同）52,000元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之
利息等語（見本院卷第13頁），嗣迭經變更聲明後，於本院
民國112年4月17日言詞辯論期日更正該項聲明為：被告應給
付原告2萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息等語（見本院卷第117頁），核
屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定並無不合，應予准
許。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造於109年9月2日訂立之房屋租賃契約（下稱
系爭租約），約定由伊將所有之門牌號碼：臺中市○區○○街0
00號6樓之3號房屋（下稱系爭房屋）及屬伊專用之機械停車
位（地下室1樓編號4號，下稱系爭停車位）（下合稱系爭租
賃物）出租予被告，約定租賃期間自簽約日起至111年8月31
日止，被告應於每月1日前給付租金16,000元；另應繳交保
證金32,000元。詎被告自111年5月1日起即未依約給付租金
，其後僅於同年6月26日以轉帳方式給付12,000元，至租期
屆滿為止，被告共積欠租金52,000元，經以保證金抵充後，
尚有2萬元未給付，伊自得依系爭租約之法律關係，請求被
告如數給付。又系爭租約已於111年8月31日因租期屆滿而消
滅，被告應將系爭租賃物騰空遷讓返還予伊，惟被告迄今仍
繼續占有之，屬無權占有，伊自得依系爭租約第11條前段之
約定及民法第767條第1項之規定，擇一請求被告遷讓返還系
爭租賃物。又被告於系爭租約消滅後，繼續無權占有系爭租
賃物期間，受有相當於租金之利益，致伊受有無法使用收益
系爭房屋之損害，依自得依民法第179條之規定，請求被告
按月給付相當於租金額即16,000元之不當得利；且伊依系爭
租約第11條後段之約定亦得請求被告按月給付依租金計算之
違約金，爰依法提起本件訴訟。並聲明：如主文第1項、第2 項、第3項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，惟據其先前到庭陳述略以：系 爭租約並未經公證，原告及其配偶曾向伊表示雖僅能簽立租 期2年之租約，但可以保證先前之承租人都是租到自願退租 為止等語，惟系爭租約租期屆至時，伊表示要續約，卻為原 告所拒；伊有按時繳納水、電、天然瓦斯費用，但原告卻於 111年8月31日未經伊同意，即拆除系爭房屋之水、電、瓦斯 管線，造成伊之數月的損耗、民生問題，原告應賠償伊48,0 45元；另關於系爭停車位之租金部分，兩造亦有爭議等語。 並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠原告主張兩造於109年9月2日訂立系爭租約，由其將所有之系 爭租賃物出租予被告，約定租賃期間自簽約日起至111年8月 31日止，被告應於每月1日前給付租金16,000元，被告並另 繳交保證金32,000元等情，業據提出建物所有權狀、建物登 記第一類謄本（所有權個人全部）、不動產買賣契約書、房 屋租賃契約為證（見本院卷第17至35頁），且為被告所不爭 執，而堪信原告上開主張為真正。被告雖以系爭租約未經公 證云云置辯。惟按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與 他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定 有明文。準此，租賃契約為諾成契約，只須契約當事人就租 賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約 即為成立，並不以經公證為必要。觀諸系爭租約第2條已載 明租賃之範圍為系爭房屋及系爭停車位，兩造並以系爭租約
第3條約定每月租金為16,000元，顯見兩造已就租賃物及租 金意思表示合致，系爭租約自已有效成立，則被告以系爭租 約未經公證為由爭執其效力，自屬無據。
㈡原告主張被告自111年5月1日起即未依約給付租金，僅於同年 6月26日以轉帳方式給付12,000元，至租期屆滿為止，共積 欠租金52,000元，經以保證金抵充後，尚有2萬元未給付等 情，而被告就原告主張其租金給付情形並不爭執，惟抗辯兩 造就系爭停車位之租金有爭議云云。經查：
⒈系爭租約第3條約定每月租金為16,000元，已如前述，而該條 並未將系爭房屋及系爭停車位之租金分別列計，顯見兩造並 未就系爭停車位之租金為何單獨約定；而被告復未具體陳明 兩造就系爭停車位租金究有何爭議存在，則其空言泛稱系爭 停車位之租金有爭議云云，自無可採。
⒉按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明 文。查被告自111年5月1日起至租期屆滿之同年8月31日止， 本應給付4個月租金，共計64,000元（計算式：16000×3=640 00），然其僅給付12,000元，則原告主張其積欠租金共計52 ,000元（計算式：00000-00000=52000），自屬有據。 ⒊次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上 字第1631號判決意旨參照)。查被告有因系爭租約之訂立， 而繳付32,000元之保證金等情，業如前述。從而，原告主張 被告積欠之租金52,000元，經以該保證金抵充後，應再給付 2萬元（計算式：00000-00000=20000），而依系爭租約之法 律關係請求被告給付租金2萬元，即屬有據。
㈢按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃 期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即 表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450 條第1項、第451條分別定有明文。定期租賃契約之出租人， 反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得 為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另 訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時 ，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租 賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占 有之法律關係。查系爭租約第2條、第11條分別約定：「租 賃期間自民國109年9月2日起至民國111年8月31日止」、「 本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約， 視為不再續租…」等語（見本院卷第33、34頁），足見兩造 於訂立系爭租約時，即已約明租期屆滿，系爭租約當然消滅
