給付違約金
臺灣新北地方法院(民事),訴字,111年度,2577號
PCDV,111,訴,2577,20230407,1

臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第2577號
原 告 新北市不動產經紀業有限公司

法定代理人 楊英楷
被 告 吳國棟
訴訟代理人 張玉希律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國112年3月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得追加他訴，但請求之基礎事實同一 者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。 查原告於起訴後追加民法第226條規定之訴訟標的（見本院 卷第113至114頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。二、原告主張：兩造於民國110年3月24日簽訂專任委託銷售契約 書（下稱系爭契約），由被告委託伊銷售新北市○○區○○街00 巷0弄0號房屋及其坐落基地（下稱系爭房地），委託期限至 110年9月30日止。惟被告竟於專任委託期間之110年9月7日 ，與訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房仲公司 ）就系爭房地簽訂銷售同意書，違反系爭契約第10條第1款 約定，視為伊已完成仲介之義務，被告應給付伊委託銷售價 格新臺幣（下同）1,980萬元之4％即79萬2,000元之服務報酬 。爰依系爭契約第5條、第10條第1款約定、民法第226條規 定，提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告應給付原告79萬2,0 00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：系爭房地係由伊及訴外人吳林錦銀共有，於110 年3月24日共同委託原告銷售，原約定委託銷售總價為2,380 萬元、委託期間為110年3月24日至110年6月23日。嗣延長委 託期間至110年9月30日，約定賣方實拿總價1,900萬元（不 含仲介費），但原告事後要求更改為總價1,980萬元。惟因 原告未能覓得適當買方，伊告知原告期滿不再續約。原告嗣 於委託期限屆滿前夕，覓得買方即訴外人陳紹宗，惟其僅願 出價1,920萬元，原告遂同意只收20萬元服務報酬，由伊及 吳林錦銀實收1,900萬元，並於110年9月28日以1,920萬元總 價與陳紹宗簽訂不動產買賣契約書，由伊與吳林錦銀各支付 10萬元服務報酬。又永慶房仲公司業務人員即訴外人黃瑞和



知悉系爭房地之委託銷售契約將於110年9月30日屆滿，遂於 110年9月間拜訪伊。伊向黃瑞和表示需於110年10月5日後才 能委由永慶房仲公司銷售，黃瑞和則表示希望伊在同意書上 簽名以便向公司回報證明確有來訪。伊當時認為系爭房地係 伊與吳林錦銀共同，必須2人共同具名簽署始會生效，遂在 空白之同意書上簽名，以便黃瑞和向公司交代。但同意書上 之内容及日期均係黃瑞和事後自行填入，伊並未於委託原告 銷售期間另行與永慶房仲公司簽訂委託銷售契約。遑論系爭 房地係在原告居間仲介下完成交易，原告亦已收取其同意之 服務報酬20萬元。原告曾依侵權行為之法律關係，起訴請求 永慶房仲公司賠償服務報酬損害98萬8,000元，經本院以111 年度訴字第97號判決駁回原告之訴、臺灣高等法院以111年 度上易字第584號判決駁回原告之上訴確定（下稱另案）， 所持主要理由係原告為促成交易，自行減收服務報酬，無法 證明損害。原告以伊違反系爭契約第10條第1款約定為由， 請求伊給付全額服務報酬，實無理由等語，資為抗辯。並聲 明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
　㈠被告委託原告銷售系爭房地，約定委託銷售總價為2,380萬元 ，委託銷售期間為110年3月24日至110年6月23日，於110年7 月1日合意延長委託銷售期間至110年9月30日，變更委託銷 售總價為1,980萬元；陳紹宗係經原告居間仲介，以1,920萬 元總價購買系爭房地等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第 98、99、158頁），並有系爭契約、契約內容變更同意書、 不動產買賣契約書為憑（見本院卷第15至17頁、第79至87頁 ），堪信屬實。
　㈡原告主張：被告於專任委託銷售期間內簽署同意書，將系爭 房地委託永慶房仲公司銷售，違反系爭契約第10條第1款約 定，應依系爭契約第5條約定給付委託銷售價格1,980萬元之 4％即79萬2,000元之服務報酬或依民法第226條規定負損害賠 償責任云云，係以系爭契約、同意書為據（見本院卷第15、 19頁），然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：　⒈系爭契約第10條第1款固約定：委託期間內，若委託人（即被 告）另行委託第三人仲介者，視為受託人（即原告）已完成 仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格4％之服務報酬， 並應全額1次付予受託人等詞（見本院卷第15頁），且被告 不爭執其於專任委託原告銷售期間之110年9月7日簽署同意 書載明委託永慶房仲公司居間仲介銷售系爭房地等情，有同 意書可佐（見本院卷第19頁）。然被告抗辯其有告知永慶房



