臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第1066號
原 告 弘裕建設有限公司
法定代理人 陳宏義
訴訟代理人 符祐菖
陳俊旭
被 告 胡人文
訴訟代理人 廖希文律師
複 代理人 廖永煌律師
張裕芷律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國112年3月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣伍拾參萬陸仟元，及自民國111年6月 16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之三十，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬元供擔保後，得假執 行。但被告如以新臺幣伍拾參萬陸仟元為原告預供擔保，得 免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國110年12月24日簽訂專任委託銷售契 約書（下稱系爭契約），由被告委託原告銷售坐落於桃園市 ○○區○○段0000○0000○0000○0000地號土地及其上同段595、59 3、915建號建物即門牌號碼桃園市○○區○○○路000巷00弄0號 房屋（下合稱系爭房地），委託期間自110年12月24日起至1 11年4月30日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）2,680萬元 ，同日並簽訂委託銷售契約內容變更同意書（下稱系爭變更 同意書）約定委託銷售底價為2,090萬元。嗣原告於111年2 月15日覓得買方即訴外人蕭俞芸願以2,100萬元購買系爭房 地，原告隨即通知被告簽訂買賣合約，惟被告竟藉故推託， 拒不配合簽約，致原告未能依約獲取服務報酬，被告顯有違 反系爭契約第6條第8項約定，而應給付委託銷售總價2,680 萬元以百分之6計算之違約金即160萬8,000元。爰依系爭契 約第11條第1項第3款約定，提起本件訴訟等語。並聲明：被 告應給付原告160萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告則以：
㈠依消費者保護法第11條之1規定，定型化契約應有30日之審閱 期，惟原告於110年12月24日提出系爭契約時，兩造旋即於 同日簽約，未提供被告3日以上之契約審閱期間，且未充分 告知系爭契約全部條款內容，致被告未能了解系爭契約第11 條第1項第3款所定相關違約法律效果，系爭契約應屬無效。 ㈡原告僅提出蕭俞芸出具之買賣議價委託書，主張蕭俞芸願以2 ,100萬元購買系爭房地，惟就買賣價格、買方年籍資料均未 說明清楚，且未提供雙方買賣斡旋書，顯原告並未就其已完 成委任事務盡舉證責任。縱屬有效，系爭契約第6條第8項之 約定僅需有買方表示欲承購，賣方即應簽約，毫無磋商保留 餘地，實有違反消費者保護法第12條第2款、第3款規定之情 事，而有顯失公平，亦屬無效。
㈢兩造於110年12月24日簽訂系爭契約時，被告另有委託原告銷售坐落於桃園市龍潭區新龍路19巷6樓房屋，兩造並約定原告應優先出售上開新龍路房屋，然原告竟未依約而先行出售系爭房地，顯有違約之情。且被告曾於111年2月14日告知原告系爭房地為其與配偶之共同財產，除出售價格至2,500萬元外，應得其配偶同意，然原告仍執意出售，兩造間顯已無信賴關係，被告並於111年2月底以口頭向原告表示終止系爭契約，是原告不得再依系爭契約向被告請求服務報酬。又倘認系爭契約未為終止，被告有違約情事，則被告已於111年2月14日表示欲提高價錢，惟原告仍執意履行，對被告顯失公平，應予酌減違約金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實（見本院卷第189至190頁，並依判決格式 修正文字）：
㈠兩造於110年12月24日簽立系爭契約，約定系爭房地委託銷售 價格為2,680萬元，銷售委託期間自110年12月24日起至111 年4月30日止，同日簽立系爭變更同意書，約定委託銷售底 價為2,090萬元，並約定被告要負擔土地增值稅及4%的服務 費及相關稅務。
㈡原告銷售人員於111年2月7日、2月12日都有帶人看房，並與 被告相約同年2月14日碰面，告知已有客戶出價，接近底價2 ,090萬元，被告向原告銷售人員表示其先生在越南的公司找 到金主不缺錢，價錢要改為2,500萬元。
㈢原告在111年2月15日覓得買方蕭俞芸，原告與蕭俞芸簽訂議 價委託書，買方蕭俞芸願購買系爭房地。
㈣原告以存證信函通知被告有買家願意以2,100萬元購買系爭房 地，請被告出面簽訂買賣契約，經被告回函表明在2月中旬 已經提及資金到位，被告就系爭房地之最終底價有決定權而 回絕。
四、本件爭點：
