臺灣桃園地方法院民事判決
109年度訴字第1289號
原 告 張勝傑
訴訟代理人 左自奎律師
被 告 張健南
兼 訴 訟
代 理 人 張劉秋雲
上 一 被告
訴訟代理人 丁文進
被 告 張慧伃
上 一 被告
訴訟代理人 許連景
被 告 張俊龍
上 一 被告
訴訟代理人 張詠善律師
被 告 張俊輝
徐張翠霞
呂張阿快
吳春花
張桂榮
黃張貴蘭
石張月英
張翠琴
張桂木
賴張心如（原名：賴張春香）
吳素宜
上十二被告
共 同
訴訟代理人 李銘洲律師
複 代 理人 黃詠瑜律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年3月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落桃園市○○區○○段000○000○000地號土地，各應 予變價分割，所得價金各按如附表一所示應有部分比例分配
。
二、兩造共有坐落桃園市觀音區新張段141、152、154、161、16 4、165、167地號土地，應予合併變價分割，所得價金各按 如附表一所示應有部分比例分配。
三、訴訟費用由兩造依附表一所示應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第5款定 有明文。又共有物之分割，於共有人全體有法律上之利害關 係，須共有人全體始得為之，故請求分割共有物之訴，屬於 民事訴訟法56條第1 項所稱訴訟標的對於共同訴訟之各人必 須合一確定者。查，原告起訴時，漏未將桃園市○○區○○段00 0○000地號土地共有人之一即吳素宜列為被告，嗣於民國109 年10月13日具狀追加吳素宜為被告（見本院卷一第199至203 頁），經核原告前開追加部分，與首揭規定核無不合，應予 准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造共有坐落桃園市觀音區新張段138、139、14 1、142、152、154、161、164、165、167地號土地（下合稱 系爭土地，分別以地號稱之）之處分事宜，經共有人間十餘 年來多次協商，均因買賣價格、條件等因素意見分歧，始終 無法達成共識，影響系爭土地之使用經濟效益。系爭土地上 有共有人之祖先共同捐贈、興建之土地公廟，數十年來皆供 公眾及家族參拜，應分割為單獨一筆土地由全體共有按比例 持分，維持分別共有，俾便永久保存。被告等人提出之分割 方案均各有主觀定見在心，顯無從達成公平、適當之分割方 式，為杜絕共有人間之爭議，爰依民法第824條第2項第2款 ，請求合併分割，並變價分割系爭土地，並聲明：兩造共有 系爭土地，准予變價分割，價金按持分比例分配各共有人。二、被告部分：
㈠被告張俊龍則以：同意採變價分割等語。
㈡被告張健南、張劉秋雲等人則以：原物分割（如附圖一暨附 表二所示）或變價分割均可等語。
㈢被告張慧伃則以：若無法聲請地權調整採原物分割（如附圖 二暨附表三所示），則同意採變價分割等語。
㈣被告張俊輝、徐張翠霞、呂張阿快、吳春花、張桂榮、黃張 貴蘭、石張月英、張翠琴、張桂木、賴張心如、吳素宜等人 則以：系爭土地彼此均相鄰，面積合計達4萬4,903.02平方
公尺，且部分共有人亦願意維持共有，故顯無土地因細分致 無法利用之情，從而，系爭土地並無民法第824條第2項第2 款規定，原物分配顯有困難之情形，又土地分割應以原物分 配為優先考量，是原告不得以共有人間難以協調為由，而逕 採變價分割方案。又與系爭土地同段之145、146、153、155 、158地號土地（下合稱系爭建地）雖非本件分割土地，惟 系爭建地與系爭土地相鄰，且多數共有人均相同，現僅其中 155、158地號土地可由狹窄之文林路637巷對外相接，其餘1 45、146、153地號土地均無可對外連通之道路，被告張劉秋 雲雖稱系爭建地有既成道路可連接文林路云云，惟同段之15 5、158、161地號土地均為兩造共有之私有地，其上僅有一 不足三公尺之狹窄巷道即文林路637巷供巷內住戶通往文林 路，然被告張劉秋雲並未就該巷道供通行之時間、緣由及通 行人存在通行該巷道之權利等節說明或舉證，是該巷道係否 為具公用地役關係之既成道路並不明確，自難逕認其主張屬 實。另系爭建地屬甲種建築用地，依桃園市建築管理自治條 例第13條第1項、第16條第1款前段規定，於申請房屋建築執 照時應申請指定建築線，且面臨道路寬度需達6公尺以上， 始可認符合建地之一般通常使用。從而，文林路637巷係否 為具公用地役關係之既成道路已有疑義，縱認為真，該巷道 亦無法供系爭建地中之145、146、153地號土地對外聯通， 且該巷道不足3公尺，亦不符上開指定建築線之需求，綜上 ，為避免系爭土地分割後致系爭建地形成袋地而徒生通行權 紛爭，及考量系爭土地與系爭建地之整體規劃，本件分割自 有開設6米道路供系爭建地對外連接之必要，伊提出如附圖 三暨附表四所示之分割方案乃兼採最多數共有人之意願，開 設之6公尺道路亦可供毗鄰之系爭建地於分割後對外通行至 文林路，並將被告張劉秋雲、張健南、張慧伃及原告一家所 分得土地予以集中分配，以利渠等合併使用，顯已顧及全體 共有人之最佳利益，應屬最適合之分割方案等語。三、本院之判斷：
㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不 能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限，民法第82 3 條第1 項定有明文。再按共有人相同之數不動產，除法令 另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相 鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動 產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合 併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之，民 法第824條第5項定有明文。經查，原告主張系爭土地為兩造 所共有，應有部分如附表一所示，且系爭土地互為相鄰，系
爭土地請求合併分割之共有人已達應有部分過半數之共有人 同意，此有共有人提出如附圖一至三暨附表二至四所示之分 割方案可佐，及系爭土地土地登記謄本在卷可佐（見本院卷 四第23至101頁），是系爭土地自得合併分割。再查，兩造 間就系爭土地並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而有 不能分割之情形，迄今仍無法就分割方法達成協議等情，被 告並無爭執，自足認為真實，則原告據以提起本件訴訟，請 求合併分割系爭土地，即無不合，應予准許。
㈡系爭土地之分割，應採原物分配或變價方式，方為適當？ ⒈按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一 、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯困難 時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一 部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人 ，民法第824 條第1 項、第2 項分別定有明文。再按農業發 展條例第16條第1項前段規定，每宗耕地分割後每人所有面 積未達0.25公頃者，不得分割；而同條例第3條第11款規定 ，耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、 山坡地保育區及森林區之農牧用地。上開規定之目的在於防 止耕地細分，便利農場經營管理，簡化耕地權屬複雜性，如 耕地所有人未達分割之面積標準者，必須將其整筆耕地出售 ，此觀農業發展條例第16條之修法理由即明。又上開規定所 定耕地不得分割，係為防止耕地細分而設，並非不許耕地共 有人以原物分配以外之方法以消滅其共有關係，而訴求分割 共有物之目的，即在消滅共有關係。至於分割之方法，或為 原物分配或為變賣以價金分配於各共有人，則由法院依職權 定之，不受當事人聲明之拘束（最高法院97年度台上字第18 16號判決意旨參照）。查，系爭土地使用區分均為特定農業 區，使用地類別均為農牧用地，此有系爭土地登記謄本可佐 （見同上），為農業發展條例第3條第11款所稱之「耕地」 ，固應受同條例第16條有關防止耕地細分規定之限制。 ⒉再按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分 割。但有下列情形之一者，不在此限：⑴因購置毗鄰耕地而 與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上 毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。⑵部分依法 變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更 部分，得為分割。⑶本條例89年1月4日修正施行後所繼承之 耕地，得分割為單獨所有。⑷本條例89年1月4日修正施行前
