遷讓房屋等
臺北簡易庭(民事),北簡字,110年度,15997號
TPEV,110,北簡,15997,20230427,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
110年度北簡字第15997號
原 告 蔡欽源

訴訟代理人 周兆龍律師
複 代理 人 王永菖律師
李宜庭律師
被 告 蔡欽一
法定代理人 蔡孟芬
被 告 楊美雲
前列被告共同
訴訟代理人 陳家祥律師
陳忠儀律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一百一十二年三
月二十九日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應連帶給付原告陸拾玖萬壹仟貳佰肆拾柒元，及自民國一百一十年八月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告於未經原告及全體共有人同意下，不得於臺北市○○區○○街○○○巷○號房屋二、三樓為堆置物品或任何妨害其他共有人權利之行為。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒萬壹仟陸佰陸拾元由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣陸拾玖萬壹仟貳佰肆拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹萬柒仟參佰參拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○號房屋（ 下稱系爭房屋）二、三樓房間騰空遷讓返還予原告及全體共 有人；㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日（即民國一百一十年 八月十日）起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新 臺幣（下同）一萬三千三百二十六元，及自起訴狀繕本送達 翌日（即一百一十年八月十日）起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息；㈢被告應連帶給付原告七十八萬九千七百 六十八元及自起訴狀繕本送達翌日（即一百一十年八月十日 ）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈣被告於未 經原告及全體共有人同意下，不得於系爭房屋二、三樓房屋



為進入使用、通行、堆置物品或任何妨害其他共有人權利之 行為；㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述略稱：
㈠緣坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（下稱系爭土地） 之系爭房屋（下合稱系爭房地）為訴外人即被繼承人蔡萬車 所有，嗣訴外人蔡萬車於八十四年五月二十九日去世後，由 原告與被告蔡欽一共同繼承系爭房地，並於八十五年五月十 八日辦理分割繼承登記，由原告及被告蔡欽一各取得前揭房 地二分之一之應有部分。
㈡詎被告蔡欽一於八十七年七月間，明知未與原告就系爭房屋 簽訂分管契約，竟未經原告同意，即私自更換系爭房屋一樓 通往二樓之門鎖，致原告無從進入使用系爭房屋二、三樓， 又逕自同意其配偶即被告楊美雲使用該等樓層，堆放其夫妻 所有之日常用品，包括神明供桌、冰箱、寢具、家具、服飾 等諸多雜物，處處可見被告二人生活痕跡，顯見系爭房屋二 、三樓並非無人使用。又被告二人將其所居住坐落於臺北市 ○○區○○段○○段○○○○○○○○○地號，門牌號碼為臺北市○○區○○街○ ○○號之房屋（下稱廣州街房屋）一樓出租予他人，致被告二 人無法直接自該房屋一樓進出，因此系爭房屋二樓外連接該 房屋二、三樓之不銹鋼天橋，即成為被告二人進出其等住所 之唯一出入口，是被告二人只有先進入系爭房屋二樓，始有 進出住所之可能，足見被告二人顯已將系爭房屋二、三樓與 其原所居住之房屋結合，完全排除原告使用收益而單獨占用 該等樓層之意思甚明，侵害原告所有權甚鉅。
