臺灣高等法院民事判決
111年度重上字第140號
上 訴 人 張呂梅
訴訟代理人 謝曜焜律師
張家馼
張家驊
被上訴人 吳姿蓉
訴訟代理人 李平義律師
莊鳳玲
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國110年11
月30日臺灣臺北地方法院109年度重訴字第1280號第一審判決提
起上訴，本院於112年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人拆屋還地部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。上 訴人於本院主張：坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱 系爭土地）原共有人高盧、高泉源、高枝、高定、高玉絲（ 下稱高盧等5人）於日治時期昭和11年（民國25年）7月13日 簽訂「共有物分割合約證書」（下稱系爭分割證書），約定 高枝、高定取得系爭土地之分管權，伊基於該分管權人之同 意而使用系爭土地，興建門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷 00號房屋(下稱系爭房屋)，依占有連鎖，系爭房屋有權占有 系爭土地等語（見本院卷一61至70、101至119頁），核屬不 變更訴訟標的而補充事實上或法律上陳述，非為訴之變更或 追加，先予敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：伊為系爭土地之共有人之一，應有部分20分 之1。上訴人未經全體共有人同意於系爭土地上興建系爭房 屋而無權占有系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示編號 A部分面積140.92平方公尺，爰依民法第767條第1項前段、 第821條規定，求為命：上訴人應將坐落系爭土地如附圖所 示編號A部分（面積140.92平方公尺）之系爭房屋拆除，並 將該部分土地返還被上訴人及其他共有人之判決（原審為上 訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。
二、上訴人則以：伊為系爭土地之共有人之一，系爭土地原共有
人高盧等5人於日治時期昭和11年（即民國25年）7月13日簽 訂系爭分割證書，約定由共有人高枝、高定取得系爭土地之 所有權及分管權，高枝於38年10月3日過世，由其妻高沈芋 及子高火木、高定、高朝、高金中（下各稱其名，合稱高沈 芋等5人）繼承，故系爭土地之分管權即由高沈芋等5人共同 繼承，伊為高火木之女，於51年間經分管權人高沈芋等5人 同意於系爭土地上興建系爭房屋，依占有連鎖及使用借貸關 係，系爭房屋有權占有系爭土地。另伊配偶張明順（已歿， 下稱其名）於53年7月1日與共有人高定、高朝簽訂租地建屋 契約（下稱系爭租約），伊另於57年向共有人高定、高朝、 高金中（高金中失蹤係由其女兒黃美玉代辦）購買系爭土地 及附連土地共200坪（下稱系爭買賣契約），雖未辦理過戶 ，但共有人均知上情，伊依系爭租約及系爭買賣契約亦係有 權占有。系爭分割證書所載之各共有人於臺灣光復後，仍依 系爭分割證書所載位置繼續占有使用包含系爭土地在內之土 地已歷77年，並同意由伊使用，從未有任何人異議，縱未成 立明示分管協議，亦成立默示分管契約。被上訴人於84年間 向訴外人黃美玉（下稱其名）購買系爭土地應有部分時，於 86年間受張明順及訴外人李成發（下稱其名）之委託，與建 商洽商合建事宜，從占用外觀，被上訴人係明知或可得而知 系爭土地有分管契約存在，應受分管契約之拘束。又被上訴 人系爭土地之應有部分僅20分之1，即令伊拆除房屋，其亦 無法使用系爭土地，其提起本件訴訟係以損害他人為主要目 的，屬權利濫用並違反誠信原則等語，資為抗辯。三、原審判決命上訴人應將坐落系爭土地上，如附圖所示A部分 之系爭房屋拆除，並將上開土地返還被上訴人及全體共有人 ，及駁回被上訴人假執行之聲請。上訴人就拆屋還地部分不 服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人拆屋還 地部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回 。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（未繫屬本院部分，不另贅 述）。
