臺灣苗栗地方法院民事判決
110年度重訴字第43號
原 告 傅國正
訴訟代理人 蔡伊雅律師
被 告 謝旻光
訴訟代理人 莊欣婷律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於112年3月22日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造所共有苗栗縣○○市○○段000地號土地准予分割如附圖二即苗栗縣頭份市地政事務所111年10月28日土地複丈成果圖所示編號343地號土地、面積673.61平方公尺部分甲區塊位置、面積270.6平方公尺及編號343-1地號土地部分甲區塊位置、面積9.62平方公尺分歸原告所有；編號343地號土地部分乙區塊位置、面積403.01平方公尺及編號343-1地號土地部分乙區塊位置、面積15.13平方公尺分歸被告所有。
被告應補償原告新臺幣80,825元。
訴訟費用由兩造按附表所示應有部分及訴訟費用負擔比例負擔。
理 由
壹、程序方面
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告訴之聲明自起訴時起，迄至言詞辯論終結時，雖有變 更其分割方案，然分割共有物之訴，法院本得基於公平原則 ，決定適當之方法分割，而不受兩造分割方案聲明之拘束； 是原告之聲明縱有變更，亦未影響其本件請求之訴訟標的為 共有物分割。故原告就分割方案之變更，應認僅屬更正事實 上之陳述，揆諸上開法規，應屬合法。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠坐落苗栗縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地），總面積 為698.36平方公尺為兩造分別共有，應有部分比例各如附表 所示。兩造就系爭土地無不分割之協議，且依法並無不得分 割之限制，亦無因物之使用目的而不能分割，因兩造就分割 方法無法於起訴前達成協議，爰依法訴請裁判分割共有物。
又系爭土地上現有第三人種植蔬菜等農作物。而原告於起訴 前曾委請律師發律師函欲與被告協商，惟被告置之不理，被 告不得已始提起本訴。
㈡原告方案提出測繪道路部分，而此道路需要共有是因為分割 所致，沒有臨路的土地分得者需要經過有臨路的分得者，如 果還要自己把持分拿來用作道路，犧牲自己的持分，此分割 方案顯然不公平。縱有道路並不會使雙方土地的利用產生困 難，所以並無被告所稱會產生更多爭議的情形。 ㈢被告陳稱若採其分割方案，則原告可與所有之德義段344地號 土地共同開發使用增加經濟效益云云，並非正確，因原告所 有德義段344地號土地，幾近有2/3面積係遭臺灣苗栗農會水 利會之排水溝渠所占用，甚至該溝渠水路不穩定，水道堤岸 亦有崩落現象，原告能使用344地號之土地本就為狹窄型， 若再採用被告分割方式，原告能使用之土地亦為狹窄、不規 則型，對原告而言過於苛刻，仍以原告所提之分割方式較為 公允，兩造對系爭土地之利用亦較為均衡。倘原告多分得部 分願意補償。
㈣並聲明：
⒈兩造共有系爭土地總面積698.36平方公尺准予分割如附圖一 即苗栗縣頭份市地政事務所（下稱頭份地政）111年6月20日 土地複丈成果圖所示方案，即343地號土地（面積673.61平 方公尺）部分甲區塊位置（面積198.47平方公尺）分歸原告 所有，乙區塊位置（面積298.74平方公尺）及343-1地號乙1 區塊位置（面積11.53平方公尺）分歸被告所有；道路區塊 及道路1區塊位置按應有部分比例維持共有（下稱原告方案 ）。
⒉原告應補償被告186,320元。
二、被告則以：
㈠依原告建議分割方式，整體土地價額反而降低，且被告受損 最鉅。依本件相關估價報告所示，原本土地價值36,098,000 元，原告土地價值14,038,000元，被告土地價值22,060,000 元，依原告建議分割方案計算後價格僅剩31,101,151元，原 告土地價格12,420,247元，被告土地價值18,680,904元。被 告分得土地之價值除減少300餘萬元外，且分得土地面積減 少5.1106平方公尺。
㈡依原告建議分割方式，建築基地面積減少約177平方公尺，開 發經濟利益大幅滑落。原告分得之非道路面積為198.47平方 公尺，遠低於原本可分配取得之261.95平方公尺。被告可分 得之非道路面積為297.74平方公尺，遠低於原本可分配取得 之411.65平方公尺。因基地面積減少約177平方公尺，按60%
建蔽率、200%容積率計算可得之法定樓地板面積亦降低，整 體開發經濟利益大幅下降。
㈢按原告建議分割方案，343地號土地仍為共有，卻專供編號甲 土地（原告）使用，編號乙土地（被告）則本有臨道路，根 本無需使用該共有道路，未來共有道路土地維修恐滋生更多 爭議。並聲明：
⒈兩造共有系爭土地准予分割如附圖二即頭份地政111年10月28 日土地複丈成果圖所示方案，即343地號土地（面積673.61 平方公尺）部分甲區塊位置（面積270.6平方公尺）及343-1 地號土地部分甲區塊位置（面積9.62平方公尺）分歸原告所 有；343地號土地部分乙區塊位置（面積403.01平方公尺） 及343-1地號土地部分乙區塊位置（面積15.13平方公尺）分 歸被告所有（下稱被告方案）
