給付管理費等
臺灣新竹地方法院(民事),訴字,111年度,195號
SCDV,111,訴,195,20230428,1

臺灣新竹地方法院民事判決
111年度訴字第195號
原 告 京茂River1大樓管理委員會

法定代理人 方筱詩
訴訟代理人 吳聖欽律師
複 代 理人 姜靜
被 告 京茂建設股份有限公司

法定代理人 鄭秀勳
訴訟代理人 路春鴻律師
複 代 理人 陳慶禎律師
黃昌仁
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國112年3月28日
辯論終結，判決如下：
　　主　　　文
被告應給付原告新臺幣貳佰捌拾萬玖仟伍佰柒拾柒元，及自民國
一一一年三月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾參萬柒仟元為被告供擔保後，
得假執行。但被告如以新臺幣貳佰捌拾萬玖仟伍佰柒拾柒元為原
告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
　　事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴
訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟
人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應
提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第17
0條、第175條第1項、第176條分別定有明文。本件原告之法
定代理人原為葉綉玲，嗣於訴訟程序進行中變更法定代理人
為方筱詩，復經原告具狀聲明承受訴訟，有原告提出民事聲
明承受訴訟狀、新竹縣竹北市公所民國111年7月7日竹市工
字第1110014566號函在卷可稽（見本院卷一第259至262頁）
，揆之上開規定，核無不合，應予准許。
二、次按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者
，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項定有明文
。查原告提起本件訴訟時，其訴之聲明原以：㈠被告應給付
原告新臺幣（下同）3,941,234元，及自110年6月12日起至
清償日止，按年息5%之利息；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢願供
擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第9頁），最終確認其
聲明如訴之聲明欄所示。經核原告所為訴之變更，被告並無
異議而為本案之辯論，揆之上開規定，並無不合，應予准許
。
貳、實體方面：
一、原告主張：
　㈠被告為「京茂River1大樓」（下稱京茂社區）之起造人，京
茂社區共99戶，使用執照於109年10月24日核發，京茂社區
第一屆管理委員會（下稱管委會）於110年3月28日成立，原
告已於110年4月9日申請備查，並由新竹縣竹北市公所於110
年4月14日准予備查在案，而被告於110年3月28日原告管委
會成立時，其名下尚有未售出餘屋28戶、58個汽車停車位、
28個機車停車位。此外被告並向已售出並交屋之71戶消費者
收取「管理基金」共1,420,000元（即每戶收取20,000元）
、預繳管理費1,685,080元、車位清潔費171,000元、裝潢清
潔費162,451元【即被告民事答辯㈣狀附表1所列151,151元＋C
12郭家妤短列5,900元＋A6王婉瑄漏列5,400元），合計3,438
,531元。詎依被告110年6月6日所發編號000000000號聯絡函
，被告至110年5月31日止，已依照與區分所有權人簽訂之預
售屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第16條第6項、第18
條第2項約定，向已售出並交屋之71戶消費者收取「管理基
