最高法院民事判決
111年度台上字第1318號
上 訴 人 永慶房屋仲介股份有限公司
法 定代理 人 孫慶餘
訴 訟代理 人 連元龍律師
陳瓊苓律師
被 上訴 人 億欣營造股份有限公司
法 定代理 人 徐柏輝
被 上訴 人 游輝宂
曾義宏
劉秀芬
上列四人共同
訴 訟代理 人 連憶婷律師
被 上訴 人 郭秋燕
邱俊祥
邱儷如
邱雅鈴
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國110年12
月28日臺灣高等法院第二審判決（107年度重上字第768號），提
起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。 理 由
一、本件上訴人主張：被上訴人億欣營造股份有限公司（下稱億 欣公司）就其預定在坐落新北市中和區南勢段20地號等土地 （下合稱系爭土地）興建之「希爾敦」預售屋建案（下稱系 爭建案），以經土地所有權人即被上訴人曾義宏、游輝宂、 劉秀芬（下合稱曾義宏3人，並與億欣公司合稱憶欣公司4人 ）、邱献樹【於民國104年7月20日死亡，其繼承人為被上訴 人邱俊祥、郭秋燕、邱儷如、邱雅鈴（下合稱郭秋燕4人） 】及邱俊祥（下與邱献樹合稱邱俊祥2人）授權，於103年3 月7日與伊簽訂委託銷售合約（下稱系爭合約），約定由伊 負責銷售該建案建物，按售出之房地價格比例計付報酬，為 委任契約或委任與承攬之混合契約。惟邱俊祥2人並未授權 億欣公司簽訂系爭合約，億欣公司竟偽造渠2人之授權書， 致伊受詐欺而同意訂立系爭合約，侵害伊之意思自主權，伊 已於106年3月9日為撤銷訂約之意思表示，系爭合約溯及失 效。而億欣公司之無權代理行為，亦經邱俊祥2人拒絕承認
，對渠2人不生效力。縱認邱俊祥2人有授權億欣公司簽訂系 爭合約，然億欣公司未依系爭合約第8條第2款約定，提供確 定之建築圖說（平面/立面）、機電圖、結構圖、建材表、 分坪表及預售屋買賣契約書（下合稱系爭銷售文件），並完 成履約保證機制，俾供伊銷售使用，伊於104年6月10日至10 5年1月19日期間多次催告，億欣公司均未置理，又未經伊同 意，逕自將起造人輾轉變更為訴外人僑馥建築經理股份有限 公司（下稱僑馥公司）、欣莊建設股份有限公司（下稱欣莊 公司），伊因而對其履約能力及意願產生疑慮，已失信任基 礎，乃先後於105年2月4日以存證信函及110年11月15日以民 事辯論意旨續二狀，依民法第507條第2項或第549條第1項規 定，解除或終止系爭合約，被上訴人應連帶賠償其為履約所 支出必要費用損害（下稱系爭所受損害）新臺幣（下同）1, 675萬1,519元本息等情。爰依民法第179條、第184條第1項 、第110條、第507條第2項、第546條第1項規定，及系爭合 約第10條第2款約定，求為命被上訴人連帶如數給付，及加 計法定遲延利息之判決。嗣於原審另追加請求被上訴人連帶 賠償其因系爭合約解除或終止所失履行利益（下稱系爭所失 利益）1,675萬1,519元本息（未繫屬本院者，不予贅敘）。二、億欣公司4人則以：邱俊祥2人確有授權億欣公司簽訂系爭合 約，億欣公司並無詐欺上訴人或無權代理渠2人締約之情事 。又兩造並未約定系爭建案須於簽約後2年內開始銷售，億 欣公司於103年間已陸續交付系爭銷售文件予上訴人，並完 成履約保證機制，況上訴人又未定期催告億欣公司給付，自 不得逕解除或終止系爭合約。另上訴人依約須與購屋者完成 房地買賣契約書之簽訂，始得請求報酬，而系爭合約為包銷 制，上訴人應自行負擔銷售成本，億欣公司亦未因其為系爭 建案支出費用而受有利益，上訴人所提支出費用單據又多謬 誤，系爭建案亦無可能在使用執照取得後12個月內完銷，上 訴人以系爭建案完銷計算系爭所失利益，亦屬無據等詞；郭 秋燕4人則以：邱俊祥2人未授權億欣公司與上訴人簽訂系爭 合約，億欣公司之無權代理行為對伊不生效力。又邱俊祥2 人於104年7月15日將所有系爭土地應有部分出售予訴外人徐 柏富，系爭建案相關權利義務均由徐柏富承受，業經億欣公 司同意，伊與系爭建案已無關連。另上訴人請求被上訴人賠 償之損害非不可分之給付，伊無須與億欣公司4人負連帶賠 償責任。系爭合約為居間契約，上訴人不得依民法第507條 或第546條規定解除或終止契約，且上訴人僅得就售出之房 地請求報酬，上訴人應自行吸收其支出之費用各等語，資為 抗辯。
