臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第1817號
原 告 巫清誥
訴訟代理人 許俊仁律師
被 告 高曉蓉
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經臺灣臺北地方法院移送前
來，本院於民國112年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段00○0地號土地上門牌號碼 臺北市○○區○○○路0巷00○0號1樓房屋之如附圖編號A所示面積 23.49平方公尺之建物騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）825,000元，及自111年12月 17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、被告應自111年12月17日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按 月給付原告62,500元
四、訴訟費用由被告負擔3/4，餘由原告負擔。五、本判決第一項、第二項於原告各以1,611,000元、275,000元 為被告供擔保後，得假執行。
六、本判決第三項於原告按月以20,900元為被告供擔保後，得假 執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠被告向原告承租坐落臺北市○○區○○段○○段00○0地號土地上 門牌號碼臺北市○○區○○○路0巷00○0號1樓之如臺北市士林 地政事務所土地複丈成果圖112年2月22日編號A部分所示 之建物(下稱系爭房屋)，簽立房屋租賃契約書（下稱系爭 契約書），約定每月租金25,000元，租期自110年2月3日 起至111年2月2日止。詎被告自110年4月起即未支付租金 ，原告於同年8月13日以存證信函催告被告於文到5日內給 付積欠之5個月租金，如逾期未給付，則以該信函為終止
租約之意思表示。被告於同年8月16日收受之，仍未清償 積欠之租金，故兩造之租賃契約於同年8月16日已終止。 然被告迄今仍未返還系爭房屋，爰依民法第767條、第455 條規定，擇一請求被告返還系爭房屋。
㈡依系爭契約書第2、3、4條，被告應返還自110年4月起至8 月積欠之5個月租金共計125,000元(計算式：25,000×5＝12 5,000）。又租約關係終止後，被告猶繼續無權占有系爭 房屋，自110年9月起至原告於111年7月26日起訴日止，共 11個月，依民法第179條規定，被告應返還原告相當於11 個月租金之不當得利，共計305,000元(計算式：25,000×1 1＝305,000），及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房 屋之日止，按月給付25,000元之不當得利。 ㈢依系爭契約書第6條約定，被告每月應支付租金5倍之違約 金125,000元，故自110年4月至111年7月26日起訴日止， 被告另應給付16個月之違約金200萬元（計算式：125,000 ×16=2,000,000）。此與前揭㈡所示之5個月租金、11個月 相當於租金之不當得利金額加總，合計被告應給付243萬 元(計算式：125,000+305,000+2,000,000=2,430,000)。 被告於本案起訴後被告仍繼續無權占有系爭房屋，另自本 起訴狀繕本送達翌日至騰空返還系爭房屋之日止，除應按 月給付每月25,000元不當得利，另加計每月違約金125,00 0元，合計15萬元（計算式：25,000＋125,000＝150,000） 等語。
㈣並聲明：
⒈被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段00○0地號土地上之系 爭房屋騰空返還予原告。
⒉被告應給付原告243萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒊被告應自民事起訴狀送達翌日起至騰空返還系爭房屋之 日止，按月給付原告15萬元。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明 或陳述。
三、按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益 ，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金 ；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第421 條第1項、第439 條前段、第455 條前段分別定有明文。 次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋；三、承租 人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地 法第100 條第3款亦有明定。又按無法律上原因而受利益
，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段另 有明文。而無權占有他人房屋加以使用，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念，則請求無權占有人返還占 有房屋所得之利益，原則上應以該房屋之租金額為限。經 查，原告主張前揭事實㈠㈡，業據原告原告提出系爭契約書 （見本院卷第15-23頁）、臺北松江路郵局存證號碼00163 1號存證信函及掛號郵件收件回執（見本院卷第25-29頁） 等件為證。而被告於相當時期受合法通知，未於言詞辯論 期日到場，復未提出書狀爭執，經本院調查前揭證據之結 果，堪認原告前揭主張為真實。惟原告上揭事實㈡所主張 之11個月不當得利之總額為275,000元(計算式：25,000×1 1＝275,000），其主張總額為305,000元乃係誤算，併予更 正。從而，原告依民法第455條請求被告騰空返還系爭房 屋，及依系爭契約書第2、3、4條請求被告給付自110年4 月起至8月積欠之5個月租金共計125,000元，依民法第179 條請求被告返還自110年9月起至111年7月26日止相當於11 個月租金之不當得利275,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付25,000元之不當得 利，為有理由。
四、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債 務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。民法所 定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為 目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就 原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為 目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請 求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違 約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約 定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀 民法第250 條第2 項之規定自明（最高法院86年度台上字 第3397號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法 院得減至相當之數額，民法第252 條亦有明定。而違約金 是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權 人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院79年 台上字第1915號、51年台上字第19號判決〈原判例〉意旨參 照）。經查，系爭契約書第6條約定：「乙方於租期屆滿
時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按 照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如 不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金 5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方 ，決無異議」(見本院卷第19頁)。查依系爭契約書第6條 有關出租人每月得向承租人請求按照租金5倍之違約金至 遷讓完了之文義，並未記載該違約金係屬懲罰性質，依前 揭規定及說明，上開約定自屬損害賠償總額預定性之違約 金約定。又此違約金之起算日，應自租約終止日110年8月 16日起算，而非自原告主張之110年4月(開始欠租時)起算 。本院審酌原告因被告迄未返還系爭房屋，受有無法另為 出租收益之損害，然衡以近1、2年來國內因新冠肺炎之疫 情，實體店面之整體經濟景氣非佳，可認原告縱得租賃他 人，其每月所得租金收益未必能顯高於原租約所定租金數 額；復考量被告於租約期限屆至前後，迭經原告通知返還 ，迄仍拒不搬遷之違約情節等一切情狀，認原告請求被告 按每月租金數額5 倍給付違約金125,000元，尚屬過高， 應酌減為37,500元(相當於租金之1.5倍)為適當。準此， 原告得請求110年8月16日至111年7月26日起訴前(11月又1 0日)之違約金425,000元（計算式：37,500×11＋37,500×10 /30＝425,000），另自本案起訴狀繕本送達翌日起至騰空 返還房屋之日止，每月應給付原告金額為62,500元（計算 式：不當得利25,000+違約金37,500=62,500）；逾此範圍 之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第455條規定，請求被告將系爭房 屋騰空返還予原告，並依系爭契約書第2、3、4、6條請求 被告給付給付原告5個月租金125,000元、相當於11個月租 金之不當得利275,000元、違約金425,000元，合計金額為 825,000元（計算式：5個月租金125,000+11個月相當於租 金之不當得利275,000+110年8月16日至起訴前之違約金42 5,000=825,000），及自民事起訴狀繕本送達翌日即111年 12月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；另自 111年12月17日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付 原告62,500元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求， 為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第39 0條第2項之規定並無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准 許。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失所依附，即應駁 回之
七、本件事證已臻明確，原告其餘攻防方法及所提證據，經本
院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不另逐一論駁，附 此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 4 月 24 日 民事第五庭 法 官 張新楣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 4 月 24 日 書記官 施怡愷