金」共新臺幣（下同）1,420,000元（即每戶收取20,000元
）、管理費1,685,080元、車位清潔費171,000元，總計3,27
6,080元（計算式：1,420,000元＋1,685,080元＋171,000元＝3
,276,080元），而依被告另於110年6月30日提交其擔任京茂
社區共同使用部分管理人期間（下稱代管期間）之收入支出
總表所示，不僅就收入部分竟縮水翻稱為2,976,628元，另
就支出部分宣稱為2,311,654元，代管期間餘額則為664,974
元，卻無可信之支出憑證，且迄今仍未移交公共基金。此外
，上開費用僅係被告向已出售予消費者之71戶收取費用，就
其自身名下28戶餘屋則完全未繳納任何費用。而原告於成立
當日即向被告表示儘速移交區分所有權人預繳之管理基金及
管理費，嗣後原告於多次會議中，向被告催促辦理前述費用
移交，均未獲回應，直到被告於110年6月12日結束代管，原
告無經費運作，通知區分所有權人繳納自110年7月1日起之
管理費，被告始就名下28戶餘屋自110年7月1日起繳納管理
費，是被告恣意擴張代管期間範圍，將自己為履行系爭買賣
契約建築、修繕公共設施，甚至是維護其未出售28戶餘屋之
費用，全部主張使用公共基金支付，等同轉嫁由已售戶負擔
，被告自己卻未分攤分文，為此提起本件訴訟。
　㈡關於被告代管期間之起訖日，應自110年5月1日起至110年6月
12日止：
　⒈依臺灣高等法院105年度上易字第1096號判決、臺灣基隆地方
法院96年度基簡字第82號判決意旨，公設完成點交之後，始
由區分所有權人負擔管理維護費用，始符民法危險負擔法則
，換言之，意即被告應於公設點交後始能動用區分所有權人
預繳之管理費用於公用部分之管理維護，此參諸公寓大廈管
理條例（下稱管理條例）第10條第2項關於共用部分、約定
共用部分之修繕、管理、維護，其費用由公共基金支付或按
共有人應有部分比例負擔之意旨，亦可佐證。而京茂社區共
用部分地下室於110年4月30日之前都在被告占有使用進行施
工之中，地下室堆滿建材、垃圾且地面髒污，可見就共用部
分仍屬被告工地而無從交屋，則110年4月30日前之共用部分
、約定共用部分之修繕、管理、維護費用自應全數由被告負
擔，應以110年5月1日為代管期日首日，被告竟稱代管期間
自109年11月1日起算，等於欲使用住戶之管理費、管理基金
用於被告之工地，甚至於原告起訴後復主張代管期間自109
年7月1日起算，然京茂社區大樓使用執照於109年10月24日
核發，被告竟稱在工地狀態之建物已可交屋而計算其代管期
間，至屬無理。
　⒉此外，系爭買賣契約第18條主旨為「共有部分之點交」，關
於買方即區分所有權人於「交屋時」預繳6個月社區管理費
則約定於第18條第2項。且第18條第2項後段亦約定上開管理
費由被告代收，用以支付代管期之管理及清潔費，待管委會
成立後，上述預繳之費用倘有剩餘，再由賣方無息轉入管委
會之合法帳戶。從上述契約條款文義可知，所謂「交屋」應
包含共有部分之點交，而區分所有權人於交屋時預繳6個月
管理費，即為預繳針對未來發生之管理維護費預為繳納，即
交屋後使用動用於管理及清潔費，是系爭買賣契約第18條所
謂代管期，應自交屋（含共有部分之點交）後起算。
　⒊再佐以被告於110年8月27日寄發茂字第110082701號函說明欄
第2項稱依系爭買賣契約第16條第6款、第18條第2款約定，
買方預繳6個月管理費用以支付代管期間之管理支出，而被
告將依各戶實際交屋日起算至110年6月30日，與各戶結算返
還，另與管理基金一併結算若有結餘再交予原告，可見被告
亦明知代管期間自實際交屋日（包含共有部分之點交）起算
，住戶預繳之管理費，只能用於支付實際交屋日以後共用部
分之維護、修繕費用。
　⒋又被告工務所於110年4月26日張貼公告，110年4月28日修補B
1停車格線全面管制車輛進入大樓地下室、4月30日全面管制
車輛進入因為車道口及B1停車場車道全面清洗，該公告未經
過管委會同意，也未以管委會名義而由被告工務所逕行公告
，顯見當時公共設施尚未移交仍為被告占有，故110年4月30
日前之費用不應由住戶所繳之管理費或每戶管理基金、或裝
