臺灣臺中地方法院民事判決
111年度中訴字第8號
原 告
即反訴被告 詹子薇
訴訟代理人 吳俊儒律師
被 告
即反訴原告 王薇婷
訴訟代理人 黃馨寧律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年3月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、反訴被告應給付反訴原告新臺幣22萬5,000元，及自民國111 年5月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、反訴原告其餘之訴駁回。
三、反訴訴訟費用由反訴被告負擔20分之3，餘由反訴原告負擔 。
四、本判決第1項得假執行；但反訴被告如以新臺幣22萬5,000元 為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
五、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標 的及其防禦方法不相牽連、非與本訴得形同種訴訟程序者， 不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1、2項分別定 有明文。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係 與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為 本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上 關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院 91年度台抗字第440 號、98年度台抗字第1005號裁定意旨可 資參照）。查原告起訴主張兩造間租賃契約業已終止，請求 被告遷讓房屋，而被告提起反訴主張租賃契約經原告任意終 止後，應依約應返還押金及賠償其裝潢費用損失與營業損失 （見本院卷第105至113頁）。經核被告所提上開反訴各項請 求，均與本訴之標的及其防禦方法相牽連，兩者在法律上與 事實上關係密切，審判資料有其共通性及牽連性。是以，被 告提起本件反訴，與前揭法條規定相符，應予准許。貳、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已
為本案之言詞辯論者，應得其同意。又按訴經撤回者，視同 未起訴。但反訴不因本訴撤回而失效力。民事訴訟法第262 條第1 項、第263條第1項亦定有明文。本件原告即反訴被 告（下稱反訴被告）於民國111年7月11日具狀撤回本訴（見 本院卷第201至203 頁），被告即反訴原告（下稱反訴原告 ）亦具狀表示同意（見本院卷第241至24頁），而視同未起 訴，本訴自非本院審理範圍。雖本訴經撤回，惟反訴不因本 訴撤回而失其效力，本件僅就反訴部分為裁判。 乙、實體方面：
壹、反訴原告主張：
一、兩造前曾有合作關係，遂透過聯盟方式經營美容事業，共同 分享事業客戶，而由反訴被告先與訴外人林玲華、林志裕就 門牌號碼臺中市○區○○路○段000號之房屋（下稱系爭房屋） 簽訂租賃契約，兩造再於110年3月1日就系爭房屋簽立租賃 契約（下稱系爭租約），由反訴被告將系爭房屋1、3樓出租 於反訴原告經營美甲業使用，租期自110年3月1日起至115年 1月31日止，租金每月1萬元，兩造各自支付押金2萬5,000元 ，且系爭房屋之裝潢費用由兩造各負擔一半。
二、嗣因訴外人陳郁軒有意一同加入經營美容事業，須拆分系爭 房屋裝潢費用，惟陳郁軒不同意兩造所約定之租金，兩造於 110年10月23日晚間以通訊軟體對話時，反訴被告拒絕反訴 被告調漲租之要求後，其遂要求反訴原告於110年底前自系 爭房屋處搬遷，復於同年10月底為終止系爭租約之意思表示 ，此有兩造通話及對話紀錄可證。然參系爭租約第捌條之規 定，可知兩造並未有任意終止租約之約定，是反訴原告於11 0年11月1日委請律師發函表示系爭租約因非可歸責於己之事 由，同意生合意終止之效力，並於同年11月3日送達反訴被 告而生效。故反訴被告再於110年11月9日以反訴原告違反民 法第438條規定為由而終止系爭租約，自不生終止之效力。三、基上，系爭租約既經終止，依系爭租約第肆條規定，反訴被 告自應返還押金2 萬5,000元。