之共有耕地，得分割為單獨所有。⑸耕地三七五租約，租佃 雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所 有。⑹非農地重劃地區，變更為農水路使用者。⑺其他因執行 土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目 的事業主管機關專案核准者，得為分割。前項第三款及第四 款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人 之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人 人數，農業發展條例第16條定有明文。是系爭土地之分割， 原則上每人分得面積未達2,500平方公尺，除有符合農業發 展條例第16條第1項7款之規定外，不得分割。查，依桃園市 中壢地政事務所函覆本院略以「系爭土地共有人部分相同之 相鄰數筆耕地，不適用農業發展條例第16條第1項第1款後段 之規定；系爭土地原共有關係業已終止，且部分共有人之取 得係源自贈與等非繼承行為，是按耕地分割執行要點第11點 及內政部91年8月15日台內地字第0910010422號函規定，本 案土地顯不得援引農業發展條例第16條第1項第3款或第4款 之規定辦理分割；本案倘經桃園市政府核准同意依農業發展 條例第16條第1項第7款地權調整方式辦理分割登記，其分割 後每人所有面積無最小面積分割限制，其法規容許最大分割 筆數按內政部委辧縣（市）政府辧理耕地地權調整分割要點 第3點規定為10筆。」，此有桃園市中壢地政事務所111年9 月2日中地測字第1110014526號、111年12月2日中地測字第1 110019620號等函可佐（見本院卷四第19至21頁、第331至33 3頁），佐以系爭土地共有人尚未向桃園市政府聲請依農業 發展條例第16條第1項第7款地權調整方式辦理分割登記，系 爭土地未有符合農業發展條例第16條第1項所列之7款事由， 從而，系爭土地分割後每人所有面積未達2,500平方公尺者 ，不得分割。
⒊綜上，觀諸被告張健南、張劉秋雲提出之原物分割方案（見 附圖一暨附表二所示），被告張慧伃提出之原物分割方案（ 見附圖二暨附表三所示），及被告張俊輝、徐張翠霞、呂張 阿快、吳春花、張桂榮、黃張貴蘭、石張月英、張翠琴、張 桂木、賴張心如、吳素宜等人提出之原物分割方案（見附圖 三暨附表四所示），均有部分共有人分得系爭土地面積小於 2,500平方公尺，核與農業發展條例第16條第1項規定之分割 後每人所有面積應達2,500平方公尺之要件不符，自不得分 割，是被告張健南、張劉秋雲、張慧伃、張俊輝、徐張翠霞 、呂張阿快、吳春花、張桂榮、黃張貴蘭、石張月英、張翠 琴、張桂木、賴張心如、吳素宜等人提出之原物分割方案自 不可採，應採變價之分割方式。
㈢系爭土地之變價方式，應採全部變價或分別變價，方為適當 ？
關於系爭土地應採全部變價或分別變價，原告、被告張俊龍 、張慧伃、張俊輝、徐張翠霞、呂張阿快、吳春花、張桂榮 、黃張貴蘭、石張月英、張翠琴、張桂木、賴張心如、吳素 宜等人均表示均可，另被告張健南、張劉秋雲等人則表示採 全部變價等情（見本院卷五第21至22頁）。本院審酌共有人 利益、共有物之性質、經濟效用及避免畸零地、袋地之產生 等情形，認系爭土地共10筆，其等分布範圍並非均併鄰，中 間另圍繞其它數筆土地（如同區段153、146、145、155、15 9、156、157、143、144、160、683、684等土地），此有附 圖之土地複丈成果圖可佐，故採系爭土地全部變價分割，並 不會使系爭土地經濟效用最大化，且因面積過大，不利變價 ，亦不利共有人選擇其目前使用土地部分，主張優先承買權 。又系爭土地中，除附圖下方之138、139、142等3筆土地之 單獨面積較為集中且大外（分別為6,706.74平方公尺、17,2 34.51平方公尺、8,835.31平方公尺），其餘7筆土地較為細 小，均分布在附圖上方，合計面積為12,126.46平方公尺， 從而，認138、139、142等地號土地應採分別變價分割，認1 41、152、154、161、164、165、167等地號土地應採合併變 價分割，所得價金由附表一所示之共有人，按如附表一所示 之應有部分比例分配，應屬妥適。另民法第824條第7項已明 訂：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相 同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定 之」，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共 有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程 序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效 益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時 ，共有人有依相同條件優先承買之權，故若兩造共有人認有 繼續持有系爭土地地所有權之必要，仍得於變價分配之執行 程序時，依相同條件行使優先承買之權利，附此敘明。 ㈣綜合上情，本院審酌系爭土地之使用情形、面積、位置、經 濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀，認系爭土地之分割 方法，應以全部變價及分別變價後價金按兩造所有權權利範 圍比例分配，此在自由市場競爭下，應可充分發揮系爭土地 之市場價值，對於兩造而言應屬最為有利，且不致損及特定 共有人之利益。
