臺灣新竹地方法院民事判決
110年度重訴字第80號
原 告 彭琦悌
彭琦君
彭大立
共 同
訴訟代理人 張馨月律師
洪大明律師
複代理人 鄭玉金律師
被 告 柯明煌
訴訟代理人 王仕為律師
被 告 賀泰儒
訴訟代理人 胡倉豪律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國112
年3月14日辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告二人間就坐落新竹市○○段○○段00000○00○0000○0000 0地號土地所有權權利範圍均全部，及同段000建號建物（門 牌號碼新竹市○○路○段000號）所有權權利範圍全部，於民國 109年12月22日所為買賣之債權行為，及於民國110年1月7日 所為所有權移轉之物權行為均無效。
二、被告柯明煌應就前項不動產於民國110年1月7日以買賣為原 因，所為所有權移轉登記予以塗銷。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告二人負擔。
五、原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，此有最 高法院52年台上字第1240號判例意旨足資參照。故確認法律 關係存在或不存在之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認 判決之法律上利益。本件原告於先位之訴，主張:原告之被
繼承人彭一雄前於100年2月23日向被告賀泰儒借得新台幣（ 下同）3,210萬元，為擔保該借款債務之返還，乃將其所有 坐落新竹市○○段○○段00000○00○00000地號土地（00地號土地 ，嗣於109年5月間，逕為分割新增同小段00-0地號土地，以 上4筆土地下稱系爭土地），及其上坐落同段000建號建物（ 門牌號碼新竹市○○路○段000號，下稱系爭房屋，與系爭土地 合稱系爭房地），設定抵押權及信託登記予被告賀泰儒，惟 被告二人竟於民國109年12月間，為通謀虛偽意思表示，由 被告賀泰儒以假買賣方式，將系爭房地出售予被告柯明煌， 並於110年1月7日移轉登記所有權至被告柯明煌名下，被告 間上開買賣債權及物權行為均為無效等語，然為被告二人所 否認，則兩造就被告二人，針對系爭房地買賣之債權及物權 行為法律關係是否存在，有所爭執，該等法律關係是否存在 即屬不明確，並致原告在私法上之地位有受侵害之不安狀態 存在，且此不安之狀態得以確認判決除去之，故原告提起本 件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益，程序上要無不 當，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、訴外人彭一雄於100年2月23日向被告賀泰儒借得3210萬元（ 下稱系爭借款），為擔保上開借款債務之清償，彭一雄提供 其所有之系爭房地設定抵押權及擔保信託予被告賀泰儒，並 約定借款期限自100年2月23日起至117年3月15日止，若彭一 雄欲清償借款，應一次以500萬元或以上之金額返還，被告 賀泰儒不得拒絕。嗣彭一雄於106年2月間因欲與系爭房地第 一順位抵押權人有限責任新竹第三信用合作社（下稱新竹三 信）延長清償期限並變更保證人，要求被告賀泰儒先塗銷信 託登記，於其完成上開抵押權變更後，於106年3月間再以相 同之信託目的，將系爭房地信託登記予被告賀泰儒，且由彭 一雄於99年3月15日，將系爭房地出租予被告賀泰儒，約定 租期至108年3月14日，租金每月40萬元等情，可知彭一雄將 系爭房地信託登記予被告賀泰儒，僅係為擔保清償借款，並 非以處分（出售）、管理、出租、收益等信託目的而信託予 被告賀泰儒。嗣彭一雄於109年1月3日死亡，原告三人與訴 外人羅英為其繼承人，經遺產分割後，由原告三人繼承系爭 房地，權利範圍各三分之一，之後原告自109年10月間起， 多次向被告賀泰儒表示欲清償系爭借款並終止系爭房地信託 及塗銷信託登記，卻均遭被告賀泰儒以續租系爭房地為由， 拒絕原告還款，其並於同年12月1日解除彭一雄與原告返還 其系爭借款利息之帳戶，甚至於109年12月15日拒收原告通