又依系爭租約第柒條「如由 有一方違方，將付給對方相應損失賠償」之規定，反訴被告 亦應賠償反訴原告裝潢費用損失32萬5,000元。此外，反訴 原告預定長期於系爭房屋經營美甲事業，自反訴原告提起反 訴時之111年5月1日起至115年1月31日租賃期間屆至止，合 約尚餘45個月，反訴原告每月收入7萬6,948元，扣除自110 年3月起至111年3月止，該段期間平均每月支出3萬2,69 元 ，反訴原告每月平均淨利為4萬4,258元，依民法第216條之 規定，反訴被告應賠償此期間可預期收益199萬1,610元（計 算式：44258 元×45月＝0000000）。是以，反訴原告得請求
賠償之損失為231萬6,610元（計算式：裝潢費用32萬5000元 ＋可預期收益199萬1610元＝231萬6610元），惟反訴原告僅一 部請求反訴被告賠償147萬5,000元。
四、為此，反訴原告爰依系爭租約之法律關係及民法第216條之 規定，請求反訴被告返還押金2 萬5,000元、賠償裝潢及營 業損失147萬5,000元，合計150萬元等語。並聲明：反訴被 告應給付反訴原告150 萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息；反訴原告願供擔保， 請准宣告假執行。
貳、反訴被告則以：
一、依系爭租約之約定，反訴原告僅得使用系爭房屋1、3樓，然 其逕自使用系爭房屋之地下室及4樓用堆放私人物品及設備 ，已違反系爭租約所約定之使用範圍，反訴被告遂於110年1 0月下旬，與反訴原告商討其違約使用應調漲房租，經其拒 絕後，兩造原欲以合意終止系爭租約，但經反訴原告於110 年10月23日明確拒絕後，反訴被告合意終止之要約已失效。 反訴原告於110年11月1日發函表示同意云云，僅係合意終止 之新要約，系爭租約尚未發生合意終止之效力。而系爭租約 嗣經反訴被告委請律師於110年11月9日發函以反訴被告違反 約定使用範圍，依民法第438條規定終止系爭租約，如認該 函文不生終止租約之效力，亦於本件起訴時業經終止。而系 爭租約既經反訴被告以民法第438條規定合法終止，反訴原 告請求其返還押租金及裝潢費用與營業損失並無理由。二、退步言，縱認反訴被告應負賠償責任，然反訴原告主張其每 月收入7萬6,948元及提出其自行製作之營收紀錄並無證明力 ，且未舉證其收入有符合民法第216 條所失利益之客觀確定 性之要件。又反訴原告雖稱反訴被告於起訴前同意賠償其裝 潢費用35萬元，然此僅為兩造於訴訟前協商之條件，既然兩 造未就此條件達成合意，反訴原告此部分主張，顯非有理。 縱認反訴被告須賠償裝潢費用，本件裝潢經扣除折舊後，反 訴原告至多僅得請求20萬元。
三、再者，反訴原告於系爭房屋地下室及4樓堆放私人物品及設 備，已違反系爭租約第陸條第3 項及第柒條之約定，反訴被 告自得請求其支付相當於租金之不當得利。參酌反訴原告之 租金每月為1 萬元，其占用地下室及4樓折算每月相當於租 金之不當得利5,000元，而反訴原告占用期間為110年3月起 至111年6月止，共15個月，故反訴被告得請求相當於租金之 不當得利為7萬5,000元（計算式：5000 元×15月＝75000元） ，反訴被告則以上開金額與反訴原告之請求抵銷等語，資為 抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保
請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項如下（見本院卷第370至371頁；本院依判決 格式修正或增刪文句，或依爭點論述順序整理內容）： 一、反訴被告於109年12月28日與訴外人林玲華、林志裕簽訂房 屋租賃契約，約定將系爭房屋全部出租予反訴被告，租賃期 間為110年3月1日起至115年1月31日止，每月租金2萬5,000 元，押金為5萬元（見本院卷第115至117頁之房屋租賃契約 ）。
二、兩造於110年3月1日簽訂系爭租約，約定反訴被告將系爭房 屋1、3樓出租予反訴原告，租賃期間為110年3月1日起至115 年1月31日止，每月租金1萬元，反訴原告應支付押金2 萬5, 000元予反訴被告（見本院卷21至23、119至120頁之系爭租 約）。
三、反訴原告於110年11月1日寄發原證4律師函予反訴被告，並 於同年11月3日送達反訴被告收受（見本院卷第89至91頁） 。
