臺灣新竹地方法院民事判決
111年度訴字第486號
原 告 林味家
訴訟代理人 黃敬唐律師
複 代 理人 劉尹惠律師
被 告 賴凰
訴訟代理人 賴宏源
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年3月17日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹縣○○市○○段○○○地號土地上、如附圖所示編號B
1水泥雨遮（面積零點零五平方公尺）、B8水泥屋（面積二九點
八四平方公尺）、C紅磚矮牆（面積一點五九平方公尺）、D冷氣
（面積零點三八平方公尺）、D1冷氣（面積零點四二平方公尺）
、D2冷氣鐵架（條狀物）、D3重疊冷氣（面積零點二七平方公尺
）等地上物拆除，並將土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾萬玖仟元為被告供擔保後得假執行，
但被告如以新臺幣壹佰伍拾貳萬陸仟伍佰玖拾伍元為原告預供擔
保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。次
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，
但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴之撤回，被
告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未
於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達
之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法
第262條第1項、第2項、第4項分別定有明文。查原告提起本
件訴訟時，原列賴凰、黃龔秀嬌、財團法人台灣聖教會（下
稱台灣聖教會）為被告，其訴之聲明原以：㈠被告賴凰應將
坐落新竹縣（漏載竹北市，已於民國111年11月25日言詞辯
論期日當庭補充，見本院卷第225頁）竹仁段540地號土地（
下稱系爭土地）上，如附圖（即原告民事起訴狀附圖，見本
院卷第15頁）編號A所示、面積15平方公尺之地上物拆除，
並將該占用部分返還予原告；㈡被告黃龔秀嬌應將系爭土地
上如附圖編號B所示、面積10平方公尺之地上物拆除，並將
該占用部分返還予原告；㈢被告台灣聖教會應將系爭土地上
如附圖編號C所示、面積5平方公尺之地上物拆除，並將該占
用部分返還予原告（見本院卷第9頁）。嗣經本院會同兩造
及地政事務所人員前往現場履勘會測後，查得黃龔秀嬌並未
占用系爭土地，且關於原告主張台灣聖教會占用系爭土地部
分之地上物，亦經台灣聖教會自行拆除等情，原告乃於111
年11月22日具狀撤回對黃龔秀嬌之訴訟，及於111年12月15
日撤回對台灣聖教會之訴訟（見本院卷第213、247頁），最
終確認其訴之聲明如原告訴之聲明欄所示。經核原告更正請
求拆除地上物面積之部分，係因嗣後經測量而確定應拆除之
地上物之面積及位置後，所為之補充及更正事實上之陳述。
至關於原告撤回對黃龔秀嬌、台灣聖教會之起訴部分，經黃
龔秀嬌當庭收受撤回狀後表示同意撤回（見本院卷第225頁
），而台灣聖教會則於收受原告之民事撤回狀後，逾10日未
表示意見，是原告上開所為訴之撤回，揆諸上揭規定，均無
不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠系爭土地為原告所有（權利範圍全部），而被告為與系爭土
地毗鄰、同段539、541地號（下逕稱地號）土地之所有權人
，惟被告於539、541地號及系爭土地上興建2層樓之違章建
物等地上物（下稱被告房屋），其中被告房屋部分占用系爭
土地之狀況即如附圖（即新竹縣竹北地政事務所111年8月11
日JB73字第112800號、複丈日期111年8月31日複丈成果圖，
見本院卷第189頁，同本判決附圖）所示編號B1水泥雨遮（
面積0.05平方公尺）、B8水泥屋（面積29.84平方公尺）、C
紅磚矮牆（面積1.59平方公尺）、D冷氣（面積0.38平方公
尺）、D1冷氣（面積0.42平方公尺）、D2冷氣鐵架（條狀物
）、D3重疊冷氣（面積0.27平方公尺）（下合稱系爭地上物
