臺灣臺北地方法院民事判決
109年度重訴字第736號
原 告 吳賴婉貞
訴訟代理人 蘇錦霞律師
複 代理人 趙偉傑律師
魏憶秀律師
被 告 林誠璞
訴訟代理人 蘇庭萱律師
黃仕翰律師
上 一 人
複 代理人 張家和律師
簡羽萱律師
游弘誠律師
劉安宇律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國112年3月21
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號頂樓平台 上，如附圖編號A所示之增建物拆除，並將占用之頂樓平台 返還予全體共有人。
二、被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾陸萬陸仟元，及自民國一百 零九年二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。
三、被告應自民國一百零九年二月十一日起至返還占用之頂樓平 台予全體共有人之日止，按月給付原告新臺幣貳萬肆仟捌佰 參拾參元。
四、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號四樓房屋 之個人浴室、公共浴室及原告所有門牌號碼臺北市○○區○○○ 路○段○○○巷○○號三樓房屋之主浴、次浴，依台北市土木技師 公會民國一一○年十二月二十二日北土技字第一一○二○○五六 七三號鑑定報告書第九點鑑定結果項次㈡及附件七所載之修 復方式、項目進行漏水修復。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。七、本判決第一項於原告以新臺幣伍佰陸拾萬元為被告供擔保後 ，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟柒佰萬元為原告預供擔 保，得免為假執行。
八、本判決第二項於原告以新臺幣肆拾捌萬捌仟元為被告供擔保 後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰肆拾陸萬陸仟元為原 告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第三項於原告以新臺幣參拾貳萬元為被告供擔保後， 得假執行；但被告如以新臺幣玖拾陸萬元為原告預供擔保， 得免為假執行。
十、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第 2款定有明文。查原告起訴時聲明：「㈠被告應將門牌號碼臺 北市○○區○○○路0段000巷00號（下稱系爭房屋）頂樓平台（ 下稱系爭平台）上之地上物拆除，並將系爭平台返還予全體 共有人；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）198萬1,772元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至拆除系爭平台上之 地上物及返還系爭平台日止，按月給付原告3萬3,071元；㈣ 被告應將其所有系爭房屋4樓所致之漏水修復；㈤第一項至第 三項之聲明，願供擔保請准宣告假執行」（見北司調卷第5 至6頁）。嗣於民國111年1月11日、同年10月31日變更及更 正聲明如後述（見本院卷二第55至56頁、第211至212頁）， 核原告所為訴之聲明變更，請求之基礎事實同一，合於前開 規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠原告為系爭房屋3樓之所有人，被告為系爭房屋4樓之所有人 ，系爭平台則為兩造及系爭房屋之1、2樓住戶分別共有，並 未約定由何人專用。惟被告未經其他區分所有權人之同意， 即擅自於系爭平台上搭蓋如附圖編號A所示未辦保存登記之 地上物（下稱系爭增建物），已破壞系爭房屋原始設計及變 更系爭平台原有構造及用途、影響景觀及住戶之安全，且被 告亦因無權占用系爭平台而受有利益，致原告受有相當於租 金之損害，原告爰請求被告給付原告近5年使用系爭增建物 之相當於租金不當得利183萬2,500元，以及每月相當於租金 之不當得利3萬1,042元。
㈡又因被告所有之系爭房屋4樓漏水，致使原告所有之系爭房屋 3樓天花板、倉庫及廚房產生油漆剝落、龜裂、壁癌等情， 原告於108年間已自行於系爭房屋進行表面之暫時修繕，惟 系爭房屋4樓內所致生之漏水原因根源，至今尚未解決，被
