臺灣花蓮地方法院民事判決
110年度訴字第276號
原 告 國軍退除役官兵輔導委員會臺東農場
法定代理人 高國書
訴訟代理人 吳明益律師
孫裕傑律師
被 告 吳桂紅
訴訟代理人 吳順龍律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國112年3月29日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落花蓮縣○○鄉○○段000○000○000地號土地及同鄉志平段1地號土地上，如附圖編號A所示之建物(面積89.87平方公尺)、編號B所示水泥路面(面積98.1平方公尺)、編號C所示貨櫃屋(面積41.2平方公尺)、編號D所示水泥地面(面積89.7平方公尺)拆除，並將占用部分返還原告。
被告應自民國(下同)110年9月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣(下同)1,490元。
被告應給付原告6,000元，及自110年11月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之99，餘由原告負擔。本判決第2項到期部分，於原告每期以497元為被告供擔保後；本判決第3項部分，於原告以2,000元為被告供擔保後，各得為假執行。但被告就本判決第2項如每期以1,490元；就本判決第3項如以6,000元為原告預供擔保，得各免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟 人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應 提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第17 0條、第175條、第176條定有明文。查原告於起訴後業已變 更法定代理人為高國書，此有原告提出之國軍退除役官兵輔 導委員會民國111年12月26日輔人字第1110100230號函可證( 見卷第273-275頁)，原告法定代理人聲明承受訴訟，於法核 無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠坐落花蓮縣○○鄉○○段000○000○000地號及志平段1地號土地(以 下合稱系爭土地)，為中華民國所有，現由原告為管理機關 。原告於民國100年8月18日與被告簽訂「土地委託經營契約 書」(下稱系爭契約)，將系爭土地及東華段808-1地號等5筆 土地提供被告經營使用，雙方約定委託經營期間自100年8月 24日至104年8月23日止，為期4年，復於102年12月5日就系 爭契約為補辦公證。
㈡詎系爭契約委託經營期滿後，被告未將系爭土地騰空返還， 甚利用其現實占有使用系爭土地之際，擅自在土地上興建如 附圖(即花蓮地政事務所111年花測字第008800號土地複丈成 果圖)所示之房屋(門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○路000巷00號)及 附屬之水泥路(地)面、貨櫃屋等工作物(以下合稱「新建物 」)。經原告以函文通知被告拆除「新建物」並返還系爭土 地及給付使用補償金，惟被告除給付104年8月24日至110年8 月31日之土地使用補償金外，迄今仍拒絕拆屋還地，致原告 無從使用、收益而受有損害，被告自應按月給付相當於租金 之不當得利1,828元(計算方式如附表所示)，並依系爭契約 第20條規定給付懲罰性違約金6,000元。 ㈢爰依系爭契約第18條第2項、第20條、民法第767條第1項前段 及中段、第179條規定提起本件訴訟，請求被告拆屋還地及 給付不當得利、違約金等語，並聲明：⒈如主文第1項所示。 ⒉被告應自110年9月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付 原告1,828元。⒊如主文第3項所示。⒋如主文第2、3項原告勝 訴部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠系爭土地中之804、807地號土地及其上門牌號碼為花蓮縣○○ 鄉○○村○○路000巷00號之未辦保存登記建物(下稱「原建物」 )為伊父親於80年經由買賣所取得，「原建物」於78年5月12 日即存在，嗣伊於100年間受贈與並辦理入籍，再於000年0 月間與原告辦理承租事宜，兩造於100年間訂定之系爭契約 ，係經比價招標程序並約定由伊支付使用土地之對價，依經 濟目的及交易上習慣，系爭契約應為租用基地建築房屋之契 約。後因建物老舊，伊於101年6月以書面向原告申請修繕， 至104年8月系爭契約到期時，原告承辦人員曾承諾不會要求 伊拆屋還地，僅會酌收補償金，亦因符合國有財產法第42條 第1項第2款規定，國家得逕予出租與伊，現要求伊拆除返還 ，顯有違誠信原則。
㈡人民之生存權應予保障為憲法第15條定有明文，居住權亦為
兩公約所保障，原告既為國家行政機關，應予就人民之生存 權、居住權予以保障。伊承租系爭土地建築「新建物」，在 簽約、公證及後續興建時，原告均為知悉且默示同意，伊後 續也應原告要求繳納補償金，而原告無視伊興建「新建物」 已投入鉅資，亦無視伊有續約承租之意，而逕予要求拆除伊 賴以為生之「新建物」，除有違上開法令及契約約定外，更 有權利濫用之情。