），而屬無權占用系爭土地，造成原告權益受損，雖經協調
但未獲置理。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段規定
提起本件訴訟。
㈡被告雖提出土地買賣契約書、土地租約契約書及存證信函、
匯票及收據等資料，並辯稱訴外人竹北聖教會有向訴外人周
魏忍購買系爭土地，並於51年間以新臺幣（下同）3,000元
再轉售予被告，惟因農地無法分割登記予被告，其後訴外人
竹北聖教會、周魏忍偕同訴外人周傳義卻以被告未登記為系
爭土地所有權人為由，與被告前後各別簽訂租約，要求被告
支付租金，然事後訴外人竹北聖教會、周魏忍及周傳義未將
系爭土地全部交由被告使用，故被告自102年起即未交付租
金等語置辯，惟：
⒈原告否認被告所提前開事證形式上之真正。而被告雖以系爭
土地係訴外人竹北聖教會向訴外人周魏忍購買後再轉售予被
告，但未辦理所有權移轉登記，被告本於前開買賣關係占有
使用系爭土地屬有正當占有使用權源，原告買受取得系爭土
地，自須承受前手間上開買賣關係之法律地位而受拘束，不
得主張被告係無權占有等語。惟縱使屬實，然依最高法院20
年上字第2405號、83年台上字第3243號判例意旨，買賣契約
僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，是被告辯
稱訴外人竹北聖教會向訴外人周魏忍購買系爭土地後，訴外
人竹北聖教會再轉售予被告，則買賣契約只存在於訴外人竹
北聖教會與被告等2人間，亦即被告亦只能向該買賣契約之
當事人即竹北聖教會主張買賣契約之效力，而不得向買賣契
約當事人以外之其他人主張，乃屬當然。系爭土地現既已由
原告買受取得，被告即不得再向非買賣契約當事人之原告主
張係有權占有，被告前揭抗辯顯非有理。
⒉被告另辯稱其有與訴外人竹北聖教會簽訂租約及支付租金等
語，然參被告所提土地租約契約書之內容，租期為61年1月4
日起至80年1月3日，為期20年，租約早已到期，自無拘束原
告之效力。被告又辯稱訴外人周魏忍偕同訴外人周傳義於75
年起以被告未登記為系爭土地所有權人為由，要求被告支付
租金，以此辯稱其有權占有等語，惟被告僅有提出所謂「簽
收證明」或「存證信函」遽稱其有繳納租金等語，但並未提
出租賃契約之書面契約證明，則前開簽約證明或存證信函所
表彰之內容究係租賃、有償借貸或其他法律關係，尚不得逕
以收據上有記載「租金」2字逕為認定必為租賃關係。況被
告所稱1年租金為1,000至1,800元，但如此之租金給付數額
（以1年1,000元，換算每月僅約83元；若為1年1,800元，則
每月僅150元），顯低於一般租金收取行情，則此究竟租金
抑或係補貼稅金，亦顯有存疑，自無法徒憑上開收據逕認被
告必定有與訴外人周魏忍或周傳義之間就系爭土地成立租賃
契約關係。
⒊退步言，縱認被告有與訴外人周傳義間成立租賃契約關係，
惟此不得據以對抗原告，蓋因系爭土地之土地登記謄本所示
，系爭土地之前手所有權人分別為祭祀公業魏福、祭祀公業
魏遷、祭祀公業陳倉、周傳義等4人所共有，是訴外人周傳
義縱有收取被告之租金，但該收據上僅有訴外人周傳義1人
之簽名，但並未表明係代表全部地主而為收取租金，則訴外
人周傳義所為之租金收取行為，既未經系爭土地之全體共有
人同意而出租予被告，亦不生拘束全體共有人之效力。況被
告所提出之收據係自93年起給付至101年，其更自承其自102
年起即未繳交租金，復未見被告提出有經公證之租賃契約書
，故縱使被告與訴外人周傳義間存有不定期租賃契約關係，
但依民法第425條第2項規定，亦無買賣不破租賃規定之適用
，基於債之相對性，自不得以被告與訴外人竹北聖教會，甚
或其與訴外人周魏忍及周傳義等人間存有租賃契約關係而為
主張其屬有權占有土地。
㈢被告雖辯稱若拆除系爭土地上之系爭地上物將有損公共利益
及當事人利益，應駁回原告之訴等語，此亦不然：
本件系爭地上物均非為房屋所依附，且該物予以拆除對建物
本體之安全及經濟價值並無影響，被告無權占用原告所有之
系爭土地，自不應受保護而應將無權占有之物拆除。又被告
所占用如附圖所示編號B8水泥屋（面積29.84平方公尺）部
分，屬未經合法申請建築執照之違章建物，既非屬合法建物
，本無受法律保障之必要，再者被告房屋縱予部分拆除，亦
非不能先行完成補強支撐後再拆除無權占用之部分，非謂一
旦須拆除編號B8水泥屋部分，被告房屋整體之結構必會遭受
