臺灣高等法院臺中分院民事判決
111年度重上更三字第71號
上 訴 人 國防部軍備局
法定代理人 吳慶昌
訴訟代理人 林瓊嘉律師
上 訴 人 臺中市政府建設局
法定代理人 陳大田
訴訟代理人 陳漢洲律師
張寶軒律師
被 上訴 人 保証責任臺中市清水合作農場
法定代理人 顏朝雄
訴訟代理人 周志峰律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國103年1月
13日臺灣臺中地方法院102年度訴字第1392號第一審判決提起上
訴，經最高法院第三次發回更審，本院於112年3月1日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用均由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：伊自民國39年間起承租現為上訴人國防部軍 備局(下稱軍備局)所管理如第一審判決附表（下稱附表）一 、二所示公有耕地，及現為上訴人臺中市政府建設局（下稱 臺中市建設局）所管理如附表三所示之公有耕地（下合稱系 爭土地），嗣與海軍營產管理所簽訂「海軍營產管理所清水 營地放租契約」（下稱系爭營地租約），租賃期間自72年1 月1日起至77年12月31日止。系爭土地前管理人海軍第一軍 區司令部於79年12月17日通知伊，租期屆滿終止租賃關係， 伊即為反對之表示並維持耕作迄今，且提存遭拒領之租金， 兩造間依耕地三七五減租條例所訂耕地租賃（下稱耕地三七 五租約）關係繼續存在，然為上訴人所否認，爰求為確認伊 對於軍備局就附表一、二所示耕地、對於臺中市建設局就附 表三所示耕地之耕地三七五租約關係存在之判決。二、上訴人方面：
㈠軍備局部分：海軍營產管理所出租系爭土地，違反國有財產 法、軍用不動產管理規則，應屬無效。縱認有效，系爭營地
租約簽訂前，系爭土地早於60年12月31日即公告為「臺中港 特定區都市計畫」，已非農地或耕地，自無耕地三七五減租 條例規定之適用，系爭營地租約亦非耕地三七五租約。系爭 土地於72年、86年、98年間之占用人多數不相同，被上訴人 有違法轉租，且將部分土地交由非場員耕作，部分土地未供 耕作使用之事實，租賃契約應全部無效等語。
㈡臺中市建設局部分：伊為辦理臺中市○○區000000號計畫道路 工程需要，申請撥用國有土地獲准，伊未與被上訴人訂立耕 地三七五租約等語。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲 明求為判決：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第 一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執及爭執事項如下（見本院更二審卷二第6頁背面 至第7頁、第174頁背面；更三審卷第53、54、104頁，部分 文字依本判決用語調整）：
㈠不爭執事項：
⒈如附表一、二所示土地之管理機關現為軍備局；附表三所 示土地之管理機關現為臺中市建設局。系爭土地於39年間 之管理機關為海軍服務總社，嗣至遲於72年間管理機關變 更為海軍營產管理所。
⒉被上訴人至遲於39年間與海軍服務總社，就系爭土地簽立 「39年度海軍服務總社○○鎮農田放租契約書」（即39年租 約，見本院103年度重上字第47號民事卷，下稱上訴審卷 ，卷二第123至129頁）。其後43年6月8日海軍服務總社再 與被上訴人訂定「海軍服務總社○○鎮農田放租契約書」（ 即43年租約，見本院105年度重上更㈠字第25號民事卷，下 稱更一審卷，卷一第87至141頁）。嗣於71年間，被上訴 人與海軍營產管理所簽定「海軍營產管理所清水營地放租 契約」（即系爭契約，見更一審卷一第84至86頁），約定 期間自72年1月1日起至77年12月31日止。 ⒊海軍第一軍區司令部於79年12月17日發函通知被上訴人， 系爭契約已於77年12月31日租期屆滿，並表示終止租賃關 係，並拒絕受領租金（見一審卷一第25頁及背面）。之後 ，被上訴人乃每年向臺灣臺中地法方法院提存所辦理租金 提存事宜。
⒋系爭土地經核對上訴人提出於原審之使用分區證明書（見 一審卷ㄧ第126至138 頁），確實已於60年12月31日發布之 臺中港特定區都市計劃，劃入該都市計畫之土地且變更使 用分區，為非耕地。如附表二、附表三所示土地均已變更 為道路用地或住宅用地（見同卷第128、129頁）。
⒌附表三所示土地現均供耕作使用。
㈡本件爭點：
⒈系爭營地契約是否違反國有財產法第28條、及78年間軍用 不動產管理規則第23條之規定而無效？
⒉系爭營地契約是否為耕地三七五租約？
⒊系爭營地契約若非耕地三五七租約，海軍第一軍區司令部 於79年12月17日通知被上訴人，系爭營地租約已於77年12 月31日租期屆滿終止，其後即拒絕受領租金，是否生終止 契約之效果？
⒋兩造間若成立耕地三五七租約，則：
⑴被上訴人有無將系爭土地「轉租」予場員，是否構成租 約無效？
⑵場員有無未自任耕作系爭土地之情形？租約是否因而無 效？
⑶被上訴人有無將系爭土地轉租予非場員，而有不自任耕 作之情形，租約是否因而無效？場員身分及場員與被上 訴人間之耕作權利義務，能否繼承？
⑷上訴人主張被上訴人與海軍營產管理所間之契約，為單 一契約關係，共計616筆土地，被上訴人放任訴外人在 系爭土地以外之土地（詳更一審卷一第22頁所示）從事 非農業使用，故契約應全部無效，是否有理由？五、得心證之理由：
㈠海軍營產管理所與被上訴人就系爭土地，於71年間所訂立之 系爭營地租約，並非耕地租約，無耕地三七五減租條例規定 之適用：