㈢系爭土地總面積118坪，建物占地面積18坪，目前系爭土地為 袋地，又1/3為計畫道路，故依現況，自110年9月1日起之租 金或相當於租金之不當得利計算方式，亦不應以原告主張以 申報地價5%計收。
㈣並為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執事項(見卷第255-256頁)： ㈠系爭土地為中華民國所有，現管理者為原告。 ㈡原告將系爭土地及東華段808-1地號等5筆土地提供予被告經 營使用，兩造並於100年8月18日簽訂系爭契約，雙方約定委 託經營期間自100年8月24日至104年8月23日止，為期4年。 ㈢系爭契約第1條第3款約定：「乙方不得辦理非屬本契約約定 之工作與業務。」、第3條規定：「委託經營項目以各類農 漁牧生產為主。」、第7條第2款約定：「未經甲方同意，乙 方不得辦理水電申請或設立戶籍。」、第11條第2款約定： 「乙方因委營管理作業所需，修繕或建設固定設施前應以書 面向甲方提出申請，經甲方同意並依相關法規取得主管機關 許可後始得辦理，並以甲方名義起造，…，期限屆滿應自行 拆遷或無償交由甲方接管使用。」、第17條第2款約定：「 乙方擅自利用甲方所提供之土地辦理本契約約定事項以外之 業務，或申請工商營利事業登記使用，甲方得終止本契約， 並沒入履約保證金，已受領之經營權利金則不予返還。」。 ㈣原坐落於系爭土地中之804、807地號土地上之「原建物」， 係被告父親吳鳳雲於80年買賣取得，嗣於100年間贈與被告 ；嗣兩造於100年8月18日簽立系爭契約後，被告因「原建物 」老舊，而000年0月間起將「原建物」拆除，並在原址上方 興建如附圖所示之「新建物」，總計占用系爭土地面積為31 8.87平方公尺。
㈤被告已給付原告104年8月24日至110年8月31日之系爭土地使 用補償金135,140元。
㈥原告以110年5月24日東農產字第1100001795號函、110年7月2 8日東農產字第1100002700號函，通知被告返還系爭土地及 給付使用補償金。
四、本件爭點(見卷第256頁)：
㈠系爭契約性質為何(即屬委任與租賃之混合契約抑或租用基地 建築租賃契約)？
㈡被告依國有財產法第42條規定，請求原告出租系爭土地，有 無理由？
㈢原告各項請求有無理由？
五、本院之判斷：
㈠系爭契約為有土地用途限制之土地租賃契約。原告主張為「委任與租賃之混合契約」及被告主張為「租用基地建築租賃契約」，均不足採。 ⒈按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則 ，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約 文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所 用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約 文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨 契約文字更為曲解。次按基於私法自治及契約自由原則， 當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其等欲發生 之權利義務關係，如未違反強制或禁止規定，法院自應尊 重，則該契約內容不僅係當事人間之行為規範，在訴訟中 亦為法院之裁判規範，最高法院111年度台上字第2600號 判決參照。
⒉查系爭契約雖以「土地委託經營契約書」為名，並於第1條 第3款、第3條分別約定：「乙方不得辦理非屬本契約約定 之工作與業務。」、「委託經營項目以各類農漁牧生產為 主。」等語，惟被告依系爭契約所得經營之工作或業務， 其經濟上損益均歸屬於被告，而屬「被告自己」之事務， 此與委任契約係受任人為「委任人」處理事務，委任人方 為經濟上損益歸屬者不同，是原告主張系爭契約兼具委任 性質，已有所偏。
⒊至被告辯稱系爭契約為「租用基地建築租賃契約」云云， 惟查：
⑴系爭契約之封面，已蓋有「本契約書不得作為增建、水 電申請或設立戶籍之依據。」等語之戳章(見卷第31頁) ；另依系爭契約第7條第2款、第11條第2款所定：「未 經甲方同意，乙方不得辦理水電申請或設立戶籍。」、 「乙方因委營管理作業所需，修繕或建設固定設施前應 以書面向甲方提出申請，經甲方同意並依相關法規取得 主管機關許可後始得辦理，並以甲方名義起造，…，期 限屆滿應自行拆遷或無償交由甲方接管使用。」之內容 ，可知系爭契約已明文排除被告(即乙方)得「自行」以 「自己名義」就「原建物」為修繕或增建之可能，揆諸 上揭㈠之說明，原告自不能反捨契約文字更為曲解為建
築基地租賃契約，是原告主張已失其論據。
⑵又被告雖以「原建物」於78年5月12日即存在，並為其父 親於80年經由買賣所取得，嗣被告於100年間獲贈該建 物並辦理入籍後，於000年0月間與原告辦理承租事宜， 而簽立系爭契約，故依經濟目的及交易上習慣，系爭契 約性質上應為租用基地建築房屋之契約云云。惟兩造於 000年0月間簽立系爭契約時，「原建物」已存在於系爭 土地中之804、807地號土地上，此種對於原無占有權限 之建物補簽系爭契約之行為，至多僅賦與占有人於系爭 契約存續期間內之合法占有權源，無從認兩造間有無使 系爭契約性質變更為建築基地租賃契約之合意。況依上 揭⑴所示系爭契約已明文排除被告得「自行」以「自己 名義」就「原建物」為修繕或增建之可能，遑論兩造間 有被告得依系爭契約於原址興建「新建物」之合意，益 徵被告所辯系爭契約為「租用基地建築租賃契約」云云 ，實屬無據。
