宣 示 判 決 筆 錄
111年度板簡字第2509號
原 告 謝宛玲
訴訟代理人 陳榮哲律師
複代理人 高紫棠律師
被 告 張翁春梅
訴訟代理人 鄭雅文律師
上列當事人111年度板簡字第2509號損害賠償事件於中華民國112
年4月11日辯論終結，於中華民國112年5月16日下午4時30分整，
在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 葉子榕
通 譯 陳士芳
朗讀案由到場當事人：未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
㈠兩造前於民國（下同）110年9月28日簽訂租賃契約書(下稱系 爭租約)，約定被告出租新北市○○區○○路00○0號右側之鐵皮 房屋(下稱系爭房屋)供原告經營日韓料理店，租賃期間自11 0年11月1日起至111年10月31日止，租金為每月新臺幣（下 同）15,000元，押租保證金為15,000元。原告於承租系爭房 屋後，將系爭房屋重新裝潢、整修及添購營業設備，供原告 經營日韓料理店，孰料，新北市政府養護工程處於110年12 月9日下午，為道路拓寬乙事，派員於至系爭房屋附近會勘 ，嗣於同年12月底以110年12月22日新北養勞字第110486701 1號函明確告知：「本案請占用人依會勘結論於111年3月15 日前自行拆除占用之鐵皮屋，俾利後續樹林區公所施作道路 拓寬等工程，倘屆時期滿尚未拆除，本處將依新北市市有不 動產被占用處理原則辦理，通知本府拆除大隊協助認定違建 ，並拆除占用之鐵皮屋」等語。被告於出租系爭房屋時，並 未告知系爭房屋違法占用新北市政府所有之土地，又系爭房 屋業經新北市政府養護工程處來函必須限期拆除，致原告承
租系爭房屋後無從繼續使用收益，不能達到原租賃之目的， 被告所提出之給付不合於債之本旨甚明。原告驟然得知前開 事實後，即多次聯繫被告，請被告出面解決，無奈被告道歉 後只是敷衍搪塞，對於原告所受損失及所失利益置若罔聞， 拒不提出合理之解決方案，依民法第227條、第226條、第25 6條、第435條、第436條之規定，原告自得終止系爭租約， 故原告已於111年2月28日向被告終止系爭租約，又被告所提 出之給付顯不合於債之本旨，且具有可歸責之原因，依民法 第227條及第226條之規定，被告自應就原告所受之損害負不 完全給付之債務不履行損害賠償責任，原告請求之損害賠償 項目及金額如下：
⒈系爭房屋之頂讓費用18萬9,999元：
兩造於110年9月28日簽訂系爭租約，約定被告出租系爭房屋 供原 告經營日韓料理店時，系爭房屋正由訴外人莊詠嵐承 租並經營日式料理店，故原告於110年9月29日與訴外人莊詠 嵐簽訂店面頂讓合約書，並支出頂讓費用18萬9,999元，俾 於系爭房屋營業。
⒉系爭房屋之裝潢、整修及添購營業設備費用13萬4,180元： 原告承租系爭房屋後，進行日韓料理店面之裝潢、整修及添 購營業設備，共花費13萬4,180元，有相關單據可憑。 ⒊另行租屋致租金差價8萬元：
原告本可自110年11月1日至111年10月31日止，每月支付租 金1萬5,000元，於系爭房屋經營日韓料理店，卻因新北市政 府養護工程處來函命111年3月15日前拆除系爭房屋，而臨時 迫遷。原告自111年3月1日起另行租屋，租賃期間自111年3 月1日起至113年2月28日止，租金為每月2萬5,000元。衡諸 原告在得知系爭房屋必須限期拆除後，一方面要繼續開店維 持生計，一方面又要到處尋覓新承租處，在「蠟燭兩頭燒」 下，自無充足時間擇定後續承租處，更無餘裕與他人磋商租 賃條件、進行租金之議價，導致原告必須支付高於系爭房屋 租金之方式獲得迫遷後之承租處，原告爰主張被告應賠償11 1年3月1日至111年10月31日止，共8個月之租金差額8萬元〔 計算式：(25,000元-15,000元)×8個月＝80,000元〕 ⒋搬遷費用4,000元：
