臺灣桃園地方法院民事簡易判決
111年度桃簡字第549號
原 告 陳卿傑
被 告 陳卿福
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於112年4月7日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號房屋騰空遷讓返還 予原告。
二、被告應自民國110年9月1日起至騰空返還上開房屋之日止， 按月給付原告新台幣5,000元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第1項及第2項到期部分得假執行。 事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此於簡易訴訟程序 亦適用之，民事訴訟法第255條第1項第2款、第436條第2項 分別定有明文。經查，本件原告原起訴時聲明為：「㈠ 被告 應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號房屋騰空遷讓返還予原 告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）20,000元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ㈢願供擔保請准宣告假執行」（本院卷3頁），後其聲明迭經 變更，嗣於民國111年9月20日言詞辯論期日當庭變更聲明為 ：「㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號房屋騰空遷讓 返還予原告。㈡被告應自109年9月1日起至騰空返還上開房屋 之日止，按月給付原告5,000元。」（本院卷172頁）經核， 原告上開聲明變更，係基於被告無權占用其房屋之同一基礎 事實所為，於法有據，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：被告於109年9月1日向原告承租坐落桃園市○○區○ ○路000號房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自109年9月 1日起至112年8月31日止，每月租金5,000元（下稱系爭契約 ），被告於訂約時已1次支付1年份之租金。惟被告自110年9 月起即未再依約給付租金，其遲付之租金總額已積欠達2期 以上。原告於110年10月25日向被告寄發存證信函催告給付 ，後再於110年12月16日提起本件訴訟時，以上開存證信函 之影本為附件再向被告催告，並限被告5日內支付租金。該 起訴狀繕本已於110年12月30日合法送達被告，被告迄今仍 未支付積欠之租金，故系爭契約已於111年1月5日合法終止
。系爭契約終止後，被告對系爭房屋即屬無權占有，然被告 卻仍持續居住於系爭房屋，應認其受有相當於租金之利益， 致原告受有相當於租金之損害，爰依系爭契約及不當得利之 法律關係提起本件訴訟，並聲明：如前述變更後之聲明。二、被告則以：
㈠系爭房屋原屬兩造之父陳保全（已歿）所有，陳保全生前已 將系爭房屋贈與包含兩造在內之三兄弟，三兄弟曾簽立「分 書」明確記載系爭房屋三兄弟都有持分。原告於110年1月間 以辦理陳保全所遺不動產之繼承登記為由，向被告及訴外人 陳嘉橋（即兩造胞弟）索取印鑑及印鑑證明，不料原告竟持 上開印鑑及印鑑證明將系爭房屋以買賣為原因過戶至自己名 下，該買賣契約不生效力，系爭房屋之所有權仍應為三兄弟 所共有。是以，被告既為系爭房屋之所有權人，使用系爭房 屋自無須向原告支付租金。
㈡過往被告向原告承租系爭房屋時租期均為1年，兩造於109年9 月1日簽訂系爭契約時，原告並未向被告表明租期為3年，被 告在發現租期為3年後，已於110年6月向原告表示終止系爭 契約，系爭契約既已終止，原告即不得再向被告請求租金。 ㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠原告為系爭房屋之事實上處分權人
⒈按未辦保存登記之建物，因不能移轉登記致不能為不動產 所有權之讓與，但並非不得為交易、讓與之標的；在該建 物之受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認讓與人已 將該建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院103年度 台上字第609號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭房屋原為兩造之父陳保全所有。被告抗辯陳保 全生前已將系爭房屋贈與兩造及訴外人陳嘉橋，3人持分 各1/3一節，業據其提出109年期之房屋稅稅籍資料（本院 卷136頁）為據。然依被告另提出之108年9月10日以系爭 房屋為標的之建築改良物所有權買賣移轉契約書中，「訂 立契約人」欄中買受人欄記載「陳卿傑，買受持分66666/ 100000」；出賣人欄記載「陳卿福，出賣持分33333/1000 00」、「陳嘉橋，出賣持分33333/100000」，買賣價款總 金額為24,666元整（本院卷137至138頁）。及108年9月19 日系爭房屋契稅申報書中，「原所有權人」欄記載陳卿福 、陳○橋（中間字樣遭遮掩）、「新所有權人」欄記載陳○ 傑（中間字樣遭遮掩）；「案件類型」欄勾選「二親等間 買賣」（本院卷139頁）。再參111年系爭房屋稅籍資料顯 示納稅義務人為陳卿傑，持分比例為1/1等情（本院卷19
至20頁）。勘認原告已於108年9月10日以買賣為原因，自 被告及陳嘉橋處取得系爭房屋之事實上處分權，並於同年 月19日完成契稅申報，故原告應為系爭房屋惟一之事實上 處分權人。
⒊被告固辯稱110年原告以辦理陳保全所遺不動產之繼承登記 為由，向被告及陳嘉橋索要印鑑及印鑑證明，卻在未獲2 人同意之前提下私自辦理系爭房屋買賣過戶等語。然被告 就此抗辯不僅未能提出任何證據以實其說，且上開買賣契 約書、契稅申報書所記載之時間均在108年9月間，縱令原 告確有於110年間取得被告及陳嘉橋之印鑑及印鑑證明， 亦與108年間即完成之買賣無涉，固被告此節所辯並不可 採。