⒋綜上，系爭契約雖以「土地委託經營契約書」為名，為其內容係限制被告在各類農漁牧生產之特定目的範圍內，始得為租賃土地使用，故其性質上為有土地用途限制之土地租賃契約甚明。 ㈡被告無從依國有財產法第42條第1項第2款之規定，請求被告 應出租系爭土地，並據以主張有權占有。
⒈依國有財產法第42條第1項第2款：「非公用財產類不動產 之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者 ，得逕予出租：二、民國82年7月21日前已實際使用，並 願繳清歷年使用補償金者。」之法條文義觀之，原告對於 符合上開規定之出租對象，就其所管理非公用財產類不動 產即系爭國有地之出租，僅係「得」逕予出租，而非「應 」逕予出租，即出租與否仍屬被告之行政裁量權，並無賦 予人民即原告向被告請求出租或放租之權利。
⒉從而，被告既無從依國有財產法第42條第1項第2款之規定 請求被告應出租系爭國有地，自無從據以主張有權占有。 ㈢原告請求被告拆除「新建物」並返還系爭土地，為有理由。 ⒈查系爭契約所定之委託經營期間(即租賃期間)自100年8月2 4日至104年8月23日止，為期4年；原告以110年5月24日東 農產字第1100001795號函、110年7月28日東農產字第1100 002700號函，通知被告返還系爭土地及給付使用補償金等 情，已如前揭三、㈡、㈥所述，足認系爭契約租期業已屆滿 ，且被告業經被告知拆通除地上物返還土地。另參酌系爭 契約第19條所定：「受託經營期間如乙方無積欠經營權利 金且無其他違約情事，乙方得於本契約期滿90日以前以書 面方式向甲方申請續約。甲方審查認可乙方之申請後，得 按原合約範圍與乙方議價一次，如議價成立，則雙方辦理
公證簽約。議價如未成立，則不予續約。」等語，已明示 排除系爭契約之默示更新，則被告於上開委託經營期間屆 滿後，即無占有權源；另參酌上揭期間屆滿後，被告所給 付原告135,140元，係104年8月24日至110年8月31日之「 土地使用補償金」，已如前揭三、㈤所述，核與系爭契約 第13條所定之「經營權利金」(見卷第35頁)有別，益徵原 告雖有收取土地使用補償金之事實，惟究無與被告續約之 意，是被告自不得依系爭契約對原告主張有權占有。 ⒉至被告辯稱其承租系爭土地建築房屋，在簽約、後續興建 房屋、公證時，原告均為知悉且默示同意云云。惟系爭契 約與租地建屋無涉，另原告並未同意被告興建「新建物」 ，且於「新建物」興建過程中，並未為原告所悉等情，業 為證人陳宗仁、鄔弘盛、楊瀚程到庭證述明確，且被告對 此亦未有其他舉證，自難逕採。
⒊又被告另以其後續也應原告要求繳納補償金，且有意續約 承租，而原告無視被告投入鉅資興建賴以為生之「新建物 」，而逕予要求伊拆屋還地，是原告請求拆屋還地有害其 居住權及生存權，有違兩公約及憲法第15條，並涉有權利 濫用云云。惟按人民之生存權、工作權及財產權，應予保 障，我國憲法第15條定有明文，足認財產權之保障，亦為 我國憲法基本權利。而本件屬民事財產糾紛，於私法上政 府機關自與人民同受財產權之保障，而民法所有物返還請 求權即為我國憲法財產權保障之具體化，原告自得主張行 使，非謂被告主張本件有涉及居住權及生存權，即無須分 辯其主張之真偽及具體情狀，遂謂當然凌駕於原告之財產 權之上。況本件被告並未指明本件所適用之何法規有違憲 情事，另本件拆屋還地係民事上之請求，與國家高權無涉 ，亦無行政行為違憲之問題。至被告所指原告權利濫用云 云，既未據被告舉證原告有何上揭⒉之情事，自難僅以被 告主張其已因興建「新建物」投入鉅資，遂認原告有何權 利濫用。
⒋綜上，原告請求拆除「新建物」並返還系爭土地，為有理 由。
㈣原告請求被告自110年9月1日起至返還系爭土地之日止，按月 給付相當於租金之不當得利部分，以每月給付1,490元為有 理由，逾此部分之請求，則無理由。
⒈按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害 ，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不 當得利（最高法院61年台上字第1695號民事判決意旨參照
)。又無權占有土地，所獲得之利益係土地之使用，而使 用他人土地，依社會通念須支付租金，是無權占有人所獲 得之利益，應係相當於土地租金之利益，而土地租金之利 益，則依土地所處地點、相關位置而應有一定客觀標準。 末按地租不得超過地價百分之8，所稱地價指法定地價， 而土地所有權人依土地法所申報之地價即為法定地價，土 地法第110條、第148條規定甚明，此計收租金之規定，於 不當得利損害賠償事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據 為計算賠償之標準。又所謂年息百分之8為限，乃指租金 之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之8計算 之，且尚須斟酌土地之位置，附近繁榮程度、使用人利用 基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事 ，綜合判斷以為決定。