知返還借款並催告其提出滙款帳戶之存證信函，之後竟於同 年月22日，將系爭房地以買賣為原因出售予被告柯明煌，且 於110年1月7日移轉登記所有權予被告柯明煌。被告賀泰儒 明知其對系爭房地無處分權利，於得知原告三人欲返還借款 並終止信託後，短短數日內竟將系爭房地「出售」並移轉所 有權予被告柯明煌，被告二人間顯無買賣系爭房地之真意， 被告賀泰儒係欲藉此等假買賣之迂迴方式，取得系爭房地所 有權，故被告二人間就系爭房地之買賣債權及所有權移轉行 為，乃係通謀虛偽意思表示應屬無效。且從被告二人訂立上 開買賣契約之時點，早於其等所主張二份不動產估價報告製 作日期及估價師至現場勘查系爭房地日期之情形，顯見被告 所稱其等於簽立買賣契約前，已先行委託估價作為決定買賣 價格之憑據，係屬虛偽不實，則以系爭房地高額之價值，被 告二人於未委託估價得知系爭房地市價時，即於短時間內逕 行簽訂買賣契約並約定價格，且被告柯明煌未付清所謂「價 款」予被告賀泰儒前，被告賀泰儒即將系爭房地過戶予被告 柯明煌，均顯與一般正常交易不合。況被告二人間款項之滙 付、被告柯明煌向他人借款之資料，僅係被告二人所製造價 金支付之假金流及虛假不實之借貸，無從證明其等間為真實 之買賣，以被告柯明煌之收入及財產情形，其亦顯無力出資 1億3千萬元購買系爭房地，足認被告二人間確屬通謀虛偽買 賣無訛。原告爰依民法第87條、第113條、第767條第1項之 規定，先位聲明請求確認被告二人間就系爭房地所為買賣及 所有權移轉之行為均無效，並塗銷其間所為系爭房地之所有 權移轉登記。
㈡、倘認本件彭一雄並非僅係為擔保系爭借款債務，將系爭房地 所有權移轉與被告賀泰儒，且被告二人間非虛假之買賣，因 彭一雄與被告賀泰儒間簽定之信託契約，屬自益信託，彭一 雄雖已死亡，信託關係不因原委託人彭一雄死亡而消滅，原 告既為彭一雄之繼承人並繼承系爭房地之權利，即為系爭信 託契約之繼受人，則依系爭信託契約之約定，被告賀泰儒雖 得處分系爭房地，惟其仍應依信託本旨，以善良管理人之注 意，處理信託事務，而系爭房地之土地，依現今市場交易價 格一坪已逾150萬元，然被告賀泰儒僅以一坪約705,234元出 售予被告柯明煌，是系爭土地一坪之實際售價與市價相差79 4,766元（計算式：150萬元－705,234元），被告賀泰儒以低 於市價之價格將系爭房地出售予另一被告，致原告就系爭土 地部分，即受有損害140,643,778元（計算式：794,766元×1 76.9625坪＝140,643,778元），被告賀泰儒已違反信託本旨 處分信託財產，致原告受有上開金額之損害。為此，原告爰
依信託法第23條及民法第184條之規定，備位聲明請求被告 賀泰儒賠償原告140,643,778元及其法定遲延利息。㈢、並聲明：
先位訴之聲明：
１、確認被告二人間就系爭房地所為買賣及所有權移轉之行為均 無效。
２、被告二人就系爭房地於110年1月7日以買賣為原因之所有權移 轉登記應予以塗銷。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
備位訴之聲明：
１、被告賀泰儒應給付原告140,643,778元及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
２、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之答辯：
㈠、被告賀泰儒則以：
１、原告父親彭一雄於100年2月23日因有資金周轉需求，向被告 賀泰儒借款3210萬元，並委託被告賀泰儒於系爭房地市價達 1億元時，為其出售系爭房地，故彭一雄為擔保其對被告賀 泰儒上開借款債務之清償，並委託被告賀泰儒依上開條件為 其出售系爭房地，除於當時以系爭房地設定最高限額抵押權 5000萬元予被告賀泰儒外，並就系爭房地先後於100年2月23 日及106年2月24日，與被告賀泰儒簽訂信託契約書，約定信 託目的，包括有處分（出售）系爭房地在內，並設定信託登 記予被告賀泰儒，被告賀泰儒自有權出售、處分系爭房地。 