臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第2950號
原 告 劉玉石
訴訟代理人 熊賢祺律師
複代理人 王楫豐律師
被 告 蔡亞璉
訴訟代理人 楊佳璋律師(於民國112年3月22日終止委任)
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年3月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自門牌號碼台中市○○區○○路○○巷○○號房屋遷出，並將 該房屋騰空返還予原告。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決於原告以新台幣貳拾玖萬參仟元供擔保後，得假執行 。但被告如於假執行程序之執行標的物拍定、變賣或物之交 付前，以新台幣捌拾柒萬柒仟陸佰元為原告預供擔保後，得 免假執行。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、門牌號碼台中市○○區○○路00巷00號房屋(下稱系爭房屋)為 原告所有，兩造於民國110年1月26日就系爭房屋簽訂租賃 契約(下稱系爭租約)，租約第1條約定系爭房屋除保留1間 屋主自住外，其餘全部出租，第4條約定：「使用租賃物 之限制：1、本房屋係供民宿之用。2、未經甲方(即原告 ，下同)同意，乙方(即被告，下同)不得將房屋全部或一 部分轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房 屋。」，第6條約定：「違約之處罰：1、乙方違反約定方 法使用房屋， 致損害甲方之權益時， 願聽從甲方賠償損 失。……。4、甲乙方遵守本契約各條項規定，如有背任何 條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失 ，甲方概不負責。」。是依系爭租約之約定， 被告僅得 將系爭房屋作為「民宿」之用，不得作為其他用途，且被 告不得將系爭房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓，或以 其他變相方法由他人使用系爭房屋。
2、嗣原告於111年7月初獲悉被告未經原告同意，擅自將系爭 房屋1樓之房間以每月租金新台幣(下同)7000元轉租予第3 人「梁辰美甲」，租期1年，從事美容、美甲營業使用，
被告之轉租行為已違反系爭租約第4條第1、2款約定，原 告乃於111年7月8日委請律師寄發台中法院郵局第1632號 存證信函(下稱原告1632號函)，通知被告依系爭租約第6 條第1款及第4款等事由終止系爭租約，並應於111年8月31 日以前騰空返還系爭房屋。被告即於111年7月13日寄發東 海大學郵局第29號存證信函(下稱被告29號函)表示拒絕搬 遷之意，並稱原告同意被告將1樓房間長期轉租，並未違 約云云，足見被告已承認確有將系爭房屋1樓房間長租轉 租之行為。原告又於111年7月18日委請律師寄發台中法院 郵局第1741號存證信函(下稱原告1741號函)，表示原告未 曾同意被告轉租系爭房屋，再度要求被告應於111年8月31 日以前騰空返還系爭房屋。被告復於111年7月22日寄發東 海大學郵局第36號存證信函(下稱被告36號函)表示拒絕搬 遷之意，並前往警察機關對原告提出刑事妨害自由之告訴 ，經臺灣臺中地方檢察署(下稱臺中地檢署)檢察官偵查後 以111年度偵字第43788號為不起訴處分，被告不服聲請再 議，再經臺灣高等檢察署臺中檢察分署(下稱臺中高分檢 署)以112年度上聲議字第334號處分書駁回再議，並經確 定。
3、依前述，原告已於111年7月8日、111年7月18日先後寄發 原告1632號函、1741號函通知被告終止系爭租約，並已發 生合法終止之效力，故被告占有系爭房屋已無任何合法權 源，而屬無權占有，爰依民法第443條、第455條前段及第 767條第1項等規定提起本訴等情。
