臺灣橋頭地方法院民事判決
111年度重訴字第38號
原 告 鄭世垚
訴訟代理人 蕭宇廷律師
被 告 長宏工廠股份有限公司
法定代理人 葉朝鵬
被 告 金萬誠有限公司
法定代理人 葉思妤
共 同
訴訟代理人 邱敬瀚律師
劉家榮律師
上 一 人
複 代理人 黃鈺玲律師
葉信宏律師
陳映璇律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國112年4月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落高雄市○○區○○段000地號土地上，如附圖所示 面積1636.3平方公尺之建物拆除，並將該部分土地交還原告 及其他全體共有人。
二、被告應給付原告新臺幣81,451元，及自民國110年11月24日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告應自民國110年11月24日起至拆除第一項所示之建物， 並返還上開土地予原告及全體共有人之日止，按月給付原告 新臺幣1,358元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣6,599,743元為被告供擔保後 ，得假執行；但被告如以新臺幣19,799,230元為原告預供擔 保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣27,150元為被告供擔保後，得 假執行；但被告如以新臺幣81,451元為原告預供擔保，得免 為假執行。
七、本判決第三項於各期到期後，原告各以每期新臺幣450元為 被告供擔保後，得假執行；但被告如各期以新臺幣1,358元 為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為坐落高雄市○○區○○段000地號土地（重測
前為大社段274-1地號土地，下稱系爭土地）之共有人，應 有部分為45分之2。系爭土地遭被告之廠房無權占用如附圖 所示面積1636.3平方公尺（下稱系爭廠房），獲有相當於租 金之不當得利利益，原告當得請求被告拆除系爭廠房，將土 地交還原告及其他全體共有人，並請求被告給付原告5年間 之相當租金不當得利，暨按月請求被告給付相當於各月土地 租金之不當得利。為此，爰依民法第821條、第767條第1項 前段、中段、第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠ 被告應將系爭土地上，如附圖所示面積1636.3平方公尺之建 物拆除，並將土地交還原告及其他全體共有人。㈡被告應給 付原告新臺幣（下同）81,451元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕 本送達翌日起至拆除第一項聲明之建物，並返還上開土地予 原告及全體共有人之日止，按月給付原告1,358元。㈣願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭廠房係訴外人葉朝麟於民國91年3月間，代 表被告長宏工廠股份有限公司（下稱長宏公司）向訴外人即 被告前手張木枝購買，張木枝當時表示系爭土地所有權人有 同意其興建廠房，而有合法占有系爭土地之權源，被告自張 木枝繼受占有，當得依占有連鎖之法理，主張為有權占有人 。且被告自91年間即占有系爭土地，期間未曾有系爭土地所 有權人向被告主張權利，而被告所有系爭廠房本身價值、生 產經濟價值偌大，與系爭土地共有人人數眾多，無法充分利 用系爭土地相較，被告拆屋還地之損失顯然大於系爭土地閒 置之利益，應認原告提起本件訴訟係以損害他人為目的。另 依民法第796條規定，原告之請求，亦不應准許等語，資為 抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為 假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地於42年7月30日自高雄市○○區○○段000地號土地（重 測前為大社段274地號土地，下稱551地號土地）分割轉載而 來，登記為蔡全丁所有。
㈡蔡全丁於62年2月7日死亡。
㈢訴外人陳勇智於72年9月30日以買賣為登記原因取得551地號 土地所有權。
㈣張木枝於83年3月28日以買賣為登記原因取得551地號土地所 有權。
㈤原告為蔡全丁之繼承人，於108年12月3日以判決繼承為登記 原因，取得系爭土地所有權應有部分45分之2。 ㈥被告所有系爭廠房自91年間起，占用系爭土地如附圖所示面
積1636.3平方公尺。
㈦起訴狀繕本於110年11月23日送達被告。四、本件之爭點：
㈠原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭 廠房並返還系爭土地，有無理由？
㈡原告依民法第179條規定，請求被告返還相當租金之不當得利 ，有無理由？如有，金額為若干？
五、本院之判斷：
㈠原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭 廠房並返還系爭土地，有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1項 前段、中段、第821條定有明文。次按當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前 段亦有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴， 被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無 權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任 。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不 能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上 字第1552號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。系爭 土地上有如附圖所示面積1636.3平方公尺之系爭廠房，為兩 造所不爭執。被告抗辯其所有系爭廠房占用系爭土地具有正 當權源乙節，為原告所否認，揆諸前揭說明，自應由被告就 此有利於己之事實負舉證責任。經查：
