臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度桃簡字第19號
原 告 游苡楨
被 告 大惠光生物科技有限公司
法定代理人 吳張惠美
訴訟代理人 劉庭瑋
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年5月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園市○○區○○路00號1樓之房屋返還原告。被告應給付原告新臺幣158,425元，及自民國112年4月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
被告應自民國112年4月14日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣36,750元。
被告應自民國109年7月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣1,200元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項至第4項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款分別定有明文 。經查，原告原起訴請求：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○路0 0號1樓之房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告。㈡被告應給 付原告新臺幣（下同）137,650元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自租約終 止翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告36 ,750元。嗣經原告於本院審理中為聲明之變更如下列原告聲 明所示，核分屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，與前開規 定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告於民國109年5月15日向原告承租系爭房屋， 租賃期間自109年7月10日起至114年6月9日止，每月租金為3 5,000元，應於每月10日前給付租金，被告並已繳交70,000 元之押租金，並約定管理費1,200元由被告繳納，且自第25 月起調漲一次租金至每月36,750元（下稱系爭租約）。詎被
告自承租時起即未繳納管理費，自111年5月起即陸續積欠租 金，至112年3月30日已積欠超過5個月之租金，以押租金扣 抵後已逾2個月之租額，經原告於審理時當庭催告被告給付 租金，及如未於14日內給付即為終止租約之意思表示，然被 告迄言詞辯論終結前未給付，則系爭租約業已終止，被告應 將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付原告終止日前，扣 除押租金後，尚積欠原告之租金158,425元；且被告未依約 定繳納管理費均由原告代墊，被告應償還自109年5月10日起 至返還系爭房屋之日止，按月以1,200元計算之管理費；另 被告於租賃關係終止後仍繼續無權占有使用系爭房屋，獲有 相當於每月租金36,750元之利益，並使原告受有該租金之損 害，故併依民法第179條之規定，請求被告自租約終止翌日 起至返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利36 ,750元。爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴 訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋返還原告；㈡被告應給 付原告158,425元，及自112年4月14日起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息；㈢被告應自112年4月14日起至騰空遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告36,750元；㈣被告應 自109年5月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給 付原告1,200元。
二、被告則以：對於被告之請求均不爭執等語。三、得心證之理由：
㈠遷讓房屋部分：
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租金，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終 止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物 者，得請求返還之；又出租人非因左列情形之一，不得收回 房屋：...三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，民法第440條第1項及第2項前段、第455條、土 地法第100條第3款分別定有明文。經查，原告主張兩造訂有 租約，業據提出系爭租約附卷為憑（本院卷第6至9頁），堪 信為真實。依兩造間之租約係自109年7月10日起及原告所提 出之租金繳納明細，被告於112年3月30日時，積欠之租金已 達2個月以上，經原告於112年3月30日當庭催告被告於14日 內付清積欠租金，否則終止系爭租約，惟被告未依限繳付租 金，因被告於繳納期限之末日即112年4月13日仍未給付積欠 之租金，則系爭租約於112年4月14日起即經原告合法終止， 被告就此亦不爭執（見本院卷第84頁反面），從而，系爭租
約業已終止，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭 房屋返還予原告，自屬有據。
㈡租金部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明 文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務， 故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時， 其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年 度台上字第1569號判決意旨參照）。
⒉經查，被告依系爭租約應按月於每月10日前給付租金35,000 元（自111年7月10日起調整為36,750元），原告主張被告自 111年5月起即陸續積欠租金，至112年4月14日系爭契約終止 時積欠租金共計228,425元未付，業據提出租金計算明細為 憑（見本院卷第53頁），扣除前付之押租金70,000元後，尚 欠租金158,425元（計算式：積欠租金228,425元－押租金70, 000元＝158,425元），為被告所不爭執（見本院卷第85頁） ，故原告請求被告給付積欠之租金158,425元，即為有憑。 ㈢相當租金之不當得利、管理費部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有 他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租 金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照） 。
⒉查被告於系爭契約終止後，就系爭房屋無占用之正當權源， 業經認定如前，則其占有系爭房屋無法律上之原因而受利益 ，致原告受有損害，自應返還原告相當租金之不當得利。兩 造間自112年4月14日起即無租賃關係存在，是原告請求被告 自112年4月14日起按月給付相當於租金之不當得利36,750元 ，亦堪信憑。
⒊又兩造係約定租賃期間之管理費每月1,200元均由被告負擔， 然被告從未繳納，均係由原告先行代墊等節，為被告所不爭 執，是原告請求被告自租賃首日即109年7月10日起按月給付 原告1,200元，亦屬有據。原告雖主張自109年5月10日起算 ，惟系爭租約係自109年7月10日起，是原告逾此範圍之請求 ，應屬無據。
四、又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；遲延債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率 ；而應付利息之債務，利率未經約定，亦無法律可據者為年 息5％，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定
有明文。查被告應依系爭租約於每月10日給付當月10日起至 次月9日之租金，又扣除押租金後原告得請求之金額可認為 屬112年4月13日前應繳納之租金，原告僅請求自112年4月14 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自無不可，應 屬有據。
五、綜上所述，原告請求㈠被告應將系爭房屋返還原告；㈡被告應 給付原告158,425元，及自112年4月14日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息；㈢被告應自112年4月14日起至騰空 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告36,750元；㈣被告 應自109年7月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付原告1,200元，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無 理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依 同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 5 月 19 日 桃園簡易庭 法 官 曾耀緯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 19 日 書記官 吳宏明
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