三、原審維持第一審所為上訴人上開敗訴部分之判決，駁回其上 訴及追加之訴，係以：億欣公司代理曾義宏3人、邱俊祥2人 於103年3月7日與上訴人簽立系爭合約，有該合約可憑。依 系爭合約末頁之授權書（下稱系爭授權書）上邱俊祥2人之 印文，與渠等在華南商業銀行大直分行（下稱華南銀行）留 存印鑑之印文相符，為兩造所不爭，該授權書上邱俊祥2人 之印文應為真正。又依證人即億欣公司開發部副總經理謝瀚 霆、證人即另名合建地主游象賢之證詞，可知邱俊祥就該系 爭建案係委由其父邱献樹代為處理，邱俊祥2人知悉億欣公 司將系爭建案委由上訴人銷售，並由邱献樹出具系爭授權書 ，授權億欣公司與上訴人簽訂系爭合約。證人即邱献樹經營 之億湧建設股份有限公司之法務經理崔蒨如雖證述：邱献樹 看過系爭合約後表示銷售底價太低，不同意用印云云，惟對 其後邱献樹是否同意系爭合約之內容、有無在授權書上用印 等節，則未見聞，尚難據為上訴人有利之認定。另億欣公司 雖於104年12月14日將如系爭授權書邱俊祥2人印文之印鑑章 交付邱雅鈴，亦難據以推論億欣公司於該日之前保管該印章 而盜用於系爭授權書。又觀諸系爭合約前言、第4條及第7條 第1款之約定內容，及證人游象賢、上訴人之協理潘是諭之 證詞，可知系爭合約採包銷制，由上訴人自行負擔廣告、銷 售等費用，再按售出房地委託底價5.5％請求服務報酬，與委 任契約僅服勞務即能取得報酬之性質不同；再依系爭合約第 9條第2、3款之約定，足見上訴人僅係向億欣公司報告有意 願購買之客戶，協助其與該客戶簽訂房地買賣契約而為訂約 之媒介，至於買賣契約之內容，則須由億欣公司洽談確定， 上訴人非能自行為億欣公司完成一定之工作，與承攬人對於 工作之完成有較高之控制權者有別，且上訴人在其所報告或 媒介之買賣契約成立前，尚不得請求報酬，故系爭合約非屬 承攬契約，應為居間契約，上訴人不得依民法第507條第2項 或第549條第1項規定，解除或終止系爭合約。再者，系爭合 約第8條第2款係約定上訴人應協助億欣公司制訂符合内政部 發布之定型化契約應記載及不得記載事項規定之房地買賣契 約，非屬億欣公司應協力或應為給付之約定，而億欣公司於 103年間已陸續交付系爭銷售文件與上訴人，有電子郵件、 預定買賣契約書等為憑。再參諸上訴人與億欣公司自104年6 月10日至105年1月19日期間之會議紀錄，可知億欣公司僅預 估銷售文件可於105年1月間定案，並未承諾上訴人系爭建案 於105年1月底確定可以開始銷售，參以上訴人迄105年1月19 日會議時，均未爭執如億欣公司未於105年1月底前交付系爭 銷售文件，即構成違約，則其以億欣公司違反系爭合約第8
條第2款約定為由，主張解除或終止系爭合約，要無可取。 另億欣公司4人及邱俊祥2人於102年12月31日即與板信商業 銀行（下稱板信銀行）簽署不動產信託契約，有不動產信託 契約書、板信銀行108年2月22日函可憑。依該不動產信託契 約書第3條第2項、第5條及第7之1條之約定內容，核與內政 部頒布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」 第7之1條所定價金信託相符，足認兩造於103年3月7日簽訂 系爭合約時，億欣公司4人及邱俊祥2人已完成價金信託之履 約保證。再依證人謝瀚霆之證詞，及上訴人與億欣公司104 年6月8日及同年11月17日會議紀錄，可知億欣公司因融資借 款到期須辦理轉貸，為避免購屋者需換約，兩造同意待億欣 公司向銀行辦理轉貸完成後再辦理全案信託作為履約保證， 上訴人主張億欣公司未完成履約保證機制云云，亦非可採。 另系爭合約未有億欣公司變更起造人須經上訴人同意之約定 ，況依上訴人所提「不動產信託契約書第1次增補」本文之 記載，億欣公司係依與板信銀行之信託契約，變更系爭建案 起造人為僑馥公司，此為上訴人所知悉，且未有反對之意思 表示，堪認其同意該變更。