四、兩造不爭執事項為（見本院卷一513、514頁）: ㈠系爭土地原為臺北縣○○鎮○○段○○○○○段0000地號土地（下稱分 割前00-0地號土地），於68年2月5日分割為同小段00-0及00 -0二地號土地（下各分稱00-0地號土地、00-0地號土地）， 00-0地號土地於102年重測後為系爭土地。分割前00-0地號 土地於36年7月1日總登記為高金中、高定、高朝、高枝、高 泉源所共有。上訴人於102年6月22日分割繼承取得系爭土地 之應有部分300分之1，被上訴人則於105年7月7日經由法院 拍賣程序買受高金中之繼承人黃美玉就系爭土地之應有部分
20分之1，系爭土地現為兩造及翁信雄等18人分別共有等情 ，有新北市新店地政事務所108年12月2日函及所附分割前00 -0地號土地日據時期土地登記簿、土地臺帳、光復後土地登 記舊簿、土地登記新簿、地籍異動索引及重測後土地登記謄 本、地籍異動索引等謄本資料、系爭土地登記第三類謄本、 拍賣資料、○○段○○○○小段00、00、00、00-0地號土地總登記 簿及新北市政府地籍圖重測土地標示變更結果通知書附卷可 稽（見原審卷249至307頁、本院卷一121至141頁）。 ㈡上訴人於系爭土地上興建系爭房屋，系爭房屋占用系爭土地 面積140.92平方公尺等情，業經原審會同兩造及地政人員至 現場履勘及囑託測量明確，並有勘驗筆錄、現場勘驗照片、 如附圖之複丈成果圖、房屋稅籍證明書、新北市政府工務局 函、新北市新店地政事務所108年12月2日函及所附土地登記 簿、異動索引等件在卷可稽（見原審卷87至89、93、97、18 3至185、212、249至307頁）。
㈢53年7月1日，以高定、高朝名義出租00-0地號（現為000、00 0地號）內靠近90地號山坡地50坪（即系爭房屋坐落之土地 ）予上訴人之配偶張明順建屋及其他使用（出租代表人：高 定、高朝，見原審卷151頁之租地造屋契約書，即系爭租約 ）。
㈣57年間上訴人向高定、高朝、高金中等人購買系爭房屋所坐 落之系爭土地200坪，但未辦理所有權移轉登記（見原審卷1 53至157頁之系爭買賣契約及收據，高火木、李成發為系爭 買賣契約之見證人，另收據上載立據人為高定、高朝、高金 中、高枝，其中高金中由其女黃美玉代理，高枝由高朝代理 ）。
㈤兩造對於上證6之昭和11年7月13日「共有物分割合約證書」（即系爭分割證書）（見本院卷一101至109頁）之形式真正不爭執。惟土地共有人並未依系爭分割證書辦理分割登記。系爭分割證書為當時全體共有人即高盧等5人所簽立（見本院卷三54頁）。 ㈥不爭執對於上訴人112年1月18日書狀記載00-0、00-0地號土 地所有權人變動情形（即本院卷三4、5頁）（見本院卷三51 、52頁）。
五、本院之判斷：
被上訴人主張系爭房屋無權占有系爭土地如附圖所示A部分 ，上訴人應拆屋還地予全體共有人等語，為上訴人所否認， 並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度 台上字第1120號判決意旨參照）。查系爭房屋占用系爭土地 如附圖所示A部分乙情，業經原審現場履勘明確（見原審卷8
7頁），經原審囑託新北市新店地政事務所測量，製有土地 複丈成果圖即附圖可憑（見原審卷97頁），並有土地登記謄 本附卷可憑（見原審卷13至21、297至305頁）。依上說明， 上訴人抗辯系爭房屋占用系爭土地如附圖所示A部分有正當 權源，自應由上訴人就此事實負舉證責任。
㈡上訴人抗辯：系爭土地（即分割前00-0地號土地），於日據 時期為○○○坑91番之1，依系爭分割證書而成立分管契約，約 定由高枝、高定父子2人取得系爭土地之分管權，高枝於38 年10月3日過世，由高沈芋等5人繼承，故系爭土地之分管權 即由高沈芋等5人共同繼承，伊為高火木之女，於51年間經 分管權人高沈芋等5人同意於系爭土地上興建系爭房屋，依 占有連鎖及使用借貸關係，系爭房屋有權占有系爭土地等語 ，並提出系爭分割證書為證（見本院卷一101至109頁）。茲 分述如下：