潢清潔費中支付，自屬當然。
　⒌綜上，原告主張代管期間應自110年5月1日起算，而被告將10
9年7月1日起至110年4月30日止之保全公司服務費、清潔費
等列為代管期間之費用，於住戶預繳之管理費中扣繳，應非
有理。
　㈢代管期間（自110年5月1日起至110年6月12日止）使用於共用
、約定共用部分修繕、管理、維護費用共290,528元，此筆
費用自被告已收取之3,438,531元中扣除，被告應移交原告3
,148,003元（請求權基礎：系爭買賣契約第18條第2項、民
法第269條第1項）：
　⒈被告所提與訴外人京鎂公寓大廈管理維護股份有限公司（下
稱京鎂公司）、訴外人良福保全股份有限公司（下稱良福公
司）有關之對象往來明細表、轉帳傳票、統一發票等文件，
經逐一檢視內容，與代管期間（即110年5月1日起至110年6
月12日止）完全無關，即完全沒有任何發生於代管期間內費
用之憑證。而對象往來明細表、轉讓傳票就訴外人京鎂公司
之費用，均載明為「在建費用－保全費」，訴外人良福公司
之每一張轉帳傳票甚至都已註明其保全管理勞務費是「工地
保全」，明顯是被告興建過程中之管理工地費用，不能以區
分所有權人所繳費用支付。
　⒉被告所提與訴外人業豐環保有限公司（下稱業豐公司）有關
之「對象往來明細表」、轉帳傳票、統一發票，經逐一檢視
內容，僅頁碼標示25傳票日期110/05/20之7,500元、頁碼標
示26傳票日期110/06/20之9,215元，或與代管期間（110年5
月1日起至110年6月12日止）有關，合計金額16,715元。其
餘轉帳傳票均已記載「在建外包－垃圾清運」字樣，明顯是
被告興建過程中之工地垃圾清運費用，當然不能以區分所有
權人所繳費用支付。
　⒊被告所提與訴外人麒森環保有限公司（下稱麒森公司）有關
之「對象往來明細表」、轉帳傳票、統一發票，經逐一檢視
內容，轉帳傳票若非記載「在建外包－垃圾清運」，即是記
載「營建廢棄物清運」，且除附表三編號8號項目即110/05/
20轉帳傳票日期落在代管期間（110年5月1日起至110年6月1
2日止）內，其餘均非代管期間，然該轉帳傳票亦記載「營
建廢棄物清運」，顯然是被告興建過程中工地堆積之營建廢
棄物清運費用，當然不能以區分所有權人所繳費用支付。
　⒋被告所提用戶號碼0000000號市話繳費證明單僅計費期間110/
05/01至110/05/31部分與代管期間有關，但金額不詳。
　⒌被告所提電費單據疑似是指訴外人台灣電力公司提供之電費
，但下方有註記「臨時電已於110/01/21辦理廢止」字樣，
顯見是建築期間申請之臨時電表，專供建築使用，被告竟將
之提出認為該由區分所有權人所繳費用負擔，實屬無理
　⒍被告所提台灣自來水公司繳費憑證，用水期間都是代管期間
開始之前，且用戶名稱為被告公司法定代理人鄭秀勳，不應
由京茂社區區分所有權人所繳費用負擔。
　⒎被告所提電費核算表、水費核算表、瓦斯核算表均係被告自
行製作，不能認為是被告有代區分所有權人支出。退萬步言
，上開核算表縱使內容為真，也是專有部分之費用，而與共
用部分修繕、管理、維護費用無關。
　⒏被告所提與榮大工程商行（下稱榮大商行）有關之「對象往
來明細表」、轉帳傳票、統一發票，經逐一檢視內容，除附
表十編號10號項目兩紙重複之轉帳傳票、統一發票落在代管
期間（即110年5月1日起至110年6月12日止）內之外，其餘
均非代管期間發生，然而該轉帳傳票已載明「在建人工」、
「點工工程第9期請款」等字樣，榮大商行之發票品項甚至
已載明「粗工」、「打石」等字樣。另竣太工程有限公司（
下稱竣太公司）之發票及轉帳傳票亦同此，利和企業社之「
泥作點工」被告於轉帳傳票科目名稱也是記載「在建人工」
，福將開發工程有限公司（下稱福將公司）之「工資」發票
，被告於轉帳傳票科目名稱也是記載「在建人工」。以上明
顯是被告興建過程中建築人工分期請款之費用，一般係延後
請款，應為建築費用而與建物完工後共用部分修繕、管理、
維護費用無關，不能以區分所有權人所繳費用支付。
　⒐綜上，依被告所提單據，僅有附表二編號10、11號項目或與
代管期間（110年5月1日起至110年6月12日止）有關，合計