告數次向原告反應後亦未獲實質處理，原告因系爭房屋4樓 漏水所致之損害為修繕費用2萬9,500元、更換裝滴漏水之白 鐵盤花費1萬500元及因配合鑑定程序而暫離系爭房屋3樓所 支出之5日住宿費用1萬4,985元，共計5萬4,985元。原告並 因漏水精神上痛苦，受有非財產上損害10萬元。 ㈢爰依民法第179條、第184條第1項前段、第191條第1項、第19 5條第1項、第767條第1項前段、中段及第821條之規定，提 起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭平台上如附圖編 號A所示之系爭增建物拆除，並將系爭平台返還予全體共有 人；㈡被告應給付原告198萬7,485元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被告應自起訴 狀繕本送達翌日起至將系爭增建物拆除並返還系爭平台予全 體共有人之日止，按月給付原告3萬1,042元；㈣被告應將系 爭房屋3樓與4樓間之漏水情形，依臺北市土木技師公會鑑定 報告（文號：北土技字第1102005673號，下稱系爭鑑定報告 ）及其附件7所示修繕方式修復至不漏水狀態；㈤願供擔保請 准宣告假執行。
二、被告則以：被告占有、使用系爭平台加蓋5樓部分迄原告提 起本訴訟止，已長達近30年之久，未曾有其他共有人干涉或 曾表示反對之意思，況最高樓層住戶使用頂樓乃係過去一般 社會通念，況系爭房屋乃由被告支出兩戶費用，即4樓與系 爭增建物之部分，當時並未有住戶提出異議及意見，可見全 體共有人間就系爭房屋之頂樓使用早已有默示分管協議之存 在，被告係基於共有人間存在之默示分管契約，占領並使用 系爭平台，係屬有權占有。又系爭房屋屋齡已達50餘年，系 爭房屋更於106至107年間就公共管線部分進行修繕，是原告 起訴宣稱之壁癌、水泥脫落之原因恐與系爭房屋之公共管線 脆化所致之漏水有關，故原告請求均無理由。並聲明：㈠原 告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷三第8至9頁） ㈠原告為系爭房屋3樓之所有人，被告為系爭房屋4樓之所有人 ，系爭平台則為兩造及系爭房屋之1、2樓住戶分別共有。 ㈡原告於65年1月24日以買賣為登記原因，取得系爭房屋3樓之 所有權，被告於61年6月28日以買賣為登記原因，取得系爭 房屋4樓之所有權。
㈢系爭增建物係被告於73年間增建，並自增建時起持續占有使 用至今（見本院卷一第118、301頁）。
㈣被告收受起訴狀繕本之日為109年2月10日（見本院卷一第101 頁）。
四、得心證之理由：
㈠原告依民法第767條第1項前段、中段規定請求被告拆除系爭 增建物並返還系爭平台，為有理由：
⒈按共有物分管之約定，固不以訂立書面為要件，惟須全體共 有人對共有物之占有、使用、收益，達成意思表示一致，始 能成立。又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其 他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默， 則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不 得謂為默示之意思表示（最高法院110年度台上字第277號判 決意旨參照）。兩造均不爭執系爭平台為兩造及系爭房屋之 1、2樓住戶分別共有，則被告辯稱其並非無權占有系爭平台 ，為原告所否認，即應由被告就有利於己之有權占有使用系 爭平台之正當權源負舉證證明之責。
⒉被告雖抗辯：被告於61年購買系爭房屋後，於73年在系爭平 台上增建系爭增建物，迄今近30餘年之久，各住戶間並未表 示反對意見，共有人已默示成立分管契約等語。然查，被告 就其所主張分管契約之權利義務、範圍及期限分別為何，均 未具體指明，且被告所主張之分管契約，係由被告獨自占用 系爭平台而為管理使用，並無各共有人約定各自使用範圍之 情形，與一般分管契約協議之性質不符。復依系爭房屋2樓 住戶魏淑美提出之聲明書可知，其並未同意被告占用系爭平 台（見本院卷一第245頁），顯然對於系爭平台之使用狀況 並無默示合意。又證人即系爭房屋1樓住戶彭于倩於本院證 稱：伊不知道頂樓何時有加蓋，因為伊很久以前就不住在系 爭房屋，伊也沒有聽過住戶表示同意或反對，因為不住在那 裡，伊跟鄰居滿陌生的，伊沒有對於使用頂樓之住戶表示反 對意見，因為沒有人問伊，伊也不知道該向誰表示意見等語 （見本院卷一第363頁），由此實難認系爭房屋之共有人就 系爭平台之使用有默示分管契約存在。