⒉被告應補償原告80,825元。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消 滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請 求命為分配，民法第823 條第1 項、第824 條第2 項分別定 有明文。經查，原告主張系爭土地為兩造共有，應有部分如 附表一應有部分欄位所示，有系爭土地登記謄本在卷可考（ 見本院卷第65頁）本件系爭土地既無因物之使用目的不能分 割之情形，兩造亦無不分割之約定，則原告請求分割系爭土 地，自屬有據。
四、按法院裁判分割共有物定其分配時，應兼顧全體共有人之利 益，符合公平原則，斟酌各共有人之利害關係並共有物之性 質、價格、利用價值及經濟效用決之（最高法院84年度台上 字第1538號判決意旨參照）。準此，請求分割共有物之訴， 法院應依民法第824 條之規定，斟酌共有人之意願，共有物 之性質、經濟效益及全體共有人之利益，為公平適當之分配 。經查：
㈠系爭土地上目前無房屋或不動產，現有第三人種植之植物 及雜草，系爭土地東北角、東南角有小部份土地有河道經 過，系爭土地北側、西側、南側均為他人土地未臨路，東 側靠近河道亦未臨路等情，有本院協同頭份地政顯場勘驗 筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷第82-89 頁），且為 兩造所未爭執，堪信為真實。
㈡按分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求 ，命為下列之分配：1.以原物分配於各共有人。但各共有 人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有
人。2.原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配 於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分 變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有 人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金 錢補償之，民法第824 條第2 、3 項分別定有明文。 ㈢經查，被告所提出之被告方案將兩造共有系爭土地准予分 割如附圖二所示方案，即編號343地號土地（面積673.61 平方公尺）部分甲區塊位置（面積270.6平方公尺）及編 號343-1地號土地部分甲區塊位置（面積9.62平方公尺） 分歸原告所有；編號343地號土地部分乙區塊位置（面積4 03.01平方公尺）及編號343-1地號土地部分乙區塊位置（ 面積15.13平方公尺）分歸被告所有，其分割線不至過於 傾斜，亦有利於各共有人將來規劃、利用，俾以增加各自 所取得土地之經濟價值。又依照此方案，兩造可建築房屋 之規劃方式，在考量建蔽率之情況下，已屬對兩造均屬有 利，不但具有經濟效益，且系爭土地東側鄰地344地號為 原告所有，原告可就分割後之東側土地與344地號進行整 體利用，擴大建築面積，又兩造取得土地均僅臨道路，寬 度足使人車通行，無成為袋地之可能，兩造分割取得之土 地得發揮最大經濟效益，並符合使用需求相對而言，按原 告建議分割方案，原告分得土地方正，被告分得土地為不 規則形狀，已有對被告不公平，徒利原告一方之情形，且 如此分配情形下，無疑將被告分配所得土地夾於原告所有 以及兩造共有之土地中，造成被告土地形狀扭曲，除大幅 增加被告使用土地之困難度，更嚴重減損價值，且原告本 身原本可以獲得兩筆相鄰土地地合併使用之利益，亦因此 喪失，等於同時損及系爭土地及相鄰土地之經濟價值。原 告雖稱旁邊的鄰地即344地號土地因靠近河道，難以使用 云云，然該筆土地原本經濟價值本即受河道狀況影響，原 本尚可因與原告所分得之系爭土地部分合併利用，增加價 值，如因原告方案導致被告夾在其中，連此種合併利用之 價值亦一併消失，對系爭土地與344地號土地均屬不利， 原告此部分主張已難採認。況現今社會環境，河道整治技 術已發達，許多臨河房地市值，甚至超越周邊房地之市價 甚多，本院於衡量系爭土地分割方案時，自應長久考量， 考量將來整體河川發展，鄰河道路規劃等相關可能， 縱 使現今原告因河道尚未穩定而未能馬上開發利用，但未必 將來原告反因此獲得鄰河之高額利益，自不應率認原告分 得鄰河部分即屬不利。觀本院原本委由佳宏不動產估價師 事務所（下稱佳宏事務所）鑑定系爭土地，並出具報告書