㈢嗣被告二人於一百一十年三月二十二日將門鎖之鑰匙交付予 原告，惟此仍無礙被告二人自八十七年七月起起持續占有系 爭房屋二、三樓，侵害原告所有權長達逾二十二年之事實， 遑論被告二人迄今仍持續占用該等樓層妨礙原告使用收益。 本件被告二人未得原告同意下，於系爭房屋堆放個人所有之 物品至今，侵害原告權利應有部分之所有權，該當無權占用 系爭房屋甚明，是爰依民法第八百二十一條、第七百六十七 條第一項前段之規定，要求被告二人騰空遷讓返還系爭房屋 二、三樓房間予全體共有人，及依民法第一百七十九條、第 一百八十四條第一項前段、第一百八十五條第一項前段之規 定，要求被告二人連帶給付因堆放物品、拒絕交付鑰匙等占 用系爭房屋二、三樓之行為所獲相當於租金之不當得利及損 害賠償，另依民法第八百二十一條、第七百六十七條第一項 後段之規定，請求被告將來不得為任何妨礙原告共有權之行 為。
㈣被告二人自八十七年七月起即持續惡意無權占用系爭房屋二



、三樓迄今未曾中斷，原告得請求相當於租金之不當得利或 損害賠償數額，乃自原告起訴日起回溯五年，依土地法第九 十七條第一項計算之租金，即七十八萬九千七百六十八元， 相關計算式如下（元以下四捨五入，下均同）：　　⑴系爭房房二、三樓所坐落之系爭土地歷年申報地價：　　　①一百零五年六月十一日至一百零六年六月十日：系爭土 地申報地價為三百一十萬六千二百四十元（計算式：系 爭土地公告地價為每平方公尺57,100元×總面積68平方 公尺×80％＝3,106,240元）。
　　　②一百零六年六月十一日至一百零七年六月十日：系爭土 地申報地價於一百零六年六月九日至十二月三十一日為 三百一十萬六千二百四十元，一百零七年一月一日至一 百零七年六月八日為二百八十七萬九千五百五十五元〔 計算式：系爭土地公告地價為每平方公尺52,933元×總 面積68平方公尺×80％＝2,879,555元（元以下四捨五入） 〕，故系爭土地於一百零六年六月九日至一百零七年六 月八日之申報地價為二百九十九萬二千八百九十八元〔 計算式：（3,106,240＋2,879,555）÷2＝2,992,898元（ 元以下四捨五入）〕
　　　③一百零七年六月十一日至一百零八年六月十日：系爭土 地申報地價為二百八十七萬九千五百五十五元〔計算式 ：系爭土地公告地價為每平方公尺52,933元×總面積68 平方公尺×80％＝2,879,555元（元以下四捨五入）〕　　　④一百零八年六月十一日至一百零九年六月十日：系爭土 地申報地價於一百零八年六月九日至十二月三十一日為 二百八十七萬九千五百五十五元，一百零九年一月一日 至一百零九年六月八日為三百零三萬八千五百六十六元 〔計算式：系爭土地公告地價為每平方公尺55,856元×總 面積68平方公尺×80％＝3,038,566元（元以下四捨五入） 〕，故系爭土地於一百零八年六月九日至一百零九年六 月八日之申報地價為二百九十五萬九千零六十一元〔計 算式：（2,879,555＋3,038,566）÷2＝2,959,061元（元 以下四捨五入）〕。
　　　⑤一百零九年六月十一日至一百一十年六月十日：系爭土 地申報地價為三百零三萬八千五百六十六元〔計算式： 系爭土地公告地價為每平方公尺55,856元×總面積68平 方公尺×80％ ＝ 3,038,566元（元以下四捨五入）〕。　　⑵系爭房屋二、三樓依臺北市政府地政局估算之歷年價額：　　　①一百零五年六月十一日至一百零六年六月十日：系爭房 屋二、三樓估算價額為十八萬零三百三十三元〔計算式