被告交付之系爭房屋違法占用新北市政府所有之土地，而必 須於111年3月15日前拆除，致原告承租系爭房屋後無法繼續 使用收益，不能達到原租賃之目的，而臨時迫遷，原告乃僱 搬家公司搬離系爭房屋，花費4,000元。
⒌營業損失13萬4,976元：
⑴原告承租系爭房屋後，在尚未得知被告交付之系爭房屋違法
占用新北市政府所有之土地，而必須於111年3月15日前拆除 前，平均月營業額可達16萬8,200元：
A.110年12月份之營業額為16萬6,310元。 B.111年1月份之營業額為17萬0,090元。 C.平均月營業額為16萬8,200元〔計算式：(166,310元＋170,090 元)÷2個月＝168,200元(元以下四捨五入)〕。 ⑵原告經營日韓料理店每月之成本佔比營業額約70％，故原告單 月可獲取利潤約為5萬0,460元〔計算式：168,200元×30%＝50, 460元(元以下四捨五入)〕。
⑶原告在得知系爭房屋必須限期拆除後，為尋覓新承租處，自1 11年2月起迫不得已經常公休，故111年2月份之營業額驟降 至5萬4,680元，以成本佔比營業額約70％計算，原告於111年 2月份可獲取利潤僅有1萬6,404元〔計算式：54,680元×30%＝1 6,404元〕，故受有營業損失3萬4,056元〔計算式：50,460元－ 16,404元＝34,056元〕。
⑷原告自111年3月1日起另行租屋，並耗時2個月進行裝潢、整 修、添裝設備及清潔，俾經營日韓料理店，而前開整修期間 不可能營業，故原告受有2個月之營業損失共10萬0,920元〔 計算式：50,460元×2個月＝100,920元〕。 ⑸綜上，原告受有之營業損失共計13萬4,976元〔計算式：34,05 6元＋100,920元＝134,976元〕。 ⒍另行租屋之裝潢、整修及添購營業設備費用40萬6,056元： 原告就新承租處進行裝潢、整修及添購營業設備，俾達成原 告於(完整的)系爭房屋經營日韓料理店時之同一狀態，為此 原告共花費40萬6,056元，有相關單據可憑。被告就原告前 開損失，自應負損害賠償責任。
⒎綜上，被告應賠償原告之金額共計94萬9,211元〔計算式： 189,999元(系爭房屋之頂讓費用)＋134,180元(系爭房屋之裝 潢、整修及添購營業設備費用)＋80,000元(另行租屋致租金 差價)＋4,000元(搬遷費用)＋134,976元(營業損失)＋ 406,056元(另行租屋之裝潢、整修及添購營業設備費用)＝ 949,211元〕
㈡為此，爰依民法第227條、第226條、第256條、第435條、第4 36條等規定提起本訴，求為判決：⑴被告應給付原告94萬9,2 11元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之利息。
㈢對於被告抗辯之陳述：
⒈原告在新北市政府養護工程處以110年12月22日新北養勞字第 1104867011號函通知系爭房屋違法占用新北市政府所有之土 地「前」，並不知悉系爭房屋為違章建築且無法補正。
①內政部曾邀集地方政府等有關機關就「程序違建與實質違建 之認定」進行會商，依會商結論可知：於建築物之位置、高 度、結構與建蔽率等均不違反當地都市計畫建築法令，且有 獲得土地使用權之情況下，若起造人係依法申領建築執照後 所興建者，為合法建築物；若起造人未申領建築執照即擅自 興建者，為程序違建，可申請補照。惟若起造人未申領建築 執照即擅自興建，且無法申請補照，必須拆除者，為實質違 建【請參附件4】。職是之故，鐵皮屋若係由具有土地使用 權之起造人依法向主管機關申領建築執照後所興建，且興建 過程符合建築法令之規定，即為合法建築物，鐵皮屋並不能 直接與違章建築劃上等號。更何況，「起造人對於鐵皮屋坐 落之土地有無使用權」、「起造人興建鐵皮屋有無申領建築 執照」、「若無申領建築執照，可否申請補照」、「鐵皮屋 之興建過程是否符合建築法令」等問題，並無法單憑外觀得 知，遑論一望即知。被告辯稱系爭房屋為加蓋之鐵皮屋，係 違章建築，任何人一望即知云云，顯非可取。