4、並聲明：(1)如主文第1項所示。(2)願供擔保請准宣告假 執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、原告從未同意或默示同意被告將系爭房屋之一部轉租給他 人，且被告從未事先告知，亦未徵得原告同意，即擅自將 系爭房屋之一部自110年3月1日起違法轉租予趙振淵長達1 年3個月之久，被告不理會原告一再為反對之意思表示，此 從被證2即被告與趙振淵間LINE對話截圖：「……2021年10月 28日(四)蔡亞璉：欸，你房間要不要放1台小米監視器，我 們發現阿嬤會去開你的房間門，但1樓我們沒有監視器 ， 沒辦法拍下來。房客(趙振淵)：嗯嗯，我再鎖門就好，不 用監視器。蔡亞璉：好，因為她打開之後。房客(趙振淵) ：有待很久？蔡亞璉：一直在那邊大聲嚷嚷說你的房間很 臭，叫我們不要租給你，我真心傻眼他是待在門口而已， 但這也是不可以的行為舉止。房客：嗯嗯，算了，他別直 接跟我吵就好。」等語。可證被告違法轉租前未曾告知原
告，更未徵得原告同意，且被告轉租後根本不理會原告之 反對，一意孤行為牟利而不斷違法轉租，致有陌生且來路 不明之人居住在系爭房屋內。
2、原告於收受被告111年11月4日民事答辯狀後，始知悉系爭 房屋之一部早於111年6月10日即再違法轉租予「梁辰美甲 」即洪紫妘，此從被證5即被告與洪紫妘間LINE對話截圖： 「……2022年6月10日(五)蔡亞璉：哈，她問你要做什麼嗎？ 房客(洪紫妘)：我問好跟妳說。房客(洪紫妘)：對。蔡亞 璉：好。房客(洪紫妘)：還有問我哪裡人。房客(洪紫妘) ：要幹嘛？蔡亞璉：哈。房客(洪紫妘)：哈哈哈哈哈。蔡 亞璉：辛苦了。蔡亞璉：我們家妹妹在隔壁。蔡亞璉：你 也可以過去跟她打招呼。房客(洪紫妘):好。」等語。是原 告當時以為這名女子是被告之親戚或朋友暫時來作客或借 住幾天，好奇問這名女子「哪裡人？」「要幹嘛？」。 3、被告承租系爭房屋後即以房屋所有人自居，以原告未經被 告允許進入其承租範圍(1樓出入空間等)，濫行對原告提出 刑事告訴，使高齡80歲之原告身心受重大打擊而急遽惡化 ，致目前生活無法自理，需專人照顧，且被告在刑事案件 偵查時復表示拒絕和解，令原告氣憤難平，希望被告儘快 搬走，否則原告身心恐無法承受，恐有生命危險。二、被告方面：
(一)被告於110年2月1日向原告承租系爭房屋時，約定1樓房間 供原告自住使用，被告曾詢問原告可否轉租其居住之1樓 對面房間，原告當時並無反對之意思，被告乃於110年3月 1日將該房間轉租予趙振淵居住使用，趙振淵居住期間長 達1年3個月(居住至111年5月31日止)，原告從未表示反對 ，且與趙振淵相處良好。嗣趙振淵退租後，被告曾在591 租屋網刊登廣告出租系爭房屋1樓靠近電梯之套房，適有1 位郭小姐前來看房，被告不在場，原告即要求郭小姐留下 電話號碼後告知被告(此有被證3訊息可證)，可見原告知 悉被告欲將系爭房屋1樓房間轉租予他人，而無反對之意 思表示。是本件起因乃被告於111年6月10日再將該房間 出租予洪紫妘時，原告亦無任何意見，並與洪紫妘相處良 好，卻於111年7月8日寄發存證信函(即原告1632號函)拒 絕被告轉租行為，但原告早已「默示同意」被告之轉租行 為，故原告主張於111年7月初始知悉上情，即非事實。 (二)被告承租系爭房屋1個月後即將其中1個房間出租予趙振淵 ，嗣再出租予洪紫妘，均為原告明知之事，尤其原告在趙 振淵承租1年3個月期間均無異議，卻於111年7月8日寄發 存證信函拒絕被告轉租，並提起本件訴訟，依最高法院10
0年度台上字第463號、101年度台上字第737號及103年度 台上字第576號等民事裁判意旨，原告顯然違反誠信原則 而屬權利濫用，原告起訴欠缺權利保護必要。
(三)系爭房屋使用執照之建築使用類組為H2，依被證7即內政 部102年6月27日台內營字第1020806573號(下稱102年6月2 7日函)附表2建築物使用類組使用項目，民宿客房間限制 為5間以下，而被告申請民宿牌照流程與觀光局、都市發 展局等部門現場會勘2次，原告皆在場表明身分及參與會 勘過程，知悉系爭房屋因使用執照關係，無法整棟除原告 自住房間外皆申請為民宿客房使用，故與原告達成將民宿 客人集中在2、3樓與原告分層，雙方出入口分開而各有專 用出入口，不致影響原告生活之協議，但因被告是承租系 爭房屋整棟，扣除原告自住房間外做為民宿使用，如此多 餘房間無法使用，對雙方造成不便，原告當時表示理解及 接受被告將系爭房屋之1部轉租予他人，甚至提出可將庭 院出租予餐車或小攤販等建議，但遭被告婉拒，表示單純 做民宿即可。
