臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第1129號
原 告 廖文彬
被 告 江玉雯
江玉菁
江玉琦
江玉薇
共 同
訴訟代理人 陳守煌律師
賴彥傑律師
上列當事人間請求分割共有物事件，於民國112年4月13日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
一、兩造共有新北市○○區○○段000地號土地及坐落其上之門牌號 碼新北市○○區○○路000號未辦保存登記建物事實上處分權， 合併分割如附圖二所示。
二、原告應補償被告各新臺幣2,292,550元。三、訴訟費用由兩造按如附表一「訴訟費用負擔之比例」欄所示 比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有門牌號碼新北市○○區○○路000號未辦保 存登記建物（各樓層面積如附圖一即新北市中和地政事務所 民國111年6月27日數值複丈字812號土地複丈成果圖所示） 及坐落基地新北市○○區○○段000地號土地（下合稱系爭房地 ，如單指其一，則分稱系爭房屋、系爭土地），應有部分比 例如附表一所示。因原告自109年間取得系爭房地應有部分 以來，與被告就使用方法始終難有共識，且紛爭訴訟不斷， 再考量系爭房屋一樓與二樓以上部分皆有獨立出入，且構造 上有樓地板可明確分離，爰依民法第823條第1項、第824條 等規定，提起本件訴訟，將系爭房屋第一層（扣除梯間）部 分分歸原告取得、系爭房屋第二三層及第一層梯間分歸被告 取得並維持共有等語，並聲明：請准依如附圖二所示分割方 案（下稱分割方案甲之一）予以分割。
二、被告抗辯：系爭房地為被告家族傳承三代之不動產，承載家 族超過80載之記憶點滴，對被告而言，系爭房屋在感情上、 生活上有密不可分之依存關係。因被告之親弟即訴外人江兆 翔身染毒賭惡習，與家人決裂，嗣坐吃山空四處舉債，竟未 通知被告承買前即已完成系爭房地應有部分之轉讓交易，始 致原告得以取得系爭房地應有部分。又被告皆為社會基層，
其中被告江玉雯為醫院領藥行政人員、被告江玉琦為便利超 商員工、被告江玉菁為貿易公司業務助理、被告江玉薇為電 視公司字幕員，皆未婚無丈夫、子女照護，須相互扶持相依 為命，與原告富足之社會地位、以投資為目的取得系爭房地 ，顯有不同。甚且，被告與原告人數、應有部分比例差距顯 著，倘原告經裁判後可取得更多土地應有部分、系爭房屋兩 層或較有經濟價值之一樓店面，將使經濟基礎不對等之兩造 ，社會地位差距更為懸殊，難謂合於公義公平，故系爭房地 應依如附圖三所示分割方案（下稱分割方案乙之六）即將系 爭房地全部分歸被告取得並維持共有，再由被告以金錢補償 原告之方式予以分割，最能促進系爭房地之經濟效益及公平 原則；或依如附圖四所示分割方案（下稱分割方案乙之八） 即將系爭房屋三層梯間及相連空間分歸原告取得、系爭房屋 梯間及相連空間以外之第一二層部分分歸被告取得並維持共 有、系爭房屋梯間及相連空間以外之第三層空間分歸原告取 得之方式予以分割、系爭土地則由兩造依原應有部分比例維 持共有，亦較符合系爭房屋既有之居住使用狀態等語。三、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，以原物分配或 變賣共有物；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外， 共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第1項 、第2項、第5項分別定有明文。又繼承未辦保存登記之建物 ，因不能辦理繼承登記，不得訴請分割，是未辦保存登記之 建物屬於法律所定不得分割之情形，惟其事實上處分權得為 讓與之標的，屬於民法第831條所定所有權以外之財產權， 得成為法院裁判分割之客體（最高法院68年度第3次民事庭 會議決議意旨、臺灣高等法院暨所屬法院103年法律座談會 民事類提案第5號研討結果參照）。經查，兩造就系爭房地 之共有情形如附表一所示（系爭房屋部分，兩造共有者為事 實上處分權。因非本件訴訟爭執重點，於茲不贅），有系爭 土地登記謄本、系爭房屋稅籍資料在卷可考（見本院卷第91 至143頁）；又兩造未定有不分割之特約，系爭房地亦無因 物之使用目的不能分割之情形，而兩造就分割之方法仍不能 為一致之協議等情，復為兩造所不爭執，從而原告訴請裁判 合併分割系爭房地，自屬有據。
㈡復按法院得以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之
分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；原物分配顯 有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原 物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各 共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能 按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時 ，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍 維持共有，民法第824條第2項、第3項、第4項亦有明定。又 法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌 各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟 效用及公共利益等為公平決定。經查：