②進步言之，被告自陳其為門牌號碼新北市○○區○○路00○0號、9 4之2號、94之3號房屋暨其座落基地(新北市○○區○○段000地 號土地)之所有權人，其配偶約於70幾年間在94之3號房屋右 側空地增建一鐵皮屋即系爭房屋云云。顯見系爭房屋存在該 處已30餘年，復根據被證2之照片，系爭房屋所在之處商家 林立，再加上新北市○○區○○段000地號土地之範圍若干？界 址何在？僅有所有權人即被告知悉，故原告主張不知系爭房 屋屬違章建築，並無不合情理之處。至於系爭租約第1條約 定甲方店(房)屋所在地及使用範圍為「新北市樹林區太平路 94之3右」，「右」係在標示租賃使用範圍【註：於店面出 租，常見出租人將同一門牌號碼隔間，標示租賃使用範圍， 分租出去之情況】，並無法看出系爭房屋無門牌地址，更無 法由此窺知系爭房屋有違章情事。
③又，臺灣高等法院102年度上易字第2829號刑事判決揭櫫：「 具有告知義務，而事實上隱匿不告知，使對方陷於錯誤而交 付財物，亦可成立詐欺罪；消費者購買房屋暨土地時，均將 停車位列為重要考慮因素，是故停車位究屬法定停車位或獎 勵停車位，自亦成為買賣契約之重要事項，其價格認知自有 不同，隱匿而不告知承購人，使有研判機會以決定購買與否 ，自屬施用詐術甚明（最高法院87年度臺非字第100號判決 ），是凡足使該商品因一般人之心理因素產生『交易上貶值』 之情形時，即該當詐欺罪之施行詐術範圍。」【請參附件5 】。被告於簽立系爭租約時即知悉原告係為經營餐飲業而承 租系爭房屋並頂下系爭房屋店面，此觀被告自陳原告與原於
系爭房屋開設餐飲店之訴外人莊詠嵐共同請其出面簽約乙節 亦明，故系爭房屋是否為違章建築？是否會遭主管機關拆除 ？攸關原告於系爭房屋經營餐飲業所投入之裝潢、頂讓等費 用，是否得以回收，而屬租賃契約之重要內容。詎料，被告 明知系爭房屋違法占用新北市政府所有之土地，屬違章建築 且無法補正，竟故意不告知原告，剝奪原告決定是否承租系 爭房屋及頂下系爭房屋店面之研判機會【註：兩造於110年9 月28日簽立系爭租約後，原告方於110年9月29日與訴外人莊 詠嵐簽立店面頂讓合約書(請參原證1、原證3)，若原告知悉 系爭房屋有違章情事存在，絕不會簽立系爭租約及頂下店面 】，致原告陷於系爭房屋係合法建築物之錯誤，而簽立系爭 租約及頂下店面，故被告辯稱其對原告並無任何欺瞞行為云 云，洵屬無稽。
④被告於兩造簽立系爭租約時並「未」告知原告系爭房屋其實 無門牌地址，反而於系爭租約第1條載明甲方店(房)屋之所 在地為「新北市樹林區太平路94之3」，租賃使用範圍為「 右」【請參原證1】。衡諸系爭房屋存在已久【註：被告自 陳其為門牌號碼新北市○○區○○路00○0號房屋之所有權人，其 配偶約於70幾年間在94之3號房屋右側空地增建一鐵皮屋即 系爭房屋云云】，且於店面出租，常見出租人將同一門牌地 址隔間，標示租賃使用範圍，分租出去之情況，而系爭租約 第1條之記載與此情況若合符節，故原告實無可能僅憑系爭 租約第1條之標示方式即看出系爭房屋無門牌地址及有違章 情事。
⑤鐵皮屋若係由具有土地使用權之起造人依法向主管機關申領 建築執照後所興建，且興建過程符合建築法令之規定，即為 合法建築物，故單憑系爭房屋具有鐵皮屋之外觀，並不能直 接與違章建築劃上等號【請參附件4】。更何況，系爭房屋 遭新北市政府拆除之原因係違法占用新北市政府所有之土地 ，與系爭房屋之建築材料無涉，不論系爭房屋是以磚瓦、水 泥、竹木還是金屬建造而成，均不能免其被拆除之命運。而 系爭房屋違法占用新北市政府所有土地乙節，除非系爭房屋 之所有權人即被告主動告知，否則外人完全無法得知，被告 辯稱「任何人一望即知系爭房屋為違章建築」云云，要屬天 方夜譚。被告於本件極力強調系爭房屋之外觀係鐵皮屋，企 圖撇清系爭房屋違法占用新北市政府所有土地，明顯係偷換 概念以逃避責任。