：系爭房屋估算價額270,500元，計算式：（301,487＋2 39,513）÷2＝270,500元）×被告占用二、三樓2/3＝180,3 33元（元以下四捨五入）〕
　　　②一百零六年六月十一日至一百零七年六月十日：系爭房 屋二、三樓估算價額為十五萬九千六百七十五元〔計算 式：系爭房屋估算價額239,513元×被告占用二、三樓2/ 3＝159,675元（元以下四捨五入）〕。　　　③一百零七年六月十一日至一百零八年六月十日：系爭房 屋二、三樓估算價額為十五萬九千六百七十五元〔計算 式：系爭房屋估算價額239,513元×被告占用二、三樓2/ 3＝159,675元（元以下四捨五入）。〕　　　④一百零八年六月十一日至一百零九年六月十日：系爭房 屋二、三樓估算價額為十五萬九千六百七十五元〔計算 式：系爭房屋估算價額239,513元×被告占用二、三樓2/ 3＝159,675元（元以下四捨五入）〕。　　　⑤一百零九年六月十一日至一百一十年六月十日：系爭房 屋二、三樓估算價額為十五萬九千六百七十五元〔計算 式：系爭房屋估算價額239,513元×被告占用二、三樓2/ 3＝159,675元（元以下四捨五入）〕。　　⑶系爭房屋二、三樓歷年按土地法第九十七條計算之租金：　　　①一百零五年六月十一日至一百零六年六月十日：系爭房 屋二、三樓租金為三十二萬八千六百五十七元〔計算式 ：（系爭土地申報地價3,106,240元＋系爭房屋二、三樓 估算價額180,333元）×1/10＝328,657元（元以下四捨五 入）〕。
　　　②一百零六年六月十一日至一百零七年六月十日：系爭房 屋二、三樓租金為三十一萬五千二百五十七元〔計算式 ：（系爭土地申報地價2,992,898元＋系爭房屋二、三樓 估算價額159,675元）×1/10＝315,257元（元以下四捨五 入）〕。
　　　③一百零七年六月十一日至一百零八年六月十日：系爭房 屋二、三樓租金為三十萬三千九百二十三元〔計算式： （系爭土地申報地價2,879,555元＋系爭房屋二、三樓估 算價額159,675元）×1/10＝303,923元（元以下四捨五入 ）〕。
　　　④一百零八年六月十一日至一百零九年六月十日：系爭房 屋二、三樓租金為三十一萬一千八百七十四元〔計算式 ：（系爭土地申報地價2,959,061元＋系爭房屋二、三樓 估算價額159,675元）×1/10＝311,874元（元以下四捨五 入）〕。




　　　⑤一百零九年六月十一日至一百一十年六月十日：系爭房 屋二、三樓租金為三十一萬九千八百二十四元〔計算式 ：（系爭土地申報地價3,038,566元＋系爭房屋二、三樓 估算價額159,675元）×1/10＝319,824元（元以下四捨五 入）〕。
　　　⑥綜上，系爭房屋二、三樓自一百零五年六月十一日至一 百一十年六月十日之租金共為一百五十七萬九千五百三 十五元（計算式：328,657元＋315,257元＋303,923元＋31 1,874元＋319,824元＝1,579,535元）。　　⑷原告所受相當於租金之損害：原告所受相當於租金之損害 為七十八萬九千七百六十八元〔計算式：系爭房屋二、三 樓歷年租金共計1,579,535元×原告應有部分1/2＝789,768 元（元以下四捨五入）〕。
　　⑸綜上，被告二人自一百零五年六月十日至原告一百一十年 六月十一日起訴止，持續惡意無權占用原告所有應有部分 二分之一之系爭房屋二、三樓，致原告受有相當於租金之 損害共七十八萬九千七百六十八元，原告自得依民法第一 百七十九條、第一百八十四條第一項前段、第一百八十五 條第一項後段規定，請求被告二人返還及連帶賠償上開金 額，要無疑義。
