臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄簡字第128號
原 告 曾俊程
訴訟代理人 張名賢律師
黃羽駿律師
被 告 高葉香
永承鴻實業有限公司
法定代理人 高永臨
上二人共同
訴訟代理人 高銘聰 住○○市○○區○○○路000巷0號0樓 之0
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院民國（下同）112年4月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告高葉香應將門牌號碼高雄市○○區○○街00號房屋全部騰空 返還予原告，及自110年12月14日起至完成騰空遷讓返還之 日止，按月給付原告新台幣（下同）5萬元。
二、被告永承鴻實業有限公司應將公司登記地址自高雄市○○區○○ 街00號辦理遷出登記。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項得假執行；但被告高葉香如以47萬8,400元為 原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：曾明鑑前將高雄市○○區○○段○○段00地號土地（下 稱系爭土地），及坐落其上高雄市○○區○○街00號未辦保存登 記房屋（下稱系爭房屋）出租予被告高葉香多年，租期至10 6年12月31日屆至，系爭房屋所在並作為被告永承鴻實業有 限公司之登記地址，而曾明鑑於109年10月間死亡，系爭土 地、房屋於110年12月14日分割繼承登記為原告所有，依民 法第767條第1項前段、中段規定，請求被告高葉香將系爭房 屋遷讓返還予原告，請求被告永承鴻實業有限公司將公司登 記地址辦理遷出，另依民法第184條第1項前段規定，請求被 告高葉香賠償相當於租金之損害。並聲明如主文第1、2項所 示，及聲請就主文第1項部分供擔保宣告假執行。二、被告抗辯：被告高葉香自74年起向曾明鑑租用系爭土地，當 時系爭土地為500坪爛泥田，被告出資填土、整地、圍牆、
建造系爭房屋作為廠房，故系爭房屋為被告高葉香所有，原 告所訴並無理由，希望原告繼續出租，所欠租金會按月攤還 。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告就其上開主張之出租、繼承、占用、公司登記地址之事 實，業已提出系爭房屋由曾明鑑、被告高葉香訂定之房屋租 賃契約書、系爭土地之土地登記第一類謄本、系爭房屋111 年之房屋稅繳款書、被告永承鴻實業有限公司之經濟部商工 登記公示查詢資料各1份為證（見本院卷第15至16頁、第65 頁、第21頁、第23頁），經核相符，且除租賃標的是否及於 系爭房屋及該屋為何人所有、被告高葉香是否於100年1月1 日至106年12月31日承租系爭房屋外，亦為被告所不爭執， 則就兩造不爭執部分，自堪信原告之主張為真實。以下謹就 兩造之主要爭點加以判斷說明：
㈠系爭房屋為何人所有：
原告主張系爭房屋原為曾明鑑所有，曾明鑑死後遺產分割由 其繼承，被告辯稱系爭房屋為被告高葉香出資建造，為被告 高葉香所有，經查：
⒈未辦理保存登記房屋所有人之認定，一般以原始起造人或實 際出資建造之人為準，房屋稅籍資料可為原始起造人之重要 佐證。而依被告提出之系爭房屋變更使用執照、86年至100 年系爭房屋房屋稅繳款書之記載，系爭房屋變更建造之申請 人為曾明鑑，納稅義務人亦為曾明鑑（見本院卷第93至103 頁），被告亦不爭執系爭房屋當初係以曾明鑑作為建造人及 房屋稅稅納稅義務人，則形式上堪認曾明鑑最有可能為系爭 房屋之原始起造人即所有人，是除非被告可提出足夠之反證 推翻，當應認系爭房屋之原始所有人即為曾明鑑。 ⒉被告就其等辯稱持有系爭房屋變更使用執照、繳納系爭房屋8 6年至100年之房屋稅之事實，業已當庭提出蓋有收訖章之房 屋稅繳款書、變更使用執照供核對無誤（見本院卷第123頁 言詞辯論筆錄），雖可信為真實。然兩造不爭執曾明鑑與被 告高葉香間，長久以來就系爭土地存有租賃關係（依民法第 451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收 益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續 契約，故即使如被告所辯84年至99年沒有成立租賃契約，亦 不影響兩造間之租賃關係），亦不爭執被告高葉香有長期未 繳納租金之情形（見本院卷第86頁言詞辯論筆錄），則房屋 稅之繳納極有可能為曾明鑑與被告高葉香間就本件租賃契約 關係之約定（或可抵充租金），被告高葉香並無法據繳納房 屋稅之事實，證明系爭房屋為其所有。尤其系爭房屋變更使 用執照記載之變更建造申請人為曾明鑑，且系爭房屋納稅義
務人亦為曾明鑑，足見系爭房屋當初之建造，係以曾明鑑名 義辦理相關之公務事宜，則益難認曾明鑑與被告高葉香當初 係約定，由曾明鑑出租系爭土地，供被告高葉香建造被告高 葉香所有之系爭房屋。且系爭房屋既為被告2人長期使用， 該屋之變更建造申請當係基於被告方之需求，則變更使用執 照由被告2人持有，尚屬合理，亦難據此證明被告高葉香為 系爭房屋之所有人。