金額16,715元。另參照被告所提物業管理費用明細表所示，
訴外人京鎂公司110年1月管理費197,400元，代管期間110年
5月1日起至110年6月12日止，共43日之管理費為273,813元
（計算式：197,400元÷31日×43日＝273,813元，小數點以下
四捨五入）。以上，代管期間之清潔費及管理費用共290,52
8元（計算式：16,715元+273,818元=290,528元）。
　㈣被告就餘屋28戶應繳納110年5月1日起至110年6月30日止之管
理費405,154元（請求權基礎：管理條例第10條第2項、第18
條第1項、住戶管理規約第9條第1項、第2項）：
　⒈依行政院消費者保護處106年6月27日院臺消保字第106017928
1號函釋及所援引之內政部營建署106年6月16日營署建管字
第1061008642號函文意旨，被告係未售出之28戶餘屋之區分
所有權人，應按其共有之應有部分比例分擔共用部分、約定
共用部分之修繕、管理及維護費用。被告如欲將代管期間針
對共用部分及公共設施中，移交給管委會前之相關修繕、清
潔與維護項目等管銷支出，列入代管期間之必要公共管銷支
出，而屬京茂社區全體區分所有權人之花費支出，因被告亦
為28戶之區分所有權人，其自不能置身事外而對代管期間之
管銷費用支出主張毋須依所有權狀面積比例分擔管理費。是
被告諉稱其已依照管理條例第18條第1項第1款規定按工程造
價比例提撥公共基金即得免繳，顯非有理。是被告就28戶餘
屋、58個汽車停車位、28個機車停車位，每月應繳管理費用
及汽、機車停車位清潔費用共202,577元，被告應繳納自110
年5月1日起至110年6月30日止之管理費用405,154元。
　⒉而被告辯稱原告於110年5月29日決議自110年7月1日開始收取
管理費，故包含被告餘屋在內各戶應自110年7月1日起始有
繳納管理費之義務等語。惟原告管委會決議自110年7月1日
起向住戶收取管理費係因110年5月1日起至110年6月12日為
被告代管期間，除被告以外之住戶均已預繳6個月管理費（
含汽、機車停車位清潔費）、每戶2萬元之管理基金，而代
管期間之收支尚待兩造結算，原告當然是自代管期間110年6
月12日結束後自110年7月起向住戶收取管理費，當然無免除
任何住戶自110年7月以前繳納管理費之義務，被告竟因果相
倒，辯稱其自110年7月1日起始有繳納管理費之義務，實屬
無稽。
　⒊而被告為28戶區分所有權人，如依其所辯自110年7月1日起始
有繳納管理費之義務，則同為區分所有權人之其他住戶，亦
無義務繳納110年7月1日前之管理費，若被告以外之區分所
有權人應繳納110年7月1日以前之管理費，被告同為區分所
有權人，亦無依據可以有別於其他區分所有權人不必繳納管
理費，被告所辯，無異以110年7月1日以前其他區分所有權
人之管理費維護被告之共用部分，顯違前開106年6月27日函
釋之意旨，被告所辯，應不足採。
　⒋且若被告所辯代管期間自109年7月1日起開始可採，或鈞院認
為代管期間起始日應早於110年5月1日，則被告基於區分所
有權人身分，也應自109年7月1日起或鈞院認定之代管期間
起始日開始繳納管理費，即非原告所主張自110年5月1日起
至110年6月30日止2個月而已。而109年7月1日被告所持有未
售出之戶數更多，因原告不知詳細戶數，以起訴狀28戶每月
202,577元計算，被告自109年7月1日起至110年6月30日止，
共12個月，應繳2,430,924元管理費，依此類推。
　㈤被告為餘屋28戶之區分所有權人，應繳交每戶20,000元，共5
60,000元之管理基金給原告（請求權基礎：管理條例第10條
第2項、第18條第1項、住戶管理規約第9條第1項、第2項）
：
　⒈各區分所有權人均依照系爭買賣契約第16條第6項規定繳交每
戶20,000元之管理基金給被告，是為預繳賣方代管期間管理
費之用，而代管期間自110年5月1日起至110年6月12日止，
已如前述，代管期間被告亦為28戶之區分所有權人。
　⒉又系爭買賣契約附件㈩「京茂River one」住戶管理規約第9條
第1項約定，公共基金、管理費之繳納義務人為區分所有權