㈠系爭契約（含系爭變更同意書）是否給予原告審閱期？ ㈡被告是否於111年2月14日告知原告系爭房地價格要提高至2 ,500萬，若不提高2,500萬要終止系爭契約？ ㈢如果原告仍以2,100萬元作為系爭房地之銷售價額，並依系 爭契約第6條第8項之約定請求服務報酬，於本件是否有消 費者保護法第12條第2項第2款、第3款的情事而顯失公平 ？
㈣被告請求之違約金是否過高而應予酌減？ 五、本院之判斷：
㈠系爭契約（含系爭變更同意書）是否給予原告合理審閱期？ ⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型 化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；違反第1項規 定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容；企業經營者應向消費者明示定型化契約條 款之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項、第3項、 第13條第1項前段定有明文。企業經營者依消保法第11條之1 規定，於與消費者訂立定型化契約前，應有合理期間供消費 者審閱全部條款內容，並應依同法第13條第1項前段規定， 向消費者明示定型化契約條款之內容。前者係為維護消費者 知的權利，使其於訂立定型化契約前，經由相當期間之審閱 ，有充分了解定型化契約條款之機會；後者則係明定企業經 營者明示告知定型化契約條款內容之義務（最高法院106年 度台上字第2097號民事判決意旨參照）。消費者保護法上開 規範立法意旨，係為保護消費者了解全部契約條款內容的權 利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款 之機會，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約內容所得主 張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害 ，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合 理「審閱期間」之法律效果。然上述規定均係為保護消費者 所設，使其於訂立定型化契約前，經由相當期間之審閱，有 充分了解定型化契約條款之機會，倘消費者於訂約當時對於 契約條款內容業已明瞭知悉，並自願放棄其審閱期間之權利 ，該條之保護目的即屬已達，故消費者審閱定型化契約內容 之期間，雖未達規定期間，倘消費者已有充分了解契約條款 之機會，而同意與企業經營者成立契約關係，並選擇放棄審 閱期間，法律並無禁止消費者拋棄此部分權利之限制，基於 私法自治及契約自由之原則，並無不可，對於該定型化契約 之效力自不生影響。
⒉查，被告110年12月24日當日與原告簽立系爭契約（含系爭變 更同意書），於契約審閱欄明確載明：「不動產委託銷售契 約及附件於中華民國110年12月24日經委託人攜回審閱3日」 ，並手寫「本人已詳閱契約內容且瞭解契約內容，自願提前 簽訂本契約」，委託人確認簽名：「胡人文」，此有系爭契 約書在卷可按（見本院卷第15頁），復據被告自認系爭契約 為其本人親簽（不爭執事項㈠），佐以系爭契約第17條約定 ：「本契約係經雙方同意訂定，為恐口說無憑，特立本契約 書一式二份，由雙方各執一份留存」，是於簽約後被告就其 持有之契約內容本得再次詳閱，復綜觀兩造所提出關於本件
系爭房地買賣之全部往來對話及信函（見本院卷第31至49、 107至177、241至297頁），均未見被告於簽訂系爭契約後之 3日內，針對契約內容不明向原告提出疑義，甚或於事後持 續與原告聯繫溝通等情互核，益徵被告於簽約當日已因充分 了解系爭契約書之權利義務，而拋棄3日審閱權。基此，綜 觀兩造簽訂系爭契約之文字用語及後續互動等客觀情狀，堪 認被告應已有充分瞭解契約內容之機會，並無不知悉系爭契 約相關權利義務之情狀。是被告以系爭契約未經3日以上審 閱期為由，辯以系爭契約條款依消費者保護法第11條之1第3 項規定不構成兩造間之契約內容云云，顯不足採。 ㈡被告是否於111年2月14日告知原告系爭房地價格要提高至2,5 00萬，若不提高2,500萬要終止系爭契約？ 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。查被告固辯稱其於111年 2月14日告知原告欲將系爭房地價格提高至2,500萬，若不提 高2,500萬即要終止系爭契約等節，惟此情為原告所否認， 被告自應就此有利於己之事實負舉證之責。惟查，觀諸卷內 所附兩造間之存證信函、111年2月至3月間LINE對話紀錄、1 11年3月9日後續磋商譯文（見本院卷第31至49頁、第121至1 35頁、第159至177頁、第241至295頁），未見被告有向原告 表示「若未將系爭房地委託銷售價格調高至2,500萬元，則 終止系爭契約」之情，佐以兩造於111年3月9日電話討論系 爭契約後續應如何處理，被告友人尚且詢問原告代銷人員「 要嘛就成交 要嘛就解除合約，現在就是兩個選擇」、「那 有可能有第三條路嗎」等語（見本院卷第277、279頁），益 見系爭契約迄至111年3月9日尚未經被告為終止。是被告就 其於111年2月14日已向原告終止系爭契約之事實，自難認為 真實。