(四)並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於110年1月26日就系爭房屋簽訂系爭租約，租約第1 條約定系爭房屋除保留1間屋主自住外，其餘全部出租， 第4條約定：「使用租賃物之限制：1、本房屋係供民宿之 用。2、未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部分轉 租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」 ，第6條約定：「違約之處罰：1、乙方違反約定方法使用 房屋，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損失。……。 4、甲乙方遵守本契約各條項規定，如有背任何條件時， 甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失，甲方概 不負責。」。
(二)被告承租系爭房屋後，自110年3月1日起至111年5月31日 止將系爭房屋1樓靠近電梯旁套房轉租予趙振淵居住使用 ；又自111年6月10日起再將該房間轉租予洪紫妘經營「梁 辰美甲」，租期1年，從事美容、美甲營業使用。 (三)原告曾以被告上揭轉租行為違反系爭租約第4條第1、2款 約定，乃於111年7月8日委請律師寄發原告1632號函通知 被告終止系爭租約，應於111年8月31日以前騰空返還系爭 房屋。被告即於111年7月13日寄發被告29號函表示拒絕搬 遷之意，並稱原告同意被告將1樓房間長期轉租等語。原 告又於111年7月18日委請律師寄發原告1741號函，表示未
曾同意被告轉租系爭房屋，並要求被告應於111年8月31日 以前騰空返還系爭房屋。被告復於111年7月22日寄發被告 36號函仍表示拒絕搬遷之意。
(四)被告曾以原告無故進入其承租之系爭房屋為由提出刑事妨 害自由罪嫌之告訴，經臺中地檢署檢察官偵查後以111年 度偵字第43788號為不起訴處分，被告不服聲請再議，再 經臺中高分檢署以112年度上聲議字第334號處分書駁回再 議，並經確定。
四、兩造爭執事項：
(一)被告承租系爭房屋後，原告是否曾「同意」或「默示同意 」被告將系爭房屋1樓靠近電梯旁套房轉租予第3人居住或 營業使用？
(二)原告於111年7月8日及111年7月18日分別寄發存證信函通 知被告終止系爭租約，是否發生合法終止之效力？ (三)原告依民法第443條、第455條前段及第767條第1項等規定 ，請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有理由？
五、法院之判斷：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又請求履行債務 之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應 先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其 為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為 舉證責任分擔之原則(參見最高法院43年台上字第377號民 事判例意旨)。另認定事實所憑之證據，固不以直接證據 為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關 係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推 理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理 為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷(參見最高法院9 3年度台上字第2058號民事裁判意旨)。再負舉證責任之當 事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始 盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待 證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷 ，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原 已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待 證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事 實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任 (參見最高法院93年度台上字第2058號民事裁判意旨)。高 法院98年度台上字第1953號民事裁判意旨)。據此可知， 倘原告主張之事實已為被告自認外，原告就該項自認事實 即毋庸舉證，而應由被告就其抗辯事實負舉證責任，若被
