臺灣高雄地方法院民事判決
111年度訴字第1006號
原 告 梁伸揮
被 告 鄭旭志
訴訟代理人 鄭郁蒨
被 告 兼
訴訟代理人 鄭順發
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年3月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落高雄市○○區○○○段0000地號土地應予變價分割 ，所得價金由原告、被告鄭順發、鄭旭志各分得三分之一。二、被告鄭順發應給付原告新臺幣玖萬捌仟捌佰零捌元，及自起 民國一一一年六月十二日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用就分割共有物部分由原告、被告鄭順發、鄭旭志各 負擔三分之一；餘由被告鄭順發負擔三分之一，原告負擔三 分之二。
五、本判決第二項得假執行。但被告鄭順發如以新臺幣玖萬捌仟 捌佰零捌元為原告預供擔保，得免為假執行。 六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠高雄市○○區○○○段0000地號土地（面積314 平方公尺，下稱系 爭土地）為兩造共有，權利範圍原告、被告鄭順發、鄭旭志 各1/3 。系爭土地使用目的無不能分割情形，兩造就系爭土 地無不分割之約定，亦無分管協議。又系爭土地地形狹長， 僅有一面臨路，如以原物分割尚須顧及通行權，事實上顯有 困難，且共有人眾多，過度細分顯有不當，有害其使用及經 濟利用價值，亦無法公平合理分割，造成法律關係複雜。兩 造均無意願原物取得系爭土地全部，再以金錢補償其他共有 人，自應以變價分割為適當，爰依民法第823條、第824條第 1 項、第2 項規定得請求變價分割系爭土地，所得價金按兩 造應有部分比例分配。
㈡原告於民國108年12月30日因拍賣取得系爭土地所有權，於10 9 年1月22日辦理所有權移轉登記，當時其上即有被告所有 門牌號碼高雄市○○區○○路0000號之未保存登記建物（下稱系 爭建物），周圍空地均遭被告堆滿雜物、建築廢棄物，致原 告受有無法使用系爭土地之損害，被告應給付相當於租金之
不當得利。以系爭土地110年申報地價新臺幣（下同）9,440 元之年息8％為計算，原告得依民法第179條規定請求被告各 給付自108年12月30日起至110年12月30日止共計24月，相當 於租金之不當得利158,089元（計算式：9,440元/平方公尺× 314平方公尺×8％×l/3+12月×24月=158,089 元，元以下四捨 五入）暨法定遲延利息，爰依民法第823條第1項、第824條 第2項、第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：⒈系爭土 地准予變賣分割，所得價金按兩造應有部份比例即各1/3分 配。⒉被告應各給付原告158,089元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊原告願供擔保， 請淮予宣告假執行。
二、被告則以：
㈠不同意變價分割系爭土地，因系爭土地之性質屬於公共設施 保留地，實際僅等待政府徵收，且不一定會有人願意出價購 買，因此價格恐怕會低於市場價值，導致各共有人分得之價 金變少，故非適宜之分割方案。被告並無意願分得系爭土地 全部再以金錢補償原告，惟同意按應有部分各3分之1原物平 均分割系爭土地如附圖二A 、B 、C 所示，A、 B 、C 則抽 籤分配位置，並保留250公分寬度之道路繼續維持共有。 ㈡針對不當得利部分，被告實際使用系爭土地之面積並未超出 被告之應有部分，且與原共有人鄭丁元間有默示的分管契約 ，約定按現況使用，即由鄭順發在系爭土地興建系爭建物， 因此被告占用系爭土地並非無法律上原因，原告請求為無理 由。如有理由，原告之計算方式亦不正確，因為原告針對被 告各請求3分之1，即超過原告自己應有部分之價值等語置辯 ，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為兩造共有，權利範圍原告、鄭順發、鄭旭志各1/3 。
㈡系爭土地之使用目的並無不能分割之情形，兩造無不分割之 約定。
四、本件爭點：
㈠系爭土地應如何分割？
㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有據？如可 ，金額為若干？
五、本院之判斷
㈠系爭土地應如何分割？