四、反訴被告於110年11月9日寄發原證6律師函予反訴原告，並 於同年11月11日送達反訴原告收受（見本院卷第97至99頁） 。
五、反訴原告於110年11月19日復寄發被證6律師函予反訴被告， 並於同年11月22日送達反訴被告收受（見本院卷第151至153 頁）。
六、反訴原告已於111年6月27日遷出系爭租賃標的，自租賃日起 至111年6月30日前止，未積欠反訴被告租金或相當於租金之 不當得利，反訴被告未將押租金2萬5,000元返還與反訴原告 （見本院卷第371頁）。
七、有關反訴原告請求之裝潢費用損失部分，如反訴原告請求有 理由，兩造同意經扣除折舊後為20萬元（見本院卷第370、3 71頁）。
參、得心證理由：
一、系爭租約係反訴被告單方終止抑或兩造合意終止? ㈠反訴原告主張系爭租約經反訴被告於110年10月底向反訴原告 為終止系爭租約之意思表示後，經反訴原告於110年11月1日 以律師函向反訴被告為同意生合意終止之意思表示，並於送 達反訴被告時生終止之效力，為反訴被告所否認，且以前詞 置辯，則本件系爭租約為何時終止?係經反訴被告單方終止 抑或兩造合意終止?
㈡按契約之終止，有由當事人合意而終止者，亦有依當事人一 方行使終止權而為終止之意思表示者；而當事人一方行使終 止權，其終止權之發生原因有基於當事人約定者，謂之約定
終止權，亦有依法律規定者，謂之法定終止權。又合意終止 為契約行為，於合意終止後，當事人間權利義務關係，悉依 當事人之約定定之；至當事人一方合法行使約定終止權後， 當事人間權利義務關係，則取決於契約之約定；如當事人一 方行使法定終止權終止契約後，當事人間權利義務關係，依 民法第263條準用同法第258條及第260條規定。此三種契約 終止型態之發生原因、行使方法、法律效果迥異，無可混淆 （最高法院110年度台上字第149號著有裁判意旨參照）。次 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在 兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之 原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事 及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將 誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則 （最高法院110年度台上字第2833號裁判意旨參照）。 ㈢查系爭租約第壹條為租賃期限之約定；第貳、參條分別為租 金、押金之約定；第肆條約定：「合約未到期若甲、乙其一 方因個人因素需中途解約，押金由其一方沒收不予發還。」 ；第伍、陸條則分別為出租人、承租人即兩造之權利及義務 之約定；第柒條約定：「以上合同內由甲、乙雙方在平等互 利的原則下嚴格遵守，由有一方違方（應係「反」之誤載） ，將付給方相應損失賠償。」；第捌條約定：「合約未到期 若甲、乙其一方因個人因素需中途解約需提前貳個月告知對 方。」；第玖條為更改、增加分租條款之約定，此有系爭租 約在卷可憑（見本院卷第21頁）。觀諸上開租約條文體系， 第柒條約定應係就該租約第壹條至陸條約定所為之賠償規範 ，及第捌條之契約文字為「合約未到期若甲、乙其一方因個 人因素需中途解約須提前貳個月告知對方」等語，已明確規 範任何一方得單方終止契約，並無不得提前終止或需得他方 同意始得提前終止系爭租約之類似字樣，亦無以賠償損害或 違約金為代價方得終止之約定。是依系爭租約體系及文義解 釋，系爭租約乃約定兩造均可單獨行使終止權，無待他方當 事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意終止， 乃是一方行使終止權之約定，且係未附賠償損害或違約金為 條件之終止權，兩造任何一方均得單獨終止系爭租約至明。 是反訴原告主張系爭租約並無任意終止租約之約定，尚有誤 會。
⒉又兩造簽立系爭租約後，因陳郁軒有意加入經營美容事業， 反訴被告考量陳郁軒如分擔裝潢費用則需調降租金之情形下 ，於110年10月23日要求反訴原告調漲租金，經反訴原告拒
