臺灣士林地方法院民事判決
111年度簡字第5號
原 告 鄭吉昌
訴訟代理人 陳明宗律師
複 代理人 蔡爵陽律師
張曉佩
被 告 鄭憶茹
鄭依婷
鄭欣怡
上三人共同
訴訟代理人 宋明政律師
上列當事人間請求分割共有物等事件，本院於民國112年3月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有門牌號碼臺北市○○區○○路00巷0號房屋（即臺北市○○區○○段○○段000000000○號）應依附圖所示之分割方法予以分割，即編號B所示2層（含陽台）、3層（含陽台）及連接1層之樓梯分歸原告取得；編號A所示1層（含平台）分歸被告取得，並按附表三「分割後應有部分比例」欄所示比例維持共有。原告應找補被告鄭憶茹、鄭依婷、鄭欣怡各新臺幣貳拾貳萬壹仟捌佰壹拾參元。
訴訟費用由兩造依附表二「訴訟費用」欄所示比例負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法 ，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體 共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但 並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年 度台上字第1797號判決意旨參照）。是當事人主張之分割方 案並非裁判分割共有物訴訟之訴訟標的，縱使變更分割方案 ，亦僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更 （參見民事訴訟法第256條規定）。查原告起訴先位聲明請 求將兩造共有如附表一所示之房屋（下稱系爭房屋）變價分 割，備位聲明請求將系爭房屋與附表一所示土地（下稱系爭 土地）合併變賣（見本院110年度士司調字第286號卷【下稱 調字卷】第10頁）。嗣於民國112年3月8日變更聲明先位請 求兩造共有之系爭房屋分歸原告取得（查原告民事準備三狀 先位聲明雖記載「原告與被告共有『如附表一所示不動產』分 歸原告取得...」【見本院卷第430頁】，然附表一土地部分 為原告單獨所有，並非兩造共有之標的，且該部分聲明之記
載與同狀事實及理由欄中原告敘明請求「將系爭房屋一至三 層由原告分得」之說明亦為矛盾，應屬顯然誤載），由原告 給付被告補償金，備位請求兩造共有之系爭房屋變價分割（ 見本院卷第430、422、425頁）。經核原告聲明之變更，僅 屬補充或更正事實上之陳述，不生訴之變更問題，合先敘明 。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭房屋為兩造所共有，應有部分如附表二「應 有部分」欄所示，其座落之系爭土地則為原告單獨所有。系 爭房屋無不能分割之情形或協議，因兩造無法達成分割協議 ，爰依民法第823條、第824條規定，先位訴請兩造共有系爭 房屋分歸原告取得，由原告給付被告補償金新臺幣（下同） 2,249,467元（下稱A方案），備位請求兩造共有之系爭房屋 變價分割，所得價金按附表二「應有部分」欄所示比例分配 等語（下稱B方案）。
二、被告則以：系爭房屋為伊等父執輩留下之祖厝，一樓有安放 祖先牌位，為使祖先牌位得受祭享安放於祖厝，始將系爭房 屋分配由兩造共有，臨終時並特別交代將祖厝維持現狀，以 使後嗣慎終追遠。系爭房屋各樓層有有門扇分隔，亦有直通 樓梯連接各樓層並開向1樓之出入口，1樓出入口則與道路連 接，各樓層均得獨立出入，如按樓層分割並無事實上困難， 考量房屋使用情況、共有人之利益及被告對系爭房屋之特殊 情感，請求將系爭房屋1樓（即附件臺北市士林地政事務所 【下稱士林地政】111年8月25日複丈成果圖【下稱附圖】所 示A部分）分配予被告維持共有，2、3樓及樓梯（即附圖所 示B部分）分配予原告，被告未能按應有部分受足額分配部 分再由原告以金錢補償（下稱C方案）。如認C方案無理由， 被告亦同意系爭房屋全部分歸被告取得並共有，被告再依鑑 價報告結果給付原告補償金（下稱D方案）。至如鈞院認系 爭房屋應變價分配，則應重新鑑價，並加入系爭房屋依都市 危險及老舊建築物加速重建條例（下稱危老重建條例）重建 後之價值考量。等語置辯。聲明為：原告之訴駁回。三、查系爭房屋為兩造所共有，應有部分如附表二「應有部分」 欄所示，其座落之系爭土地則為原告單獨所有等情，為兩造 所不爭，並有建物謄本及土地謄本在卷可稽（見本院卷第15 4-155、150、152頁），堪信為真實。四、本院之判斷：
㈠原告依民法第823條規定請求分割系爭房屋，是否有據？ 按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限。民法第823條第1項定有明文。查系爭房屋為兩造依 附表二「應有部分」欄之比例共有，又經函詢士林地政回覆 ：系爭房屋係以一般建物（非區分所有建物）之型態登記， 非屬區分所有建物，其移轉不受公寓大廈管理條例第4條第2 項之規範；又依地籍資料所載系爭房屋主要用途係「住家用 」，非屬農舍，亦不受農業發展條例第18條第4項規定之限 制（見本院卷第160頁），此外，系爭房屋查無因使用目的 不能分割之情事，兩造無不能分割之約定，亦未訂有不分割 之期限，惟無法達成分割協議，則原告訴請裁判分割系爭房 屋，即屬正當。