⒉被告辯稱原告在兩造尚未簽訂系爭租約之前，早已決意向訴 外人莊詠嵐頂讓店面，被告並無任何欺瞞行為云云，洵屬臨 訟卸責之詞：
⑴店面頂讓，首重房東，蓋「若無房，何來店」，故被告辯稱 頂店方通常係與讓與方達成頂店合意後，始與房東商議租約 事宜，反而顛倒順序，違反經驗法則，合先敘明。 ⑵兩造於110年9月28日簽立系爭租約後，原告方於110年9月29 日與訴外人莊詠嵐簽立店面頂讓合約書【請參原證1、原證3 】，果若被告有對原告誠實告知系爭房屋違法占用新北市政 府所有之土地，屬違章建築且無法補正(假設語氣)，原告勢 必不會簽立系爭租約及頂下系爭房屋店面。詎料，被告竟故 意不告知原告，剝奪原告之研判機會，致使原告陷於系爭房 屋係合法建築物之錯誤，而簽立系爭租約及頂下系爭房屋店 面，受有鉅額損害，被告所為甚屬不該。
⑶原證3第一條及第四條記載，並無法證明被告無欺瞞行為，蓋 原證3第一條記載：「…店面(不含房地產所有權，甲方與所 有權人完全解除租約後，由乙方與房地產所有權人重新簽訂 租約)…」等語，旨在確保系爭房屋上不會同時有兩個租賃關 係存在，避免爭議；第四條記載：「乙方於民國110年11月1 日起至民國111年11月1日止，期間內甲方不得要求乙方搬離 ，並保證此頂讓店面之原房東不得驅趕乙方。…」等語，旨 在確保原告頂讓店面後，縱使被告與訴外人莊詠嵐就原租賃 關係發生爭議，原告也不受影響。至於日期填寫差距一天， 顯屬誤繕，並不影響前揭第四條條文之意義，被告對之過度 解讀，實不可取。
⒊被告辯稱兩造合意於111年2月28日提前終止系爭租約，且以 被告不向原告收取111年1月、2月份租金作為補償云云，並 非事實：
⑴被告已自認系爭房屋係違章建築且違法占用新北市政府之土 地，則被告辯稱系爭房屋遭新北市政府拆除係不可抗力之因 素，明顯前後矛盾，委無可採。
⑵被告未盡租賃物之交付及保持義務，亦未盡告知原告租賃物 為違章建築之附隨義務，故原告於111年2月28日係依法向被 告終止系爭租約，而系爭租約上記載：「111年2月28日租屋 地址太平路94-3號右邊，租約中止合約並房客歸還鑰使 並 退還押金15000元正以資證明 承租人-謝宛玲 出租人-張 翁春梅」等語，旨在證明系爭租約已於111年2月28日終止之 客觀事實，兩造並非合意終止系爭租約。
⑶原告係因可歸責於被告之事由無法提供合於租約使用收益之 租賃物，而被迫遷離，此與系爭租約第18條約定「租賃期間 內乙方(即承租人)若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方( 即出租人)一個月租金，乙方決無異議」之情況有天壤之別 ，無從比附援引，被告顯有張冠李戴之誤。
⑷被告違法占用新北市政府所有之土地興建系爭房屋，已屬非 是，其更隱瞞系爭房屋之違章情事，對外出租系爭房屋，向 不知情之承租人收取租金，實在過分，被告於東窗事發後， 自知理虧，出於不好意思而不向原告收取111年1月份、2月 份之租金，並不影響原告請求被告負債務不履行損害賠償責 任之權利，被告不應將其個人主觀期待、特殊想法加諸於原 告，而謂原告提起本件訴訟為不可採。
⒋原告於本件請求之損害賠償項目及金額，俱屬有理。 ⑴被告於簽立系爭租約時即明知原告係為經營餐飲業而承租系 爭房屋並頂下系爭房屋店面，此觀被告自陳原告與原於系爭 房屋開設餐飲店之訴外人莊詠嵐共同請其出面簽約乙節亦明 ，詎料，被告竟故意不告知原告系爭房屋違法占用新北市政 府所有之土地，屬違章建築，並交付存在前開違章情事之系 爭房屋，嗣系爭房屋經新北市政府養護工程處命限期拆除( 現已拆除)，致原告承租系爭房屋後無法營業收益，亦無法 回收已投入之費用，尚須以固有財產支付臨時迫遷所生費用 (原告固有利益亦受有損害)，故依系爭租約之目的、內容及 交易習慣以觀，原告於民事起訴狀所列「營業損失13萬4,97 6元」、「系爭房屋之頂讓費用18萬9,9999元」、「系爭房 屋之裝潢、整修、添購營業設備費用13萬4,180元」、「搬 遷費用4,000元」、「另行租屋致租金差價8萬元」、「另行 租屋之裝潢、整修及添購營業設備費用40萬6,056元」，自 均屬因被告債務不履行所生之損害。從而，原告依民法第22 7條第1項暨第2項、第226條第1項規定，請求被告如數賠償 前開損害金額，洵屬有據。