告就其抗辯事實無法舉證或舉證不足，法院自無從為有利 於被告之認定，仍應為原告勝訴之判決。
(二)又民事訴訟法第279條第1項規定：「當事人主張之事實， 經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法 官前自認者，無庸舉證。」，而當事人於訴訟上所為之自 認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力 ，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未 經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相 反之認定(參見最高法院101年度台上字第1029號民事裁判 意旨)。原告主張被告承租系爭房屋後，未經原告同意， 擅自於111年7月間將系爭房屋之1部分轉租予第3人使用乙 節，已據被告於111年11月4日具狀稱：「被告於承租系爭 房屋後1個月後即於110年3月1日將該房間轉租予趙振淵居 住使用，期間長達1年3個月(迄至111年5月31日止)，又於 111年6月10日再將該房間出租予洪紫妘、梁立葳等2人， 均為原告知悉，並未為反對之表示。」等語，有該日民事 答辯狀可憑(參見本院卷第118頁)，是被告既已自承承租 系爭房屋後，自110年3月1日起至111年5月31日止、自111 年6月10日起迄今確有將系爭房屋之1部分轉租予第3人即 趙振淵、洪紫妘、梁立葳等人居住使用之事實，依前揭民 事訴訟法第279條第1項規定及最高法院101年度台上字第1 029號民事裁判意旨，應已發生自認之效力，原告就被告 承租系爭房屋期間確有將系爭房屋之1部轉租他人使用之 事實即毋庸再為舉證，被告此項自認即有拘束兩造及法院 之效力，法院應認被告自認之事實為真，並據為裁判之基 礎，在被告合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實 相反之認定甚明。
(三)被告抗辯稱其於上揭時間將系爭房屋之1部轉租予第3人居 住使用，原告知情且未為反對之表示，應已同意或默示同 意被告轉租之行為云云。已為原告所否認，並為上揭主張 。本院認為：
1、依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者 ，無論其為明示或默示，契約即為成立。」，而所謂默示 之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接 推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事 ，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之 意思表示(參見最高法院29年渝上字第762號民事判例意旨 )。且意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或 其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的 使人推知其意思。而默示之意思表示與單純之沈默有別，
單純之沈默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得 即認係表示行為(參見最高法院102年度台上字第682號民 事裁判意旨)。再「所謂默示之意思表示，係指依表意人 之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若 單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意 思表示者外，不得謂為默示之意思表示。原審徒以上訴人 與農民間進行協商自行停工之事，上訴人雖未明示同意， 但始終未為反對之表示云云，遽認定上訴人已為默示之同 意，已嫌速斷。」(參見最高法院81年度台上字第571號民 事裁判意旨)。
2、是依前述，被告所為上揭抗辯事實既為原告所否認，依前 揭民事訴訟法第277條前段規定舉證責任分配原則，即應 由被告就原告已同意或默示同意轉租之有利於己事實負舉 證責任。然查：