嚴重影響而生安全疑慮或將倒塌，如此即可兼顧雙方當事人
之權益。此外，縱將其拆除，亦無礙建築物之整體性，更予
公共利益無甚損害，故被告辯稱本件縱有越界建築之情形亦
符合民法第796條之1所示得免除被告拆除義務之情況，顯屬
無據。
㈣綜上，爰聲明：
⒈被告應將系爭土地上之系爭地上物予以拆除，並將該占用部
分返還予原告。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告所有539、541地號土地及原告所有系爭土地相鄰，由於
過去上開土地均為荒郊野外，處處墳墓，土地並不值錢，以
致彼此土地界址均不甚明確。被告於539、541地號土地上興
建房屋之初，猶曾請地政機關前來測定界址，然後再興建被
告房屋於其上，豈料依地政機關重測之結果，各筆土地之界
址竟發生甚大差距，造成系爭地上物越界占用系爭土地之情
事。
㈡而系爭土地原屬農地，並為訴外人周傳義之母周魏忍所有，
訴外人周魏忍生前已將其出售予訴外人竹北聖教會興建教堂
，因限於土地法及農業發展條例等所示不得辦理移轉登記予
無自耕能力之人，且農地亦不得細分等規定，故訴外人竹北
聖教會雖已承購系爭土地，仍不得辦理所有權移轉登記，以
致系爭土地乃一直登記於訴外人周魏忍之名下，迄至51年1
月7日訴外人竹北聖教會將其教堂位於西邊角磚牆壁起1臺尺
為界，即牆壁外1臺尺，南北直線屬於西邊角全部以3,000元
之價格出售予被告，被告並於簽約之日即全額付清價金，僅
係無法辦理分割登記予被告，故買賣雙方約定日後原土地出
賣人周魏忍如將系爭土地登記予訴外人竹北聖教會時，訴外
人竹北聖教會應同時以買賣為原因，將系爭土地登記予被告
。
㈢豈料訴外人竹北聖教會因見被告不諳法律，遂於60年間藉詞
被告就系爭土地未取得所有權登記，乃要求被告必須向其承
租始可，被告迫於無奈，方與訴外人竹北聖教會簽訂系爭土
地租約契約書，約定租期自60年1月4日起至80年1月3日止，
合計20年，全部租金為3,000元，由訴外人竹北聖教會將系
爭土地提供予被告使用，被告並已一次付清全部租金。孰知
原土地所有人周魏忍於訴外人竹北聖教會出租系爭土地予被
告期間，復於75年起陸續向被告收取租金，以每年1,000至1
,800元不等，被告鑒於訴外人周魏忍及竹北聖教會等人未依
約將出租之系爭土地全部交由被告使用，且訴外人周魏忍之
子周傳義又任由訴外人竹北聖教會將水塔設置於系爭土地上
，並以鐵門將系爭土地圍入訴外人竹北聖教會管領之下，被
告因未能加以占有及使用收益，故自102年起即拒繳系爭土
地之租金。
㈣被告係將被告房屋搭建於自有之539、541地號土地上，嗣因
重測後土地界址變動，致被告房屋越界占用到系爭土地。為
此被告已向訴外人竹北聖教會購買系爭土地，又被迫向訴外
人竹北聖教會及原地主周魏忍、周傳義承租，雙重給付租金
，均如前述，現又面臨原告訴請拆屋還地，殊令被告困擾至
極。而被告興建被告房屋之時，並不知逾越地界，再者系爭
土地面積甚為狹窄，且多為被告房屋樑柱及載重壁所在，原
告訴請拆屋還地，勢必導致被告房屋結構嚴重之損壞，甚至
有倒塌之危險。此外，原告即便收回系爭土地，亦無任何用
途，爰請鈞院斟酌公共利益及當事人利益，判決允許被告以
相當價額購買系爭土地，或駁回原告之訴。
㈤綜上，答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張系爭土地為原告所有，而與系爭土地毗鄰之539、54
1地號土地則為被告所有，又被告於539、541地號及系爭土
地上興建被告房屋，其中被告房屋關於系爭地上物部分占用
系爭土地，其占用情形即如附圖所示等情，業據提出系爭土
地及539、541地號土地之土地登記第一類謄本、系爭地上物
現況照片等件為證（見本院卷第23、65至69、173、179至18
5頁），復經本院會同兩造至現場履勘並囑請新竹縣竹北地
政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷
可稽（見本院卷第167至169、189頁），且被告對此亦不予
爭執，自堪信原告此部分之主張為真。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。又原告以無權占有為原因，
提起返還所有物之訴，被告如爭執非無權占有者，即應就其