⒈系爭房屋坐落在系爭土地上，為磚造三層之獨棟公寓，一 樓臨錦和路可為店面營業、二樓隔成8間套房、三樓則為 一般公寓住家格局；且一樓有獨立出入口、二三樓則有相 接連樓梯及共用另一出入口等情，業經本院會同新北市中 和地政事務所測量員履勘現場查明（見本院卷第247至255 頁），另經本院囑託實施鑑價之永鑰不動產估價師事務所 實地勘查並拍攝現場照片可參（附於永鑰不動產估價師事 務所估價報告書第11至16頁），復為兩造所不爭執，堪予 認定。
⒉本院審酌兩造均有取得系爭房地原物之意願，而系爭房屋 一樓有獨立出入口、二三樓則有相接連樓梯並共用另一出 入口，結構上可明確區分為二；再考量被告4人為姊妹且 均表示願維持共有關係，加以系爭房屋二樓已有隔間或可 為出租收益、三樓則為一般公寓住家格局，使用規劃應較 一樓彈性、多元，適合多人使用，因認系爭房屋依分割方 案甲之一分割，即由原告取得系爭房屋第一層（扣除梯間 ，面積約143.67平方公尺）、被告取得系爭房屋第二三層 及第一層梯間（面積約356.29平方公尺），較為適當。至 被告所提之分割方案乙之六使原告喪失系爭房地、分割方 案乙之八則使原告使用規劃系爭房屋之可能性明顯劣於被 告，難認公平合理，附此敘明。
⒊系爭房屋既經本院認宜分割如分割方案甲之一所示，而系 爭房屋坐落在系爭土地上，是以系爭土地仍由兩造維持共 有為適當。惟考量房屋不若土地具有保值特性，價值將逐 年遞減，倘再以兩造分割後取得系爭房屋之應有部分比例 重新分配系爭土地之應有部分比例，恐對系爭房屋應有部 分較低比例之共有人不利（因受系爭土地之分配比例亦將 隨之較低)，併參酌民法第824條第4項之意旨，因認系爭 土地以原應有部分比例維持共有，較為妥適。
⒋另本院囑託永鑰不動產估價師事務所鑑估系爭房地價格，
鑑定機關採用比較法、成本法等估價方法，推估系爭土地 總價為新臺幣（下同）71,475,500元、系爭房屋總價4,46 1,800元，再依平均樓層別效用比、地價分配率推估系爭 房地第一層每坪641,700元、第二層每坪442,300元、第三 層每坪420,500元，據此計算原告於分割前就系爭房地應 有部分換算價值前為12,656,220元、被告各為15,820,270 元（見永鑰不動產估價師事務所估價報告書第109至114頁 ），論理詳實，應屬可採。又因依本院前開方法予以分割 ，原告所分得者價值為27,889,100元、被告所分得者價值 各為12,012,050元，各共有人所分得原物價值之比例，與 其應有部分之比例未盡一致，亦即原告受有超出其原價值 之分配計15,232,880元，被告則各受有低於其原價值之分 配計3,808,220元，爰依前開法律規定，命原告各補償被 告2,292,550元（詳如附表二）。
四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件係因分割共有物事件涉訟，兩造之行為，均可認係按 當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故應由兩造按應 有部分比例分擔訴訟費用，較為公允，爰確認訴訟費用之負 擔如主文第3項所示。
中 華 民 國 112 年 4 月 27 日 民事第二庭 法 官 楊雅萍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 4 月 27 日 書記官 廖宇軒
附表一 共有人 系爭土地分割前之應有部分比例 系爭房屋事實上處分權分割前之應有部分比例 訴訟費用負擔之比例 廖文彬 1/6 1/6 1/6 江玉雯 5/24 5/24 5/24 江玉菁 5/24 5/24 5/24 江玉琦 5/24 5/24 5/24 江玉薇 5/24 5/24 5/24
附表二 ⒈因分割後之系爭房屋仍有坐落在系爭土地上之正當權源，併參酌民法第799條第1項前段：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之」之原則，分得房地價格高於原持有房地價格者，形同向他方租賃差額價格之房地，故縱分割後之系爭土地應有部分比例不變，兩造分割後所得價值仍應併同土地計算。 ⒉租金報酬率3.01％。 ⒊租賃期間以剩餘耐用年數20年計算。 ⒋⑴系爭房屋第一層（扣除梯間） 面積43.46坪、每坪單價641,700元，房地價格27,889,100元。 ⑵系爭房屋第二層 面積43.46坪、每坪單價442,300元，房地價格19,223,000元。 ⑶系爭房屋第三層 面積38.69坪、每坪單價420,500元，房地價格16,269,600元。 ⑷系爭房屋第一層梯間面積7.03坪、第二層樓梯及梯間面積10.2 2坪、第三層樓梯及梯間面積8.38坪，房地價格12,555,600元。 ⒌依分割方案甲之一分割，亦即： ⑴廖文彬取得系爭房屋第一層（扣除梯間），即分得房地價值27,889,100元。 ⑵江玉雯、江玉菁、江玉琦、江玉薇取得系爭房屋第二三層及第一層梯間，即各分得房地價值12,012,050元【計算式：（19,223,000＋16,269,600＋12,555,600）×1/4＝12,012,050】。 ⑶廖文彬應各補償江玉雯、江玉菁、江玉琦、江玉薇2,292,550元【計算式：〔（差額27,889,100－12,656,220）×3.01％×20〕÷4＝2,292,550】。