(1)依系爭租約記載，兩造於110年1月26日簽訂租約，起租日 為110年2月1日，系爭租約第4條第1款、第2款則分別約定 系爭房屋供「民宿」使用，未經原告同意不得將系爭房屋 之全部或1部轉租他人使用；另證人趙振淵與被告簽訂之 租賃契約日期為110年2月17日(參見本院卷第129頁)，證 人趙振淵與被告簽約前曾前來系爭房屋看屋，亦曾與原告 見面(詳後述)各節，可知被告在承租使用系爭房屋後至多 17天即將系爭房屋之1部分轉租予他人，若原告於110年2 月17日以前(或當日)即「(明示)同意或默示同意」被告之 轉租行為，又何必於110年1月26日簽訂第4條第2款不得轉 租之系爭租約，豈不多此一舉？被告當時為34歲之青壯年 女子，並非毫無社會智識經驗之人，面對原告當時已為78 歲高齡之老婦，若兩造間確有同意系爭房屋1部轉租之合 意存在，被告何不要求原告將系爭租約第4條第2款之約定 刪除，避免日後無謂之爭議？但被告捨此不為，臨訟始抗 辯稱原告業於110年2月間即證人趙振淵看屋時已同意轉租 云云，卻未提出積極證據證明，故被告此部分抗辯(曾明 示同意轉租)尚難遽信屬實。
(2)本院曾依被告聲請訊問證人趙振淵、洪紫妘、梁立葳等3 人，其中：
①證人趙振淵於112年1月11日言詞辯論期日到庭具結後證稱 ：「我於110年1月底曾前往系爭房屋看屋，看屋時有見過 屋主即原告，我於110年3月1日搬入，於111年5月底搬走 ，原告知道我住在對面的套房，原告在我居住期間從未表 達不同意我居住之事，原告也知道是被告出租房間給我的 。……。我向被告承租房間時並未事先取得原告之同意，但
看房時有遇到原告，我們有打招呼，我有告訴原告會搬進 來住，當時她沒有反對之意思，當時沒有向原告說明是以 被 告朋友立場短期居住或是向被告承租房屋居住，被證2 即LINE對話截圖是我與被告之對話無誤。……。被告帶我看 屋時才知道被告是二房東，我沒有看過被告與原告間之租 約內容，從不知道兩造間租約第4條第2款有約定未經原告 同意，被告不得將系爭房屋全部或1部轉租，在我居住系 爭房屋期間，被告亦未曾告知此事。我看屋時曾向原告說 明很快就會搬進去，原告當時表示歡迎(本院詢問證人原 告如何表示歡迎時，證人即改稱時間太久，忘記原告如何 說)。」等語(參見本院卷第203～207頁)。 ②證人洪紫妘亦於同上言詞辯論期日到庭具結後證稱：「我 承租系爭房屋期間為111年7月至112年6月，承租之房東為 被告，看房時有看到原告，但沒有對話，原告當時沒有表 示不同意出租給我們，而原告於入住後曾來敲過幾次房門 ，提醒我們居住注意事項，原告曾詢問我是那裡人？做什 麼？我有告訴原告是開美甲工作室。後來承租1段期間， 因原告發現我有養貓，即要我們搬離系爭房屋，並說要與 被告解約，要求我們離開，事後我們將貓帶走，沒有留在 工作室，但原告仍很堅定要求我們搬走，日期大約於111 年11月3日以前。……。被告於簽約時有告知是二房東，我 沒有看過被告與原告間之租約內容，從不知道兩造間租約 第4條第2款有約定未經原告同意，被告不得將系爭房屋全 部或1部轉租，在我居住系爭房屋期間，兩造均未曾告知 不得轉租之事。但依我與原告相處期間，原告知道被告在 當二房東，因我的房東是被告，所以我認為原告無權要求 我搬離系爭房屋，我有將原告要求我們搬離之事告知被告 ，被告表示可以將貓留著，因為沒有違反租約之約定。」 等語(參見本院卷第198～202頁)。
③證人梁立葳於112年2月20日言詞辯論期日到庭具結後證稱 ：「我於111年6月份有承租系爭房屋，是開工作室，是向 被告承租，被告帶我們看房時有看到原告，但沒有對話， 原告當時應知道我們是來租屋的，入住後曾來敲門詢問租 金為何？是那裡人？工作室用途為何？承租1段期間後， 約於111年7月間，因原告發現我們有養貓，即要我們搬離 系爭房屋。我於租屋時知悉被告為二房東，承租時並未事 先告知原告，原告也沒有說不同意出租。……。我本 來即 與洪紫妘合租套房，祇是由洪紫妘代表簽約而已，事後我 認為自己也有支付租金，租約上應該有我的名字，所以於 111年11月3日在租約第7條第7款加註我為合租人等文字，