㈤被告二人明知原告未同意其等獨自占用系爭房屋二、三樓， 迺於八十七年七月更換系爭房屋ㄧ樓通往二、三樓之門鎖， 致原告無法通往使用該樓層，縱原告已於一百一十年三月二 十三日取得該門鎖之鑰匙，惟被告迄今仍持續占用系爭房屋 二、三樓，擅自將大量日常用品及私人物品，堆放於該等樓 層，藉由系爭房屋二樓外之不銹鋼天橋連接其所居住之房屋 ，顯然逾越其應有部分所得使用系爭房屋之範圍，無法律上 原因而享有相當於租金之不當得利，故原原告除得請求被告 二人遷讓返還系爭房屋二、三樓外，亦得依民法第一百七十 九條規定，請求被告自本書狀繕本送達翌日起至遷讓返還系 爭房屋二、三樓之日止所享有相當於租金之不當得利。系爭 房屋二、三樓依土地法第九十七條計算之月租金為二萬六千 六百五十二元〔計算式：系爭房屋二、三樓年租金319,824元 ×1/12＝26,652元（元以下四捨五入）〕，而由於原告僅擁有 系爭房屋二分之ㄧ之應有部分，故原告自得請求被告二人自 起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋二、三樓之日止 ，按月給付原告一萬三千三百二十六元之不當得利（計算式 ：26,652×1/2＝13,326元）。 ㈥被告二人自八十四年間起長期無權占用系爭房屋堆放其公司 及私人用品：




　　⑴訴外人萬記有限公司（下稱萬記公司）設立時代表人即被 繼承人蔡萬車為兩造之父，嗣被繼承人蔡萬車於八十四年 間去世後，由被告蔡欽一取得該公司，登記地址為臺北市 ○○街○○○號且現已解散，惟該公司之存貨帳及日記帳等用 品仍置於系爭房屋中，可見被告二人自八十四年間起迄今 占用系爭房屋並放置私人物品。
　　⑵附帶一提者，另訴外人育馨有限公司（下稱育馨公司）設 立時代表人雖為兩造之母，然其於八十六年間去世，育馨 公司即以被告蔡欽一為代表人，被告楊美雲及其長女蔡咏 秋、次女即被告蔡欽一法定代理人蔡孟芬為股東，並以系 爭房屋為公司營運所用，持續使用系爭房屋，育馨公司雖 已於九十五年間解散，惟已可證明被告二人有持續使用系 爭房屋之情。
　　⑶被告二人於兩造之父母去世後，於八十七年間旋即私自更 換系爭房屋一樓通往二樓之門鎖，致原告無法進入系爭房 屋二、三樓，故可徵系爭房屋自八十七年後，僅供被告二 人使用，至今已二十餘年載，系爭房屋內之物品皆為被告 二人所置乃屬當然。
㈦被告二人為自己利益占用系爭房屋因而支出費用，不得謂為 共有物之管理費而向原告請求償還，是被告二人就相當於租 金之不當得利主張抵銷抗辯應無理由：
　　⑴被告二人未得原告同意，無權占用系爭房屋業如前述，且 被告二人既排除原告使用收益系爭房屋，且於占用系爭房 屋期間所為更換門鎖、門窗、修繕漏水、拆除重作屋內隔 間與天花板等行為，顯係為自己利益而為，並無為全體共 有人管理系爭房屋之意思，是以被告二人上開修繕保存行 為既非基於管理共有物意思所為，不得謂其為管理共有物 之行為，該等行為所生之費用，亦不得謂為共有物之管理 費或其他負擔，被告二人主張依民法第八百二十二條規定 請求原告按系爭房屋應有部分償還，並以此行使抵銷權， 於法無據。
　　⑵又被告所提被證二之報價單關於營建工程地址與日期之記 載，及被證三工程報價單於報價日期部分均顯有遭人手寫 塗改之痕跡，是以原告就該單據之形式上真正有所爭執， 併此敘明。
㈧關於被告答辯狀證物及聲請傳訊證人部分，針對被證二、三 報價單顯有塗改痕跡，爭執形式上真正，被證一形式真正不 爭執，被證二、三是被告基於自己用益而占有使用非基於管 理共有物意思所為，不得謂有共有物管理；被告二人於未經 原告同意下，為經營渠等所有之公司及一般日常生活起居，



長期利用系爭房屋二樓陽台外天橋進出廣州街房屋，難謂無 占用系爭房屋而侵害原告之權利：
　　⑴依證人蔡咏秋之證稱，可知萬記公司與育馨公司早於八十 四年之前即由被告蔡欽一負責經營，且有持續營業至九十 五年，亦有萬記公司存貨帳及日記帳於系爭房屋內，非如 被告於先前書狀所述該二公司無實際營業。