⒊被告復抗辯：系爭房屋之抽水馬達及水塔本設置於系爭房屋1 樓，被告於增建系爭增建物時，將抽水馬達及水塔移置系爭 平台，各共有人並未表示異議等語。然依原告提出之照片可 知，系爭房屋1樓目前仍有抽水馬達存在（見本院卷二第173 至174頁），且依系爭平台之平面圖，水箱係設置於系爭房 屋頂樓及隔壁房屋（即18號建物）頂樓平台之屋突上方，（ 見本院卷二第175頁），則被告此部分抗辯，尚難憑採。 ⒋被告另以其負擔兩戶之公共管線費用（見本院卷一第397頁、 卷二第131至134頁、第95至97頁），主張各區分所有權人已 同意被告使用系爭平台等語。惟查，公共管線費用及修繕費 用之性質，係依使用者付費原則，各自負擔對應之公共費用
，被告因使用系爭房屋4樓及系爭增建物而產生公共管線費 用及修繕費用支出，並非支付予未使用系爭平台共有人之補 償或作為各共有人間約定占用特定部分為使用收益之對價， 自無從以被告負擔兩戶公共管線費用或修繕費用，謂系爭房 屋全體共有人均同意被告占有使用系爭平台。
⒌被告另稱系爭房屋現有建商商談老屋都更，故原告主張拆屋 還地之立意甚微，被告損害乃立即且明顯，原告顯違反誠信 原則及權利濫用等語。然查，系爭增建物之存在對於系爭房 屋是否可進行都更應無影響，自難以系爭房屋將進行都更， 認為原告提起本件訴訟有違反誠信原則或權利濫用之情形。 ⒍又被告稱系爭增建物並未危害火災時的逃生、結構安全，且 各共有人目前可由系爭增建物通行至頂樓平台，並無逃生疑 慮等語。然系爭增建物是否有逃生、結構安全，以及是否為 違章建築等節，核屬行政機關管理之權責，與原告本件依共 有人地位請求返還共有物之請求無涉。復依本院110年4月6 日現場履勘結果，系爭增建物由被告作為住所使用（見本院 卷一第311頁），顯然被告仍係以排他方式獨占使用系爭平 台，則其抗辯系爭增建物目前並無上鎖，亦僅係供各共有人 逃生使用，難認已返還系爭平台與全體共有人，是此部分抗 辯，尚屬無據。
㈡原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利 之數額：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價 額，民法第179條、第181條但書定有明文。而無權占有他人 不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。 次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限，土地法第97條定有明文。又按建築房屋之 基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以 不超過該土地申報價額年息10%為限；所稱土地價額，依土 地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條 所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未 於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，公 有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平 均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明 文。上開規定以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言， 非謂所有租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基 地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所 受利益等情事以為決定。
⒉被告無權占有系爭平台如附表編號A所示面積及範圍，已如前
述，則原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之 不當得利，應屬有據。本院審酌系爭房屋位於臺北市大安區 ，鄰近仁愛路、敦化南路及信義路等主要幹道，附近有捷運 信義安和捷運站、學校、醫院等機構，此有google地圖查詢 資料及街景圖在卷可考（見北司調卷第57頁、本院卷一第37 9至386頁），參以被告將系爭增建物作為自己住所使用，另 將系爭房屋4樓出租他人使用（見本院卷一第321頁）等情， 認以系爭土地申報地價之年息8%計算被告所受相當於租金之 不當得利，應為適當。