1.按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人 全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共 有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法 所不許。次按民法第818條固規定：各共有人按其應有部分 ，對於共有物之全部，有使用收益之權。惟上開規定係指共 有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人 就共有物已為分管之約定，各共有人即得就各自分管部分為 使用收益及管理，除分管契約另有特別約定外，共有人就分 管部分自得為出租、出借，共有人並應受此出租、出借契約 之拘束。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分， 他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外， 其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形， 而應受分管契約之拘束（最高法院100年度台上字第1776號 、91年度台上字第2477號判決意旨、司法院大法官釋字第34 9號解釋參照）。另按占有連鎖，為多次連續的有權源占有 。倘物之占有人與移轉占有之中間人，暨中間人與所有人間 ，均有基於一定債之關係合法取得之占有權源，且中間人移 轉占有予占有人不違反其與前手間債之關係內容者，即成立 占有連鎖。物之占有人基於占有連鎖，對於物之所有人具有 占有之正當權源；此與債之相對性係屬二事（最高法院110 年度台上字第606號判決意旨參照）。 2.系爭分割證書為系爭土地當時全體共有人高盧等5人所簽訂 一情，為兩造所不爭（見不爭執事項㈤），堪信為真實。觀 之系爭分割證書載明：「土地所有權人高枝與高定為甲方， 高盧、高泉源為乙方，高玉絲為丙方，現今雙方簽訂分割共 有物之合約，同意舊有之共有地如左述劃分：○○郡○○庄○○字
○○○坑五十二番、同一地方五十三番、同一地方一六二番、 同一地方六十八番之三、同一地方一五九番、同一地方一五 七番。以上全部；同一地方九十一番之一：旱田九分四厘一 毛，惟邊界如左述：東至現今之菜園界址起，西至樟樹及炭 庭崁及水溝邊界，北至界址之邊界，以上邊界內之區塊全數 歸甲方所有;同一地方九十二番：田地一分四厘五毛五系， 惟依附件背面之指定區塊；同一地方九十番:建物坐落地二 厘七毛五糸及地上物。由甲方取得右側所有權...」（見本 院卷一101至109頁），上訴人並提出繪製圖、現況照片為據 （見本院卷一275、419至423頁），依系爭分割證書之意旨 可知，各共有人間各自取得上開劃定之範圍，雖未辦理分割 登記而未取得所有權，惟各共有人已就使用收益及管理之位 置、面積為分管之協議，是除分管協議另有特別約定外，共 有人就分管部分自得為出租或出借，共有人並應受此出租、 出借契約之拘束。
3.由系爭分割證書記載可知高枝與高定之分管範圍其中「九十 一番之一」土地（臺灣光復後登記為臺北縣○○鎮○○段○○○○○ 段0000地號土地；68年再分割出00-0地號土地；102年重測 後變更為目前之○○段000、000地號土地）旱田九分四厘一毛 部分，劃定邊界如左述：「東至現今之菜園界址起，西至樟 樹及炭庭崁及水溝邊界，北至界址之邊界，以上邊界內之區 塊全數」，足見上訴人主張高枝與高定為上開土地範圍之分 管權人，應可採信。訴外人高興等人與被上訴人另案拆屋還 地事件（案列：原法院110年度重訴字第938號〈下稱第938號 〉）於111年4月21日現場履勘時，高興等人依系爭分割證書 記載「九十一番之一分管之菜園及水溝位置、樟樹、炭庭崁 、北面界址等邊界」，逐一指出上述界址所在：旱田九分四 厘一毛中「東至現今之菜園界址，即為11、13建物中間水管 部分連接沿到左側小門紅色信箱」、「當時建物大小僅有13 號建物位置，嗣拆除方興建出11、13建物。」