　　⑵證人蔡咏秋雖證稱萬記公司與育馨公司係於廣州街房屋實 際營業，惟此亦無法排除該二公司並未利用系爭房屋作為 營業之用，蓋早於兩造父親在世時，廣州街房屋一樓即出 租予他人，被告蔡欽一等人自無從由廣州街房屋一樓樓梯 直接上二樓，只有先進入系爭房屋，再藉由系爭房屋二樓 陽台外連接廣州街房屋之天橋，方得進入廣州街房屋二樓 經營萬記公司與育馨公司，是以被告二人及上開二公司員 工進出廣州街房屋執行業務時，必然會進入使用系爭房屋 ，且此種通行方式不僅為被告蔡欽一經營萬記公司與育馨 公司時所採用，證人蔡貴美居住於系爭房屋時，及搬離系 爭房屋後，亦僅能利用系爭房屋二樓陽台外天橋進出廣州 街房屋，並非如證人蔡咏秋所述得直接自廣州街房屋一樓 樓梯進入二樓，此有證人蔡貴美之證稱可證，且原告家屬 於一百一十年十一月十八日至系爭房屋查看時亦曾親眼目 睹被告蔡欽一之幫傭通行天橋往來廣州街房屋與系爭房屋 ，足認證人蔡貴美所述應屬事實，且足證證人蔡咏秋就此 之證述不實。
　　⑶就被告二人利用系爭房屋二樓陽台外天橋出入廣州街房屋 乙節，除證人蔡貴美之證述外，自被告二人於系爭房屋所 堆放之日常使用物品與位置亦得窺知一二。倘被告二人得 自廣州街一樓進出，自得將平常出門購物所須之購物車、 購物袋、鞋子、雨傘、菜籃車等物品置放於廣州街一樓與 二樓樓梯間，何須大費周章將該等物品攜至系爭房屋，並 堆放於天橋出入口附近？甚至直接堆放於系爭房屋一樓大 門前？被告二人此舉莫非係因出門買菜、購物時，須透過 天橋方能進出廣州街房屋，遂基於便利考量，逕將出門購 物所須之物品堆放於系爭房屋二樓靠近天橋出入口之處與 一樓大門前方，使被告二人透過天橋進入系爭房屋二樓並 藉由樓梯通往一樓大門時，得直接取得該等物品再外出， 待購物完畢后，再將上開物品歸位留待下次外出使用。若 非如此，被告二人焉有可能多此一舉將上開經常使用之日 用品先堆放於系爭房屋，而待有出門購物需求時，再透過 天橋與樓梯先進入系爭房屋二樓與一樓取得該等物品后， 再透過天橋返回廣州街房屋二樓，再由廣州街二樓樓梯下



一樓？抑或購物完畢后，先自廣州街房屋一樓樓梯上二樓 ，再透過天橋將上開物品攜至系爭房屋堆放？況且，倘若 被告二人無利用天橋進出廣州街房屋之必要，何須自作主 張將原有老舊天橋再加以修繕、改建？準此，被告二人上 開行為均再再顯示其等確實有利用系爭房屋二樓陽台外天 橋進出渠等住所之情事。
　　⑷綜上，被告二人利用系爭房屋二樓陽台外天橋進出廣州街 房屋以經營萬記公司、育馨公司，並從事一般日常生活起 居等情業如前述，而被告二人此等通行方式必然須進入、 通過系爭房屋，應屬使用系爭房屋之態樣之一，故被告二 人於未得他共有人，即原告同意下，擅自進入通行系爭房 屋，已侵害原告之權利。
㈨考量被告二人現住於緊臨系爭房屋之廣州街房屋，並以系爭 房屋二樓外連天橋作為渠等進出廣州街房屋之唯一出入口， 故被告二人持續占用、通行系爭房屋之可能性極高，原告洵 有預為防止被告二人妨害其權利之必要。本件被告二人為進 出廣州街房屋，於未得原告同意下，長期擅自進入、通行系 爭房屋，並於系爭房屋內堆放大型家具與小型雜物，已嚴重 侵害原告之權利，且縱使被告二人現已將系爭房屋內之物品 移除（假設語氣），惟鑒於被告二人先前確曾有占有使用系 爭房屋之事實，且依證人蔡貴美上開證述，被告二人目前居 住之廣州街房屋，因一樓出租予他人，無法直接自一樓樓梯 上二樓，必須先進入兩造共有之系爭房屋，再由系爭房屋二 樓外與廣州街房屋二樓相連之天橋，方得進出被告現住住所 。異言之，系爭房屋無異於被告二人唯一對外通行道路，足 認被告二人將來仍有持續進入使用、通行系爭房屋，或於系 爭房屋堆放雜物，妨害原告權利之高度蓋然性，堪認原告之 權利已有遭被告妨害之虞，原告依民法第八百二十一條、第 七百六十七條第一項後段預為請求被告二人將來就系爭房屋 不得為任何妨害原告權利之行為，洵屬有理。