嗣彭一雄於109年1月3日死亡後，被告賀泰儒曾多次邀同其 繼承人即原告，商談系爭房地租賃及出售事宜，均遭原告藉 詞推託拒不見面，至109年12月間，被告賀泰儒見行政院及 央行分別祭出實價登錄2.0版、限制貸款成數等打房措施， 預期日後房價有下跌趨勢，該時出售系爭房地之價格應較有 利於彭一雄，乃透過訴外人鄭文家與被告柯明煌洽談出售系 爭房地事宜，且被告賀泰儒唯恐錯誤評估系爭房地之價值， 乃與另一被告各尋得歐亞不動產估價師聯合事務所、大展不 動產估價師聯合事務（下各稱歐亞估價師事務所、大展估價 師事務所，合稱系爭二家估價師事務所），就系爭房地進行 估價，並於系爭二家估價師事務所作成正式估價報告前，先 向其等詢得房地價格行情後，乃與被告柯明煌議定買賣價格 為1億3000萬元，並於109年12月22日簽訂不動產買賣契約書 （下稱系爭買賣契約書），被告柯明煌嗣已依約給付價金完 畢，並已完成所有權移轉登記，被告二人間就系爭房地買賣 並非虛假，原告亦未舉證證明，其先位聲明之請求顯無理由
。
２、依原告所舉之實價登錄資料，無從推認系爭土地之客觀價值 為每坪市價達150萬元，且被告賀泰儒於出售系爭房地前， 已由買賣雙方委由系爭二家估價師事務所，依其等專業進行 估價，其等估價之結果，顯較原告所提實價登錄資料更具參 考性，被告賀泰儒以高於系爭二家估價師事務所估價之金額 ，出售系爭房地予被告柯明煌，自無低於市價出售系爭房地 之情事。至本件訴訟中，本院另囑託之廣地不動產估價師事 務所（下稱系爭估價師事務所），就系爭房地估價之金額， 雖較系爭二家估價師事務所估價之金額為高，然係因本件訴 訟進行估價時，已係本件交易後一年多，且其報告所參考之 資料，多係109年9月至110年4月間之交易價格，應已受到本 件交易當時及其後不動產價格漲價之影響，此非被告二人買 賣交易當時所能預料，故被告賀泰儒當時參考系爭二家估價 師事務所估價金額以定價，予以出售系爭房地予另一被告， 自屬依信託本旨處分信託財產，無原告所稱以低於市價出售 ，違反信託本旨處分信託財產，致其等受損之情事，原告備 位聲明之請求，亦無理由等語置辯。並聲明：原告之訴及其 假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
㈡、被告柯明煌則以：
彭一雄將系爭房地信託予被告賀泰儒，其信託目的已包括處 分(出售)系爭房地在內，被告賀泰儒因該信託契約受讓取得 系爭房地所有權，其嗣後出售予被告柯明煌，自屬有權處分 ，被告柯明煌亦因而取得系爭房地所有權。縱認被告賀泰儒 係屬無權處分，被告柯明煌依民法第759條之1第2項、土地 法第43條之規定，亦已因善意受讓而取得系爭房地所有權。 另被告柯明煌於與另一被告簽訂買賣契約前，在交易磋商過 程中，各已找到不動產估價師詢得價格，其後作價1億3千萬 元達成買賣，係合乎市場行情，嗣被告柯明煌並以自有及其 向他人借得之款項，如實分期付清上開價金予另一被告，被 告亦確具有經濟實力以購買系爭房地，系爭買賣確屬真實而 非虛假，原告先位聲明之請求並無理由等語置辯。並聲明： 原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、彭一雄於99年3月15日將系爭房屋出租予被告賀泰儒，租賃期 限自99年3月15日至108年3月14日，約定租金每月40萬元， 並於特別約定事項第2點前段約明：本租約屆滿時，乙方（ 即被告賀泰儒）得再續租9年，乙方並有優先承租權，此有 系爭租賃契約影本在卷為憑（見本院卷一第35頁）。
㈡、彭一雄與被告賀泰儒於100年2月23日簽訂借款契約書（下稱 系爭借款契約書），向被告賀泰儒借得3210萬元即系爭借款 ，其中約定包括:乙方（即彭一雄）開立本票供甲方（即被 告賀泰儒）擔保債權，並提供房地相關文件供甲方向地政機 關設定抵押權及信託登記；借款期限自100年2月23日起至11 7年3月15日止，若彭一雄欲清償借款，應一次以500萬元或 以上之金額返還，賀泰儒不得拒絕；借款期限屆至時，乙方 若無法清償全部借款，乙方願將抵押物以所借之金額出售給 甲方，借款轉為買賣之價金，本約視為買賣契約書，此有系 爭借款契約書影本在卷為憑（見本院卷一第25頁）。㈢、彭一雄於向被告賀泰儒借得系爭借款後 ，除以系爭房地於10 0年2月設定登記最高限額抵押權5000萬元予被告賀泰儒外， 亦先後於100年2月間及106年2月間，以系爭房地設定信託登 記予被告賀泰儒，依該等信託登記所載，其信託目的，係包 括有處分（出售）、出租系爭房地等在內，此亦有原證9信 託契約書、被告賀泰儒提出之被證1系爭房地抵押權設定契 約書、被證2系爭房地信託契約書影本在卷可憑（見本院卷 一第61-62頁、第195-203頁）。