⒈按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用 他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文。承租 他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自 無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院88年度台上 字第1號裁判參照）。另按減租條例(即耕地三七五減租條 例)施行區域之國有耕地放租，於89年1月28日前已承租國 有耕地者，其租佃之相關事項，固應依減租條例規定辦理 (最高法院109年度台上字第1623號判決參照)，惟其租賃 標的當以「國有耕地」為限，若非「耕地」，自不在適用 之列自明。
⒉查系爭土地於60年12月31日發布之臺中港特定區都市計畫 ，劃入該都市計畫之土地且變更使用分區，已非耕地。如 附表二、三所示土地並已變更為道路用地或住宅用地。而 被上訴人與海軍營產管理所係於71年間簽訂系爭營地租約 ，約定租期自72年1月1日起至77年12月31日止，均為兩造
所不爭執。參照上開說明，海軍營產管理所與被上訴人就 已非耕地之系爭土地，於71年間所訂立之系爭營地租約， 即非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。 ⒊被上訴人固抗辯，系爭營地租約實為39年租約及43年租約 之延續，並非另定新契約，縱系爭土地已變更為非耕地， 僅係出租人得依三七五減租條例第17條第1項第5款規定終 止租約而已，海軍營產管理所既於71年間與被上訴人續訂 系爭營地租約，則耕地三七五租約自仍繼續有效云云。惟 查：經比對39年租約、43年租約及系爭營地租約，其三份 契約關於租期、租金、繳租期限、保證人及違約金等約定 ，均有所不同(詳如附表所示)。足證，71年間所訂立之系 爭營地租約，已就雙方之權利、義務關係重新詳為約定， 自難認係既存耕地三七五租約之延續。被上訴人此部分之 抗辯，自不足為採。
⒋基上，系爭營地租約，既係於系爭土地已變更為非耕地之 後，由被上訴人與海軍營產管理所就雙方之權利、義務重 新議定後簽署，參照上開說明，自非耕地租用，應無耕地 三七五減租條例規定之適用，至為灼然。
㈡系爭營地租約業已終止：
⒈按以非耕地或非供建築房屋之土地為租賃物之租賃，其終 止契約，土地法及其他特別法並未就此設有特別規定，依 特別法無規定者，適用普通法之原則，應仍適用民法關於 租賃之規定(最高法院45年台上字第1514號民事裁判參照) 。
⒉另按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅， 民法第450條第1項定有明文。系爭營地租約第捌條約定之 租賃期限為72年1月1日起至77年12月31日止，為定期租賃 ，則其租賃關係，自應於期限屆滿即77年12月31日消滅。 ⒊被上訴人固抗辯，伊於期限屆滿後，仍繼續在土地上耕作 ，且上訴人並無反對之意思，應視為以不定期限繼續契約 云云。惟查，海軍第一軍區司令部於期限屆滿之後，即拒 絕收受被上訴人支付之租金，且於79年12月17日發函通知 被上訴人，主張系爭契約已於77年12月31日租期屆滿，並 表示終止租賃關係等情，為兩造所不爭執。顯見，海軍第 一軍區司令部已為明示反對續租之意思表示，並非單純之 沉默。況且，依系爭營地租約第捌條約定：「...期滿乙 方(指被上訴人)將土地交返甲方，如徵得甲方同意得由乙 方申請換新約後繼續承租之。」則雙方就期滿續租之要件 及程序，已另行約定，自應受其拘束，被上訴人徒以將租 金提存，即謂租期應繼續存在，尚無可採。基上，系爭營
地租約於77年12月31日租期屆滿後即為終止，應可認定， 雙方之租賃關亦已消滅。
六、綜上所述，系爭營地租約並非耕地三七五租約，且業於77年 12月31日終止，則被上訴人請求確認伊對於軍備局就附表一 、二所示土地、及對於臺中市建設局就附表三所示土地，依 耕地三七五減租條例所訂之耕地租約之租賃關係存在，為無 理由，不應准許。原審為被上訴人勝訴之判決，自有未洽。 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應 由本院廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 15 日 民事第七庭 審判長法 官 張國華
法 官 唐敏寶
法 官 高英賓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本)。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 吳伊婷
中 華 民 國 112 年 3 月 15 日
附表：
項目 39年租約 43年租約 系爭營地租約 租期 第一條： 自39年1月1日起至39年12月31日止，1年。 第五條： 自43年1月1日起至43年12月31日止，1年。 第捌條： 自72年1月1日起至77年12月31日止，6年。 租金 第二條： 田地每年納谷合計81.658公斤；畑地每年納地瓜合計280.819公斤；池地每年納魚518公斤。 第二條： 田地每年納谷合計111.749公斤；畑地每年納地瓜合計186.06公斤；池地每年納魚134公斤。 第參條： 按二五租率，田以稻谷、畑以甘藷計算數額折價繳納代金。 繳租期限 第二條： 每年6月、10月繳納。 第三條： 每年6月、12月繳納。 第肆條： 每月6月、11月繳納。 保證人 未約定 第十二條： 承租人應覓店舖一家或士紳二名為保證人。並實際以鎮民代表顏○灯為保證人。 第拾參條： 承租人應覓店舖一家或士紳一名為保證人。並實際以台中縣○○鎮佃租委員會委員紀○明為保證人。 違約金 未約定 未約定 第伍條： 逾期不繳租，按台灣省公有土地地租繳納辦法第13條規定加收違約金。