占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863
號判決意旨可資參照），如不能證明，則應認物之所有權人
之請求為有理由，而所謂正當權源，係指依法律規定或契約
關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。本
件原告主張被告欠缺占用系爭土地之合法權源，構成無權占
有等語，而被告既不否認系爭土地為原告所有之事實，僅抗
辯其係經合法購買或承租系爭土地，用以興建被告房屋，其
中系爭地上物雖占用系爭土地，惟其占用具有合法權源等語
，揆諸前揭法條及判決意旨，自應由被告就其上開所辯非無
權占有土地之利己事實，負舉證說明之責。
㈢被告抗辯其已合法購買系爭土地等語，雖據提出土地買賣契
約書暨電腦繕打文本為證（見本院卷第149、267、269頁）
，惟細譯上開土地買賣契約書，就買賣土地標示係「竹北鄉
豆子埔第壹九參之壹地內約十餘坪」，對照系爭土地重測前
之地號為「豆子埔段193-31地號」（見本院卷第17頁）詳為
勾稽，被告所指購買之土地，顯非系爭土地，自難作為被告
有權占用系爭土地之有利之舉證。從而，被告執上開土地買
賣契約書，對原告主張屬有權占有系爭土地云云，洵屬無據
，難認可採。
㈣被告另辯稱其係合法承租系爭土地乙情，固據提出土地租約
契約書、繳款收據及往來信函等為證（見本院卷第151至163
頁），經查：
⒈依卷附土地租約契約書，被告向訴外人竹北聖教會所承租之
標的為「竹北鄉豆仔埔第壹玖參之壹號（土地）內西側牆壁
外壹台尺」，亦與系爭土地無涉，是被告抗辯訴外人竹北聖
教會已向系爭土地原所有權人買受系爭土地，再將系爭土地
出租予被告，非無權占用系爭土地云云，猶顯無稽，不予信
採。
⒉又被告另抗辯其向原土地所有人周傳義承租系爭土地部分：
⑴按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有
物之全部，有使用收益之權；共有物之管理，除契約另有約
定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行
之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算，民法
第818條、第820條第1項分別定有明文。又共有物之出租或
出借，屬共有物之管理行為，故除契約另有約定外，自應依
上開規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意
行之，或於同意之共有人應有部分合計逾3分之2時，不予計
算人數。
⑵經審酌被告所提出收據及往來信函所示（見本院卷第153至16
3頁），其中收據部分記載：「茲收到竹仁段540土地租金（
93年、94年、101年）合計5,400元」；「簽收人：周傳義」
等語，及被告寄發予訴外人周傳義之信函中另提及：「本件
土地75年原所有權人周魏忍曾向新竹地院提出調高租金並經
新竹地院將年租金1,000元調高至1,500元…迄今93、94兩年
度租金共3,600元係周魏忍協同周傳義一同前來收取…茲將95
、96、97、98四年度年租金共7,200元以郵政匯票寄交台端
」；「今隨函附上匯票NT3,600元正，係99、100年兩年租金
」等語，固可知被告自75年間起至101年間止曾向系爭土地
原共有人周魏忍（嗣其應有部分以繼承為原因登記予訴外人
周傳義後，改向訴外人周傳義）給付系爭土地之租金一事。
惟參系爭土地原共有人除訴外人周傳義外，尚有祭祀公業魏
福、祭祀公業魏遷、祭祀公業陳倉等，此有原告所提系爭土
地登記第二類謄本在卷供參（見本院卷第221、222頁），而
觀被告所提前開收據及往來信函中，均未見其餘共有人之姓
名或簽章，縱認被告向訴外人周魏忍、周傳義承租系爭土地
乙情為真，被告既無法舉證證明訴外人周魏忍、周傳義出租
共有之系爭土地，已符合民法第820條第1項之要件，依前開
規定及說明，被告自不得以其與訴外人周傳義間之租賃關係
對抗系爭土地其他共有人及其繼受人，遑論被告上開所提事
證，未見其自102年起迄今仍有繼續繳納租金之紀錄，亦難
謂被告所辯稱之租賃關係迄今是否仍然存續，自不得謂其占
有系爭土地具有合法權源存在。
⒊退步而言，縱認被告與訴外人周傳義間，迄今就系爭土地仍
有前揭租賃關係存在，惟按出租人於租賃物交付後，承租人