㈣、彭一雄於109年1月3日死亡，原告三人及羅英為其繼承人，經 其等協議分割遺產，由羅英取得現金1500萬元，其餘遺產包 括對系爭房地之權利，由原告三人共同取得，並分別共有， 每人權利各為3分之1，此有遺產分割協議書影本在卷可參（ 見本院卷一第37-38頁）。
㈤、原證6為原告與被告賀泰儒間，於自109年7月間起至同年12月 間之line對話截圖內容；被告賀泰儒於109年12月1日，解除 其先前供彭一雄生前及原告，滙付系爭借款利息所使用之第 一商業銀行帳戶（下稱系爭帳戶），並於原告於109年12月1 4日委託律師寄存證信函，通知被告賀泰儒於109年12月18日 前，告知原告彭琦悌其在金融機關之帳戶，以供原告清償系 爭借款債務滙款之用，而上開存證信函係招領逾期及遭被告 賀泰儒拒收，此亦有原證6之line訊息截圖、原證7存證信函 暨信封影本各一份在卷可憑（見本院卷一第39-54頁）。㈥、依原證11系爭買賣契約書所載，被告二人於109年12月22日就 系爭房地簽立該契約書，由被告賀泰儒將系爭房地出售予被 告柯明煌，約定價金為1億3千萬元，契約書第3條為付款約 定，嗣被告賀泰儒於110年1月7日，辦妥系爭房地以買賣為 原因之所有權移轉登記至被告柯明煌名下，被告二人並未以 銀行履約保證（信託）專戶方式支付價金，此有原證11系爭 買賣契約書影本、系爭房地登記謄本及被告柯明煌在民事言 詞辯論意旨續狀內之陳述可佐（見本院卷一第65-71、第115
-123頁、卷三第159頁）。
㈦、依歐亞估價報告書所載，其估價師就系爭房地勘察日期及價 格日期均為109年12月28日，出報告日期為110年1月4日，估 價金額為115,960,000元；依大展估價報告書所載，其估價 師勘察日期為109年12月23日、價格日期為109年12月15日， 估價金額為125,340,000元，此亦有被告賀泰儒被證11歐亞 估價報告書、被證12大展估價報告書影本各一份在卷可參（ 見本院卷一第309-452頁）。
四、兩造之爭點及本院之判斷：
茲本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：㈠、彭一雄將系 爭房地信託登記予被告賀泰儒時，雙方是否合意係為擔保彭 一雄清償系爭借款為限，受託人即被告賀泰儒始能處分、出 售系爭房地?抑或不以擔保系爭借款債務之清償為限，受託 人即被告賀泰儒亦能處分、出售系爭房地?㈡、被告二人間就 系爭房地之買賣，是否為通謀虛偽意思表示？被告柯明煌是 否善意取得系爭房地之所有權？㈢、原告備位主張被告賀泰 儒賤賣系爭房地致原告受有損害，是否有理？若有，原告所 受之損害金額為多少？爰予分別論述如下。
㈠、彭一雄將系爭房地信託登記予被告賀泰儒時，雙方是否合意 係為擔保彭一雄清償系爭借款為限，受託人即被告賀泰儒始 能處分、出售系爭房地?抑或不以擔保系爭借款債務之清償 為限，受託人即被告賀泰儒亦能處分、出售系爭房地?１、按「信託的讓與擔保，乃屬權利移轉型之擔保物權，即債務 人為擔保其債務之清償，將擔保物所有權移轉登記於債權人 ，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物之所 有權，債務人如不依約清償債務時，債權人得依約定方法取 償，無約定時亦得逕將擔保物變賣或估價，而就該價金受清 償。」、「信託乃委託人為自己或第三人之利益，將信託 財產移轉於受託人，由受託人管理或處分，以達成一定經 濟上或社會上之目的之行為。而信託之擔保讓與，係指債 務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉於債權人，而使債 權人在不超過擔保目的範圍內，取得擔保物所有權，債權 清償後，該擔保物即應返還於債務人。」，有最高法院80 年度台上字第1813 號民事判決、98年度台上字第544號民 事判決意旨可供參考。