⑵系爭租約第6條約定：「乙方(即承租人)於租期屆滿時，…應 即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方(即出租人)，不 得藉詞推諉或主張任何權利」、第7條約定：「契約期間內 乙方若擬遷移他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費 及其他任何名目之權利金，而應無條件將該店(房)屋照原狀 還甲方，乙方不得異議」，應不包括出租人未依債務本旨提 供合於約定使用收益之租賃物，所應負債務不履行之損害賠 償責任。被告交付之系爭房屋，違法占用新北市政府所有之 土地，係屬違章建築，嗣系爭房屋經新北市政府養護工程處 命限期拆除(現已拆除)，乃可歸責於被告之事由至為顯然， 被告辯稱本件有系爭租約上開約定之適用，洵非可採。 ⑶此外，臺灣高雄地方法院94年度簡上字第233號民事判決揭櫫 ：「依上訴人承租系爭房屋之用途係經營精品店之目的，以 解釋兩造租賃契約書第14條約定需經被上訴人書面許可之所 謂改裝設施，應指已達於改變原有建築物本體或結構或可能
使之受損之程度者，始構成之，如僅為內部部分加以裝潢使 更加美觀或為時尚所需而整修時，依誠信原則及上開說明， 應解為不受上開契約第14條條文約定之限制，較為符合兩造 於訂約之真意，否則上訴人以一經營精品店之承租業者，凡 有內部裝潢或修飾均需經被上訴人書面許可，不僅太過繁瑣 ，且被上訴人隨時均得以未經其書面許可為由而要求終止兩 造租賃合約，兩造所訂長達5年租期之合約將失其意義，且 對已支付大筆金額裝潢系爭房屋之上訴人而言，亦不公平。 」【請參附件8】，故裝潢與改裝設施係屬二事。原告並未 於系爭房屋改裝設施，被告辯稱本件有系爭租約第9條約定 ：「房屋有改裝設施之必要時，乙方(即承租人)取得甲方( 即出租人)之同意後得自行裝設…」之適用，亦無足取。 ⑷被告辯稱原告空口主張每月之成本佔營業額約70%，徒以30% 主張每月可獲取利潤，自難率予憑信云云，惟原告於系爭房 屋開設日韓料理店，並未聘請員工，亦未引進POS系統(廣泛 應用在零售業、餐飲業、旅館等行業的電子系統)，凡事親 力親為，而可節省相當之人事及設備成本，故原告主張單月 可獲取利潤約為5萬0,460元尚在行情範圍內，並無不合理之 處。此外，原告係餐飲業者，並非政府行政機關人員，故被 告於本件提出「中華民國一百一十年政府行政機關辦公日曆 表」，與本件無關，實係不知所謂。
⑸系爭房屋接近新北市樹林區太平路與太順街交岔口【請參原 證12】，故原證4第3頁單據之客戶名稱「太順街小吃店」， 即係原告於系爭房屋經營之日韓料理店，原告確實有該等費 用之支出，且與被告之債務不履行間有因果關係存在等語。二、被告則辯以：
㈠系爭房屋為違章建築，任何人一望即知，且系爭租約之租賃 標示為右邊鐵皮屋，無門牌地址，原告自不得推諉辯稱不知 情
⒈觀諸原證2新北市政府養護工程處110年12月22日新北養勞字 第11048867011號函所檢附會勘記錄之照片（原證2第2頁） ，照片上繪製紅線部分為加蓋之鐵皮屋即系爭房屋，然查， 「94之3號房屋」為2層樓高房屋，且外牆為磁磚構造，與系 爭房屋之外觀截然不同（被證2）。亦即系爭房屋自外觀上 即可明顯推論為「94之3號房屋」向外延伸搭建之鐵皮屋， 顯為「94之3號房屋」原始構造以外之違章建築，並非原始 所興建，而係後所增建之違建物。依經驗法則及社會常情， 一般具有智識能力之人以目視方式即可認知上開增建紅線部 分屬違章建築。