占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓
人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，
其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明
文。而經遍觀卷內資料，被告亦未能提出其與訴外人周傳義
間所簽訂經公證之租賃契約書，難謂渠等間為經公證之定期
租賃關係，則參諸前開法文，渠等間之租賃契約既有民法第
425條第2項之情形，則自無同條第1項規定買賣不破租賃原
則之適用甚明。是被告對於系爭土地縱有租賃關係，上開租
約於系爭土地原共有人將土地所有權移轉予原告時，被告仍
不得對原告主張租賃契約繼續存在，而主張有合法占有使用
之權源，乃屬當然。
⒋綜上，被告既無法舉證證明訴外人周魏忍及其繼承人周傳義
，已得系爭土地原共有人多數決之同意或授權而出租系爭土
地予被告，即難以其與訴外人周魏忍、周傳義間之租賃關係
對抗原告而主張有權占有，遑論依被告所提事證，均顯示被
告所辯之租賃關係現已終止，縱未經終止，上開租賃關係亦
無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用等情，則被告
抗辯其係合法承租系爭土地，並對原告主張屬有權占有系爭
土地云云，猶顯無稽，難以信採。
㈤另被告提出被告房屋舊照片（見本院第283頁），並據以抗辯
如附圖所示編號C紅磚矮牆並非其所建等語，惟觀上開照片
僅能說明被告房屋旁曾建有1層樓水泥平房之事實，無從證
明上開矮牆係他人所建之事實，反觀依附圖所示，上開矮牆
係緊鄰附圖所示編號B8水泥屋，並由被告倚靠該矮牆裝設附
圖所示編號D冷氣、D1冷氣、D2冷氣鐵架等地上物，顯見編
號C紅磚矮牆現為被告占有使用之事實，足認該矮牆為被告
所有或有事實上之處分權，則被告此部分所辯，亦難認有據
，不足憑採。
㈥再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項
定有明文。承前，原告為系爭土地之所有人，而被告復未能
舉證證明系爭地上物占用系爭土地有何正當權源，則原告依
民法第767條第1項規定，請求被告應將坐落系爭土地上之系
爭地上物拆除，並將土地返還原告，自屬有理，應予准許。
㈦至被告雖辯稱如附圖所示編號B8水泥屋屬被告房屋之一部，
拆除對被告房屋整體結構安全非無影響等語。惟按土地所有
人建築房屋逾越地界者，鄰地所有人請求移去或變更時，法
院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或
變更，民法第796條之1第1項前段定有明文。經查，被告訴
訟代理人於勘驗時自承：編號B8是門牌號碼新竹縣○○市○○路
000號店面之後半部，現作為倉庫，堆放雜物使用等語（見
本院卷第167頁），是編號B8水泥屋係增建之違章建築，本
須面臨行政機關強制拆除之窘境，已與被告房屋整體結構安
全無涉。再者，審酌現今拆除技術較往昔進步，須拆除者縱
為房屋結構之主體，亦非不能先行完成補強支撐後再進行拆
除，非謂一旦須拆除，被告房屋之結構即會遭受嚴重影響而
必生安全疑慮或將倒塌，遑論被告就此亦未舉證證明拆除編
號B8水泥屋將造成被告房屋倒塌或有何結構安全之影響，故
被告上開所辯，亦無足採。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將系
爭土地上之系爭地上物拆除，並將土地返還予原告，為有理
由，應予准許。
五、本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，
經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌
後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、
第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 4 月 21 日 民事第一庭 法 官 蔡欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 4 月 21 日 書 記 官 吳雅真