人，且每戶20,000元之管理基金，其收取目的在充裕公用部
分在管理上必要之經費，被告為28戶餘屋之區分所有權人，
應無免繳之權利，否則，形同被告使用其他區分所有權人繳
交之管理基金以解免自己公平分擔公用部分維護費用之義務
。
　⒊另被告辯稱其於109年10月24日提列2,052,434元公共基金予
新竹縣政府部分，係依管理條例第18條第1項第1款規定起造
人之法定義務。至於每戶20,000元之管理基金，則係依住戶
管理規約第9條規定，二者無法相提並論，被告辯稱其有提
列公共基金2,052,434元，即無庸繳交每戶20,000元之管理
基金，方屬無稽。
　㈥綜上，被告已收取3,438,531元，扣除代管期間之清潔費及管
理費共290,528元，應移交原告3,148,003元，另被告應繳交
自110年5月1日起至110年6月30日止之管理費405,154元、28
戶餘屋每戶20,000元共560,000元之管理基金，合計被告應
給付原告4,113,157元。
　㈦綜上，爰聲明：
　⒈被告應給付原告4,113,157元，及其中3,941,234元自110年6
月12日起，其餘171,923元自112年3月23日起，均至清償日
止，按年息5%計算之利息。
　⒉訴訟費用由被告負擔。
　⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
　㈠依管理條例第28條第3項規定，起造人於管委會或管理負責人
尚未產生之前，為公寓大廈之臨時管理負責人，對公寓大廈
共有、共用部分有管理維護之責，是於管委會成立前由起造
人所為管理這段期間，實務上稱「代管期間」。又於實務建
案銷售上，包含保全、清潔、行政服務、公共水電費用等，
亦會在這段代管期間發生，而這段代管期間費用，大多於銷
售階段由起造人（或建商）向各區分所有權人預收若干管理
費用作為管理維護事務支出之費用，並待代管期間結束後，
將剩餘款項移交給管委會，而本件京茂社區即為預售建案，
亦就被告擔任管理人及代管相關事務於系爭買賣契約中予以
明文約定，是關於代管期間之相關處理，基於私法自治及契
約自由原則，自應依照系爭買賣契約約定為準。又依系爭買
賣契約第17條第1項前段、第17條第6項、第18條第1項、第1
8條第3項前段等相關約定，再佐以京茂社區買方黃世豪（即
區分所有權人之一）依買賣契約關於通知交屋等規定，均可
證明本件之代管期間應自黃世豪完成交屋之109年7月30日起
算，而非原告所稱完成公設點交之110年5月1日起算。
　㈡依最高法院96年度台上字第2640號判決意旨，共用部分、約
定共用部分之修繕、管理、維護費用之負擔，與管委會成立
與否並無差異，亦與公共設施是否辦理移交或點交無涉，公
設維修保養費用仍應依管理條例第10條第2項所定規定來負
擔。次依系爭買賣契約第18條第2項約定，區分所有權人預
繳6個月管理費用，是由被告代收並用以支付代管期間管理
及清潔費之權益，並不因公共設施是否點交或移轉而有不同
。且依系爭買賣契約第18條第5項約定，被告於擔任管理負
責人期間，依系爭買賣契約附件之管理規約，有運用管理費
用於「委任或僱傭管理服務人之報酬」、「共有部分、約定
共用部分之管理、維護費用或使用償金」…等管理事務之權
限，是原告稱被告只能於公設完成點交之後，始由區分所有
權人負擔管理維護費用、始能動用區分所有權人預繳之管理
費用等主張，誠與系爭買賣契約約定不符。又原告所指民法
第373條危險負擔移轉之規定，所稱危險乃指價金危險，利
益則指使用利益，且依同條但書之規定，當事人得以契約合
意排除「交付時」方移轉予買受人負擔之規定，而承前述，
被告於代管期間有代管權，且系爭買賣契約第18條已約定被
告於擔任管理負責人期間，就前述等管理事務費用之負擔，
是由區分所有權人預繳6個月管理費予以負擔，又公寓大廈
管理、維護費用亦非此所指之價金危險。再者，被告既與區
分所有權人另有合意約定，代管期間公共設施之管理維護費
用由區分所有權人負擔，已排除民法第373條危險負擔之適
用原則，則原告主張民法第373條規定於公設完成點交後，
始能由區分所有權人負擔之論證，即非屬的論。況依管理條