⒉再者，被告於訂約時已就系爭房屋之使用情形、位置詳實告
知原告，並於簽訂系爭租約時，告知原告系爭房屋無門牌地 址，此觀系爭租約中租賃標的物之標示方式：「新北市樹林 區太平路94之3右」可知。又系爭房屋既為鐵皮屋，又無門 牌號碼，並非依法申請取得建照之建築物，屬違章建築。況 且，系爭房屋有無門牌地址，係一望即知，原告稱其不知情 ，實有違常理。
⒊原告辯稱系爭租約第1條約定：「甲方房屋所在地及使用範圍 『新北市樹林區太平路94之3右』」，係因於店面出租，常見 出租人將同一門牌號碼區隔，標示租賃使用範圍，分租出去 之情況云云，惟查，系爭房屋僅約7坪大小，亦無分租之情 況存在，原告上開所辯實屬無稽。
㈡原告在兩造簽訂系爭租約前，早已與訴外人莊詠嵐合意頂讓 店面
⒈被告原將系爭房屋出租予訴外人莊詠嵐，嗣訴外人莊詠嵐有 意將店面頂讓、器具設備及技術均移轉予原告，渠等達成合 意後，訴外人莊詠嵐與原告共同請被告出面，並告知被告後 續之租賃契約需更換承租人，由被告與訴外人莊詠嵐合意終 止原租賃契約，改由兩造簽立原證2之房屋租賃契約書（下 稱系爭租約），其餘租賃條件如每月租金15,000元等均不變 。
⒉雖原告辯稱兩造於110年9月28日簽立系爭租約後，原告方於 翌日與訴外人莊詠嵐簽立原證3云云。惟查，衡諸經驗法則 ，頂店方通常係與讓與方達成頂店合意後，始與房東商議租 約事宜。原告在兩造尚未簽訂租賃契約之前，早已決意向訴 外人莊詠嵐頂讓店面，原告並無任何欺瞞行為，此可參原證 3：
⑴原證3第一條記載：「…R店面（不包房地產所有權，甲方與所 有權人完全解除租約後，由乙方與房地產所有權人重新簽訂 租約）…」試想：倘如原告主張，原告與訴外人莊詠嵐係在1 10年9月29日簽署原證3，斯時早已存在系爭租約（兩造於11 0年9月28日簽署系爭租約），則原證3第一條，豈有可能還 會約定乙方須與房地產所有權人重新簽訂租約？不無疑問。 更足以佐證原告與訴外人莊詠嵐間之店面頂讓契約應早於系 爭租約，被告否認原證3之形式上及實質上真正。 ⑵原證3第四條記載：「乙方於民國110年11月1日起至民國111 年11月1日止，期間內甲方不得要求乙方搬離，並保證此頂 讓店面之原房東不得驅趕乙方。…」益徵原告早在與被告簽 立系爭租約前，已與訴外人莊詠嵐達成頂店合意。否則兩造 既已於110年9月28日簽立系爭租約，並約定租期110年11月1 日起至民國111年10月31日止，為何原證3之日期還會有填寫
不一致之情形（約定至111年11月1日）？況且兩造既已簽立 系爭租約，為何還需要訴外人莊詠嵐保證原房東不會驅離原 告？是以，原告早在兩造簽訂系爭租約之前，已與訴外人莊 詠嵐達成頂讓店面合意。基此，原告辯稱若知悉系爭房屋有 違章建築情事存在，不會頂下店面云云，純屬臨訟之詞，顯 不可採。
㈢兩造業合意於111年2月28日提前終止系爭租約，且以被告不 向原告收取111年1月、2月份租金作為補償 ⒈嗣新北市政府因道路拓寬工程於111年12月9日至系爭房屋附 近進行勘查，並通知系爭房屋應限期於111年3月15日前自行 拆除，實為不可抗力之因素，被告遂與原告協商提前終止租 約等事宜，且被告主動釋出善意，原先提議商請原告提出實 際搬遷費用單據，由被告全數負擔搬遷相關費用，或類推適 用比照系爭租約第18條約定：「特約應受強制執行之事項： 1.租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應 賠償甲方（即被告）一個月租金，乙方決無異議。」，亦即 由被告賠償一個月租金予原告。
⒉詎料，原告陳稱已支出裝潢費用20萬元，卻於數日後又改稱 裝潢費用應為30萬云云，然均無法提出相關證明，以實其說 。
