最高法院民事判決
111年度台上字第1102號
上 訴 人 尚海國際開發有限公司
法定代理人 楊月華
訴訟代理人 李育禹律師
曾靖雯律師
徐家福律師
被 上訴 人 陳秀桃
陳見利
陳瑩禎
共 同
訴訟代理人 蔡長勛律師
林世勳律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國111年1
月20日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（107年度上字第161號
），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人對於第一審命其自民國一○七年五月二日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣壹拾叁萬元之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由
本件被上訴人主張：被上訴人陳秀桃、第一審共同原告錢翠蓮（已死亡，由被上訴人陳見利、陳瑩禎承受訴訟，下稱陳秀桃等2人）將所有坐落臺南市○○區○○○段4114、4914建號建物（門牌號碼：臺南市○○區○○○街57巷2號、6號，以下合稱系爭房屋）及土地，於民國100年9月30日出租予上訴人（下稱系爭租約），約定租賃期間自100年11月1日起至105年10月31日止。詎上訴人在系爭房屋內設有違建，擅自將1樓櫃台、魚池拆除，變更為停放機車之用，未依善良管理人之注意義務保管系爭房屋，違反系爭租約，陳秀桃等2人不同意續約。縱認系爭租約於105年11月1日後仍繼續存在，上訴人於續約後有給付租金之義務，但上訴人嗣後均未繳納任何租金，迄107年4月30日止，共積欠租金新臺幣（下同）117萬元，伊於107年5月1日以上訴人積欠租金達2期以上為由，終止系爭租約，但上訴人仍繼續占有使用系爭房屋，致伊受有無法使用之損害，伊得依民法第179條規定、系爭租約第8條第1項約定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利、違約金等情，爰依系爭租約第8條第1項約定、民法第455條、第767條第1
項、第179條規定，起訴求為命上訴人將系爭房屋遷讓交還予伊，及自105年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付19萬5000元違約金，暨先位聲明請求自105年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利，備位請求給付117萬元租金之判決，嗣於原審更正聲明為：上訴人將系爭房屋遷讓交還予伊，並自105年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付6萬5000元，暨105年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付19萬5000元之違約金（第一審判命上訴人將系爭房屋遷讓交還被上訴人，給付租金117萬元，及自107年5月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13萬元，僅上訴人就其敗訴部分提起第二審上訴）。
上訴人則以：伊無變更系爭房屋使用等違約之情事，依系爭租約第2條第2項約定，租期應延長5年，該續約之租金，雖得依物價指數調整，但兩造對給付之基礎存否有重大歧異，且對租金未有共識無法特定，加以系爭房屋遭臺南市永康區公所（下稱永康區公所）查報、臺南市政府認定為違章建築，應予拆除，伊通知被上訴人補辦建造執照，未獲回應，伊得依民法第264條規定主張同時履行抗辯，被上訴人不得終止租約，且屬權利濫用。又系爭房屋於伊承租時形同廢墟，經伊斥資整修、更換設備等，被上訴人未告知伊系爭房屋有違建，乃被上訴人之過失，且雙方約定於租約終止後將裝潢之冷氣等用品留與被上訴人等，被上訴人請求相當於租金之不當得利，應依其與有過失而比例減少，違約金以租金1倍按月計付，亦屬過高。再者，被上訴人於租賃期間內未保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，違反系爭租約之附隨義務，屬不完全給付，伊因此無法出租違章建築房間，每月受有11萬1700元之損失，亦得為抵銷等語，資為抗辯。 原審以：陳秀桃等2人與上訴人於100年9月30日簽訂系爭租約，原約定租賃期間自100年11月1日起至105年10月31日止。上訴人將系爭房屋1樓之櫃台及魚池部分拆除，變更為供停放機車之用，又於系爭房屋內建有增修裝潢、更換設備及將系爭2號房屋4樓房間外推並裝設鐵皮屋頂、牆面及窗戶，係經陳秀桃等2人同意，難認有違反系爭租約第6條、第7條約定，依系爭租約第2條約定，上訴人於原租約期滿可繼續承租5年，被上訴人主張系爭租約因租賃期滿而消滅，固屬無據，但上訴人於租約存續期間仍有給付租金之義務。上訴人雖以前揭情詞拒付租金，惟查被上訴人於訂立系爭租約後將系爭房屋先交付上訴人裝潢、增添設備，並供對外出租營利使用，嗣雖經臺南市政府於105年3月、5月間查報2號上（3樓增建）之建築物為違章建築，應予拆除；6號房屋之6樓頂鐵皮屋及第5、6層樓，亦經永康區公所於102年8月8日、105年7月25日填具「違章建築查報單」，但系爭房屋屋頂之