２、經查，彭一雄前因向被告賀泰儒借貸系爭借款，為擔保該借 款之返還，除簽發本票交付予被告賀泰儒收執，亦設定前述 之最高限額抵押權予被告賀泰儒，且將系爭房地辦理信託登 記且過戶至被告賀泰儒名下等情，有系爭借款契約書前述之 約定內容在卷可憑（見本院卷一第25頁），且為被告賀泰儒
所不否認，堪信此部分為事實。被告雖以:依原證9及被告賀 泰儒提出之被證2，彭一雄與被告賀泰儒簽立之信託契約書 內，已記載信託目的包理管理經營、處分（出售）在內，且 依證人即當初受託辦理此信託契約及信託登記之承辦代書呂 理勇之證述，提及:當時之信託，雙方亦有談到並合意買賣 出售之委託，只是彭一雄要求被告賀泰儒如系爭房地價金有 達1億元行情時，即可以出售等情（見本院卷二第20-22頁） ，主張彭一雄就系爭房地之信託，亦包括委託被告賀泰儒為 其處分、出售系爭房地在內，非僅係擔保借款返還之信託讓 與擔保而已，然為原告所否認。經查，彭一雄自99年間起， 係將系爭房地出租予被告賀泰儒，已如前述，並非委託被告 賀泰儒管理、經營系爭房地，且彭一雄與被告賀泰儒就其間 系爭借款及擔保借款返還之事宜，既會另簽立系爭借款契約 書，並就借款內容、期間、利息支付及擔保該借款返還之相 關權利義務事項，予以在系爭借款契約書中詳細約定，倘彭 一雄與被告賀泰儒間確有一般信託之約定，彭一雄並委由被 告賀泰儒為其管理、經營及處分（出售）系爭房地，其間就 委託事項等之具體內容為何，必會涉及相當多權利義務事項 之約定，何以雙方未就該等之事項，為任何類如系爭借款契 約書般，有較為具體之書面約定?且倘彭一雄真有同意並委 託被告賀泰儒以1億元為其出售系爭房地，又何以不載明於 書面，以明雙方之權利義務關係?況系爭估價師事務所經本 院囑託，就系爭房地予以鑑定、估算於109年12月間之市價 結果，其鑑定、估價金額乃為000000000元（見本院卷二第2 93頁），本院審酌系爭估價師事務所，係針對系爭房地進行 產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及 系爭房地個別條件之限制情況下，採用比較法及成本法、土 地開發分析法進行評估，鑑定得出上開之估價金額，且其所 憑據之資料，亦無何明顯不合理之情形，另進行估價之估價 師與兩造間無何利害關係，其於92年間已取得不動產估價師 證書，應已具備估價之相關專業知識及實務經驗等情，有系 爭估價報告書在卷可憑（見本院卷二第287-437頁），故堪 認上開之鑑定、估價結果，尚屬合理而可資採認。是系爭房 地既於109年12月間，其市價已達1億7千多萬元，則於彭一 雄在109年1月3日過世前之108年間或之前，衡情市價應早已 超過1億元。準此，倘彭一雄生前確有委託被告賀泰儒於系 爭房地市價達1億元時，即得以出售，何以被告賀泰儒於當 時却遲遲未予以出售，彭一雄生前亦迄未要求被告賀泰儒為 其處分以便獲利?均顯與常情有違。是以本院綜據上情，認 證人呂理勇所證述:彭一雄有委託被告賀泰儒為其進行系爭
房地銷售、處分之一般信託行為，且言明於房地價格達1億 元時即可出售云云，與事實不符而不可採信。準此，系爭房 地之系爭信託契約，乃純係為擔保彭一雄系爭借款債務之清 償，而信託過戶至被告賀泰儒名下之信託讓與擔保，應僅於 彭一雄或其繼承人即原告，未依約清償系爭借款債務時，被 告賀泰儒始得加以處分、出售系爭房地，藉以受償其系爭借 款債權之情，應堪以認定，被告辯稱為一般之信託云云，尚 不可採。
㈡、被告二人間就系爭房地買賣之債權及移轉所有權之物權行為 ，是否為通謀虛偽意思表示而無效？被告柯明煌是否善意取 得系爭房地之所有權？