⒊所幸經被告多次努力與原告協商後，兩造合意於111年2月28 日提前終止租約，且被告為求關係和諧，已展現最大之誠意 ，未向原告收取其原應繳納之111年1月、2月份租金，相當 於被告賠償30,000元予原告，已優於系爭租約第18條之約定 。故兩造合意於111年2月28日終止系爭租約，原告將系爭房 屋及鑰匙歸還後，被告亦退還押租保證金15,000元予原告， 雙方遂於系爭租約之『房租收/付款明細欄』上方記載（被證3 ）：「111年2月28日租屋地址太平路94-3號右邊，租約中止 合約（錯別字，應為終）並房客歸還鑰使（錯別字，應為匙 ）並退押金15000元正。以資證明。承租人謝宛玲 出租人 張翁春梅」上開記載並經兩造簽名確認無誤，足徵兩造業合 意於111年2月28日終止系爭租約，且兩造均同意以被告不向 原告收取2個月租金作為補償，原告現提起本件訴訟，顯不 可採。
㈣原告請求被告給付94萬9,211元，並無理由 ⒈按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責 於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害， 民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。次按不完 全給付責任之成立，除須以有可歸責於債務人之事由為要件
，其損害發生與給付不完全間，依損害賠償之債之共通成立 要件，須具有相當因果關係。」此有最高法院105年度台上 字第475號判決可資參照。
⒉次按「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承 租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益 之狀態，此觀民法第423條之規定自明。此項出租人之租賃 物保持義務，固應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租 賃物為約定之使用收益狀態，惟倘承租人於訂約時，已知租 賃物之一部為違章建築，出租人又未保證該違章建築部分無 拆除之危險，則就該違章建築遭拆除而無法保持租賃物合於 約定使用、收益之狀態，自為承租人於訂約時所得預期，即 難謂係可歸責於出租人之不完全給付，而令其負民法第227 條第二項規定之加害給付賠償責任。」最高法院103年度台 簡上字第7號判決著有明文。
⒊揆諸前揭最高法院見解，原告與訴外人莊詠嵐商議店面頂讓 、器具設備及技術移轉事宜時，自可由外觀上即可輕易辨別 系爭房屋為違建物，且被告於訂約時已就系爭房屋之使用情 形、位置詳實告知原告，並於簽訂系爭租約時，告知原告系 爭房屋無門牌地址，被告又未保證該違章建築無拆除之危險 ，則就該違章建築遭拆除而無法保持租賃物合於約定使用、 收益之狀態，自為原告於訂約時所得預期，即難謂係可歸責 於原告之不完全給付。基此，原告不得依民法第227條、第2 26條等規定，請求被告負損害賠償責任。
⒋再者，原告就其損害額前後主張不一，其最早主張裝潢費用2 0萬元，數日後又改口稱裝潢費用應為30萬元，更於111年3 月10日寄發律師函予被告（被證4），主張為順利開店，花 錢動工裝潢，支出費用將近50萬元云云，惟查，該律師函所 指均與事實不符，故被告於111年3月21日寄發律師函予以回 覆（被證5）。試想：倘若原告真有動工裝潢，何以提不出 單據，且歷次主張之裝潢費用為何相差甚遠？理由僅有一個 ，因原告根本未支出動輒近數十萬元之裝潢用費，此可參酌 原告搬遷後系爭房屋之內裝照片（被證6），即可真相大白 ，依照片所示系爭房屋之屋況簡陋，並無特殊裝潢設計，且 面積僅約7坪，豈有花費50萬元裝潢之理？
⒌甚者，被告出租系爭房屋，自始僅向原告收取租金共37,500 元，豈料原告竟獅子大開口，向被告要求近百萬元之賠償費 用。茲就原告之請求，逐項表示意見如后：