㈤至被告張劉秋雲所有138、139、142、164等地號土地應有部 分固經為原告、被告張慧伃及訴外人張瑋倩為預告登記（見 本院卷四第27頁、第35頁、第51至53頁、第83頁），惟裁判
分割，既係法院基於公平原則，決定適當之方法分割共有物 ，自不發生有礙執行效果之問題，且依土地法第79條之1第3 項規定：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而 為新登記，無排除之效力。」，故原告訴請本院裁判分割系 爭土地，不受該預告登記影響，併此敘明。
四、綜上所述，原告提起本件訴訟，請求裁判分割系爭土地，為 有理由，應予准許。又本院審酌上開所述情狀，考量相關法 令規定，並參酌系爭土地日後使用效益、經濟價值、各共有 人之意願，認138、139、142等地號土地應採分別變價，141 、152、154、161、164、165、167等地號土地應採合併變價 分割為適當，而判決如主文第1、2項所示。
五、又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提 起本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定所不得 不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是本件訴訟 費用應由兩造依其應有部分之比例分擔，始為公允，爰依民 事訴訟法第80條之1 ，諭知兩造訴訟費用負擔之比例如主文 第3項所示。
中 華 民 國 112 年 4 月 13 日 民事第二庭 法 官 紀榮泰
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 4 月 13 日 書記官 郭力瑜
附表一：
編號 共有人 138地號應有比例 139地號應有比例 141地號應有比例 142地號應有比例 152地號應有比例 154地號應有比例 161地號應有比例 164地號應有比例 165地號應有比例 167地號應有比例 總面積 （平方公尺） 6,706.74 17,234.51 2,957.53 8,835.31 640.49 1,708.59 4,217.84 1,477.22 887.45 237.37 1 張俊龍 1/6 1/6 1/6 1/6 1/6 1/6 1/6 1/6 1/6 1/6 2 張俊輝 1/6 1/6 1/6 1/6 1/6 1/6 1/6 1/6 1/6 1/6 3 張桂榮 0 0 1/8 1/18 1/8 1/8 1/8 1/18 1/8 1/8 4 吳素宜 1/18 1/18 0 0 0 0 0 0 0 0 5 張桂木 1/18 1/18 1/8 1/18 1/8 1/8 1/8 1/18 1/8 1/8 6 石張月英 1/18 1/18 1/28 1/18 1/28 1/28 1/28 1/18 1/28 1/28 7 徐張翠霞 1/18 1/18 1/28 1/18 1/28 1/28 1/28 1/18 1/28 1/28 8 賴張心如 1/18 1/18 1/28 1/18 1/28 1/28 1/28 1/18 1/28 1/28 9 黃張貴蘭 1/18 1/18 1/28 1/18 1/28 1/28 1/28 1/18 1/28 1/28 10 張翠琴 1/18 1/18 1/28 1/18 1/28 1/28 1/28 1/18 1/28 1/28 11 呂張阿快 1/18 1/18 1/28 1/18 1/28 1/28 1/28 1/18 1/28 1/28 12 吳春花 1/18 1/18 1/28 1/18 1/28 1/28 1/28 1/18 1/28 1/28 13 張劉秋雲 1/12 1/12 1/30 1/12 1/30 1/30 1/30 1/12 1/30 1/30 14 張健南 1/48 1/48 1/30 1/48 1/30 1/30 1/30 1/48 1/30 1/30 15 張勝傑 1/48 1/48 1/30 1/48 1/30 1/30 1/30 1/48 1/30 1/30 16 張慧伃 1/24 1/24 1/15 1/24 1/15 1/15 1/15 1/24 1/15 1/15 附表二：
附表三：
附表四：
附圖一：桃園市中壢地政事務所111年4月1日中地法土字第01230 0號土地複丈成果圖
附圖二：桃園市中壢地政事務所111年2月22日中地法土字第0066 00號土地複丈成果圖
附圖三：桃園市中壢地政事務所110年9月15日中地法土字第0373 00號土地複丈成果圖