鐵皮建造房屋，以目視方式即可認知非屬原來房屋之結構，且依社團法人高雄市建築師公會鑑定報告書內容所載，2號房屋第3層樓屋頂之鐵皮屋、6號房屋屋頂上之違建及1至6層防火間隔於79年間已存在，於98年至101年曾經過整修；上訴人於承租期間，又就2號房屋增建屋頂層（即臨前庭露台外推），且在系爭房屋經查報為違章建築後仍續繳付租金並對外出租，可見上訴人於簽訂系爭租約時即知悉系爭房屋存有違建，仍願承租；至所稱系爭房屋增建違建有使用上安全之疑慮云云，並未能提出證據以實其說，堪認被上訴人交付系爭房屋，在客觀上合於約定使用、收益之狀態，難認有義務之違反，縱其就續約與否有所爭議，仍無礙上訴人應負租金之義務。而上訴人自105年11月1日即續約起未再給付租金，被上訴人於106年12月28日催告上訴人給付未果，則被上訴人於107年5月1日終止系爭租約，難認有違誠信原則或有權利濫用之情事。被上訴人既已合法終止系爭租約，則其請求上訴人遷讓交還系爭房屋，及自105年11月1日起至107年4月30日止期間之租金117萬元，又本於不當得利之規定，請求上訴人自107年5月2日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損失6萬5000元，於法有據。又系爭租約第8條第1項約定，租賃契約終止時，上訴人應將房屋返還被上訴人，上訴人同意將重新裝潢之冷氣、熱水器、電錶及其固定物等依現況留予被上訴人，…上訴人未即時遷出、返還房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求賠償相當月租金之3倍作為違約金等語，屬賠償總額預定性質之違約金。上訴人自107年5月2日起未遷出併返還系爭房屋，被上訴人得依前揭約定請求上訴人給付違約金。審酌被上訴人無法以系爭房屋出租營利，依現今社會租賃市場之實況、所受損害為租金等一切情狀，認前揭約定以租金3倍核計逾期違約金，顯然過高，宜酌減至月租金1倍即每月6萬5000元，上訴人抗辯以租金1倍計算違約金仍屬過高云云，尚不足採。被上訴人交付系爭房屋供上訴人出租營利，既無任何債務不履行之情事，則上訴人以被上訴人有給付不能、不完全給付情事，伊得為同時履行之抗辯，或被上訴人應依民法第226條、第227條規定賠償其不能出租系爭房屋所受之損害223萬4000元，並與前揭不當得利、違約金、租金等債務為抵銷，或謂被上訴人與有過失云云，均無所據。從而，被上訴人依民法第455條、第767條第1項、第179條規定及系爭租約第8條第1項約定，請求上訴人將系爭房屋全部遷讓交還，並給付租金117萬元，及自107年5月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利、違約金各6萬5000元計13萬元部分，為有理由，應予准許，爰維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴。
廢棄發回部分（即被上訴人請求上訴人自107年5月2日起按
月給付不當得利、違約金共13萬元部分)：
按租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得分別依債務不履行或不當得利規定，請求承租人賠償損害或返還所得利益，其請求權雖然各別，惟均係基於同一事實，如請求之目的相同，則已為其中一請求權之行使而獲滿足，應不得再行使其餘請求。另當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；該違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，此觀民法第250條規定即明。原審認系爭租約第8條第1項約定上訴人於租賃契約終止不交還房屋，應支付按房租3倍計算之違約金，為賠償總額預定性，並審酌上訴人於系爭租約終止後，未依約交還系爭房屋，被上訴人受有租金收益之損害等，乃酌減違約金為按月租金1倍6萬5000元計付外，被上訴人並得依不當得利規定，請求上訴人自107年5月2日起至交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損失6萬5000元云云。惟被上訴人因上訴人債務不履行所得請求之賠償，是否以違約金為限？上訴人違約未交還系爭房屋，受有相當於租金之利益，其應返還之不當得利，是否等同於應賠償被上訴人所受每月租金之損害？該不當得利是否已為所約定之違約金所涵蓋？被上訴人如就其中一請求權已獲滿足，是否得再行使另一請求權？與之相關之違約金如何核定為當？均值研求。乃原審未遑推闡明晰，遽認被上訴人各得請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利、1倍租金之違約金，並嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決關此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
駁回上訴部分（即被上訴人請求遷讓交還系爭房屋及給付租金117萬元部分）：
原審依調查證據之結果及全辯論意旨，認定被上訴人於107年5月1日已合法終止系爭租約，其請求上訴人遷讓交還系爭房屋，及租約終止前之租金117萬元，為有理由，因而維持第一審就此部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其該部分之上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨徒以原審取捨證據、認定事實之職權行使及其他贅述之理由，指摘原判決此部分違背法令，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 13 日 最高法院民事第二庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 彭 昭 芬
法官 邱 璿 如
法官 徐 福 晋
法官 蘇 芹 英
本件正本證明與原本無異
書 記 官 郭 麗 蘭
中 華 民 國 112 年 4 月 18 日
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