仲公司仲介人員需於110年10月5日後始能銷售等語，核與證 人許晉誠於另案二審結證稱：伊與同事黃瑞和於110年9月7 日至被告位於樹林之工作處所拜訪被告，希望被告先簽立同 意書讓伊去開發介紹，被告後來有簽同意書，但口頭告知需 於110年10月5日去簽署正式的委託書，再進行銷售等語相符 （見臺灣高等法院111年度上易字第584號卷第407至408頁） ，且原告於另案提出之起訴狀亦自承被告確有告知永慶房仲 公司業務人員需於110年10月5日後才能銷售系爭房地等情無 訛（見本院111年度訴字第97號卷第11頁）。審諸系爭契約 屬專任委託銷售之性質，其目的在使原告取得獨家仲介之地 位，排除其他房屋仲介同業之競爭，而提高原告成交之機率 。被告固於委託原告銷售期間簽署同意書，但既有告知永慶 房仲公司需於委託原告銷售期間後始能進行銷售行為，自不 能認為違反系爭契約專任委託銷售之目的，至於永慶房仲公 司違反其與被告之約定提前銷售，實難以歸責於被告，亦不 能令被告負違約之責。原告主張被告違反系爭契約第10條第 1款約定，應依系爭契約第5條約定給付委託銷售價格1,980 萬元之4％即79萬2,000元之服務報酬云云，自無可取。　⒉復按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。所謂給付不能， 係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言。又損害賠償之債 ，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當 因果關係為其成立要件，若無損害即無賠償之可言。故債權 人主張民法第226條第1項規定之損害賠償責任，自應舉證證 明債務人有給付不能之責任原因及債權人受有損害之事實， 如未能證明，即應受不利之認定。查被告於110年9月7日簽 署同意書並未違反系爭契約第10條第1款約定，毋庸依系爭 契約第5條約定給付委託銷售價格4％之服務報酬，業經析述 如前，已難認定被告有何給付不能之情事。又系爭房地係由 原告居間仲介成交，已如前述，且系爭房地原共有人即被告 、吳林錦銀於110年9月28日與原告簽署賣方給付服務費承諾 書，同意給付服務報酬20萬元予原告，嗣由被告、吳林錦銀 各支付10萬元予原告，並由原告開立統一發票等情，亦有統 一發票、賣方給付服務費承諾書為證（見本院卷第89、215 頁），自堪認原告係為促使成交，而同意變更系爭房地之服 務報酬調降為20萬元，且以收訖無訛，自無任何損害可言， 揆之前揭說明，仍難認被告應負損害賠償責任。原告依民法 第226條第1項規定，請求被告賠償79萬2,000元，自屬無據 。
五、綜上所述，原告依系爭契約第5條、第10條第1款約定、民法



第226條規定，請求被告給付79萬2,000元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理 由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失 所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審 酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　 112　　年　　4 　　月　　7 　　日 民事第六庭 法　官　賴彥魁
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 112　　年　　4 　　月 　10 　　日 書記官　蘇莞珍