⒋被告又辯稱兩造及陳嘉橋前曾立有「分書」記載系爭房屋 三兄弟均有持分（本院卷89頁），並提出分書以為佐證。 然觀被告提出之分書上明確記載「182-27上房屋所有權歸 卿傑」及「以上協議兄弟三人共同決議無異議」，分書之 末並有兩造及陳嘉橋之簽名（本院卷182頁），被告亦不 爭執分書上「182-27上房屋」即指系爭房屋，則該分書上 既明確寫明系爭房屋所有權歸原告，被告辯稱該分書上記 載「三兄弟均有持分」，與客觀事實不符，自不可採。 ㈡系爭租約合法有效
⒈系爭租約合法有效
⑴當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立；稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與 他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第153條第1 項、第421條第1項分別定有明文。
⑵被告提出之書狀中記載，108年被告自他處搬回系爭房屋 居住時，原告即向被告表示自己是房屋所有人，要求簽 立租約及支付租金，被告則向原告表示需由原告先完成 屋頂及漏水修繕後才願承租（本院卷151頁），足見被 告於108年間即有承租系爭房屋之意思。再者，被告亦 自承「簽約當時確實有要向原告租房子的意思，但後來 發現原告辦理繼承登記有問題，我就不願意付租金」（ 本院卷172頁反面），更顯示兩造簽訂系爭契約時確有 成立租賃契約之合意。
⒉系爭契約期間應為3年
⑴當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條定有明文。
⑵系爭契約第2條明確約定「租賃期間經甲乙雙方洽訂為參 年零個月即自民國109年9月1日起至民國112年8月31日
止」（本院卷4頁），被告辯稱不知系爭契約期間為3年 ，應負舉證責任。
⑶然查關於兩造簽約之經過，被告先於111年6月10日稱「 我不知道原告一次寫3年的時間，所以我簽名後原告就 把契約書拿走」等語（本院卷38頁反面），後於111年8 月2日時又稱「原告要跟我簽約，但沒跟我說一次要簽3 年…我到晚上才發現租約是一次打3年」等語（本院卷47 頁反面）。是以，兩造簽約後究係原告立即將契約書取 走（致被告無從詳閱），或被告在簽約當日晚間即發現 租期與自己預想之內容不符，被告前後說詞不一，且不 論何種說法均未提出任何佐證，則其所辯即不可採。 ⒋系爭契約已於111年1月5日合法終止 ⑴承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租 人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。又系爭契 約第14條約定：甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定， 如有違背任何條件時，甲方（即原告）得隨時解約收回 房屋，因此乙方（即被告）所受之損失甲方概不負責。 ⑵被告自承自110年9月起即未再支付租金，而原告於110年 12月16日向本院提起本件訴訟，已附具存證信函為附件 ，用以催告被告於5日內付清房租，應認原告有以起訴 狀向被告催告及限期支付租金之意思。而本件起訴狀之 繕本及附件於110年12月30日合法送達被告（本院卷18 頁），經5日後被告仍未支付租金，則原告主張系爭契 約即於111年1月5日合法終止，應屬有據。 ㈣原告請求被告給付租金、相當於租金之不當得利及遷讓房屋 ，均有理由
⒈原告為系爭房屋目前惟一之事實上處分權人，及系爭租約 合法有效且於111年1月5日合法終止一節，業經本院認定 如前，又被告自承並未支付109年9月1日以後之租金，則 原告請求被告給付自109年9月1日起至111年1月4日止之租 金，即屬有據。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性 質不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181 條但書分別定有明文。復按無權占用他人房屋或土地者， 依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所 有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請 求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例 意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上
並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之 結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受 有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害， 故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方 式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利 益之認定，自可參酌原先出租時之租金額。
⒊系爭租約經合法終止後，被告已喪失合法占有系爭房屋之 權利，而其自承迄至目前為止仍居住於系爭房屋內（見本 院卷第191頁反面），則被告自111年1月5日起迄今仍占有 並使用系爭房屋，自屬無法律上之原因而受利益，致原告 受有不能使用房屋之損害。依上開說明，原告自得按系爭 契約約定之租金，請求被告給付自111年1月5日起至被告 將系爭房屋返還原告之日止，相當於租金之不當得利。 ⒋縱上，原告請求被告騰空返還系爭房屋，及自109年9月1日 起至謄空返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000元之 請求，均有理由，應予准許。
四、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，依民事訴訟法 第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條中 華 民 國 112 年 4 月 28 日 桃園簡易庭 法 官 楊奕泠
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 4 月 28 日 書記官 王帆芝