⒈按共有物除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因 物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此
限，民法第823條第1項定有明文。查，系爭土地之使用目的 並無不能分割之情形，兩造無不分割之約定，且兩造無法達 成分割協議，則原告訴請裁判分割，自屬有據。 ⒉法院就原物分割方式有自由裁量之權，不受當事人主張之拘 束，仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全 體共有人之利益等公平決之，除應顧及均衡之原則外，並須 就各共有人應分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置等予 以確定。經查，依地籍圖所示，系爭土地呈狹長型，依原告 所述面寬約近8公尺（本院卷第31頁）、深度參照鳳山地政 事務所收件日期111年10月11日鳳法土字第288號土地複丈成 果圖（下稱附圖一，見本院卷第83頁，A部分建物面積178平 方公尺÷面寬5.58公尺≒31.89公尺）所載則逾32公尺。被告 雖不同意原告聲請變價分割，惟被告所提出第一版本之分割 方案，乃以東西向之方式將系爭土地平分為3等分，由兩造 各分得其中一部（見雄司調卷第55頁），惟此方案分割結果 ，將導致原本已屬狹長型之土地，因切割為3等分後更加狹 長，面寬更窄，勢必減損系爭土地之價值，顯非適當之分割 方案。被告嗣後再提出第二版本之分割方案，變更為以南北 向之方式將系爭土地平分為3等分，臨路之A部分分配予原告 ，B部分分配予鄭順發、C部分分配予鄭旭志，惟表示原告應 保留三米通行權予被告等語（見本院卷第37頁），然倘以此 方式分割將導致B、C部分形成袋地，全無對外通行之道路， 依被告所陳，要求原告須留三米通行權予被告，然此舉實質 限縮原告日後利用A部分土地之範圍與便利性，兩造亦需再 協調該通行權之範圍、方式，甚至是否需再給付償金，此無 異導致兩造間法律關係更加複雜，亦非妥適之分割方案。被 告另再提出第三版本之分割方案即附圖二（見本院卷第189 頁），仍大致維持第二版本之方案，即仍以南北向之方式將 系爭土地平分為3等分，然改為預留250公分寬之私設道路並 維持共有。而原告已陳明不同意繼續維持共有(見本院卷第1 81頁)，上開分配方式，以私設通路之方式強令原告繼續與 被告保持共有關係，又實質限縮兩造所分得之土地面積大小 ，亦非妥適之分割方案。故審酌兩造均陳明無意願分得系爭 土地全部，再以金錢補償對造（見本院卷第125頁、第171頁 ），而兩造雖曾協商如由原告分得系爭土地全部，再以金錢 補償被告，然對於補償金之金額亦毫無共識（見本院卷第32 頁），足徵採用原物分配與金錢找補之分割方法，顯有困難 ，並違背當事人之意願。
⒊是基上所述，系爭土地採原物分割，或由部分共有人分得全 部再以金錢補償其他共有人等分割方法，均顯有困難。而審
酌系爭土地上西側臨鳳山經武路，前方為維新大橋，附近商 店林立，鄰近長庚醫院鳳山分院、鳳山分局、鳳山區公所、 大東公園，距離捷運大東站約600公尺，有本院履勘筆錄在 卷可考（見本院卷第63頁），生活機能極佳，應認具相當之 市場競爭力，如採變價分割，可透過競價，以符合市場水平 之價格出售。日後兩造亦非不得以參與競標或行使共有人優 先承買權等方式取得全部土地，足以兼顧其等繼續保有土地 之意願等一切情事，本院認為採用變價分割，由兩造依應有 部分比例分配價金為適當、合理及公平之分割方法。 ⒋被告雖辯稱系爭土地性質屬於公共設施保留地，變價價格恐 低於市場價值等語。查系爭土地之都市計畫使用分區於80年 10月30日經都市計畫變更為「機關用地」後迄今未變更，另 經內政部都市計畫委員會111年3月22日第1008次會議審議決 議修正通過變更「機關用地」為「住宅區」並以市地重劃方 式開發，本案刻正依前開會議決議辦理市地重劃審核作業等 情，有高雄市政府都市發展局112年2月6日高市都發開字第1 1230389200號函在卷可考（見本院卷第151頁），足徵系爭 土地現已有解編計畫，僅待相關市地重劃審核作業程序辦理 ，益徵系爭土地具有相當利用價值，本得由標得系爭土地之 人自行審酌如何利用，非必然因現況之使用分區為機關用地 ，而減損其市場價值，是被告執此主張系爭土地不宜變價分 割，尚難採憑。
㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有據？如可 ，金額為若干？