⒊原告就系爭平台之應有部分為1/4，依系爭土地之歷年申報地 價即公告現值之80%（見北司調卷第23至26頁、第55頁）， 計算原告得請求之起訴前5年相當於租金之不當得利數額， 合計為146萬6,000元（計算式詳如參附表）。而起訴後發生 之不當得利部分，自起訴狀繕本送達翌日起至拆除系爭增建 物及返還系爭平台予全體共有人日止，被告應按月給付原告 相當於租金24,833元之不當得利（計算式詳如參附表）。 ㈢原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項、第195條第1 項規定請求被告給付財產上損害（修繕費用2萬9,500元、裝 滴漏水之白鐵盤1萬500元及住宿費用1萬4,985元）、非財產 上損害10萬元，並無理由：
⒈原告主張因被告所有之系爭房屋4樓漏水，致使原告所有之系 爭房屋3樓天花板、倉庫及廚房產生油漆剝落、龜裂、壁癌 等語。經本院囑託台北市土木技師公會就系爭房屋3樓與4樓 間是否有滲漏水等節進行鑑定，鑑定結果略以：系爭房屋3 樓主浴室、主臥、次浴室、臥1及後陽台區域有滲漏水現象 ，經依據水分儀量測結果，各測點試水前、後之含水率呈現 各有增減而非所有測點含水率皆增加之現象，除主浴室外各 測點數據亦無大幅度之差異；有關3樓主浴室頂版滲水部分 ，經實地於4樓個人浴室地坪排水孔持續排水狀況下測試（ 位置屬私人管線），對應之3樓主浴室頂版裂縫處具有明顯 潮濕並凝結成水滴及產生滴水情形，而3樓主浴室外之公用 管道壁面有明顯漏水情形，研判係4樓地坪防水與3、4樓間 樓層縫介面防水失效所致，而3樓次浴頂版於長期潮濕滲水 環境下造成表面之油漆及壁紙剝落（位置屬私人管線），故 本次鑑定結果3樓頂版潮濕滲水與4樓住戶具明顯關連；有關 3樓主臥、主臥與臥1牆面壁紙剝落部分，經實地於4樓個人 浴室進行蓄排水測試，以目視及水分計量測結果，尚無發現 明顯之滲水或含水率增加情形，故本次鑑定結果尚難判定3 樓主臥牆面與4樓具直接關連性等語（見系爭鑑定報告第4至 5頁、本院卷二第149頁），可知系爭房屋3樓主浴室、次浴
室頂版滲水，應係4樓地坪防水與3、4樓間樓層縫介面防水 失效所致，至系爭房屋3樓主臥、臥1及後陽台區域滲漏水現 象，則與4樓並無關連。
⒉原告雖主張被告怠於修繕後陽台之地坪防水與排水管線，導 致4樓地坪與側牆防水層破損，進而造成3樓之嚴重滲漏水情 形，然依系爭鑑定報告記載，尚難推認系爭房屋3樓後陽台 之滲漏水為4樓所導致，參以後陽台區域與主浴室、次浴均 有相當距離，系爭房屋3樓後陽台之滲水，即難歸責於被告 。
⒊原告主張被告應賠償修繕費用2萬9,500元，固提出收據為憑 （見北司調卷第67頁），然觀諸原告主張修繕費用之收據， 品項記載為水盤（浴室）、廚房天花板、廚房崁燈、浴室壁 燈、浴室抽風機，其中廚房區域之滲漏水尚難認與被告有關 ，而浴室壁燈、抽風機之安裝，亦難認與漏水有何關連。至 於原告所主張承接漏水用之水盤及白鐵盤1萬500元（見北司 調卷第67頁、本院卷一第87頁、卷二第69頁），依原告提出 之照片，係安裝於主臥、後陽台（見本院卷一第227至231頁 ），惟後陽台之滲水尚難歸責於被告，已如前述，原告復未 區分各該水盤之價格，實難認上開費用為修繕漏水之必要費 用，原告請求被告賠償，尚屬無據。
⒋原告另主張因配合辦理鑑定，停止系爭房屋3樓用水5日，入 住旅館花費住宿費用1萬4,985元（見本院卷二第71頁），然 依系爭鑑定報告所載，鑑定期間係停止系爭房屋4樓之用水 ，並無停止3樓住戶用水（見系爭鑑定報告第3頁），且停水 期間其他主臥室、次臥等範圍並非不能使用，難認客觀上已 達不堪居住之程度，其主張為配合鑑定而有入住旅館之必要 ，尚難憑採。
⒌原告復主張漏水侵害居住安寧之人格法益，且超越一般人於 社活中所能忍受之程度且情節重大，請求精神慰撫金10萬元 等語。然系爭房屋3樓主浴室、次浴雖有可歸責於被告之滲 漏水情形，客觀上縱對於原告日常生活造成干擾及不便，然 程度亦屬有限，並衡之本件滲漏之位置、影響之範圍及程度 等各項客觀情節，難認原告居住安寧受侵害之程度已達情節 重大之情形，且原告亦未舉證證明其健康權或其他人格法益 因此受有損害，故原告請求被告賠償精神慰撫金10萬元，尚 屬無據。
㈣原告請求被告應將其系爭房屋3樓與4樓間之漏水情形，依系 爭鑑定報告及其附件7所示之修繕方式、費用，修復至不漏 水之狀態：
⒈按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條