１、按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示 無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」，民法第87條第 1項已有規定。又按「第三人主張表意人與相對人通謀而為 虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。」，固有最高法 院48 年台上字第29號民事判例意旨可憑，惟按「證明應證 事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限。 凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明 應證事實，該證明某事實之間接證據，自包括在內。」、「 認定事實所憑之證據，不以能直接證明待證事實之證據（直 接證據）為限，倘綜合各種情況及資料能證明一定之間接事 實或補助事實，而依此項間接事實或補助事實，根據經驗法 則及論理法則之研判與推理作用，得以推論待證事實存在之 證據（間接證據或情況證據），亦包括在內。」，此亦有最 高法院92年度台上字第1499號、101年度台上字第1452號民 事判決意旨可供參考。又按「稱買賣者，謂當事人約定一方 移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物 及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，民法第345 條亦有規定。是就價值較高且無標價之商品買賣，既涉及該 商品財產所有權之移轉及價金之支付，買賣雙方在成交、訂 立買賣契約前，就包括買賣標的之內容、其價值（市價）為 何等涉及價金之決定事項，通常會先進行一定之評估（估價 ），作為買賣雙方決定其價金數額之重要參考，且雙方亦會 進行一定必要期間之交涉、磋商，以期雙方之條件能夠合致 ，另為保障雙方間權利義務之平衡，就標的所有權之移轉、 交付與價金支付之間，通常亦會有相對應、相制衡之約定， 上揭情形在標的價值高昂之不動產買賣交易，更係尤然，且 通常亦會一併採取履約保證（信託）專戶之價金支付制度。 準此，於價值昂貴之不動產交易，倘買賣雙方在訂立買賣契 約前，並無進行正常之估價程序，雙方亦無相當之交涉、磋
商過程，却於甚短時間內即簽立買賣契約，復於買賣契約之 約定中，又明顯悖離一般交易所會要求之買賣雙方利益之平 衡及保護，亦未採取能保障雙方權益之履約保證專戶之價金 支付模式，則在此等情況下，該買賣雙方形式上雖簽立有買 賣契約，並有「價金」支付之金流，然其等雙方是否真有成 立買賣契約之真意，即甚有疑義。
２、本件依被告賀泰儒所述（見本院卷一第181頁），其係於1081 2月間，因見行政院及中央銀行分別祭出實價登錄2.0版及限 制貸款成數等打房措施，遂經由鄭文家介紹及透過鄭文家， 與被告柯明煌洽談買賣系爭房地事宜，且參以原證6被告賀 泰儒與原告之間，自109年7月起至同年12月10日間之通訊軟 體對話截圖內容（見本院卷一第39-47頁），可知被告賀泰 儒一再要求原告至中壢，與其洽談系爭房地租約續租之問題 ，而原告方面則多次向被告賀泰儒，表明其等欲清償系爭借 款債務，以便能協議終止系爭信託契約，取回系爭房地之意 思，於對話之內容中，被告賀泰儒全未向原告提及有要出售 系爭房地之事項。雖被告賀泰儒主張其自彭一雄於109年1月 3日過世後，即多次請求原告洽談包括系爭房地出售事宜， 然此為原告所否認，而被告賀泰儒就此並未舉證證明，所述 即不可採。是依上開被告賀泰儒書狀所述及原證6被告賀泰 儒與原告間之對話內容，可知被告賀泰儒係於109年12月10 日之後，因見原告不願與其洽談系爭房地續租事宜，且向其 表示要清償借款，以便協議終止信託取回系爭房地，乃決定 要就系爭房地加以處理。至被告柯明煌雖主張:被告賀泰儒 於109年8、9月間，透過鄭文家介紹及斡旋，欲出售系爭房 地，當時其尚不知賣家即被告賀泰儒等語（見本院卷二第46 2頁被告柯明煌之書狀），即其主張被告賀泰儒於109年8、9 月間，已透由鄭文家之介紹，欲出售系爭房地予被告柯明煌 ，當時被告二人雙方，亦已透由鄭文家進行買賣條件之斡旋 ，惟其此等主張，核與前述被告賀泰儒係於109年12月10日 之後，始決定要處理系爭房地之事實明顯不符，已不可採信 。準此，亦可看出被告就其等所主張，雙方開始洽談系爭房 地買賣之時間點，已明顯歧異而無法脗合，倘被告二人真有 接觸洽談買賣，何以會如此?
