臺灣臺中地方法院民事簡易判決
111年度豐簡字第407號
原 告 黃捷楷
訴訟代理人 陳建三律師
賴元禧律師
被 告 黃冰如
黃建誠
黃瀞儀
簡姿羽
共 同
訴訟代理人 羅宗賢律師
共 同
複代理人 黃雅琴律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年3月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺中市○○區○○段000000地號土地，其中原告所 有之應有部分4分之1分歸被告黃冰如所有，並與被告黃建誠 、黃瀞儀、簡姿羽按附表一所示應有部分比例維持分別共有 。
二、兩造共有坐落臺中市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：臺 中市○○區○○路000號），其中原告所有之應有部分4分之1分 歸被告黃冰如所有，並與被告黃建誠、黃瀞儀、簡姿羽按附 表二所示應有部分比例維持分別共有。
三、被告黃冰如應補償原告新臺幣6,420,341元。四、訴訟費用由兩造按附表四所示「訴訟費用負擔比例」欄負擔 。
事實及理由
一、原告主張：緣兩造共有坐落臺中市○○區○○段000000地號土地 ，及其上同段7823建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路00 0號，下稱系爭土地、建物），又系爭土地、建物依其使用 目的無不能分割之情事，且兩造未定有不分割之特約，惟目 前無法協議分割。為此，爰依民法第823條第1項規定請求分 割系爭土地，原告亦同意由被告以價金補償原告而取得分割 後之應有部分；又訴外人黃成俊於系爭建物內之樓梯間跌倒 致死亡，非屬兇殺或自殺之情形，顯非一般所謂之凶宅，依 房屋市場之通常觀念，即難謂有經濟性之價值減損，而影響 市場價等語。並聲明：兩造共有系爭土地及建物應予合併變 價分割，所得價金由兩造按原應有部分比例分配。
二、被告則以：被告黃冰如、黃建誠、黃瀞儀目前均居住於系爭 建物內，且被告所持有系爭土地及建物之比例已達3/4，不 同意以變價分割方式變賣系爭土地及建物，惟同意由被告黃 冰如以找補方式分別取得原告就系爭土地之應有部分1/4及 系爭建物之應有部分1/4；又訴外人黃成俊於民國107年8月1 1日於系爭建物內之樓梯間跌倒致死亡，非屬自然死亡，應 一併考量是否影響系爭房地之價格等語，資為抗辯。並聲明 ：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠原告主張系爭土地及建物為兩造所共有，業據其提出系爭土 地登記第一類謄本、系爭建物登記第一類謄本（見本院卷第 43至49頁）等件為證，堪認原告上開主張為真實，而本件原 告起訴主張兩造就系爭土地、建物未訂有不分割之協議，亦 無因物之使用目的上不能分割之情形，亦為被告所不爭執， 是原告請求分割系爭土地及建物，核屬有據，自應予准許。 ㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。民法第823條第1項定有明文。再按共有物之分割， 依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於 協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因 任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各 共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物 分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有 物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共 有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條 第1、2項分別定有明文。次按裁判分割共有物，屬形成判決 ，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有 物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁 量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管 約定之拘束；又按共有物分割應審酌共有人之應有部分比例 ，各共有人之意願，各共有人間有無符合公平之原則及整體 共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分 割方法。
㈢經查，系爭土地位於臺中市豐原區中興路北側，其上之系爭 建物為鋼筋混凝土之5層樓建物，目前供被告黃冰如、黃建 誠、黃瀞儀居住使用，1樓客廳現有供奉祖先牌位；系爭建 物靠北側部分，1樓作為儲藏室、2樓為廚房、3樓為廚房及 一間房間、4樓為兩間小房間、5樓為儲藏室；5樓沿樓梯往 上爬，前後各有一陽台，該空間並未做任何使用等情，業經 本院於111年9月13日會同兩造訴訟代理人及臺中市豐原地政