第1項中段定有明文。又按他住戶因維護、修繕專有部分、 約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約 定專用部分時，不得拒絕。專有部分、約定專用部分之修繕 、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用 人為之，並負擔其費用，公寓大廈管理條例第6條第1項第2 款、第10條第1項亦有明文。
⒉系爭房屋3樓主浴室、次浴室頂版滲水，係因4樓地坪防水與3 、4樓間樓層縫介面防水失效所致，至系爭房屋3樓主臥、臥 1及後陽台區域滲漏水現象，則與4樓並無關連，已如前述。 是關於系爭房屋3樓、4樓主浴室、次浴室部分，原告依民法 第767條第1項中段規定，請求被告依系爭鑑定報告及其附件 7所載之修復方式、項目進行漏水修復（見系爭鑑定報告第5 至6頁、附7-1、7-2），應屬有據。至系爭鑑定報告及其附 件7中有關系爭房屋3樓、4樓後陽台部分，原告請求被告進 行修繕，即無理由。
⒊被告雖抗辯系爭鑑定報告所列修復費用應扣除材料折舊額等 語。惟漏水之修復費用為回復房屋不漏水應有狀態之合理方 法，而非回復房屋之原有狀態，縱以新品修繕，因上開修繕 僅能附屬建物本身存在，不具獨立存在價值，原告並無獲取 超越原物使用利益或額外交換利益可言，自得以修復及重新 裝潢之全部費用作為請求損害賠償之金額，無就零件或材料 部分計算折舊之必要。
⒋準此，原告請求被告就系爭房屋3樓、4樓主浴室、次浴室部 分，依系爭鑑定報告及其附件7所載之修復方式、項目進行 漏水修復，即鑑定費用估算部分，系爭房屋3樓主浴13萬2,5 34元、次浴17萬1,060元、系爭房屋4樓個人浴室14萬2,386 元、公共浴室19萬4,050元（見系爭鑑定報告附7-1、7-2） ，合計64萬30元，經物價指數調整後為96萬45元，由被告負 擔，為有理由，應予准許。至原告請求逾越上開修繕方式部 分，並無理由，爰予駁回。
㈤原告本件得請求之金額，係無確定期限之給付，則原告請求 自起訴狀繕本送達翌日起即109年2月11日至清償日止，按年 息5%計算之利息，核與民法第203條、第229條第2項、第233 條第1項前段規定相符，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第179條、第184條第1項前段、第191 條第1項、第195條第1項、第767條第1項前段、中段及第821 條之規定，請求被告應將系爭平台上如附圖編號A所示之系 爭增建物拆除，並將系爭平台返還予全體共有人；被告應給 付原告146萬6,000元，及自109年2月11日起至清償日止，按 年息5%計算之利息；被告應自109年2月11日起至將系爭增建
物拆除並返還系爭平台予全體共有人之日止，按月給付原告 2萬4,833元；被告應就系爭房屋3樓、4樓主浴室、次浴室部 分，依系爭鑑定報告及其附件7所載之修復方式、項目進行 漏水修復，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無 據，不應准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決結果，爰不一一論列。 原告雖請求通知證人魏淑美，然魏淑美已提出聲明書，難認 有到庭作證之必要。被告雖請求通知證人即18號4樓住戶趙 福民，然系爭房屋係位於16號，難認證人對於系爭房屋之使 用狀況均清楚知悉，應認無調查必要，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 4 月 27 日 民事第七庭 法 官 許筑婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 4 月 27 日 書記官 林政彬
附表：（民國；新臺幣/元以下四捨五入）
起訴前之不當得利金額 年度 計算式 108 119,200（申報地價）×125（平方公尺）×8%×1/4=298,000 107 119,200（申報地價）×125（平方公尺）×8%×1/4=298,000 106 160,000（公告地價）×80%×125（平方公尺）×8%×1/4=320,000 105 160,000（公告地價）×80%×125（平方公尺）×8%×1/4=320,000 104 115,000（公告地價）×80%×125（平方公尺）×8%×1/4=230,000 合計 1,466,000 起訴後發生之不當得利金額計算式 按月給付 119,200（申報地價）×125（平方公尺）×8%×1/4×1/12≒24,833