，被告如欲續租，須經兩造合意，並以另訂書面契約之方式 為之，應堪認定。被告雖抗辯原告及其配偶於兩造訂立系爭 租約時曾保證先前的承租人均租到自願退租為止云云，然此 情縱係屬實，亦非屬原告必定會於系爭租約租期屆滿時再與 被告續約之承諾，此由被告自承原告於訂約時即已明白表示 僅能與被告訂立2年租約等情（見本院卷第57頁）益見明顯 。系爭租約之租期既已於111年8月31日屆滿，且兩造復未再 另訂書面租賃契約，則被告就系爭租賃物之租賃關係已於11 1年8月31日因租期屆滿而消滅，堪以認定。 ㈣次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所 有權者，得請求除去之，民法第455條前段、第767條第1項 定有明文。次按共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理 權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回 復共有物之請求，無民法第821條但書規定之適用（最高法 院91年度台上字第242號判決意旨參照）。另系爭租約第11 條中段亦約定：「乙方（按指被告）應於租約期滿、或終止 時，將租賃房屋遷讓交還於甲方（暗指原告），不得藉詞任 何理由，繼續使用本租賃房屋…」（見本院卷第34頁）。查 系爭租約既因租期屆滿而消滅，被告繼續占有系爭租賃物， 即無合法權源，而屬無權占有；又系爭停車位乃由原告基於 分管契約取得專用使用權等情，有系爭租賃物所在之公寓大 廈管理委員會出具之證明書在卷可參（見本院卷第65頁）， 揆諸前揭說明，原告自得本於所有權人之物上請求權，請求 被告返還系爭車停車位。基上，原告依民法第767條第1條之 規定、系爭租約之前揭約定，請求被告將其無權占有之系爭 租賃物騰空遷讓返還原告，即屬有據。
㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查原告就系爭 租賃物之租賃關係消滅後，既無繼續占有使用系爭租賃物之 正當權源，即係無法律上之原因而受利益，致原告受有損害 ，應返還其利益。查被告前既願意以每月租金16,000元向原 告承租系爭租賃物達2年之久，顯見被告占有系爭租賃物之 利益，應不低於16,000元，故原告主張被告應自111年9月1 日起至返還上開占有之系爭租賃物為止，按月給付不當得利 16,000元，尚屬適當。又原告係主張被告應依不當得利之法 律關係或系爭租約第11條後段之約定，按月給付16,000元， 既經本院審認原告依不當得利之法律關係請求部分為有理由 ，則就原告競合併依系爭租約第11條後段請求部分，即無續
行審認有無理由之必要，附此敘明。
㈥至被告抗辯其有按時繳納水、電、天然瓦斯費用，然原告卻 於111年8月31日未經其同意，即拆除系爭房屋之水、電、瓦 斯管線，造成其數月的損耗、民生問題，應賠償48,045元云 云。惟原告否認有拆除被告所申設之水、電、瓦斯管線，被 告就此復未舉證以實其說，自難信其上開抗辯為真實。 ㈦末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任，民法第229條第1項定有明文。又遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但 約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利 率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法 第233條第1項、第203條亦有明定。查系爭租約約定被告應 於每月1日前給付當月租金，是原告之租金債權，自屬定有 期限之給付。而被告所積欠之2萬元租金，至遲應於111年8 月1日前全部給付完畢，然其迄今皆未給付，自應負遲延責 任。則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即111年10月16 日（送達證書見本院卷第51頁）起加給按週年利率百分之5 計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告㈠依系爭租約之法律關係，請求被告給付2萬 元，及自111年10月16日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡依系爭租約第11條前段之約定及民法第767條 第1項之規定，請求被告將系爭租賃物騰空遷讓返還予原告 ；㈢依民法第179條之規定，請求被告自111年9月1日起至遷 讓返還系爭租賃物止，按月給付16,000元，均屬有據，應予 准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件 判決結果並無影響，爰不逐一論述。
六、本件判決係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易 訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條 第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
七、結論：本件原告之訴為有理由，判決如主文中 華 民 國 112 年 5 月 1 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 郭妙俐
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 1 日
書記官 林素真