㈡系爭房屋應以何種方式分割為適當？
1.按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或 以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分 配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配 ，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原 物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有 物之一部分仍維持共有。民法第824條第1至4項定有明文 。是以，共有物之分割，原則上應以原物分配於各共有人 ，如各共有人均受分配顯有困難，始得分配於部分共有人 ；又於原物分配顯有困難時，始得將共有物全部或一部變 賣，以價金分配於各共有人。又法院定共有物分割之方法 ，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害 關係、共有物之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所 得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益等有關情狀， 於符合公平經濟原則下，為適當之決定（最高法院89年度 台上字第724號判決、94年度台上字第1149號判決、96年 度台上字第108號判決意旨參照）。
2.系爭房屋以C方案為最適當、公平之分割方案： ①按共有物之分割，原則上應以原物分配於各共有人，如 各共有人均受分配顯有困難，始得分配於部分共有人； 於原物分配顯有困難時，始得將共有物全部或一部變賣 ，以價金分配於各共有人，已如前述。
②查系爭房屋1樓大門與通往2、3樓之樓梯入口分別獨立， 有本院勘驗筆錄及照片在卷可稽（見本院卷第236--252 、292-302頁），堪認相互間使用上、構造上各自獨立
。又經函詢士林地政表示：依所附本案建物圖說，該建 物為獨棟三層建物，建物分割後有獨立出入口，應無不 可分割情形（見本院卷第258頁），本院再會同士林地 政至現場勘測，請其判斷C方案是否可行而得以分割， 如可以則請其測繪，士林地政判斷後並繪製附圖到院， 是可認C方案在現況構造上並無不可行之處。
③又本院到現場履勘時，系爭房屋1樓屋內積滿灰塵、雜物 散置，雖有擺放神桌，然其上遍布灰塵，燈具歪斜，祭 祀用之酒杯空置，看似無人使用，另2樓由原告出租他 人使用中，3樓由原告借予他人使用中（見本院卷第236 -252頁），則依C方案分割亦無違使用現況。 ④另依兩造所陳，系爭房屋原為原告之祖父母住居，為兩 造先祖留下之祖厝，目前1樓仍放置原告祖父母之牌位 （見本院卷第192-193、424頁），則依C方案分割亦符 合兩造情感需求。
⑤再者，被告所述系爭房屋可能依危老重建條例重建、可 能增加價值等語，雖尚無具體事證可認確會發生，惟採 C方案使兩造各自取得系爭房屋之一部，亦較符合兩造 間之公平及利益。
⑥至原告雖主張C方案無從消滅系爭房屋之共有關係，對全 體共有人並非有利，顯非妥適云云。惟按分割共有物， 以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除 因該土地內部之使用目的不能分割（如為道路）或部分 共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割 或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於 各共有人單獨所有（最高法院69年度台上字第1831號判 決意旨參照）。被告已陳明如採C方案分割，渠等願就 分得之部分維持共有（見本院卷第178頁），與前述民 法第824條第4項規定意旨並無違背，而原告如依C方案 取得附圖B部分，將得就系爭房屋之2、3樓單獨享有權 利、使用、收益，亦較現狀權利情形為單純，合於各部 分所得利用之價值。
⑦至原告固又主張系爭土地為其單獨所有，如使被告取得 系爭房屋1樓所有權，將因無座落土地之應有部分，尚 須給付租金予原告，或可能有無權占有之情事，將使法 律關係趨於複雜云云。然按土地及其土地上房屋同屬一 人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將 土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或 房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間， 推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，修正後民法第