３、次查，依歐亞估價報告書所載，該份報告之估價師就系爭房 地勘察日期為109年12月28日，出報告日期為110年1月4日， 另依大展估價報告書所載，該估價師勘察日期為109年12月2 3日，已如前述，可見於109年12月22日之時，估價師均未至 系爭房地勘察，亦尚未估出系爭房地市價並出具估價報告予 被告二人，此亦據證人即依序分別負責大展估價報告書、歐
亞估價報告書估價事宜之張銘傑估價師、周士淵估價師到庭 證述在卷（見本院卷二第31、36、37頁），則倘被告二人間 係要為真實買賣，並在簽訂買賣契約前，為要評估、了解系 爭房地之客觀價值，以作為決定價金之參考，而委託估價師 估價，何以被告二人在此估價師尚未至現場勘察，估價結果 亦未出來之際，即逕行決定價金而簽立買賣契約，顯非一般 正常買賣會採行之作法。何況依證人周士淵到庭之證述，其 證稱歐亞估價師事務所，受委託日期係109年12月23日，其 等受委託之後，即開始蒐集資料，並到現場勘查是12月28日 ，係助理去的等語（見本院卷二第36頁），是被告之開始委 託歐亞估價師事務所估價，甚至係在其等簽立系爭買賣契約 、已決定買賣價金之後，此情自更有疑義。
４、被告嗣後雖各援引證人張銘傑估價師、周士淵到庭之證述內 容，主張:其等係於估價結果出來前，已先向估價師方面人 員，詢得初步價格，並因而簽訂買賣契約云云，經查:⑴、證人張銘傑係證稱:這份估價書（即大展估價報告書），現場 拍照是所長葉估價師去拍的，估價報告是我寫的；估價報告 裡面寫勘查日期109年12月23日，即係葉估價師當天去現場 拍照；我做這個估價報告過程中，並沒有跟委託方或是證人 呂理勇接洽，他們接洽的對象是所長葉估價師；本案是12月 18日接受委託，接受委託後通常就會先查行情及區域的狀況 ，我有跟所長討論，因為我們通常都會互相交換意見，希望 怎麼樣比較客觀符合市場的行情。我不會提供所謂的初估金 額給所長，但我會跟他報告我看到的情況、行情；我沒有跟 委託方接觸，不清楚所長有無把初估金額給委託方；我不清 楚所長有無跟委託方溝通，但是我的金額一定是最後報告完 成後，才會有一個確定的金額；本件的估價報告，我印象中 是快要接近109年12月底時，才完成與提出；我跟所長報告 行情，此行情係指我們查詢之實價登錄，詢問當地不動產同 業，例如地政士、估價師，他們相關之資訊；上開行情非指 本件不動產之初估金額，我沒有提供本件不動產的初估金額 ；就我而言，從收到估價之委託，一直到我出具報告之前， 這段期間，如果委託人有詢問勘估標的大概情況與行情時， 我們就會跟他有一些討論，提供一些相關的資訊，包括當地 類似標的的行情以及附近的交易狀況是否熱絡，但不會提到 委託標的之部分，因為委託標的還沒有估出來，沒辦法給他 確切的金額；我們不會給委託人確切的金額，會給他一個範 圍內的金額，比如一坪大概多少錢到多少錢；如果是粗略的 範圍金額，大概我們一天就可以有一些大概的數字、資訊可 以提供；本件標的算是相對單純，因為只有4筆土地，1筆不