而億欣公司因上訴人不同意其所 提委託銷售合約書增補契約書之內容，並未將系爭建案之起 造人變更為欣莊公司，難認其有擅自變更起造人致兩造喪失 信任基礎之行為。億欣公司既未有違反系爭合約第8條第2款 或其他違約之情事，兩造復不爭執上訴人尚未銷售系爭建案 房地，上訴人自無權請求被上訴人賠償系爭所受損害及系爭 所失利益。綜上，上訴人依民法第179條、第184條第1項、 第110條、第507條第2項、第546條第1項規定，及系爭合約 第10條第2款約定，請求被上訴人連帶賠償系爭所受損害1,6 75萬1,519元本息，追加聲明，請求被上訴人連帶賠償系爭 所失利益1,675萬1,519元之本息，洵非正當，均不應准許等 詞，為其判斷之基礎。
四、查，上訴人於事實審即否認系爭授權書之真正，並主張：邱 俊祥2人之印文與渠2人在華南銀行留存之印鑑印文不符等語 （見一審卷㈢第110頁、原審卷㈡第312至313頁）。乃原審竟 謂上訴人就系爭授權書上邱俊祥2人之印文與渠2人在華南銀 行留存之印鑑印文相符乙節，並不爭執，已有未合。次按稱 居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂 約之媒介，他方給付報酬之契約，此觀諸民法第565條規定 即明。查億欣公司與上訴人訂立系爭委託銷售契約，委託上 訴人以包銷方式銷售系爭建案，為原審認定之事實。又系爭 合約第3條約定：「㈠房屋委託底價：二樓以上房屋均價：⒈ 銷售率30%以內，平均每坪為新台幣伍拾萬元整。⒉銷售率30
%至60%，平均每坪為新台幣伍拾壹萬元整。⒊銷售率60%以上 ，平均每坪為新台幣伍拾貳萬元整。…㈢若買賣成交價低於委 託底價時，甲方（即億欣公司）同意乙方（即上訴人）得由 總溢價款中優先扣抵…」、第4條第4項約定：「甲方應依本 條之規定計算乙方服務報酬：…㈣總溢價款依委託底價之基礎 計算，甲方分得80%，乙方分得20%，…」、第9條第1項約定 ：「㈠乙方負責銷售企劃及廣告之安排，…」等語（見一審卷 ㈠第13頁背面至第15頁），上訴人包銷系爭建案，似須負責 銷售企劃及廣告安排，且得以低於委託底價或溢價出售房地 。果爾，上訴人是否僅係為億欣公司報告訂約之機會或為訂 約之媒介，即滋疑義，非無再予究明之必要。再按請求債權 人履行給付協議義務之催告，為請求給付之意思通知，得以 言詞或書面為之。倘億欣公司果獲授權簽立系爭合約，其對 於其依約負有提出系爭銷售文件及完成履約保證，供上訴人 銷售系爭建案，似未為爭執。而上訴人主張其於104年6月至 105年1月19日多次在與億欣公司之會議中，催告億欣公司提 出系爭銷售文件，俾其得於105年1月間開始銷售系爭建案云 云（見原審卷㈡第317至318頁），並提出會議紀錄記載：「… E為於七月中旬開始銷售，須請業主配合下列事項：⒈變更設 計之平面圖確認。⒉分坪表確認。⒊房地買賣合約書確認。… 」、「…⒊永慶請求業主(億欣營造）切結本案可於105年1月 正式開賣，為避免廣告費不斷支出，永慶詢問業主本案可正 式開賣的時間。徐執行長：按目前進度可於105年1月份正式 開賣。…」、「⒊億欣營造預計於105年1月完成本案買賣合約 書之相關內容、分坪、變更平面完成予永慶做正式公開銷售 。…」等語（見一審卷㈡第270、274、275頁）。則能否謂其 未對億欣公司為請求提出系爭銷售文件，供其開始銷售之意 思通知，亦非無再予斟酌之餘地。原審未詳加審究，遽認系 爭合約為居間契約，且上訴人未為催告，進而為其不利之判 斷，自有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄 ，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日 最高法院民事第八庭
審判長法官 陳 玉 完
法官 周 舒 雁
法官 黃 書 苑
法官 游 文 科
法官 陳 麗 玲
本件正本證明與原本無異
書 記 官 郭 金 勝
中 華 民 國 112 年 6 月 12 日
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