425條之1定有明文，而在上開條文修正前，最高法院48 年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議 亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開 同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承 買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土 地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同 之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外 ，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人 」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實 上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共 有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及 房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋 承買人繼續使用土地（最高法院100年度台上字第2103 號裁判要旨參照，另最高法院87年度台上字第868號、8 9年度台上字第284號、99年度台上字第1723號等判決意 旨亦均同上旨）。查原告自承系爭房屋為其祖父、祖母 住居，祖父母分配不動產時，將系爭土地全數登記予原 告，被告三人及其被繼承人除分得系爭房屋共有外，另 有分得相鄰之房屋（見本院卷第192頁），可見系爭土 地及系爭房屋原均為原告之祖父母所有，則原告之祖父 母縱將土地單獨分配予原告，將系爭房屋分配予兩造共 有，而使系爭土地及系爭房屋之所有權人相異，依上開 說明，房屋受讓人與土地受讓人間推定在房屋得使用期 限內，有租賃關係，並無原告所指欠缺占用權源、使法 律關係趨於複雜之情形。
3.至A方案、D方案雖同屬原物分割，惟不論全部分配予原告 或被告，相較上開C方案所述，關於使用現況、兩造情感 需求、公平、利益之考量較為不足，故在C方案現況構造 上並無不可行之處之情形下，本院認仍應先採取C方案較 為妥適。
4.另原告所主張之B方案，因依法原物分割優先於變價分割 ，已如前述，故認亦不可採，附此敘明。
㈢本院囑託宏大不動產估價師聯合事務所進行計算系爭房屋依C 方案分割後兩造找補之金額（見卷外不動產估價報告書第2 頁所示），而上開鑑定價格為不動產估價師針對系爭房屋進 行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況 、最有效使用分析，以及估價師專業意見分析後，採用收益 法之一定期間收益法一種估價方法進行評估（見同報告書第 2頁），核屬客觀可採，據此作為兩造各自獲分配房屋及其 等原應有部分比例價值互為補償之計算，應為公允。是依民
法第824條第3項規定，原告應補償予被告共665,440元，即 補償各被告221,813元（計算式：665,4403≒221,813，小數 點以下四捨五入，故與估價報告所載應給付補償金額總額， 約有1元之差距，附此敘明）。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項第1款 規定，請求裁判分割，本院認依附圖所載方式為原物分割為 適當，由原告取得B部分（系爭房屋2層含陽台、3層含陽台 及連接1層之樓梯），被告取得A部分（系爭房屋1層含平台 ），各按附表三「分割後應有部分比例」欄所示比例維持共 有，另原告補償各被告221,813元，。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。
八、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件原告起訴部分係因分割共有物而涉訟，關於分割共有 物部分，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防 禦權利所必要。又分割共有物之訴，乃形式形成訴訟，法院 不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝 訴、敗訴之問題。爰審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利 益等情，認本件訴訟費用，應由兩造依附表二「訴訟費用」 欄比例分擔，始為公平，附此敘明。
九、據上論結，依民事訴訟法第79條、第80條之1，判決如主文 。
中 華 民 國 112 年 4 月 7 日 民事第四庭 法 官 謝佳純
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 4 月 7 日 書 記 官 陳怡文
附表一
附表二
附表三
編號 共有人姓名 分割後應有部分比例 1 鄭憶茹 3分之1 2 鄭依婷 3分之1 3 鄭欣怡 3分之1