⒈被告抗辯系爭廠房係張木枝經系爭土地所有權人同意後所興 建，葉朝麟代被告與張木枝簽立之買賣契約特約條款第2條 亦明載「該買賣亦包括賣方占用土地使用權讓渡予買方使用 」等語，依占有連鎖之法理，被告得自張木枝繼受占有系爭 土地之權源等語，並提出不動產買賣契約書1份（下稱系爭 契約）為證（見本院卷第29-30頁），惟查： ⑴按私文書應提出其原本。但僅因文書之效力或解釋有爭執者 ，得提出繕本或影本；私文書應由舉證人證其真正。但他造 於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第352 條第2項 、第357 條分別定有明文。而當事人提出之私文書，必先證 其真正，始有形式之證據力。如他造否認該提出之私文書繕 本或影本，或爭執其內容之記載，在舉證人提出原本前，不 認該繕本或影本有何形式之證據力（最高法院93年度台上字 第1210號判決意旨參照）。準此，當事人提出私文書之繕本
或影本者，如經他造爭執，仍須提出原本，始生提出私文書 之效力；倘未能提出原本，既不生提出文書之效力，自無進 一步舉證或審認該私文書有無形式證據力之餘地。原告已否 認被告所提出系爭契約之真正（見本院卷第213頁），揆諸 前開說明，被告應提出系爭契約之原本，並證明該私文書之 真正。惟原告迄至本件言詞辯論終結時，仍未能提出，自不 生提出文書之效力，進認系爭契約有何形式證據力。被告依 據系爭契約特約條款第2款，抗辯其得自張木枝繼受占有系 爭土地之權源，自屬無據。
⑵又按占有連鎖，為多次連續的有權源占有。須物之占有人與 移轉占有之中間人，暨中間人與所有人間，均有基於一定債 之關係合法取得之占有權源，且中間人移轉占有予占有人不 違反其與前手間債之關係內容者，始可成立（最高法院110 年度台上字第606號判決意旨參照）。經查，訴外人高水壽 係於70年9月14日買得551地號土地，嗣於72年9月30日出售 並移轉予陳勇智，陳勇智再於83年3月28日出售並移轉予張 木枝，有551地號土地土地登記簿資料附卷可參（見本院卷 第155-156頁）。證人陳勇智於本院證稱：伊有跟高水壽購 買551地號土地，551地號土地旁邊有塊空地（即系爭土地） ，原先是農民在耕作，後來伊有蓋廠房，但沒有經過所有權 人同意，因為當初法令沒有管制，能蓋就蓋。伊向高水壽購 買之土地與廠房，都賣給張木枝了，至於旁邊那塊空地，當 時耕作之農民說是沒有人來繼承的，不能登記，伊就直接給 張木枝用了，伊不認識系爭土地之所有權人或繼承人等語（ 見本院卷第277-281頁）。而陳勇智於72年9月20日申請建造 執照時，僅取得斯時551地號土地所有權人高水壽之土地使 用權同意書，未見系爭土地之使用同意書乙節，亦有高雄市 政府工務局111年12月28日回函暨檢附建造資料存卷可憑（ 見本院卷第267-271頁），顯見陳勇智證述其僅向高水壽購 買551地號土地，並未買受系爭土地，其使用系爭土地建造 廠房，亦未經系爭土地所有權人同意等情為可採。既陳勇智 不具合法占有系爭土地之權源，其後手張木枝當無從自陳勇 智取得系爭土地之使用權限。
⑶再證人張木枝於本院證稱：伊原先是先向他人承租551地號土 地上之廠房，忘記承租了幾年後，伊才向出租人購買551地 號土地及其上廠房做家具工廠。伊購買該地時，土地上有廠 房，廠房範圍有超過551地號土地，廠房失火了2、3 次，第 一次失火，伊係按照原先廠房位置重新起造，後來又失火， 原先建物全部燒光了，伊就將551地號土地便宜賣給隔壁工 廠即長宏公司，伊買受的範圍全部都出售給長宏公司了。該
地後來有再興建建物，是買受人出資興建的，不是伊。伊不 認識蔡全丁，不知道系爭土地有地主，不知道地主是誰等語 （見本院卷第175-181頁）。依證人張木枝出售551地號土地 予長宏公司，對長宏公司負出賣人責任之情形，證人張木枝 之證述顯屬中性，亦無任何迴護原告之情，則其上揭所述， 其不知悉系爭土地有地主或所有權人為何人等語，應屬可採 。是張木枝於其83年3月28日所購買之廠房失火後，再次重 建時，顯未取得系爭土地所有權人即當時蔡全丁全體繼承人 之同意，張木枝自不具合法占有系爭土地之權源，被告亦無 從自張木枝繼受合法占用系爭土地之權源。故被告辯稱其得 依占有連鎖之法理，有權使用系爭土地，亦非可採。 ⒉被告另辯稱其買受551地號土地後，系爭土地所有權人未曾向 其主張權利，被告拆屋還地之不利益顯大於系爭土地共有人 閒置該地所得利益，依民法第148條、第796條規定，原告之 請求為無理由等語。惟按權利之行使，不得違反公共利益， 或以損害他人為主要目的；土地所有人建築房屋非因故意或 重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異 議，不得請求移去或變更其房屋，為民法第148條第1項、第 796條第1項前段所明定。又所謂土地所有人建築房屋逾越地 界，係指土地所有人或其他有利用土地權利之人在其自己土 地建築房屋，僅其一部分逾越疆界者而言，若所建之房屋僅 約一半在自己土地之上者，與越界建築之情形不符（最高法 院107年度台上字第644號判決意旨參照）。葉朝霖名下551 地號土地面積為1452.37平方公尺，依附圖所示A、B之廠房 範圍，系爭廠房位在葉朝麟名下551地號土地部分，未及全 部551地號土地，而坐落系爭土地部分則高達1636.3平方公 尺，有土地登記謄本（見本院卷第121-128頁）及如附圖所 示複丈成果圖可稽，坐落551地號土地之部分，尚不及該廠 房2分之1，依上開說明，已與越界建築之情形未符。