回覆本院（下稱系爭報告書）：原本系爭土地總價值36,0 98,000元，依照112年1月31日原告方案之估價報告成果， 原告土地價值14,038,000元，被告土地價值22,060,000元 ，然而依照原告方案計算後，系爭土地價格僅剩31,101,1 51元，原告土地價格12,420,247元，被告土地價值18,680 ,904元，此有佳宏事務所鑑價報告在卷可考。堪認被告分 得土地之價值除減少300餘萬元外，且分得土地面積減少5 .1106平方公尺，對被告明顯嚴重不利，更有甚者，系爭 土地整體價值大幅下降近500萬元（計算式：36,098,000- 31,101,151＝4,996,849元），對兩造均損失重大，亦顯原 告方案不可採認。相對而言依照佳宏事務所112年1月7日 被告方案之估價成果，被告方案分割後，系爭土地總體價 值為33,580,116元，遠大於原告方案之系爭土地總價值31 ,868,401元，有系爭估價報告在卷可考，堪認被告方案較 為可採。
㈣依兩造對系爭土地之應有部分比例計算臨道路寬度，原告 土地臨接道路寬度為3.755公尺，被告土地臨接道路寬度 為5.9公尺。依原告方案，原告所分得之前開甲區土地臨 道路增多為5公尺，更有甚者，其中所測繪之道路，完全 係供原告使用，而此道路竟需兩造共同分擔應有部分，顯 然完全有利原告，對被告造成不利，原告若欲測繪此南北 分配之方案，而使自己所分得之土地無法直接臨路，需測 繪道路，自然以自己之應有部分，承擔道路部分之土地面 積，而何況被告就系爭土地之應有部分持有比例又遠高於 原告，原告方案無非使被告分擔大部分之道路面積，顯然 對被告不公平。況依照原告方案，被告土地臨道路原有5. 9公尺變成只有4.655公尺，大幅減損被告應有使用權益以 及分配得土地之價值，至為不公。考量被告之應有部分較 多，且已超過系爭土地之6成，縱使兩方案均對雙方各有 利弊，亦應該考量被告為實際上受影響較多之共有人，而 應以被告方案較為優先。是被告方案已充分考量共有物之 性質、價格、利用價值及經濟效用，促進系爭土地之整體 規劃運用及共有人之意願，應堪採認。
㈤系爭土地如被告方案所示之分割方法分割後，部分共有人 未分得原物，分得土地共有人之分得位置亦有差異，其價 值亦有不同，故本院囑託佳宏鑑價事務所，就如被告方案 鑑定分割後各筆土地價值及分割前各共有人之應有部分權 利價值，以定共有人間金錢補償之數額。經該事務所依據 影響系爭土地價格之一般因素、市場概況、區域因素（含 近鄰地區土地與建物利用現況、公共設施及交通運輸概況
、重大公共建設、未來發展趨勢等）及個別因素（含土地 個別條件、法定使用管制與其他管制事項、土地利用情況 、公共設施便利性等）等因素分析後，使用比較法為評估 原則，最後計算本件各共有人於各所有權人之應付、受補 償金額如系爭報告書內容摘要所示，由被告補償原告80,8 25元等節，此有系爭報告書1 份附卷可參。本院審酌前情 ，並考量該估價師領有不動產估價師證照，具不動產鑑價 之專業，且與兩造無利害關係，其鑑定方法已屬客觀公正 ，且就影響價格因素之擇定及加權調整幅度亦無違反經驗 法則或顯然錯誤之情事，且兩造對亦對系爭報告書之鑑價 亦無公正性或正確性之爭執，堪認採系爭報告書之鑑價結 果，以此認定找補方式如主文第二項。
五、綜上所述，被告主張兩造共有系爭土地准予分割如附圖二即 頭份地政111年10月28日土地複丈成果圖所示方案，即編號3 43地號土地（面積673.61平方公尺）部分甲區塊位置（面積 270.6平方公尺）及編號343-1地號土地部分甲區塊位置（面 積9.62平方公尺）分歸原告所有；編號343地號土地部分乙 區塊位置（面積403.01平方公尺）及編號343-1地號土地部 分乙區塊位置（面積15.13平方公尺）分歸被告所有；被告 應補償原告80,825元，為有理由，爰諭知如主文第1、2項所 示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列 ，附此敘明。
七、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。 本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴 訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，乃 形式上形成之訴，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故 實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，本院審酌兩造各自 因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩 造各以其原應有部分比例分擔，始為公平，附此敘明。 中 華 民 國 112 年 4 月 14 日 民事第一庭 法 官 何星磊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 4 月 14 日 書記官 劉佩蓁
附表：
編號 登記 共有人 各共有人之應有部分比例 訴訟費用 負擔比例 (坐落苗栗縣頭份市德義段) 343地號土地 1 原告 7/18 7/18 2 謝旻光 11/18 11/18