㈩又被告辯稱訴外人萬記公司、育馨公司於九十五年即結束營 業，縱有侵害原告權利，亦已罹於請求權時效云云，惟原告 僅請求被告返還自起訴時起五年內相當於租金之不當得利， 並未請求被告以系爭房屋供上開二公司營業之不當得利。又 原告主張被告二人有利用系爭房屋作為上開二公司營業之用 ，旨在與被告二人於八十七年間將原告全家驅逐廣州街房屋 與系爭房屋，並將伊二人私人物品堆放於系爭房屋，後續又 將天橋加以改建等情相互勾稽，證明被告二人自八十七年起 ，便開始將系爭房屋透過天橋與伊二人所有之廣州街房屋合 而為ㄧ，作為渠等住所與公司營業處所之一部分，顯有無權



占用系爭房屋之情形。且依證人蔡凱暄之證詞與其庭呈之照 片，可知上開情形至今依然如此，蓋被告二人迄今依然不斷 透過天橋進出廣州街房屋與系爭房屋，於未經其他共有人即 原告同意下，自該當無權占用系爭房屋。至被告復以證人蔡 咏秋之證詞，爭執天橋原為兩造父親蔡萬車所搭建，嗣於兩 造母親在世期間整新為不鏽鋼天橋，與被告無涉，且搭建後 兩造均有持續使用天橋，無人提出異議，原告今日始表示不 服，顯有違誠信云云，然依證人蔡凱暄之證稱，可知兩造父 親蔡萬車生前雖有於廣州街房屋與系爭房屋間搭建天橋，惟 目前存在於該二房屋間之天橋於外觀、材質上均與蔡萬車所 搭建之天橋不同，且為原告於八十七年被迫搬離廣州街房屋 時並所不存在，足證現存之原證四天橋顯為被告二人於八十 七年后所擅自改建。是被告二人將原告全家驅逐廣州街房屋 與系爭房屋后，擅自改建、利用不銹鋼天橋進出廣州街房屋 與系爭房屋以經營萬記公司與育馨公司，並從事一般日常生 活起居，於未得原告同意下，自該當無權占用系爭房屋。 關於證人證人蔡咏秋、蔡貴美、蔡凱暄、蔡樂暄之證言，證 人蔡咏秋證述有明顯與事實不符，包括謊稱已移除私人物品 無法聯絡原告，後續有主動交付鑰匙等與其他三位證人所述 相矛盾，其證詞之真實性大有疑問，又證人蔡貴美與原告有 嫌隙，除有客觀事證相佐之外，其證詞不可採。另自證人蔡 樂瑄、證人蔡凱暄之證述，可見被告二人自八十七年起即未 得原告同意擅自於兩造共有之系爭房屋堆放物品，且利用系 爭房屋經營公司並通行廣州街住所，甚至到九十六年之前更 私自更換門鎖，且遲遲不肯將鑰匙交予原告，使原告完全無 從進入使用系爭房屋，嚴重侵害原告權益。從被證一無法證 明九十七年才有換鎖一事，且證人蔡樂瑄、證人蔡凱暄並非 本件實際上主導之人，乃係長期聽原告所述依原告之指示協 助本件訴訟，本件訴訟係原告之意思。有收到被告答辯三狀 。又關於被證二、三證物，原告還是爭執，除了形式上真正 之外，認為被證二雜項支出有垃圾清運，不是共有物管理， 被證三第六項也有隔間拆除及清運，顯然是被告堆放系爭房 屋之個人物品，與共有物管理無關，至於鎖頭朝內或朝外當 然是本案的重點，因為鎖頭朝外原告並無鑰匙，若從廣州街 天橋鎖上，原告並無法使用原證三十四的門窗，侵害原告權 益。
被告二人修繕系爭房屋，係為自己使用方便，而非出於保存 或維護系爭房屋之目的，被告因而支出之修繕費用，不得謂 為共有物之負擔：
　　⑴被告提出之估價單及報價單，縱使經函詢後確認其形式上



為真正（假設語氣），惟被告未能提出其支付修繕費用之 發票或其他付款憑證以供採認，則被告是否實際對共有物 有修繕行為，又其實際支出金額是否確如估價單及報價單 所載，進而得以作為被告抵銷抗辯之主張，不無疑問。此 外，被告固主張於九十七年、一百零五年、一百零九年分 別係因颱風、漏水、及白蟻蛀蝕，致系爭房屋門窗與牆壁 毀損，渠等始將原本木製門窗全部更新為鋁門窗，同時更 換門鎖，並拆除隔間木板。然被告未能提出房屋受損或相 關災情照片，估價單上亦未詳實記載修繕之原因及考量， 且證人蔡咏秋之證詞亦與其他證人證述不符，是以系爭房 屋於上開年間是否因毀損而有修繕必要，非無疑問，被告 就此應善盡舉證責任。