例第10條第2項之文義可知社區共用部分之維修、保養費用
，本應由社區之公共基金或區分所有權人負擔。且依被告既
與京茂社區區分所有權人於系爭買賣契約第18條第1項、第3
項、第5項約定中，另就規範社區共有部分於代管期間之管
理維護費用，由何方預納支付及負擔另有約定，且此一就共
同部分費用約定之性質，乃屬利於社區相關設備管理維護、
清潔等事務之約定，基於契約自由及私法自治原則，自無就
此共同部分之事務管理及費用分擔，再反適用民法第373條
規定之立論依據。
　㈢承前述，被告依系爭買賣契約第16條、第17條、第18條約定
，就社區管理、清潔等公共事務擔任管理人，而被告依約於
代管期間就管理事務，支出如下款項：⒈物業管理費：京鎂
公司1,333,559元＋良福公司603,750元＝1,937,309元；⒉環保
清運費：業豐公司56,353元；⒊社區清潔費：騏森公司681,3
45元；⒋電信費：3,226元；⒌公設電費：492,294元；⒍公設
水費：82,675元；⒎代管期間社區各戶電費：87,067元；⒏代
管期間社區各戶水費：15,909元；⒐代管期間社區各戶瓦斯
費：9,420元；⒑公設維護、園藝清潔等費用：榮大工程行1,
972,692元＋竣太公司215,093元＋利和企業社943,027元＋展宇
工程有限公司（下稱展宇公司）167,580元＋福將公司723,77
9元＝40,022,171元，合計支出高達7,387,769元。而被告本
於服務社區及住戶，雖依系爭買賣契約約定向京茂社區買受
戶預收管理費及清潔費1,556,628元、社區管理基金1,420,0
00元、裝修清潔費166,380元，且縱於代管期間支付前述高
達7,387,769元之管理事務費用，仍僅就部分支用款項與71
戶買受戶所預納之管理費及清潔費進行結算，被告原盼以此
部分結算方式，來減輕社區買受戶於代管期間應為費用負擔
上之壓力。惟被告之美意未遭原告之體察，乃誤以為被告收
受費用卻未使用於管理事務，致被告遭原告訴請返還費用，
實則被告實際負擔費用遠甚於向買受戶預收款項，經扣抵部
分結算後，並無有任何餘款可依買賣契約之約定移轉予原告
，是原告所為之請求，非屬有據。
　㈣又原告是於110年3月28日成立，並於110年4月9日經主管機關
核備成立，而依系爭買賣契約第16條第6項後段約定，管理
費於社區管委會成立後，收款標準由社區各戶應繳多少管理
費及何時繳納，依110年5月29日原告第4次管委會會議決議
，京茂社區之收費標準、收費起始及期間為⒈住宅每月每坪8
0元；⒉店鋪每月每坪70元；⒊辦公室每月每坪90元；⒋汽車停
車位管理清潔費每車位每月300元；⒌機車停車位管理清潔費
每車位每月100元；⒍每季度（3個月為1期）收取；⒎自110年
7月1日開始收取，是依上開決議，被告名下未出售之28戶應
於110年7月1日起才有繳納前揭費用之義務，然原告卻要求
被告繳納110年7月1日以前之費用，顯屬無據。
　㈤又依系爭買賣契約第16條第6項前段之約定，買方於對保時預
繳賣方代管期間6個月管理基金每戶20,000元交予賣方，是
有繳納上開20,000元義務者，乃系爭買賣契約之買方，而被
告登記名下之28戶既未出售，自無原告所指須依系爭買賣契
約履行之義務。此外，被告為京茂社區之建商，自負有依管
理條例第18條第1項第1款規定按工程造價一定比例或金額提
列公共基金之義務，被告因此於109年10月24日提撥公共基
金2,022,830元及燈光照明費29,604元，是於被告提撥管理
基金後，自無需另繳交560,000元管理基金予原告。遑論如
原告稱被告所有未出售之28戶亦有依系爭買賣契約交付560,
000元管理基金之義務，則被告於代管期間就公共事務所為
支出之費用，其中尚未結算部分，亦可主張與原告所稱560,
000元予以扣抵，是扣抵後，仍無給付之義務。
　㈥綜上，答辯聲明：
　⒈原告之訴駁回。
　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
　㈠原告主張被告為京茂社區之起造人，京茂社區共99戶，使用
執照於109年10月24日核發。而京茂社區第一屆管委會（即