㈢原告以2,100萬元為系爭房地之銷售價額，並依系爭契約第6 條第8項之約定請求服務報酬，於本件是否有消費者保護法 第12條第2項第2款、第3款之情事，而顯失公平？ ⒈按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報 酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約， 依誠信原則，仍應支付報酬（最高法院84年度台上字第2925 號判決要旨參照）。次按定型化契約中之條款違反誠信原則 ，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列 情形之一者，推定其顯失公平：條款與其所排除不予適用 之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。契約之主要權利或義 務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消費者保 護法第12條第1項、第2項第2款、第3款分別定有明文。而該
法施行細則第13條規定：「定型化契約條款是否違反誠信原 則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全 部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之」。是以，定型化 契約條款並非必定對消費者明顯不利或違反誠信原則，仍須 就個案為具體審查，不可遽謂定型化契約當然等同不利消費 者或違反誠信之契約。
⒉參以兩造於系爭契約第6條第8項約定「委託期間內，若受託 人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議 價委託書等相關契約。」、第11條第1項第3款約定「委託人 如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託 人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金， 並應全額一次付予受託人：㈢委託人違反第六條第八項之義 務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約 書者」，乃規範受託人覓得買方時，委託人即被告有簽立要 約書及議價委託書之義務，並規範違反此義務之法律效果。 考其意旨在於受託人為完成尋找買受人、媒介買賣雙方締約 機會、促成買賣交易成立之契約義務，當須支出相當之行銷 費用與成本，支出市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服 務及差旅出勤等費用，此對照系爭契約第7條第3項之約定即 明。如任令被告得任意拒絕簽訂買賣契約，而有系爭契約第 11條第1項第3款所約定之違約情事，自將使原告已付出之成 本流於徒然，反對原告有失公平。是上開約款一方面可避免 仲介業者投入之心力付諸流水，另一方面則藉以避免委託人 圖免給付仲介費而拒絕訂約，合理分配雙方所應負之責任， 並無顯失公平或不當限制消費者權益之處。第查，本件兩造 自110年12月24日簽訂系爭契約委託原告銷售系爭房地後， 期間原告曾通知被告並偕同多組客人看房，有LINE對話紀錄 及文字紀錄可參（見本院卷第107至123頁），堪信原告確為 媒介系爭房地買賣締約機會，付出相當之心力，被告對此亦 有所悉，且均未表示變更委託銷售價格。迄至111年2月14日 原告通知被告已有客戶（即蕭俞芸）出價接近底價2,090萬 元等情，亦與蕭俞芸於本院審理時證稱：我於111年2月15日 那天願意議買的價格是2,000萬，到2月24日把價格提高到2, 100萬元等語相符（見本院卷第220至221頁），則被告於111 年2月14日原告覓得買方媒介已將就緒之際，方始向原告銷 售人員表示「其先生在越南的公司找到金主不缺錢，價錢改 為2,500萬元」，甚而於蕭俞芸於2月24日將價格提高至2,10 0萬元，已達兩造間系爭變更同意書所約定之銷售底價後， 仍拒絕與蕭俞芸簽訂買賣契約（不爭執事項㈣），足使原告 投入之心力付諸流水，另一方面被告則免給付仲介費，顯有
違反誠信原則。