絕後，即於翌日以通訊軟體向反訴原告表示「我照合約上寫 的我只需提前兩個月告知你，麻煩請年底前12/31將你的東 西搬空，」、「我現在是照合約走」、「我問過律師，我無 權漲你房租沒錯，但我有權請你離開，條件是我只要退你押 金跟補償損失（你的裝潢我買回），因為合約上我們就是這 樣打的。雖然你堅持要到2022年2/28號才要搬走，但基於合 約精神…合約第捌點，中途解約只需提前2個月告知對方，所 以請於2021年12月31日搬遷完成…」；復於同年月25日以通 訊軟體向反訴原告表示「…合約內容第柒點，我將賠償你的 裝潢損失，費用部分將以這列表項目折舊買回…」，反訴原 告則回稱「先仔細閱讀完再與妳回覆」等情，有反訴被告不 爭執形式真正之兩造110年10月23日對話錄音譯文及通訊對 話截圖在卷可憑（見本院卷第133至143、235至238、318頁 ），且單方終止權係賦予當事人之一方得依其單方之意思， 使法律關係之效力消滅，該終止之意思表示送達對方時即發 生終止之效力，毋庸對方為同意之意思表示，故反訴被告於 110年10月24日依系爭租約第捌條約定向反訴原告為終止系 爭租約時，系爭租約已於110年12月31日終止。雖反訴原告 於110年11月1日以律師函表示同意終止系爭租約，及反訴被 告在未撤銷其前開終止系爭租約之意思表示之前，再於111 年11月9日以反訴原告違反民法第438條規定為由終止系爭租 約，均不生合意終止或法定終止租約之效力。是反訴被告辯 稱系爭租約係因反訴原告違反民法第438條規定而終止，自 難採信。
二、反訴原告得否請求返還押金、裝潢及營業損失? ㈠有關押金部分：
按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅 ，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還 押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例 意旨參照）。查反訴被告迄今仍未返還押金2萬5,000元予反 訴原告，為反訴被告所不爭執（見本院卷第371頁），而系 爭租約既已於110年12月31日終止而消滅，業經本院認定如 前述，揆諸前揭說明，反訴原告請求反訴被告返還押金2萬5 ,000元，為有理由，應予准許。
㈡有關裝潢損失部分：
按系爭租約第伍、陸條為兩造系爭租約義務之約定；第柒條 則為兩造違反義務之賠償約定，此觀第柒條約定：「以上合 同內由甲、乙雙方在平等互利的原則下嚴格遵守，由有一方 違方（應係「反」之誤載），將付給方相應損失賠償」可明
（見本院卷第21頁）。查反訴被告承租系爭房屋後，與反訴 被告在系爭房屋聯盟經營美容事業，即反訴被告在2樓經營 美睫事業，反訴被告則在1樓經營美甲事業（見本院卷第369 頁），反訴原告並分擔系爭房屋裝潢費用，為反訴被告所不 爭執，可見系爭房屋裝潢費用之分擔雖未在系爭租約條文明 文規定，然實屬系爭租約第伍、陸條之兩造義務範圍。是以 ，反訴被告單方終止系爭租約時，應依系爭租約第柒條約定 ，賠償反訴原告所受之裝潢費用損害。又兩造均不爭執反訴 原告所受之裝潢費用損失經扣處折舊費用後為20萬元（見本 院卷第371頁），是反訴原告依系爭租約第柒條約定，請求 反訴被告賠償裝潢費用損失20萬元，為有理由，應予准許。 ㈢有關營業損失部分：
反訴原告雖主張反訴被告應依系爭租約第柒條約定及民法第 216條之規定，賠償其自111年5月起至115年1月止之營業損 失，然依係爭租約體系及文義解釋，系爭租約乃約定兩造均 可單獨行使終止權，且係未附有賠償損害或違約金為條件之 終止權，兩造任何一方均得單獨終止系爭租約，已如前述， 是以反訴被告依系爭租約第捌條約定，於2個月前通知反訴 原告終止系爭租約，則在兩造並無約定「保留終止權代價」 ，即須負損害賠償或違約金方得行使終止權之約定下，反訴 被告單方終止系爭租約，核與系爭租約無違，自毋庸賠償反 訴被告所受之營業損害。是以反訴原告主張依系爭租約第柒 條、民法第216條之規定，請求反訴被告賠償上開營業損失 ，要屬無據，不應准許。
㈣基上，反訴原告依系爭租約之法律關係，請求反訴被告返還 押金2萬5,000元及賠償裝潢損失20萬元，合計22萬5,000元， 為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准 許。
三、反訴被告主張對反訴被告有相當於租金之不當得利債權75,0 00元並主張抵銷，有無理由?
