臺灣高等法院民事判決
111年度重上更一字第44號
上 訴 人 陳慶德
陳鍾明
陳永達
陳永傑
陳永勝
戴靜美
陳慶河
共 同
訴訟代理人 李佳玲律師
鄭勵堅律師
複 代理人 張乃其律師
被 上訴人 簡文正
訴訟代理人 金 鑫律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國109年3月
6日臺灣桃園地方法院107年度重訴字第618號第一審判決提起上
訴，經最高法院發回更審，本院於112年3月8日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及廢棄發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。原判決第二項所命拆除坐落桃園市○○區○○段000地號土地上如附圖一所示編號C、面積291.97平方公尺之地上物，減縮為如附圖二所示編號C、面積270.69平方公尺之地上物。 事實及理由
一、被上訴人主張：坐落桃園市○○區○○段000地號土地（重測前 為○○段○○小段000地號，下稱系爭土地）為伊所有，上訴人 陳慶德所有如附圖一編號A之鐵皮屋（面積117.01平方公尺 ）、編號B之地上物（面積86.07平方公尺），上訴人陳鍾明 以次6人（下稱陳鍾明等6人）所有如附圖二編號C之磚瓦建 物（面積270.69平方公尺）、附圖一編號C1之地上物（面積 100.82平方公尺）（以上4建物合稱系爭地上物）坐落其上 ，乃無權占有等情，爰依民法第767條第1項規定，求為命陳 慶德、陳鍾明等6人將各自系爭地上物拆除後，返還系爭土 地如附圖一編號A、B、C1及附圖二編號C、C2（附圖二編號C 2包含於附圖一編號C內）土地之判決。原審為被上訴人勝訴 之判決，上訴人不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回。（
被上訴人於本院前審減縮請求陳鍾明等6人拆除如附圖二編 號C、面積270.69平方公尺所示地上物之起訴聲明）二、上訴人則以：伊家族前由陳慶德之父陳新策於民國40年、56 年間，陸續向系爭土地原所有人簡姓家族購買系爭土地及其 上未辦保存登記之本國式土角造建物，世居該建物，伊等本 於買賣關係合法占有系爭土地，及取得該建物事實上處分權 ，並陸續增建或以磚頭、水泥、鐵皮修補成系爭地上物。簡 姓家族遲未辦畢系爭土地所有權移轉登記，於104年12月29 日將系爭土地再售予被上訴人，依民法第425條之1第1項， 或類推適用該項規定，伊占有系爭土地係具有正當權源。且 被上訴人明知伊家族世居系爭地上物已60餘年，向簡姓家族 購買系爭土地訴請拆屋還地，乃權利濫用，違反誠信原則等 語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決除減縮部分外廢棄。㈡上 開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回 。
三、查被上訴人於104年12月29日因買賣取得登記為系爭土地所 有人；陳慶德所有如附圖一編號A鐵皮屋（面積117.01平方 公尺）、編號B地上建物（面積86.07平方公尺），及陳鍾明 等6人所有如附圖二編號C磚瓦建物（面積270.69平方公尺） 、附圖一編號C1地上建物（面積100.82平方公尺）占用系爭 土地等情，有土地買賣契約書、系爭土地所有權狀、土地登 記謄本、異動索引、現場照片、原審勘驗筆錄、桃園市大溪 地政事務所（下稱大溪地政事務所）複丈成果圖等可稽（見 原審卷一第5至9、61至63、66、113至125、147至152頁、原 審卷二第30、160頁），且為兩造所不爭，可信為真。四、被上訴人主張上訴人所有系爭地上物無權占用系爭土地如附 圖一編號A、B、C1，及附圖二編號C所示，依民法第767條第 1項請求上訴人拆除系爭地上物，並返還如附圖一編號A、B 、C1及附圖二編號C、C2所占用之系爭土地，為上訴人所否 認，並以前詞置辯。經查：