　　⑵就被告主張於九十七年修繕系爭房屋係因颱風侵襲乙節， 系爭房屋附近鄰房多為與本件系爭房屋建築完成年份相近 之老屋，惟附近鄰房之窗戶至今依然多為木窗框及舊式鋁 門窗，甚至位於高處且毫無遮蔽物之隔壁建物，其窗戶也 維持舊款，顯見九十七年間縱有颱風過境（假設語氣）， 當地建物受到颱風影響之程度應尚屬輕微，並無更換、修 繕門窗之必要。退步言之，縱使有受颱風影響，系爭房屋 之窗戶設計為深凹窗，又附有雙層雨遮，相較其他非深凹 窗設計之窗戶，應更有防風、防水之能力。此外，其地理 位置係於隱蔽且狹窄之巷弄而非正面迎風之大馬路上，由 於巷弄狹窄且與鄰房靠近，其周遭建物皆為系爭房屋提供 了良好的遮蔽作用，難以想像於這種情況下，系爭房屋之 門窗會遭颱風全部毀損，此觀附近鄰房亦無全部門窗遭毀 損而需要修繕之情甚明。是按一般經驗法則以及考量系爭 房屋之窗戶設計與地理位置，在其他建物無論於巷弄內或 是在大馬路上皆無因颱風出現而有嚴重毀損之情形下，唯 獨系爭房屋之門窗全部遭颱風吹毀，顯不合常理。　　⑶就被告主張於一百零五年、一百零九年修繕系爭房屋係因 漏水及白蟻蛀蝕乙節，根據盈固室內裝修工程有限公司（ 下稱盈固公司）之報價單，對於工程之品名僅顯示為「天 花板工程」、「門片」、「油漆」等，從報價單根本無法 得知及判斷其具體施作內容為何，以及是否確為保存系爭 房屋所必要，且此報價單對於修繕面積、選用材質、維修 方式等事項均未記載。再者，無論是粘霸建材工業有限公 司（下稱粘霸公司）之報價單，抑或是盈固公司之報價單 ，縱使被告說明係因為漏水、白蟻蛀蝕而需修繕，惟被告 卻從未提出其他證據證明其所主張之修繕理由屬實，自無 從認定被告所為之修繕費用係為全體共有人之利益，管理



系爭房屋所為之必要支出，不得謂為共有物之管理費或其 他負擔而要求原告返還。
　　⑷被告於無權占用期間，對系爭房屋之修繕行為，實際上僅 係為方便被告將系爭房屋據為己有，以便自己使用收益， 而非出於保存系爭房屋之意思。蓋假設被告於九十七年有 修繕系爭房屋之行為（假設語氣），當時被告係於委請廠 商將廣州街房屋增建四樓作為麻將間與KTV室使用，並就 該房屋加以翻新時，方才請廠商一併整修系爭房屋，此二 房屋之隔音窗型皆為相同款式，廣州街房屋四樓之欄杆型 式也與系爭房屋之鐵橋一模一樣等情甚明。由此益徵，被 告斯時一併修繕系爭房屋，並非基於管理共有物意思所為 ，而係為了將系爭房屋作為自己的房屋使用，才將兩邊房 屋之窗戶、欄杆等皆改用相同款式，以使自己得以使用起 來更加方便、舒適，是以被告主張其就系爭房屋所為之修 繕行為，係出於因漏水、房屋老舊等理由而有保存系爭房 屋之必要，自不可採。
　　⑸由被告將系爭房屋之窗戶全部更換為具有窗框加厚、加強 隔音、隔絕紫外線等特色之高級隔音氣密窗，亦可證被告 係為自己之利益而修繕系爭房屋。蓋系爭房屋自九十七年 起即呈現無人居住之狀態，依一般社會通念，根本不必要 更換具有上開功能之高級氣密窗。倘若被告並非為了自己 於占用系爭房屋期間，就系爭房屋之使用得以更加便利、 舒適，其並無須將窗戶更換為隔音氣密窗此種多功能之高 級窗戶，甚至連位在系爭房屋內側之廁所，也全面更換為 氣密窗。換言之，縱系爭房屋老舊而有修繕必要，亦僅需 更換為與原本款式相同之一般鋁門窗即可，無需更換為此 種具有隔音、隔絕紫外線功能之窗戶，此種高級氣密窗對 於維護房屋之周全顯無必要，亦與防止共有物毀損無涉， 足認被告係為自己使用系爭房屋之便利始為修繕行為，其 支出系爭修繕費用係為自己之利益，而非基於防止共有物 之有形毀損、滅失及其價格低落或權利喪失等目的，難認 被告因此支出之費用，該當民法第八百二十二條所稱之「 共有物之其他負擔」。