⒊綜合上情，本件被告係於原告媒介即將就緒之際，方始提高 銷售價額至2,500萬元，則依系爭契約第6條第8項、第11條 第1項第3款之約定，視為受託人已完成仲介之義務，委託人 仍應支付受託人違約金，既可使原告投入之心力獲得合理分 配；他方面使被告不致於媒介即將就緒之際，動輒以變更銷 售底價而悖於誠信原則，堪認系爭契約第6條第8項、第11條 第1項第3款之約定於本件個案適用，對被告而言並無何等顯 失公平或權益受「不當」限制之情形。是被告辯以系爭契約 之前開約定為無效條款云云，洵無足取。
㈣被告請求之違約金是否過高而應予酌減？
⒈查，本件原告於系爭契約委託銷售期間之111年2月14日通知 被告已有客戶出價，接近底價2,090萬元，並於隔日111年2 月15日與買方蕭俞芸簽訂議價委託書及確認書，復於111年2 月24日蕭俞芸出價2,100萬元達銷售底價，經原告函請被告 出面簽訂系爭議價委託書，惟被告未於111年2月14日向原告 終止系爭契約，卻遲未出面簽立，經原告以存證信函通知被 告於111年3月11日簽訂買賣契約書，被告回函表明在2月中 旬已經提及資金到位，對於系爭房地最終底價有決定權而拒 絕簽訂，均如前述，顯見被告確已違約。從而，原告以被告 違反系爭契約第6條第8款，並依系爭契約第11條第1項第3款 之約定請求被告給付違約金，自屬有據。
⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者， 法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，但是否相 當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情 形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807號、79年台 上字第1612號判例意旨參照）。查系爭契約第11條違約處罰 之約定，可知該條款應係針對被告在委託銷售期間尚未與買 方簽立書面不動產買賣契約時，若有第11條第1項各款所訂 違約情事，仍應視為受委託人已完成仲介義務，經核與系爭 契約第5條完成服務而得以請求之報酬不同，核其性質，自 屬違約金之性質。茲斟酌本件被告於111年2月14日確已向原 告表明提高委託銷售價格之因，原告則係已覓得買家蕭俞芸 而未同意再次變更銷售底價至2,500萬元（見本院卷第304頁 ）等緣由，復審酌斯時買家蕭俞芸願承購系爭房之價格雖已 接近，然未達系爭變更同意書所約定之最低底價，兼衡原告 因系爭契約所付出之勞力、時間等客觀情狀，倘依契約原定 6%計算給付原告所受損害，金額確屬過高，認原告可請求被 告給付之報酬，應核減為委託銷售總價2,680萬元之2%為適
當。依此標準計算，本件原告得請求被告給付之服務報酬為 53萬6,000元（計算式：2,680萬元×2%＝53萬6,000元）。六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項本文、 第203條分別定有明文。本件原告對被告給付違約金之請求 ，核屬於無確定期限之給付，經原告起訴而送達訴狀，被告 迄未給付，當應負遲延責任。而本件起訴狀繕本係於111年6 月15日送達被告，有送達證書附卷足憑（見本院卷第61頁） ，則依前揭規定，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日 即111年6月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 即屬有據。
七、綜上所述，原告依系爭契約第11條第1項第3款約定，請求被 告給付53萬6,000元，及自111年6月16日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此 範圍之請求，則無理由，應予駁回，又原告逾此部分請求既 受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。八、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法並無不合， 爰酌定相當擔保金額予以宣告，並依民事訴訟法第392條第2 項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後， 得免為假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不逐一論述。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 4 月 26 日 民事第二庭 法 官 劉哲嘉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 4 月 26 日 書記官 蔡萱穎
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