反訴被告主張反訴被告承租僅系爭爭房屋之1、3樓，卻違反 租賃範圍違規使用系爭房屋之地下室及頂樓，使反訴被告受 有每月相當於租金之不當得利損害5,000元，為反訴被告否 認，辯稱地下室及頂樓是經反訴被告同意使用等語。經查， 系爭房屋為透天厝，兩造由反訴被告承租系爭房屋後，再與 反訴原告共同在系爭房屋聯盟經營美容事業，反訴原告並需 分擔系爭房屋之裝潢費用，已如前述，且反訴被告雖承租系 爭房屋1樓，然該1樓之客座區、櫃檯、茶水間及騎樓均劃分 為共用區，此觀系爭租約第伍條第3項可明，參以兩造於110 年10月23日就陳郁軒郁加入聯盟美容事業之系爭房屋裝潢費
拆分與調漲反訴原告租金事宜商議時，反訴被告均未以反訴 原告有違規使用地下室及頂樓為由主張反訴原告之租金應予 調漲，且反訴原告於協商過程中提出不同意調漲其租金，但 可讓出系爭房屋三樓部分空間由反訴被告出租他人使用等語 （見本院卷第235頁），及地下室及頂樓並未裝潢做營業使 用（見本院卷第25至27頁之地下室放置紙箱及頂樓放置洗衣 機、曬衣架等照片）等情觀之，顯見兩造在系爭房屋聯盟合 作經營美容事業，對於該房屋之使用係互相包容調整，堪認 反訴原告辯稱其在地下室及頂樓放置物品，係經由反訴被告 同意，核與常情相符，足以採信。是以，反訴被告主張反訴 原告違反系爭租約租賃範圍之約定，其對反訴原告有相當於 租金之不當得利債權並以此債權主張抵銷云云，洵無可採。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。本件反訴原告係以民事答辯暨反訴狀提起 反訴，然此反訴狀繕本係於何時由反訴原告自行送達反訴被 告乙節，反訴原告雖未說明、舉證，惟反訴被告訴訟代理人 於111年5月2日本院訊問期日對於反訴聲明已超逾簡易庭審 理範圍並無爭執（見本院卷第181頁），堪認該反訴狀繕本 至遲於111年5月2日已送達被告，是反訴原告依前開規定， 自得請求反訴被告給付自111年5月3日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。
五、綜上所述，系爭租約業經反訴被告依系爭租約第捌條約定行 使終止權而於110年12月31日消滅，從而，反訴原告依系爭 租約之法律關係，請求反訴被告返還押金2萬5,000元與賠償 裝潢損失20萬元，合計22萬5,000元，及自111年5月3日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許 ；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經 本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併 此敘明。
七、本件反訴原告勝訴部分係屬所命給付之金額未逾50萬元之判 決，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣 告假執行，並依反訴被告之聲請，宣告得預供擔保免為假執 行。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所依據，應
併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 4 月 28 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 廖純卿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 1 日 書記官 賴恩慧