臺灣高雄地方法院民事判決
111年度雄簡字第1626號
原 告 林招來
訴訟代理人 鍾義律師
被 告 朱守成
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國112年3月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號一樓房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬玖仟零參拾貳元，及自民國一一一年四月十五日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於最終言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論 而為判決。
二、原告主張：兩造於民國110年3月10日簽立房屋租賃契約書（ 下稱系爭租約），由被告向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○○ 路0○0號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自110年3月1 5日起至115年3月14日止，每月租金新臺幣（下同）50,000 元，每期應繳納1個月租金，押租金為100,000元。詎被告自 110年10月起即未依約給付租金，欠租已達2個月租額且遲延 給付逾2個月，經伊於111年3月17日寄發存證信函催告被告 應於函到7日內給付租金，然未獲被告置理，遂再於111年3 月31日寄發存證信函對被告為終止系爭租約之意思表示，並 於翌日送達被告而生效，是兩造間系爭租約已於111年4月1 日終止，伊自得請求被告返還系爭房屋。又兩造租賃契約存 續期間，被告已積欠租金240,000元，扣除押租金100,000元 後，被告尚應給付伊140,000元。另系爭租約終止後，被告 未立即將系爭房屋返還予伊，應賠償相當於租金之損失及違 約金，為此，爰依系爭租約第3條、第14條第1項、第12條第 1項、第3項之約定提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭房屋 全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告140,000元，及自111 年4月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告100,000
元。
三、被告則以：兩造間有成立系爭租約不爭執，伊也曾給付原告 系爭房屋租金，惟原告始終未提供系爭房屋水源使用，令伊 無法營業店面，另原告與系爭房屋坐落基地之所有權人間就 系爭房屋租金收益分配有爭執，該所有權人要求伊應支付半 數租金，導致伊損失慘重，不知道租金該付給誰等語置辯， 並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
原告主張兩造間簽訂系爭租約，約定由原告將系爭房屋出租 予被告使用，租賃期間自110年3月15日起至115年3月14日止 ，每月租金為50,000元，為被告所不爭執。原告復主張被告 欠租已達2個月租額且遲延給付逾2個月，經其分別於111年3 月17日、111年3月31日以高雄地方法院郵局第385號、第469 號存證信函催告被告支付租金未果，遂通知終止系爭契約， 被告現仍繼續使用系爭房屋等情，有系爭租約及存證信函在 卷可稽（見本院卷第17頁至第41頁），則為被告所否認，並 以前揭情詞置辯。是本件爭點闕為：㈠原告請求被告將系爭 房屋騰空遷讓返還原告，有無理由？㈡原告請求被告給付積 欠之租金240,000元，有無理由？㈢原告請求被告自111年4月 15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告100,000 元，有無理由？茲論述如下：
㈠原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，有無理由？ ⒈按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權 為要件。次按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付， 民法第199條第1項定有明文；另債權債務之主體應以締結契 約之當事人為準，故凡契約上所載明之債權人，不問其實際 情形如何，對於債務人當然得行使契約上之權利，租賃乃特 定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，關於租 賃上權利義務，存在於締約當事人之間，與所有人無涉。經 查，系爭房屋雖為未保存登記建物，又納稅義務人為訴外人 莊娟娟、莊春子，惟依前揭說明，系爭租約屬於負擔行為， 不以有系爭房屋之處分權為必要，原告雖非系爭房屋之所有 權人或事實上處分權人，仍不影響系爭租約之效力，是原告 既為出租人，其已依約交付系爭房屋予被告使用收益，而基 於債權相對性，在系爭租約存續期間，其自有權利請求承租 人即被告按系爭租約給付所約定數額之租金，並得於契約存 續期間屆滿或終止後，依系爭租約之約定，請求被告返還系 爭房屋。
⒉又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月 之租金，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項 及第2項前段定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金 抵償外，達2個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第1 00條第3款亦有明定。而土地法為民法之特別法，則就積欠 租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後 所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積 欠租金達2個月即得終止之規定。另按土地法第100條第3款 關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設， 然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用 （最高法院44年台上字第516號裁判意旨參照）。又上開規 定之旨趣在保護承租人權益，避免其因一時資力不足即遭出 租人終止租約，故不得以特約排除法律所設之限制，為強制 規定，如有違反，應屬無效（最高法院102年度台上第833號 判決參照）。