事務所人員勘驗明確，製有勘驗筆錄、現場照片及臺中市豐 原地政事務所繪製之土地複丈成果圖附卷可憑（見本院卷14 1至175、195頁）。本院審酌系爭土地之面積及客觀現狀， 認被告所提金錢找補方案能夠兼顧被告與其家人繼續使用系 爭土地及建物之依存關係，至原告因未取得系爭土地，則可 自被告處取得合理之補償金額，應符合公平，並顧及經濟效 用及全體共有人之利益，且原告之訴訟代理人於本院112年3 月14日言詞辯論期日，亦當庭表示原告同意由被告補償原告 之方案等語（見本院卷第288頁），從而，本院認金錢找補 應為妥適之分割方案。
㈣就金錢補償標準部分，兩造則對系爭土地及建物是否為凶宅 而應予以減損價格部分有所爭執。經本院送請智宇不動產估 價師事務所就該分割方案為鑑定後，已就系爭土地之估價基 本事項、價格形成之主要因素分析、價格評估等，均為詳細 之分析與說明，該事務所另就系爭土地及建物是否發生自然 死亡事件評估特定之價格分別如附表三所示，有該事務所11 1年11月29日不動產估價報告書及112年1月30日函文可憑（ 見本院卷第257至259頁），堪認該報告書之鑑價結果尚屬合 理、公允，應可作為補償之依據。而依內政部公告「成屋買 賣定型化契約應記載及不得記載事項」第壹項「應記載事項 」第2條記載：「買賣雙方應於建物現況確認書互為確認」 ，該「建物現況確認書」項次7之內容即記載：「本建物（ 專有部分）是否曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非 自然死亡之情事」，並由賣方勾選有無於產權持有前或持有 期間發生上列情事，可知買賣標的之成屋曾發生凶殺、自殺 、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事，即俗稱之凶宅； 又所謂「凶宅」，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生 兇殺、自殺致死或其他非自然身故情事之房屋。此因素雖或 未對此類房屋造成直接物理性之損傷，或通常效用之降低。 惟依我國社會民情，就一般社會大眾言，對於發生此類非自 然身故事件之房屋，仍多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內 之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質。因此，依 諸房地產交易市場實務經驗，曾發生非自然身故情事之房屋 或不動產，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋或不 動產之市場接受程度。易言之，曾發生非自然身故情事之房 屋或不動產，不論於心理層面或市場接受度，皆明顯異於相 同地段、環境之標的。職是而論，與週遭環境相較，凶宅之 買賣或租賃價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言 ，非自然身故之情事，將對房屋或不動產之個別條件，產生 負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格。
㈤從而，本院認仍應以系爭土地及建物發生非自然死亡事件之 情形下，減損之不動產價格為百分之10計算為適當。又兩造 對上開事務所所為之鑑定報告及價額均未爭執，被告並均表 示同意由被告黃冰如取得原告就系爭土地及建物之應有部分 及對原告進行補償。則被告黃冰如取得原告就系爭土地及建 物之原應有部分1/4後，應分別補償原告系爭土地部分436萬 0,839元（計算式：17,443,355×1/4＝4,360,839，元以下四 捨五入）、系爭建物部分205萬9,502元【（6,188,958＋2,04 9,051）×1/4＝2,059,502，元以下四捨五入）】，共計應補 償原告642萬0,341元。
四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本院考量系爭土地係因兩造無法協議分割，依前開說明， 認本件訴訟費用應由兩造按其應有部分比例負擔為適當，爰 判決如主文第2項所示。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 但書、第85條第2項。
中 華 民 國 112 年 4 月 28 日 豐原簡易庭 法 官 廖弼妍
以上為正本係照原本作成
中 華 民 國 112 年 4 月 28 日 書記官 林錦源
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附表一：
編號 共有人 臺中市○○區○○段000000地號土地（面積107平方公尺）應有部分 1 黃冰如 3/8 2 黃瀞儀 23/80 3 黃建誠 17/80 4 簡姿羽 1/8 附表二：
編號 共有人 臺中市○○區○○段0000○號建物 應有部分 1 黃冰如 3/8 2 黃瀞儀 23/80 3 黃建誠 17/80 4 簡姿羽 1/8 附表三（新臺幣）：
正常價格 特定價格(減損10％) 土地 1,938萬1,505元 1,744萬3,355元 主建物 687萬6,620元 618萬8,958元 增建 227萬6,724元 204萬9,051元 總和 2,853萬4,849元 2,568萬1,364元 附表四：
編號 共有人 訴訟費用負擔比例 1 黃捷楷（原共有人） 1/4 2 黃冰如 1/8 3 黃瀞儀 23/80 4 黃建誠 17/80 5 簡姿羽 1/8