臺灣高雄地方法院民事判決
111年度訴字第190號
原 告 王寶玉
訴訟代理人 張于憶律師
複代 理 人 劉富雄律師
被 告 蔡慧汶 住○○市○○區○○○路○段00巷00號0 樓之0
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國112年3月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告於繼承蔡建昌遺產範圍內應給付原告新臺幣27,401元，及自民國111年1月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告應給付原告新臺幣27,771元，及自民國111年1月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自110年10月30日起至兩造就高雄市○○區○○段○○段000○000 地號土地如附圖所示斜線部分租賃關係終止之日止，按月給付原告645元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔10分之1，餘由被告負擔。 事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、原告主張：原告於民國101 年6 月13日拍賣取得高雄市○○區 ○○段○○段000 ○000 地號土地（權利範圍均為全部，下合稱 系爭土地），並於101年7月9日登記為所有權人。查系爭土 地上有未保存登記建物即門牌號碼高雄市○○區○○街00巷00號 房屋（下稱系爭房屋）占用面積共13平方公尺，然原告與系 爭房屋之事實上處分權人並無任何法律關係，是系爭房屋之 事實上處分權人無權占用系爭土地，自應返還原告無權占有 系爭土地相當於租金之不當得利，並依土地法第97條，依系 爭土地申報地價年息百分之10為計算基準。被告於106年10 月8日繼承系爭房屋，於被告繼承前系爭房屋自101年7月9日 起至106年10月8日止受有新臺幣（下同）37,048元之不當得 利，然因系爭房屋課稅現值僅有31,400元，是原告僅得向被 告請求31,400元；被告於繼承房屋後，於106年10月9日至11 0年5月10日止，受有34,658元之不當得利；另被告於110年1 0月30日以後，每月受有806元之不當得利（卷二第109至112 頁）。倘本院不認系爭房屋為無權占有，而有法定租賃關係
，亦請本院依民法第425條之1第2項酌定租金如上，並依據 租賃關係請求被告給付。為此，先依不當得利，後依租賃之 法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠、被告應給付原告66,05 8元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息。㈡、被告應自110 年10月30日起，按月 給付原告806元。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳 述。
四、得心證之理由
㈠、查系爭土地原為蔡建昌於95年2月11日因繼承所取得，嗣經本 院以100年度司執字第140779號清償票款事件（下稱系爭執 行事件）為拍賣，由原告於101 年5 月30日拍定，於101年6 月21日領得權利移轉證明書取得所有權，並於101年7月9日 登記為所有權人，此有土地登記謄本在卷可佐（卷一第169 、171頁），並經本院調取系爭執行事件卷宗查閱屬實，應 堪認定。次查，系爭房屋為未保存建物，其房屋稅登記納稅 義務人為甲○○，甲○○為蔡建昌、被告之父，於95年2月11日 死亡，此有高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書附卷可參（卷 一第39、40、87頁），而系爭房屋於系爭執行時業已存在， 並經本院現場履勘系爭房屋乃與其相鄰房屋均以共同壁搭建 之連棟住宅，顯難有建築完成後再行拆除重建之可能，又參 以系爭土地原為甲○○所有，此有異動索引在卷可佐（卷二第 25頁），於自有土地上興建房屋亦屬常態，故甲○○應原為系 爭房屋之事實上處分權人；甲○○死亡後，蔡建昌為其唯一繼 承人，此有繼承系統表、戶籍謄本、臺灣高雄少年及家事法 院（下稱高少家）家事法庭110年8月31日高少家宗家新95繼 字第898號在卷可考（卷一第87至99頁），是系爭房屋乃由 蔡建昌繼承事實上處分權；嗣因蔡建昌於106年10月8日死亡 ，此有上開戶籍謄本可稽（卷一第95頁），被告為蔡建昌之 唯一繼承人，此有前開繼承系統表、戶籍謄本、高少家107 年1月8日高少家美家司雄106年度司繼字第5229號公告在卷 可佐（卷一第109頁），是被告因繼承取得系爭房屋之事實 上處分權，此部分事實亦足認定。
㈡、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數 額當事人不能協議時，得請求法院定之。經查，誠前所述， 系爭土地所有權及系爭房屋事實上處分權，原同屬蔡建昌一