⒊經查，原告主張被告自110年10月起至111年3月止，累計積欠 租金240,000元，欠租已達2個月租額且遲延給付逾2個月， 並於111年3月17日以存證信函限期催告被告給付租金未果， 爰依系爭租約第14條第1項、第12條第1項約定，以111年3月 31日存證信函通知終止系爭契約，該終止租約之意思表示業 於翌日即111年4月1日送達被告，有送達證書在卷可參（見 本院卷第41頁），而被告亦於本院審理時坦承其自110年8月 起僅有給付租金170,000元，此外並未再提出書狀或以言詞 作何答辯或陳述，則原告主張被告積欠租金已逾2期以上， 乃以存證信函催告並通知終止兩造間之租賃關係即屬有據， 而系爭租約既已於111年4月1日終止，兩造間租賃關係於斯 時即告消滅，被告負有返還系爭房屋之義務，是以，原告本 於出租人之地位請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有理由。 ㈡原告請求被告給付積欠之租金240,000元，有無理由？ ⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前段 定有明文。是承租人即被告占有使用系爭房屋，自負有給付 租金之義務。又系爭房屋每月租金50,000元，每期應繳納1 個月租金，系爭租約第3條亦有約定。原告主張被告僅於110 年8月、9月份繳納足額租金，於110年10月、11月及12月份 （即自110年10月15日起至111年1月14日止），共3期租金， 每期僅繳交20,000元，另自111年1月15日起至系爭租約終止 日即111年4月1日止則分文未付，故被告已積欠租金合計為2 19,032元（計算式：30,000元×3期＋50,000元×2期＋50,000×1 8/31＝219,032元），經扣抵押租金100,000元後，原告請求
被告給付119,032元，核屬有據。被告雖抗辯其歷來已支付 之租金170,000元云云，較原告計算繳納金額尚多出10,000 元，卻始終未提出該10,000元繳納之憑據，本院自難採信。 至原告請求111年4月2日起至111年4月15日間之租金部分， 因原告業已前揭存證信函通知被告終止租賃關係，是系爭租 約已於111年4月1日終止已如前述，故原告請求被告給付之 租金逾111年4月2日以後者，即屬無據，應予駁回。 ⒉至被告辯稱於系爭租約存續期間，原告與其他產權之地主間 就租金分配有爭議，系爭房屋坐落基地所有人要求其支付半 數租金云云，然無論原告與其他土地所有權人間就租金分配 有無爭議，要與其基於系爭租約所取得之出租人地位不生影 響，原告既已交付系爭房屋予被告，且被告亦能使用系爭房 屋營業，已如前述，被告即應依系爭租約之約定按月給付租 金，不得以原告與其他人間就系爭房屋或使用坐落基地有糾 紛為由，拒絕給付租金予原告，被告所辯尚屬無據。末被告 抗辯原告始終未提供系爭房屋水源云云，然縱其抗辯為真， 亦屬被告是否要依租賃關係催告原告修繕，尚不能據此為由 拒絕給付租金，是被告此部分之抗辯亦自難認為可採。 ㈢原告請求被告自111年4月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月給付原告100,000元，有無理由？ ⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外 ，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生 損害之賠償總額。；約定之違約金額過高者，法院得減至相 當之數額，民法第250條第2項、第252條分別定有明文。又 違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事 人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實 際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約 金或賠償額預定性違約金而異。
⒉經查，依系爭租約第12條第3項約定：「承租人未依第1項約 定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相 當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者， 以日租金折算）之違約金至返還為止」，兩造間系爭租約既 已於111年4月1日終止，業如前述，本院審酌本件被告於系 爭租約終止後，仍未依約按時返還系爭房屋，則原告依系爭 租約第12條第3項所預定之條款，請求被告自111年4月15日 （起始日屬於原告民事處分權主義之範疇，只要未超過原告 所得依約請求之範圍，本院均予以尊重）起至遷讓返還系爭 房屋之日止之相當月租金額50,000元，即非無據。另被告繼
續占有系爭房屋雖無合法權源，屬無權占有系爭房屋，且獲 有相當於租金之不當得利，然此係致房屋所有權人（或事實 上處分權人）受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告固為 系爭房屋座落土地共有人之一鄭美英之姊夫，但其等均非系 爭房屋之納稅義務人，原告迄未能舉證其就系爭房屋有合法 使用收益權限，則其所得以違約金預定之損害賠償總額是否 高達每月50,000元甚屬可疑，惟考量目前社會經濟狀況、該 項違約金約定具有督促被告履行返還系爭房屋之目的等情狀 ，本院認原告另請求按租金1倍計算違約金，尚屬過高，爰 依職權予以酌減，認應以每月5,000元計算為合理，故原告 請求被告自111年4月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付原告55,000元，核屬有據，逾此範圍之違約金請求， 即非可採。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約之規定，請求被告遷讓返還 系爭房屋，並給付119,032元，及自111年4月15日起至返還 系爭房屋之日止，按月給付原告55,000元，為有理由，應予 准許；逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判 決結果無影響，爰不一一論述。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依 職權宣告假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 4 月 21 日 高雄簡易庭 法 官 謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 112 年 4 月 21 日 書 記 官 許弘杰