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院85年度 台上字第1120號判決意旨參照）。次按共有物除契約另有訂 定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正，同年7月23 日施行前民法第820條第1項定有明文。準此，共有物分管契 約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，應由共有人全 體共同協議訂定之（最高法院89年度台上字第585號判決意 旨參照）。又共有物分管契約之成立，應由共有人全體以協 議訂立，明示或默示均可，不以訂立書面為必要，惟所謂默 示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推 知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣 例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，無從認為有 一定之意思表示者，即不得謂為默示之意思表示。 ⒉原告主張被告以系爭房屋占用並堆放雜物之方式，占有使用
系爭土地全部，乃無權占用系爭土地，而得請求給付不當得 利一節，經被告鄭旭志否認有使用系爭土地（本院卷第33頁 ）、鄭順發則以其與原共有人鄭丁元及鄭旭志間有默示之分 管協議，約定以現況方式使用，故非無法律上原因等語置辯 。
⑴經查，系爭土地現有附圖一A部分所示系爭房屋坐落其上，面 積178平方公尺，系爭房屋面寬5.58公尺，其坐落在系爭土 地正中央，僅留兩側與鄰地間可供通行之範圍，後方另設有 附圖一所示B部分廁所，臨路部分則有以白色鐵柵欄作為出 入口等節，有本院履勘筆錄及現場照片在卷可參（本院卷第 63頁、第113頁至第117頁），參以原告所提出系爭土地照片 （見雄司調卷第83頁至第85頁），可見系爭房屋前之空地均 堆滿雜物。再參照現場履勘之結果，可知系爭土地之使用， 主要因系爭房屋興建於約中央位置，而占用大部分位置，前 方空地原本則如前述堆放大量建築廢棄雜物，其程度已達難 以進入系爭土地及系爭房屋之情形（見雄司調卷第29頁）。 又鄭順發原主張系爭房屋由其出資興建（見本院卷第30頁） ，嗣改稱系爭房屋係90年間主要由母親出資興建、自己亦為 部分出資，以供鄭丁元居住，鄭丁元沒住幾年即搬離等語（ 見本院卷第155頁），鄭丁元則於本院審理時證稱：原本是 與配偶小孩同住在系爭房屋，有放置雜物，住沒幾年就離開 ，時間也已經不記得了，搬離系爭房屋沒有特別告知被告； 與被告並未特別討論約定系爭土地如何使用，但大家都可以 使用，因每個人都有1/3之權利，鄭順發也有放東西在裡面 ；鄭順發是從事建築行業等語（見本院卷第180頁），則審 酌鄭順發原均以系爭房屋所有權人身分自居，嗣後方改稱主 要由母親出資興建，然鄭丁元早已於不詳時間搬離系爭房屋 ，系爭房屋前方空地所放置大量建築廢棄物與鄭順發所從事 之建築行業相關，足徵被告與鄭丁元雖均稱三人均有權使用 系爭土地，然在原告在108年12月30日拍賣取得鄭丁元應有 部分後，實際乃由鄭順發以系爭房屋占用，並以搭設鐵柵欄 作為出入口，且在空地位置堆放大量建築廢棄物之方式，占 有使用系爭土地全部，毫無原告可資使用之範圍，是原告主 張鄭順發占有使用系爭土地一節，並非無據。
⑵而有關上開使用方式，被告辯稱與鄭丁元間係有默示之分管 協議，同意鄭順發以上開方式占有使用云云。然依鄭丁元前 開證述，可證其與被告從未討論並約定如何使用系爭土地， 僅認為因三人均係共有人故均有權使用，是以其所證述之內 容，實難認被告與鄭丁元有成立默示分管協議之情形。又被 告所抗辯成立默示分管協議之內容，為三人有同意「按現況
使用」，然系爭土地之使用現況，如上所述，以系爭房屋占 有中央之主要部分，前方空地則放棄雜物，顯然並未具體劃 定特定區域約定由特定共有人使用，已與分管契約之形式不 同，況承前所述，鄭順發使用系爭土地之方式，亦使已成為 系爭土地共有人之原告毫無使用可能，被告以上情辯稱有權 使用系爭土地全部，而無庸給付原告相當於租金之不當得利 云云，即不可採。