⒉被告雖主張占用系爭土地之總面積118坪，建物僅占地18坪 ，且為袋地，又1/3為計畫道路，故依現況租金不應該以 申報地價5%計算云云。惟查，系爭土地鄰近東華大學，且 有適宜通道連通公路，並為被告與建「新建物」使用等情 ，業據本院履勘無誤(見卷第127-132頁履勘筆錄及照片) ，是並無被告所指系爭土地為袋地之情事。本院審酌系爭 土地之位置，及其鄰近地區工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益，並參酌原告前以如附表所 示方式(即申報地價5%)計算104年8月24日至110年8月31日 之土地使用補償金135,140元，業為被告如數繳納等情， 認原告以申報地價5%計算相當於租金之不當得利，尚屬適 當。
⒊惟原告以如附表所示計算方式得出之按月應給付之相當於 租金之不當得利1,828元，係以其主張「新建物」占用系 爭土地及東華段808-1地號等5筆土地之總面積391.29平方 公尺為基礎計算所得，然「新建物」經複丈後，並未有占 用東華段808-1地號土地之情，且占用系爭土地之面積僅 為318.87平方公尺(即主文第1項占用面積之加總)，是原 告主張以申報地價5%計算雖屬可採，惟仍應以「新建物」 實際占用面積為計算基礎，始屬合理。是原告主張被告應 按月給付相當於租金之不當得利1,490元（計算式：1,828 【318.87／391.29】＝1,490，元以下四捨五入)，為有理 由，逾此部分之請求，則屬無據。
㈤原告請求違約金6,000元，為有理由。 ⒈按契約期限屆滿，乙方應即交還契約所載之土地。如不履 行時，除依法訴請返還土地外，乙方應即給付甲方懲罰性 違約金即每年權利金之三倍，系爭契約第20條定有明文。
而系爭契約為期4年，被告於此期間應繳交原告之權利金 為8,000元等情，亦為系爭契約第2條第1款、第13條第1款 所約明，是被告每年應繳之權利金金額為2,000元(計算式 ：8,000元4年＝2,000元)。綜上，本件系爭契約期滿，且 被告復無合法占有系爭土地權源，則原告依系爭契約第20 條，請求以每年權利金3倍計算之懲罰性違約金6,000元， 亦屬有據。
⒉按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229 條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者 ，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率 較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未 經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，亦為同 法第233條第1項及第203條所明定。查本件起訴狀繕本於1 10年11月9日送達被告，有本院送達證書可證(見卷第67頁 )，是原告請求自110年11月10日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息，自屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條之規定及系 爭契約第20條之約定，請求如主文第1、2、3項所示，俱有 理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。 爰判決如主文第1、2、3、4項所示
七、本件原告僅聲請就如主文第2、3項供擔保准為假執行之宣告 ；被告則陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核均無不 合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至原告敗訴部分 ，其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。爰判決如主文第 6、7項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌 後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 112 年 4 月 21 日 民事第二庭 法 官 李立青
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 4 月 26 日 書記官 林政良
附表：(原告主張「每月」相當於租金之不當得利金額計算方式)地號 土地面積 （㎡) 使用面積 (㎡) 計算年期 公告地價 （元/㎡) 年息% 年數 土地使用補償金 （元以下四捨五入) ○○段804地號 2250.16 218.61 110年9月1日至30日 1200 5 0.0833 1,093.05元 ○○段807地號 71 71 1200 355元 ○○段808地號 9.36 9.36 1200 46.80元 ○○段808-1地號 364.19 57.22 1200 286.10元 ○○段1號 1527.07 35.1 320 46.80元 總計 391.29 1,828元 備註：⒈土地使用補償費計算方式：使用面積（平方公尺)當期公告地價5%年數 ⒉未返還土地前，被告每月應繳交1,828元土地使用補償金（公告地價以110年計算)