加註文字有向被告說明，但沒有告知原告，原告知悉工作 室裡有2位美甲師，且原告通常都是和我說話，很少與洪 紫妘說話。……。我沒有看過被告與原告間之租約內容，從 不知道兩造間租約第4條第2款有約定未經原告同意，被告 不得將系爭房屋全部或1部轉租，在我居住系爭房屋期間 ，兩造均未曾告知不得轉租之事。我認為經營民宿與開工 作室2種不同之業務，簽訂租約時並未要求被告提供兩造 間之租約供參考。」等語(參見本院卷第250～254頁)。 ④是依證人趙振淵、洪紫妘、梁立葳等3人之證述內容，可知 被告有意將系爭房屋之1部轉租予證人趙振淵等3人時並未 事先告知原告及取得原告之同意，而於帶看擬轉租套房時 會遇到原告(因原告自住房間即在該轉租套房之對面)，亦 未曾主動向原告告知或說明，徵詢原告是否同意，更未曾 主動向承租人即證人趙振淵等3人表示與原告間之租約訂 有未得原告同意不得轉租之約定事項，卻於事後主觀上 認為原告「知情，未當場為反對表示，而有默示同意之情 形」，並衍生兩造間之本件訴訟，被告捨「於轉租帶看時 不直接告知」，卻於事後與原告爭執有無同意轉租乙事， 足認被告於轉租帶看房間時確有刻意隱暪之情形，否則證 人趙振淵等3人怎可能在未與原告直接對話之情形，直接 認定原告「知道」或「應該知道」(轉租)乙事？况被告承 租系爭房屋係經營「民宿」使用，而一般民宿經營者對 有意承租之第3人帶看房間即屬常見，甚至長期承租居住 使用者亦非罕見，則被告對於證人趙振淵等3人帶看房間 時，從外觀上欲判斷證人趙振淵等3人究係欲承租民宿之 短期客人，或係違反不得轉租約定之長期房客，恐非易事 ，尤其對當時已高齡78歲之原告無異更加困難？再原告既 為系爭房屋之屋主(所有權人)，已將系爭房屋除自住房間 外，其餘全部出租予被告經營民宿使用，則原告平時與進 出系爭房屋之旅客(含承租套房之證人趙振淵等3人)打招 呼、談話及提醒居住系爭房屋期間應注意事項等，應無違 反常情，尚難僅憑原告上揭行為逕認原告已「默示同意」 被告之轉租行為。又被告將系爭房屋之1部轉租予證人趙 振淵等3人居住或營業使用時，從未告知與原告間有系爭 房屋未經原告同意不得轉租之約定，已如前述，倘被告於 轉租帶看或與證人趙振淵等3人簽約時據實告知上情，且 未提出原告曾為同意轉租之相關文件或證據資料，則證人 趙振淵等3人是否甘冒被告違約，而有隨時遭原告終止租 約，其等亦需被迫搬遷之風險，仍有向被告承租之意願， 猶有疑問？是證人趙振淵等3人之證述內容，僅能 說明其
等於承租前看屋過程曾與原告見面，居住期間曾與原告互 動等情形，尚無從證明原告當時已「明知而同意」或「默 示同意」被告將系爭房屋違約轉租之行為，故證人趙振淵 等3人之證述無從據為有利於被告之認定，被告此部分抗 辯委無可採。
(3)至被告雖提出被證7即內政部102年6月27日函附表2建築物 使用類組使用項目，民宿客房間限制為5間以下，及被證8 即系爭房屋使用執照等證據資料，惟此屬系爭房屋是否合 於經營民宿之法令規定，與本件兩造之爭點在於被告承租 系爭房屋後是否有違約轉租予第3人使用部分無關，被告 提出上揭證據資料，本院自無審酌之必要。
(四)又權利保護要件關於訴訟標的之法律關係之要件，係屬於 實體上權利保護要件，即原告所主張之法律關係存否之問 題，而權利保護要件是否存在，應以事實審言詞辯論終結 時之狀態為據(參見最高法院86年度台上字第3726號及95 年度台上字第1834號等民事裁判意旨)。被告固抗辯稱原 告提起本件訴訟欠缺權利保護必要，及違反民法第148條 規定之誠實信用原則與權利濫用云云，無非係以原告對於 被告將系爭房屋1部轉租情事，早已知情且未為反對表示 ，應已同意或默示同意轉租行為，且被告承租系爭房屋後 ，對原告噓寒問暖、關懷有加，協助購買生活用品及繳費 等，並將民宿客人集中在2、3樓與原告分層，出入口分開 各有專用出入口，不致影響原告生活為其依據。然為原告 所否認，並為上揭主張。本院既認定被告違約將系爭房屋 之1部轉租予他人使用乙事，原告並無明示同意或默示同 意之情形，已如前述，則原告認為被告違反系爭租約第4 條第2款不得轉租之約定，主張終止租約及請求被告遷讓 房屋，但遭被告拒絕，遂提起本件訴訟各情，乃行使系爭 租約之出租人及系爭房屋所有權人之法律上正當權利，尤 其迄至本件言詞辯論終結時，被告猶否認有違約轉租情事 ，則依前揭最高法院86年度台上字第3726號、95年度台上 字第1834號等民事裁判意旨，何來原告之起訴欠缺權利保 護必要？及有何違反誠實信用原則與權利濫用之情形？是 被告此部分抗辯，要為本院所不採。
(五)另民法第443條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將 租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定 外，承租人得將其一部分轉租於他人(第1項)。承租人違 反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約 。」，而兩造間系爭租約第4條第2款約定：「未經甲方同 意，乙方不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓，或