、「西至樟樹 及炭庭崁及水溝邊界，實包含南邊與西邊之邊界，現僅在小 門處下方留有水溝痕跡，水溝則以弧形狀『c』延伸至樓梯後 往上至樟樹區，以為菜園灌溉用途」、「17號建物後方上坡 處為19號建物，原先係種相思樹並製作木炭使用。沿此路往 上走即可見『西至樟樹及炭庭崁及水溝邊界』之樟樹、炭庭崁 ；樟樹即為照片最上方之樹木。再往左側小徑向上走之平坦 處（即該案被告訴外人高清池所在），即為『西至樟樹及炭 庭崁及水溝邊界』之炭庭崁，放置柴窯製作木炭之處」、「 北至界址之邊界，即為草地上刻有『土地界』之混凝土塊後延 伸至中間土堆、左側有藍色帆布鐵皮屋中間部分為北界」等
情，有該案之勘驗筆錄、審理單、照片可稽（見本院卷一39 5至417頁），堪信上訴人主張其占有土地為系爭分割證書分 割由高枝、高定分管之範圍乙情，並非子虛。
4.系爭土地原分管權人高枝於38年10月3日過世，其繼承人為 其妻高沈芋及子高火木、高定、高朝、高金中，有戶籍資料 可憑（見本院卷二411至419頁），高沈芋等5人即繼承系爭 分割證書之上開分管權。上訴人主張於51年間經當時分管權 人高沈芋等5人之同意在系爭土地上興建系爭房屋等語，雖 未提出書面之同意書，惟依證人李高花即上訴人妹妹證稱： 因伊奶奶（即高沈芋）吩咐孫子自己找塊地蓋屋來住，伊自 48年開始居住○○市○○區○○路0段000巷0號房屋已經60多年； 高朝有答應伊等蓋房子，大家都住在一起等語（見原審卷35 3至355頁）。證人高億華即上訴人堂弟證稱：同上巷6號及1 5號房屋是伊的，伊於10幾歲時有聽伊父親高朝說，伊父親 、大伯（即高火木）、二伯（即高定）表示高家土地能蓋多 大就蓋多大，這樣的占有使用系爭土地方式一直延續到現在 等語（見原審卷356至359頁），參以新北市政府工務局109 年8月19日函說明二明載：系爭房屋「現況為2層建物，第1 層部分加強磚造、部分磚造，第2層為磚造木椽覆蓋鐵皮斜 屋頂房屋，其認定結果摘述如下:㈠第1層加強磚造建築物（ 面積約59.89平方公尺)及第2層磚造房屋（面積約60.67平方 公尺），與稅籍課稅樓層、構造、面積相符，於51、59年起 課稅，52年6月17日遷入，可佐證旨揭建物第1層加強磚造房 屋、第2層磚造木椽覆蓋鐵皮斜屋頂房屋，係屬『新店都市計 畫（擴大部分）』禁建日期61年11月30日前即已存在，依法 認定為合法房屋。...」（見原審卷183頁），是系爭房屋第 1層加強磚造建築物（面積約59.89平方公尺)及第2層磚造房 屋（面積約60.67平方公尺），與稅籍課稅樓層、構造、面 積相符，於51、59年起課稅，52年6月17日遷入，可知系爭 房屋於51年間建造完成，上訴人所有之系爭房屋占有使用系 爭土地，已歷有年所，亦有62年至111年空照圖可參（見本 院卷二477至489頁），參以分管權人高沈芋為上訴人之祖母 ，高火木為上訴人之父，高定、高金中、高朝則均為上訴人 之叔父，其等與上訴人均屬至親長輩，上訴人自出生以迄結 婚均住於系爭房屋，依當時社會一般通念，分管權人高沈芋 等5人同意上訴人使用系爭土地，惟未訂立書面使用同意書 ，尚與常情無違，縱認上訴人未得高沈芋等5人全體之明確 同意，惟系爭土地原分管權人高沈芋等5人對於系爭房屋占 有系爭土地長年未予干涉，包含上訴人等人占有部分，相互 容忍，並在各自分配土地上興建地上物，長期以來相安無事
，亦有默示同意由上訴人使用系爭土地之意思，綜合上情， 可知上訴人主張高枝、高定依系爭分割證書而取得分管之範 圍包含系爭房屋坐落之系爭土地之範圍，伊係經分管權人同 意使用系爭土地建築系爭房屋等語，應非子虛。又依系爭分 割證書取得系爭土地分管權之人，對於系爭土地有使用收益 權限，分管權人同意上訴人興建系爭房屋使用系爭土地，自 未違反系爭分割證書關於系爭土地使用方式之約定。再參以 上訴人之配偶張明順於53年7月1日與高定、高朝就系爭土地 簽定系爭租約，上訴人又於57年間向高定、高朝、高金中購 買系爭土地200坪等情，為兩造所不爭（見不爭執事項㈢、㈣ ），益徵上訴人對於系爭土地非無占有權源。是上訴人抗辯 ：系爭土地之原全體共有人依系爭分割證書占有使用系爭土 地之位置及面積為分管之協議，且其後繼承分管權之高沈芋 等5人同意伊於其等分管範圍上興建系爭房屋而使用系爭土 地，堪予採信。是上訴人主張依占有連鎖之法律關係，伊為 有權占有等語，洵屬可採，已難認係系爭房屋無權占有系爭 土地。