原告）於110年3月28日成立，嗣於110年4月9日申請備查，
並由新竹縣竹北市公所於110年4月14日准予備查在案，又於
110年3月28日原告成立時，京茂社區尚有未售出餘屋28戶、
58個汽車停車位、28個機車停車位，而登記於被告名下。此
外京茂社區共用部分於110年4月30日完工，被告並依系爭買
賣契約第18條約定擔任京茂社區共同使用部分管理人至110
年6月12日，及自110年7月1日起就其名下28戶餘屋按月繳納
管理費及車位清潔費等情，業據提出京茂社區第一屆第一次
區分所有權人大會開會通知單、新竹縣竹北市公所110年4月
14日竹市工字第1100008566號同意備查函、系爭買賣契約書
、京茂社區地下室施工照片、被告110年8月27日茂字第1100
82701號函、新竹縣政府（109）府使字第00476號使用執照
等件為證（見本院卷一第21至26、35至85、209頁），復為
被告所不爭執，自堪信為真。至原告主張被告代管期間之起
訖日，應自110年5月1日起至110年6月12日止，且被告依系
爭買賣契約第16條第6項、第18條第2項約定向京茂社區買受
戶收取之管理基金等費用，於扣除已支出之修繕、管理、維
護費用後，被告應移交原告3,148,003元，此外被告就前開
餘戶及停車位尚積欠原告自110年5月1日起至110年6月30日
止之管理費405,154元，及應預繳之6個月管理基金560,000
元（即每戶20,000元）等情，則為被告所否認，並以前詞置
辯。
　㈡原告主張被告代管期間之起訖日，應自京茂社區共用部分地
下室完工之翌日即110年5月1日起算至結束代管之110年6月1
2日止，是被告僅於上開期間內，始得動用京茂社區買受戶
所預繳之管理費，以支付其代管京茂社區共用部分之支出等
語。而被告雖對於其代管期間末日不予爭執，惟爭執代管期
間之起始日應自京茂社區區分所有權人黃世豪完成交屋之10
9年7月30日起算，是被告最早自109年7月30日起即可動用上
開預繳之管理費等語。經查：
　⒈依系爭買賣契約書第17條第1項前段、第3項前段約定：「賣
方應於使用執照取得後六個月內通知買方進行交屋；買方應
於收到通知交屋日起七日內配合辦理交屋手續，逾期則視為
交屋完成，賣方不負保管責任」；第18條第3項約定：「買
方同意授權賣方於依法召開本社區第一次區分所有權人會議
前為本社區共同使用部分之管理人…除法令另有強制規定外
，買方全體同意於本社區成立管理委員會後七日內，由賣方
會同管理委員會針對共用（有）部分、約定共用部分、水電
、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正
常無誤後，將共用（有）部分、約定共用部分與其附屬設施
設備；設施設備清冊及廠商資料、使用執照影本、竣工圖說
、水電、機械設施、消防等資料，移交之…檢測點交項目資
料由賣方準備，如管理委員會逾期達十日或拒絕會同檢測點
交（含檢測完成後拒絕於點交清冊上用印），視為檢測點交
完成。自檢測點交完成（含視為檢測點交完成）之日起，由
管理委員會接管及自行負責上述檢測點交部分之管理、維護
、保養…」等語，有系爭買賣契約在卷可憑（見本院卷一第5
0至52頁）。綜此可知，被告與京茂社區買受戶間約定之交
屋程序為：被告於領得使用執照後，先與各個買受人就專有
部分進行點交，待原告管委會正式成立後，再由被告與原告
辦理公共設施之點交。
　⒉本件被告為京茂社區之起造人，京茂社區共99戶，使用執照
於109年10月24日核發，為兩造所不爭執，而被告早於取得
使用執照前之109年7月30日起至110年4月29日止，即陸續點
交專有部分予京茂社區買受戶，有被告提出管理費、清潔費
分擔表所載之各戶交屋日期可憑（見本院卷一第425至431頁
）。又原告管委會係於110年3月28日成立，嗣於110年4月9
日申請備查，並由新竹縣竹北市公所於110年4月14日准予備
查在案，以及被告係於110年4月30日完成京茂社區共用部分
之施工，並於110年6月12日結束代管，此亦為兩造所不爭執
。而依系爭買賣契約第17條第6項約定：「買方於通知交屋
日起，不論是否遷入，即應負擔本戶水、電、瓦斯費及社區