　　⑹綜上，被告係因自己使用系爭房屋而為修繕，難認有基於 為兩造管理共有物之意思，亦非屬保存共有物之必要支出 ，被告抗辯得依民法第八百二十二條請求原告共同負擔修 繕費用，應屬無據。
被告二人未經原告之同意，即於系爭房屋二、三樓堆放私人 物品，私自占有使用系爭房屋二、三樓，甚至擅自更換門鎖 ，完全排除原告使用收益，侵害原告就系爭房屋二、三樓之



共有權甚鉅，是被告上開無權占用行為而對於原告所負擔之 債係屬因故意侵權行為而負擔債務之範疇，應有民法第三百 三十九條之適用，被告自不得以其對於原告之任何債權主張 抵銷。被告二人縱有因修繕系爭房屋而支出被證五、被證六 單據所示之修繕費用（假設語氣），惟被告二人係於無權占 用系爭房屋時始為修繕行為，且係為自己之利益而為，欠缺 為兩造管理共有物之意思，其等因而支出之費用，不得謂為 共有物之管理費，無從依民法第八百二十二條要求原告分擔 。是原告請求被告返還、賠償因無權占用系爭房屋所生相當 於租金之不當得利與損害，乃被告故意侵害原告就系爭房屋 之共有權而負擔之債務，依民法第三百三十九條之規定，被 告不得以其他債權主張抵銷。
本件系爭房屋之供水一切正常，且亦無二、三樓用水會導致 屋內漏水之情形：
　　⑴原告於一百一十一年八月二十五日前往系爭房屋，並分別 使用系爭房屋一樓、二樓、三樓之浴室，以釐清並確認系 爭房屋實際之供水情形。經原告測試之結果，系爭房屋所 有浴室，不論是水龍頭、馬桶，或是衛浴設備，皆能正常 供水，且出水量充沛，水質乾淨清澈。又按一般經驗法則 判斷，若管線老舊且長期未使用，則剛開水的時候，不僅 水流可能變小並出現異味，甚至還會流出混濁變色之鏽水 ，豈可能有如原告所測試之結果一般，全部供水設備皆能 正常使用且水質清澈之情形？足徵系爭房屋之供水完全正 常，並無一百一十一年八月十五日現場勘查之領勘人即被 告蔡欽一法定代理人蔡孟芬所言無供水或有長期停止用水 之狀況。
　　⑵又原告於系爭房屋二、三樓測試浴室供水時，一樓、二樓 之天花板皆無任何滲漏之痕跡，牆壁也非常乾淨整潔，若 領勘人蔡孟芬於一百一十一年八月十五日所言為真，即二 、三樓用水將導致一、二樓漏水（假設語氣，原告否認） ，則一、二樓之天花板及牆壁理應有滲漏或是發霉之痕跡 ，甚至造成牆壁表層鬆散及脫落並形成壁癌，惟原告實際 前往系爭房屋查看，卻完全沒有漏水或發霉之情狀，且自 原告歷來所拍攝之照片，亦未見天花板或牆壁有任何滲漏 之痕跡，足證領勘人蔡孟芬所言非實，其所謂漏水情形， 乃系爭房屋二樓之馬桶，因水管老舊破裂而導致使用時出 現滲水，才會使周遭出現局部積水，然而其並非牆體內水 管漏水，不會滲漏至樓下樓層，且外露水管之修繕相當容 易，修繕費用亦非高價，只需更換水管此一問題便能迎刃 而解，絲毫不會影響系爭房屋整體使用，更不會因此導致



房屋價值（包含出租之價格）有所減損，況且，倘若系爭 房屋二、三樓擬出租他人，依一般經驗法則，房東焉有放 任二樓外露水管持續漏水而不予以修繕之理，故領勘人蔡 孟芬詭辯該水管漏水故租金價格顯有減損云云，顯不足採 。
　　⑶又領勘人蔡孟芬稱，係因之前承租系爭房屋一樓之訴外人 徐義能表示，若被告使用系爭房屋二、三樓之浴室，將導 致訴外人徐義能當時承租之一樓漏水，被告為避免影響訴 外人徐義能之使用，方暫停二、三樓之用水。惟依原證五 十四影片可見，當系爭房屋二樓浴室水龍頭開啟時，樓下 一樓之天花板根本並無任何漏水情形。又訴外人徐義能早 於九十六年八月即承租系爭房屋一樓，直至一百一十年三 月底始搬離，然而以系爭房屋歷年水費紀錄觀之，系爭房 屋於一百一十年八月以前皆有用水之事實，顯見被告曾於 系爭房屋二、三樓用水，領勘人蔡孟芬上開所述全為謊言 ，蓋訴外人徐義能搬離後，一百一十年四月、一百一十年 六月仍有持續用水達十八度之多，可見不論於訴外人徐義 能承租期間，或於徐義能搬離後，被告均有於系爭房屋二 、三樓用水，被告稱系爭房屋會漏水故長期以來無法使用 云云，顯與事實不符。