⒊被告聲請傳喚之證人洪春元雖證稱系爭房屋最初為被告2人之 共同訴訟代理人高明聰委託其建造，並支付費用，但亦坦承 其並不知道曾明鑑與被告2人或高銘聰間之關係及有無其他 約定（見本院卷第124至125頁），則證人上開所證，亦無法 證明被告高葉香為系爭房屋之所有人。
⒋綜上，系爭房屋最初建造時之原始所有人為曾明鑑，曾明鑑 死後遺產分割之結果，系爭房屋及土地由原告繼承之事實， 應可認定。
㈡曾明鑑、被告高葉香就系爭房屋是否有簽訂自100年1月1日至 106年12月31日之租賃契約：
原告主張曾明鑑前將系爭土地、房屋出租予被告高葉香，最 近1次訂立租賃契約，係就系爭房屋簽訂自100年1月1日至10 6年12月31日之租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金5 萬元，被告抗辯系其等自74年起至84年承租系爭土地，84年 至99年沒有成立租賃契約，被告高葉香在原告母親要求下雖 重新簽訂系爭租約，但爭房屋為被告高葉香出資建造，為被 告高葉香所有，僅因被告高葉香為老實人且不識字，才誤簽 系爭租約，系爭租約並不生契約效力。經查：
⒈如上所述，系爭土地原所有人為曾明鑑，且曾明鑑亦為系爭 房屋之原始所有人，再參酌被告永承鴻實業有限公司將公司 登記址設於系爭房屋址之情，則堪認曾明鑑與被告高葉香間 之租賃契約關係，非僅存在於系爭土地，亦及於系爭房屋。 ⒉被告高葉香之教育程度為小學畢業，有個人戶籍查詢資料附 卷可稽（見本院卷第39頁），教育程度雖不高，但尚難逕認 完全不識字，且系爭租約之租賃契約書為坊間常見之制式規 格，開頭即寫明「房屋租賃契約書」等字，並記載：「租賃 標的：高雄市鼓山區銀川街……。坐落內惟段七小段42地號土 地」、「租賃期間：自100年1月1日至106年12月31日止」、 「租金：每月5萬元」等語（見本院卷第15至16頁），上開 文字並非艱澀，再參酌被告高葉香與曾明鑑間有長久之租賃 關係，則堪認被告高葉香簽署系爭租約之租賃契約書時，應 知悉上開之租賃內容，被告辯稱被告高葉香為老實人且不識 字，在不知內容下誤簽系爭租約，顯難認與事實相符，當無
可採。則曾明鑑、被告高葉香就系爭房屋有簽訂自100年1月 1日至106年12月31日租賃契約之事實，應可認定。 ㈢原告所訴有無理由：
⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對 於妨害其所有權者，得請求除去之；因故意或過失，不法侵 害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第767條第1項前段 、中段、第184條第1項前段分別定有明文。又無權占用他人 土地或房屋，是侵害土地或房屋所有人之所有權，應構成侵 權行為，被害人受有不能使用收益土地或房屋之損害，自得 對於侵權行為人請求賠償相當於租金之損害。
⒉被告高葉香不爭執其目前尚占用系爭房屋，被告永承鴻實業 有限公司亦不爭執其公司登記址設於系爭房屋址，而系爭房 屋（含坐落之系爭土地）於110年12月14日已歸原告所有， 被告高葉香、永承鴻實業有限公司與原告間就系爭房屋並未 訂立租賃契約關係，則原告當可依民法第767條第1項前段之 規定，請求被告高葉香將系爭房屋騰空返還，亦可依同法第 184條第1項前段規定，請求被告高葉香自110年12月14日起 至完成騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金 之損害5萬元，並可依同法第767條第1項中段之規定，請求 被告永承鴻實業有限公司將公司登記地址自系爭房屋地址辦 理遷出登記。
四、綜上所述，原告所訴於法有據，應予准許。又原告就請求被 告高葉香騰空返還系爭房屋及給付相當於租金之損害部分聲 請供擔保假執行，然因此部分屬依民事訴訟法第427條第1項 適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條 第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條 第2項規定，依職權宣告被告高葉香得供擔保免為假執行。 再者，本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及所提證據， 核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。五、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 4 月 26 日 高雄簡易庭 法 官 鄭峻明
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 4 月 26 日 書 記 官 洪光耀
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