⑴原告關於「頂讓費用18萬9,999元」之請求，並無理由： ①依原證3所示，頂讓費用包含：「器具設備、網路銷售平台之 帳號資料及未到期契約權利移轉、生財技術、客戶及供應商
訊息和資料、協助乙方與所有廠商簽立合作契約」。 ②原告該等支出係基於原告與訴外人莊詠嵐所簽立之店面頂讓 合約書，與被告無涉，此非屬租賃標的即系爭房屋之重要成 分，無論原告有無遷離系爭房屋，原告均仍為上開頂讓標的 之所有權人，則原告請求，實屬無據。
⑵原告關於「裝潢、整修及添購營業設備費用13萬4,180元」之 請求，並無理由：
①被告否認原告提出原證4單據之形式上及實質上真正，原證4 單據其中不乏有估價單、訂購單、服務登記單，該等單據並 非原告已支出費用而取得之發票憑證，原告究竟有無實際支 出前開費用，顯有疑義，亦有可能係原告自行填載，被告均 否認之。
②細繹原證4單據之品項多為器具或營業設備，諸如轉接頭、防 水燈帶、燈泡球、飯鍋、雙口西餐爐、招牌、冰箱、鍋具碗 盤、馬達、工作台等，均非屬租賃標的即系爭房屋之重要成 分，無論原告有無遷離系爭房屋，原告仍為上開標的之所有 權人，原告縱有支出各該費用之事實（此為假設語氣，被告 否認之），但原告同時受有取得所有權之利益，並無因此受 損害，是以，原告之請求顯無理由。
③原證4第3頁單據客戶名稱為「太順街小吃店」，然系爭鐵皮 屋位於新北市樹林區太平路94之3右側，並非位於太順街， 自難認原告確有該等費用支出之事實，及此部分為必要而所 受損害與被告之債務不履行間有因果關係存在。 ④原證4第1頁單據時間為111年2月22日，已在110年12月9日會 勘紀錄後，實難認與其主張被告未告知系爭房屋為違章建築 有何因果關係。
⑤末者，本案之案例事實與附件6、附件8判決之案例事實不同 ，鈞院自無庸審酌。蓋系爭租約僅為短期租約，且由原告提 供之單據僅有壁貼費用支出可知，本件根本沒有就租賃標的 物重為裝潢並支出相當費用，而必須繼續營業相當時間始得 回收，或者租賃標的物作為銷售精品營業使用，而需耗費數 個月大規模裝修等情形，否則原告何以提不出相關單據，且 歷次主張之裝潢費用相差甚遠。
⑥退步言之，依民法第431條第1項之規定，被告縱須償還費用 ，亦以增價額為限。經查，原告前述費用之支出均係供其自 己使用便利，並非增加系爭房屋價值之有益費用，且現系爭 房屋現已拆除而不存在（被證7），已無任何現存之增價額 甚明。
⑶原告關於「租金價差8萬元」之請求，並無理由： ①原告未敘明其請求權基礎為何？且原證5租約內容經遮蔽、塗
改，被告否認原證5之形式上及實質上真正。
②又系爭房屋為違建鐵皮屋，原告所需支付之租金本較為低廉 ，原告後續遷移至他處，是否基於其他因素考量而改選擇地 點較好、坪數空間較大故租金較高之房屋，尚難一概而論， 自難以此認定該租金價差係因未告知違建事實所致。 ③參酌新北市政府於110年12月9日會勘，兩造合意於111年2月2 8日終止租約，且原告自111年3月1日已於他處租屋，顯見原 告有充足時間另覓租屋，並無臨時迫遷等情狀，原告請求高 達8個月之租金差額，難認必要。
④綜上，尚難認租金差額係可歸責於被告之事由致為不完全給 付所生損害，原告請求被告賠償，難認有據。
⑷原告關於「搬遷費4000元」之請求，並無理由： ①原告主張因系爭房屋無法營業被迫將設備搬離，於111年2月2 5日支出搬遷費4,000元云云，然依系爭租約第7條約定：「 契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償 還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋 照原狀還甲方，乙方不得異議。」
②兩造係在111年2月28日終止系爭租約，是以，原告於「契約 期間內」所支出之遷移費，依系爭租約第7條之約定，自不 得向被告請求。