5.被上訴人(原名：吳海茵，見本院卷二105頁）於84年間以新 臺幣650萬元向黃美玉購買包含00-0地號土地(即系爭土地) 在內之5筆土地之持分各20分之1（見本院卷一277至289頁之 不動產買賣契約書及協議書），而系爭土地上000巷0號至00 號（包含系爭房屋）之9間房屋結構已老舊，且各屋均占有 一定範圍之土地之狀態（見本院卷一423頁之系爭土地上門 牌6至19號建物照片），其中系爭房屋占用系爭土地面積140 .92平方公尺，為兩造所不爭（見不爭執事項㈡），被上訴人 復於第938號拆屋還地事件稱：廖美月說黃美玉要賣的地在 新店，借錢前伊有去看那塊地，那塊地中間有空地，上面也 有房子，有空地有房子，那地很大；伊借錢前去現場看地時 5至19號房屋都在，而且當時還有水溝，現在都已經蓋起來 了；有一棟右邊是高定的，左邊是高清池的，伊會知道是誰 所有，是因為後來伊要幫黃美玉討這塊地，伊想要伊的本錢 趕快要回來；伊知道系爭土地上蓋有多間房屋，伊知道都是 親戚，這塊地是高家祖先買的等語（見本院卷三124至131頁 ）；被上訴人於另案（案列：原法院108年度重訴字第1133 號〈下稱第1133號〉）稱：伊於拍賣前有看到土地上已有幾戶 建物，有地主的，也有外人的；伊知道他們10、20個地主大 家同意可以找建商來蓋；86年談過土地合建，伊當時有跟李 成發請教過，李成發有簽切結書，他不是地主，只是住在那 ，伊的理想是找建商請他搬家；伊只知道原來的地主上面四 兄弟，每個都有生小孩結婚，住在那裡，上面有房子，李成
發是女婿；伊知道上面蓋有房子，但認為地點還可以，也算 一種投資；伊借錢給黃美玉，她欠伊錢，只好把地給伊等語 （見第1133號卷三90至93頁），並有被上訴人與李成發於86 年1月24日簽立之切結書附卷可稽（見原審卷181頁），足見 被上訴人於105年7月7日經由法院拍賣程序買受黃美玉系爭 土地應有部分前，已知悉系爭土地上有包含系爭房屋在內之 數間建物，且由外觀結構即可得知房屋年代久遠，占有系爭 土地一定面積，且多為高氏家族居住、所有之情，並曾與非 地主，僅居住其上之高家女婿李成發洽談合建事宜，顯然可 得而知系爭土地上之房屋（含系爭房屋）係依家族關係具有 一定占有權源，是被上訴人受讓系爭土地應有部分時，對於 系爭土地共有人有默示分管契約之存在，實難諉為不知，應 繼受該法律關係，同受該分管契約拘束，不得主張系爭房屋 占有系爭土地係無權占有。是被上訴人以系爭土地共有人眾 多、關係複雜，並無可公示之情形，及使用借貸僅有債之效 力為由，主張系爭房屋無權占有系爭土地云云，洵非採信。 從而，系爭房屋本於前述默示分管契約有權占有系爭土地， 被上訴人即應受該分管契約之拘束，不得主張系爭房屋坐落 系爭土地係無權占有。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規 定，請求上訴人應將坐落系爭土地如附圖所示編號A部分（ 面積140.92平方公尺）之系爭房屋拆除，並將該部分土地返 還被上訴人及其他共有人，為無理由，不應准許。原審命上 訴人拆屋還地部分，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主 文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 25 日 民事第三庭
審判長法 官 王怡雯
法 官 呂綺珍
法 官 王育珍
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或
具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 1 日
書記官 簡曉君