動產，大概只要1天，就可以給一個很粗略的範圍金額等語 （見本院卷二第30-31、34-35頁），則依證人張銘傑所述， 可知其負責系爭房地之估價作業及製作估價報告書，但現場 係由所長葉估價師去看，其本人與委託方即被告無接觸聯絡 ，係由葉所長與委託方人員接洽，其本人於出具報告前，亦 無告知被告方初估金額等情。而證人即受被告賀泰儒委託， 與大展估價師事務所所長葉估價師，有所接洽之代書呂理勇 ，係證稱:於109年12月25日及29日，葉估價師有初步跟我討 論地上物及土地的價格，也有跟我講他們初步估出的價格， 25日講大概是1億5千萬上下，29日講1億4600萬左右；我在 收到葉估價師上開之告知後，1、2天內就有用電話跟賀先生 回報他們估價之結果；大展估價報告書，我可能是在109年1 2月底、110年1月初，到他們事務所拿的；我拿了之後，當 天就送到被告賀泰儒他的店裡面，當時賀先生不在，我就交 代他的店員等語（見本院卷二第22-24頁）。是依上開二位 證人之證述，其二人均大致證稱大展估價報告書，係大約於 109年12月底所完成，而縱使在被告賀泰儒於109年12月底或 110年1月初，取得大展估價報告書前，該估價師事務所之葉 估價師，有告知證人呂理勇初步之估價金額，然時間點亦係 在109年12月25日及同月29日，顯均已在系爭買賣契約書簽 立之後，則被告辯稱簽訂買賣契約書之前，已向大展估價師 事務所詢得系爭房地大致之估價金額云云，與事實不合而不 可採信。
⑵、次查，證人即負責該份歐亞估價報告書估價事宜之周士淵估 價師，係到庭證稱:這件估價，是賀先生委託的；我沒有接 觸到賀泰儒，一般是助理接洽；後來我是110年1月初製作好 報告書；我不認識委託人，一般是助理先蒐集資料後，會先 做一個報告書的草稿，就送到我這邊，依據估價的一些技術 規則，及我們蒐集到的資訊，我會把報告書完成，就交給助 理處理。本件的估價過程中，我跟委託人都沒有任何接洽； 依我們事務所的作業準則，一般不會在估價報告出來前，先 跟委託人告知我們的估價結論或是相關訊息；我助理並不認 識賀泰儒；經我詢問助理，助理表示委託書是一位陳小姐跟 他聯絡的，是傳真或是E-MAIL委託書，現在有點久，不確定 ；經詢問助理，本件委託估價，最一開始是上開陳小姐，大 概在委託契約書簽立日109年12月23日之前，是前1個禮拜或 是1、2個禮拜，不確定，向事務所詢問；當時陳小姐有先問 一下標的之行情，我們的助理有稍微給他一個區間的金額及 大概之金額，我的助理就是報告書上面所寫的林憲男等語（ 見本院卷二第36-38、40-41頁）。則縱使被告於109年12月2
3日，正式委託歐亞估價師事務所估價前，曾口頭先由接洽 人員，詢問該事務所估價師之助理，有關系爭房地之大致行 情，然此僅係一草率之隨口詢問，其結果顯無法與正式作成 之估價報告結果相比擬，更不可能得作為買賣之前，評估系 爭房地價值、買賣價金數額之依據，此等情形亦應為被告當 時所已知悉，否則，為何其等之後要再委託該估價師事務所 進行估價。
５、從而，依上開所述，可知本件被告二人自109年12月10日之後 開始接觸，其後並未先進行正常之估價程序，亦未待委託之 二家估價師事務所作成估價報告、估價結果出來，雙方即急 於在同月22日簽訂系爭買賣契約，則以系爭房地標的金額之 大，倘被告二人間真有買賣之意思，其二人本需有正式之估 價報告及估價結果出爐，以供其等參酌其內容及金額，作為 定價之重要參考，且既已委託估價，又何以不能等正式估價 報告之完成，却匆促進行訂約，並於隨後不久即辦理系爭房 地所有權之移轉登記?此顯與一般欲真正成立買賣契約之買 賣雙方，所會進行及採取之行為不合，是原告主張被告委託 估價，僅係為掩人耳目之舉措，即非無憑，準此觀之，被告 二人就系爭房地是否真有買賣之意思，實有疑義。６、又查，系爭房地於109年12月間，其市價約為000000000元，
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