管理費」；第18條第1項、第2項另約定：「賣方應擔任本預
售屋共同使用部分管理人，並於成立管理委員會後移交之。
雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付管理費。買方同意於
交屋時預繳六個月社區管理費…上述款項由賣方代收，用以
支付代管期之管理及清潔費；待管委會成立後，上述預繳費
用倘有剩餘，則由賣方無息轉入管理委員會合法帳戶，管理
費如有不足，由各區分所有權人分攤補足差額，返還賣方」
（見本院卷一第51頁），可知系爭買賣契約固約定被告於第
1次通知京茂社區買受戶交屋之日起，不論被告是否已依前
開契約第17條第1項前段、第3項前段約定點交專有部分予買
受戶，亦不論被告是否已依前開契約第18條第3項約定移交
公共設施予原告，被告即得動支其依前開契約第18條第1項
、第2項約定所代收之金錢支付管理維護費用，買受戶亦應
於交屋時預繳6個月之管理費【含按權狀登記面積（不含停
車位）計算之管理費，及汽、機車停車位清潔費】，並於原
告管委會成立後，應就代管期間所剩餘款交付原告，亦即買
受戶自被告通知交屋日起即必須開始負擔共用部分之一切管
理維護費用。
　⒊惟按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，為免除或減輕預定契約條款之當事人之責任，或加重他方
當事人之責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無
效，民法第247條之1第1、2款定有明文。而系爭買賣契約係
被告一方預定用於預售京茂社區區分所有建物之條款而訂定
之契約，而按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取
得該物所有權之義務；買賣標的物之利益及危險，自交付時
起，均由買受人承受負擔；債權人對於已提出之給付，拒絕
受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；債權人遲延
者，債務人得請求其賠償提出及保管給付物之必要費用，民
法第348條第1項、第373條本文、第234條、第240條亦有明
文，是買賣標的物之危險（因管理維護買賣標的物所生費用
屬之），在出賣人依債務本旨交付買賣標的物予買受人以前
，原則上係由出賣人負擔，買受人受領交付以後，始由買受
人負擔，出賣人係於買受人受領遲延時，始得請求買受人賠
償因保管買賣標的物之必要費用。而依系爭買賣契約第17條
第6項約定被告於第1次通知買受戶辦理買賣標的不動產之專
有部分交屋之日後，不論被告是否業依債之本旨交付買賣標
的物之專有部分予承購戶，亦不論被告是否已依前開契約第
18條第3項約定移交公共設施予原告，買受戶均須開始負擔
共用部分之一切管理維護費用，致使買受戶尚未受領共用部
分，卻需負擔共用部分之所有危險（包括負擔管理維護之費
用），不啻減輕被告依據上開規定所應負之法定義務，並相
對加重買受人之責任，對於買受人有失公平，此於共用部分
移交作業非因可歸責於原告之事由而未完成之情形下，尤其
顯著，是依民法第247條之1規定，解釋系爭買賣契約第17條
第6項約定自被告第1次通知交屋日起算，即可開始動用所產
生之管理費，即由承購戶負擔共用部分管理維護費用之約定
，僅在原告遲延受領共用部分之前提下，始為有效，否則應
屬無效。從而，被告抗辯民法第373條所謂之危險，僅包含
價金危險，且其以與買受人以系爭買賣契約約定之方式，排
除上開危險負擔之適用云云，自難認可採。
　⒋至被告援引最高法院96年度台上字第2640號判決、管理條例
第10條第2項規定，另抗辯共用部分之維修、保養費用，本
應由區分所有權人負擔，且系爭買賣契約第18條第1項、第3
項、第5項亦約定京茂社區共用部分於被告代管期間之管理
維護費用，亦由交屋後之買受戶負擔，是被告自其向各該買
受戶辦理交屋並收取預繳管理費時起，作為動用各該買受戶
預交管理費之基準日，並自該日起即得開始動用買方預交之
管理費等語。然承前所述，區分所有權人應自何時開始負擔
各該共用部分、約定共用部分之管理維護責任，應視起造人