人所有，嗣原告於101年6月21日取得系爭土地之所有權，後 被告於106年10月8日取得系爭房屋之事實上處分權，依前開 規定，應推定於101年6月21日至106年10月7日、106年10月8 日至房屋得使用期限，原告分別與蔡建昌、被告就系爭房屋 所占有系爭土地面積部分（如高雄市前鎮事務所土地複丈成 果圖，面積合計13平方公尺，下稱系爭基地，卷二第99頁） 有基地租賃關係。原告主張系爭房屋無權占有系爭土地云云 ，難認可採。又就上開法定租賃關係成立後，蔡建昌、被告 與原告就承租系爭土地應給付之租金數額，迄今未達成協議 ，且被告（蔡建昌之繼承人）亦未到庭無從協議，故原告請 求本院核定自101年7月9日起，按月給付之租金數額，即屬 有據。
㈢、按在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後 自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為基 地租賃契約。次按，第97條第99條及第101條之規定，於租 用基地建築房屋均準用之；城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第105 條、第97條定有明文。而法定地價，係土地所有人依該法規 定所申報之地價，此觀土地法第148條規定自明。另基地租 金之金額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位 置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利 益等事項綜合判斷之（最高法院68年台上字第3071號判例意 旨參照）。本件系爭土地之申報地價如附表所示，此有地價 查詢資料共4紙在卷可佐（卷一第173頁），參諸系爭土地屬 市場用地，面積分別僅有7、8平方公尺，且於兩筆土地間有 水利地，所臨之街道寬度約2至3公尺，土地較難利用；另酌 以系爭土地附近有活動中心、國小、市場、超商、公園、小 港國際機場，生活便利性佳，此有系爭執行卷附之鑑估報告 書（該卷第73至99頁）、本院現場履勘照片、GOOGLE地圖在 卷可佐（卷二第81至88、139頁），周邊區位優越性等一切 情狀，是認本件租金核定以系爭基地面積乘以系爭土地申報 地價年息8％計算應為適當。
㈣、承上，原告與蔡建昌、被告間就系爭土地於上開期間有法定 租賃關係，原告向蔡建昌請求101年7月9日至106年10月7日 之租金27,401元、向被告請求106年10月8日至111年5月10日 之租金27,771元，並於110年10月30日起至被告讓與系爭房 屋之事實上處分權止，按月應給付原告645元（計算式詳如 附表所示）。惟蔡建昌已死亡，被告為其繼承人，依民法第 1148條被告應就蔡建昌之租金債務，於其所繼承之遺產為限 ，負清償責任。是原告應得向被告請求於繼承蔡建昌遺產範
圍內應給付原告29,608元，及請求被告應給付27,771元，及 自110年10月30日起至兩造就系爭基地租賃關係終止之日止 ，按月給付原告645元，為有理由，其餘部分，則不應准許 。原告雖主張系爭房屋課稅現值為31,400元，故被告應就繼 承蔡建昌租金債務部分於31,400元內有給付之義務，惟限定 繼承，依民法第1156至1159條規定需經開立遺產清冊、公示 催告後，按債權人之數額，比例計算，以遺產分別償還，且 於辦理上開程序前不能先行償還，本件尚未辦理相關遺產處 理程序，是原告主張被告就所繼承蔡建昌債務部分，於31,4 00元範圍內需負全部給付之責，難謂可採。
五、綜上所述，原告依租賃之法律關係請求被告於繼承蔡建昌遺 產範圍內應給付原告29,608元，及自起訴狀送達翌日即111 年1月8日（卷一第155頁）起至清償日止，按週年利率百分 之5計算之利息；及請求被告應給付27,771元，及自起訴狀 送達翌日即111年1月8日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自110年10月30日起至兩造就系爭基地租賃 關係終止之日止，按月給付原告645元，為有理由；逾此部 分請求，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 4 月 25 日 民事第二庭 法 官 鄭 瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 1 日 書記官 楊姿敏
附表
年度 申報地價（元/㎡） 占有期間 計算式（申報地價×系爭土地面積×8％×年，元以下四捨五入） 合計 101 4,400 101年7月9日至104年12月31日（3年餘176日） 4,400×13×8％×3又176/365＝15,935 15,935元＋13,673元＝29,608元 102 4,400 103 4,400 104 4,400 105 7,440 105年1月1日至106年10月7日（1年餘280日） 7,440×13×8％×1又280/365＝13,673 106 7,440 106年10月8日至110年5月10日（3年餘215日） 7,440×13×8％×3又215/365＝27,771 27,771元 107 7,440 108 7,440 109 7,440 110 7,440 110年10月30日起至被告讓與系爭房屋事實上處分權止 7,440×13×8％÷12＝645 每月645元 111 7,440