⑶按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照） 。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文；惟上開 土地法第97條第1 項之所謂年息10％為限，乃指租金之最高 限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，且尚須斟 酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值 、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。查， 鄭順發並無法舉證證明其有合法占用系爭土地全部之法律上 原因，已如前述，則其所為顯係無法律上原因，獲有相當於 租金之利益，並致原告受有損害，原告依民法179 條前段規 定，請求鄭順發給付相當於租金之不當得利，自為有理由。 再查，系爭土地西側臨鳳山經武路，前方為維新大橋，附近 商店林立，鄰近長庚醫院鳳山分院、鳳山分局、鳳山區公所 、大東公園，距離捷運大東站約600公尺等情，有本院111年 11月9日履勘筆錄及有google地圖資料在卷可參（本院卷第5 5頁、第63頁），則審酌系爭土地所在位置、住商繁榮之程 度，認以系爭土地申報地價年息5％計算相當於租金之不當得 利，尚屬適當。從而，原告請求鄭順發給付自108年12月30 日起至110年12月30日止共計24月，相當於租金之不當得利9 8,808元（計算式：9,440元/平方公尺×314平方公尺×5％÷12× l/3，每月4,117元，元以下四捨五入，共2年為98,808元） 為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據。另尚無 事證可認鄭旭志有實際占有使用系爭土地，是原告請求鄭旭 志給付之部分，即無理由，應予駁回。末因原告僅請求至起 訴前之110年12月30日為止之不當得利，參酌其所提出GOOGL E街景圖所示放置大量雜物之照片及於起訴後提出現場照片 （見雄司調卷第29頁、第83頁），當足認鄭順發迄110年12 月30日止，仍有以上開方式占有使用系爭土地全部之情形， 要不因其在本院履勘時已清除空地前方雜物，而影響此部分
之認定，併此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第823 條第1 項、第824條第2項規定 請求分割系爭土地，為有理由，並審酌系爭土地之使用現狀 、整體利用之效益、共有人之利益等情，認系爭土地原物分 割顯有困難，變價分割符合兩造之最大利益，應變價分割系 爭土地，所得價金再按原告、鄭順發、鄭旭志各1/3之比例 分配。另原告依民法第179條規定，請求鄭順發給付原告98, 808元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年6月12日（見雄司 調卷第43頁送達證書）起至清償日止，按年息5％計算之利息 ，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。七、本判決第二項所命被告給付之金額或價額未逾50萬元，依民 事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行 。並依同法第392 條第2 項之規定，依職權宣告被告如預供 擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其 假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：末按分割共有物之方法，應由法院斟 酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益 ，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告 請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，依民事訴訟 法第80條之1 規定，應由系爭土地之全體共有人按應有部分 比例負擔。不當得利部分，原告一部有理由，一部無理由， 則依民事訴訟法第79條規定，判決如主文第四項所示。 中 華 民 國 112 年 4 月 13 日 民事第三庭 法 官 鄭珮玟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 112 年 4 月 13 日 書記官 張傑琦
附圖一、鳳山地政事務所收件日期111年10月11日鳳法土字第288號土地複丈成果圖（本院卷第83頁） 附圖二、被告分割方案（本院卷第189頁）