且系爭 土地面積為1741.74平方公尺，有系爭土地謄本在卷可參（ 見審訴卷第87頁），而系爭廠房占用系爭土地面積達1636.3 平方公尺，幾近占滿系爭土地之全部，致原告及其他共有人 無法享受對系爭土地使用收益之權能，則原告訴請被告拆除 系爭廠房並返還系爭土地，乃其本於所有權而為之正當權利 行使，被告本不應有得永久占用系爭土地以使用系爭廠房營 利之合理期待，原告上開請求乃維護其所有權圓滿狀態之最 低限度行為。且原告及其他共有人係於108年11月11日經判 決共有物分割確定後，再於108年12月9日辦畢所有權繼承及 分割登記，而可確定各共有人之權利範圍，尚不得因系爭土 地自91年起即遭被告占用，且占用期間未有任何土地所有權
人向被告主張權利，即認係系爭土地所有權人有意閒置土地 ，縱拆除系爭廠房對被告損失重大，亦應無以損害被告為主 要目的之故意，自不得認對於無權占有之被告而言，有何違 反誠信原則之處。被告前揭所辯，均無足採。
⒊從而，被告無法舉證證明其有占用系爭土地之正當權源，係 屬無權占有甚明，被告對於長宏公司、金萬誠有限公司無法 區分系爭廠房之使用分界，應共同負拆除系爭廠房之責，亦 表示無意見（見本院卷第61頁），原告依民法第767 條第1 項前段、中段、第821條規定，請求被告拆除系爭廠房並返 還所占用系爭土地予原告及全體共有人，應屬有據。 ㈡原告依民法第179條規定，請求被告返還相當租金之不當得利 ，有無理由？如有，金額為若干？
⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還 其利益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有 損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判決意旨參照）。被告既有上述無權占有 系爭土地之事實，又無法律上原因，原告請求被告返還其所 受相當於租金之利益予原告，自屬有據。
⒉次按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條 規定，固以不超過該土地申報價額年息10％為限。然土地法 第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住 宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵 攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機 哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋 及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其 規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性 法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。且該條 項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部 土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定 益為灼然（最高法院93年度台上字第1718號判決意旨參照） 。蓋城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業 上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金 ，自不受土地法第97條規定之限制。審酌被告自承系爭廠房 作為生產之用，經濟價值甚大（見本院卷第25頁），非作為 住宅房屋之用，且系爭土地臨路、附近有超商、星巴克、國 小及火車站，有本院勘驗筆錄及現場照片可佐（見本院卷第 62、65頁），交通、生活機能均屬便利，認原告主張被告占
用系爭土地所得利益，以該地申報地價年息10％計算，應屬 適當。
⒊系爭土地自105年度起每平方公尺申報地價均為2,240元，有 地價查詢資料在卷可稽（見本院卷第189-191頁），又原告 起訴狀繕本係於110年11月23日送達被告，原告請求自105年 11月24日起至起訴狀繕本110年11月23日送達被告之5年間相 當租金不當得利81,451元（計算式：1636.3㎡×2,240元×10％× 5×2/45＝81,451元，元以下四捨五入，下同），及自起訴狀 繕本送達翌日即110年11月24日起，至被告拆除系爭廠房並 將占用之系爭土地返還予原告及全體共有人之日止，按月請 求被告給付相當租金不當得利1,358元（計算式：1636.3㎡×2 ,240元×10％×2/45÷12＝1,358元），應屬有據。 六、綜上所述，原告依民法第821條、第767條第1項前段、中段 、第179條規定，求為判決如主文第1至3項所示，為有理由 ，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，各聲請准、免假執行之宣告，經核均 無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 4 月 26 日 民事第二庭 審判長法 官 謝文嵐
法 官 翁熒雪
法 官 許家菱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 4 月 27 日 書記官 劉國偉
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