以其他變相方法由他人使用房屋。」，第6條約定：「違 約之處罰：1、乙方違反約定方法使用房屋，致損害甲方 之權益時，願聽從甲方賠償損失。……。4、甲乙方遵守本 契約各條項規定，如有背任何條件時，甲方得隨時解約收 回房屋，因此乙方所受之損失，甲方概不負責。」，第7 條第8款亦約定：「終止租約之約定：甲方或乙方任何1方 欲提前終止租約者，應事先2個月通知對方， 並減除或多 付1個月租金。」。是系爭租約第4條第2款既約定未經原 告同意，被告不得將系爭房屋之全部或1部轉租予他人使 用，此即屬前揭民法第443條第1項但書規定「反對約定」 之情形，而依前述，本院已認定被告確有違約轉租系爭房 屋1部之行為，依前揭民法第443條第2項規定及系爭租約 第6條第1款、第4款約定，原告自得對被告主張終止租約 。從而，原告雖於111年7月8日寄發前揭1632號函通知被 告終止系爭租約，並應於111年8月31日以前騰空返還系爭 房屋，而該存證信函於111年7月11日合法送達被告，有原 告1632號函及送達回執可憑(參見本院卷第67～71頁)，但 依前揭系爭租約第7條第8款約定，終止租約必須事先2個 月前通知對方，始生效力，故原告終止系爭租約應於111 年9月11日發生合法終止之效力，原告誤認上揭1632號函 送達被告時系爭租約即已合法終止，即有誤會。 (六)再民法第455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後， 應返還租賃物。」，民法第767條第1項前段亦規定：「所 有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」 又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求 返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於 所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物 (參見最高法院75年台上字第801號民事判例意旨)。是兩 造間系爭租約既因被告有違約轉租之情事而經原告終止租 約，並於111年9月11日發生合法終止之效力，依前揭民法 第455條前段規定，被告應於111年9月12日將系爭房屋騰 空返還予原告，方為適法。詎被告拒絕搬遷，仍繼續占有 使用系爭房屋迄今，即欠缺法律上正當權源，應成立無權 占有，故原告依前揭民法第455條前段、第767條第1項前 段等規定，請求被告自系爭房屋遷出，並騰空返還予原告 ，尚無不合，應准許之。
六、綜上所述，被告承租系爭房屋後，既有未經原告同意而將系 爭房屋1部轉租予他人使用之違約情事，經原告寄發1632號 函終止租約，並於111年9月11日發生合法終止之效力，被告 即應將系爭房屋騰空返還予原告。詎被告拒絕搬遷，仍繼續
占有使用系爭房屋，即欠缺法律上正當權源，應成立無權占 有，故原告依民法第455條前段及第767條第1項前段等規定 請求被告自系爭房屋遷出，並騰空返還予原告，即有理由， 應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核與法 律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。八、再本件事證已臻明確，被告雖於111年11月4日具狀聲請訊問 證人即被告員工李御秀，欲證明原告與證人趙振淵間互動良 好之事實(參見本院卷第123頁)，惟本件兩造爭點在於被告 有無違約轉租情事，此與原告及證人趙振淵間互動如何無涉 ，自無訊問證人李御秀必要。又兩造其餘攻擊防禦方法及所 提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸 逐一論述，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 4 月 26 日 民事第四庭 法 官 林金灶
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 4 月 26 日 書記官 莊金屏