㈠以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權 存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有 權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就 其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院85年度台 上字第1120號判決意旨參照。上訴人自承陳慶德就系爭土地 上如附圖一編號A、B之地上物有事實上處分權；陳鍾明等6 人就系爭土地上如附圖二編號C、附圖一編號C1之地上物有 事實上處分權，並占用附圖二編號C2空地等語（見本院重上 卷第594頁），自應就其等占用系爭土地上開部分之合法權 源，負舉證之責。
㈡上訴人主張伊家族以陳慶德之父陳新策為代表，先於40年5月 5日與系爭土地之地主簡開榮簽訂「持分一部賣買契約書（ 下稱系爭40年契約）」，復於56年6月23日與地主簡啟勝、 簡朝英、簡開榮、陳連捷簽訂「不動產買賣契約書（下稱系 爭56年契約）」，向簡姓家族購買系爭土地及其上未辦保存 登記之本國式土角造建物（桃園市○○區○○里00鄰00號，於40 年5月5日改編為00鄰○○0號，於98年7月8日再改編為00鄰○○ 路○段000巷00弄00號），被上訴人不爭執系爭40年、56年契 約均為真正，則上訴人主張陳新策於40、56年間，代表伊家 族與簡姓家族簽訂系爭二契約購買土地及其上之建物，應堪 採信。
㈢上訴人稱陳新策購買之土地因未辦理所有權移轉登記，嗣簡 姓家族成員簡博明等人於104年間以買賣原因將系爭土地所 有權移轉登記與被上訴人，但伊家族已取得系爭56年契約所 載建物之事實上處分權，並長期占有使用，依民法第425條 之1或類推適用該規定推定兩造間在房屋得使用期限內有租 賃關係存在，伊有占有系爭土地之權源云云。然： ⑴土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其 期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項 定有明文。按民法第425條之1規定雖以所有權讓與為明文， 然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實 上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權 人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權 讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物 受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上 字第1723號裁判要旨參照）。是土地與房屋為各別之不動產 ，各得單獨為交易之標的，又房屋性質上不能與土地使用權 分離而存在，使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房 屋同屬於一人，將土地及房屋分開同時或先後出賣，除有特 別情事可解釋當事人真意限於賣屋而無基地之使用外，應推 定在房屋得使用期限內有租賃關係之存在，惟如房屋已不存 在，則無上開規定之適用或類推適用之餘地。
⑵依系爭40年契約記載：「賣主為簡開榮，買主為陳新策，買 賣標的包括『○○區○○○○小段貳參〇番：建物敷地貳分五厘五 毛』、『同段貳參〇番地所在本國式土角造蓋瓦平房建住房壹 棟、建坪百拾貳坪五勺、…第八九號…，以上持分壹拾捌分之 參移轉，殘同分之參」（見原審一卷第84至86頁），而系爭
土地於35年6月14日辦理總登記，土地上登記有00建號建物 ，有臺灣省桃園縣土地登記簿可考（見本院重上卷第171頁 ），又○○鎮○○段000建號土造住家用建物（變更前舊建號為○ ○段○○小段00建號，見本院重上卷第159頁）坐落系爭土地上 ，總面積370.41平方公尺，有建物所有權狀可稽（見原審卷 二第136至141頁），換算成坪數約為112.049坪，與系爭40 年契約買賣之土角造蓋瓦平房建住家壹棟之面積112坪5勺相 當。是系爭40年契約所載陳新策購買系爭土地上第00號建物 ，即為35年土地登記簿所載之系爭土地上之00建號建物（見 本院重上卷第171頁）。又依系爭40年契約所載，出賣人為 土地共有人之一之簡開榮，係出賣其持分3/18，尚留3/18持 分，並非出賣其全部之權利，可知陳新策於40年間是向共有 人簡開榮購買之土角造住家壹棟（即建號000號，舊建號為0 0號建物）之3/18持分，並非全部。又系爭56年契約記載： 「賣主為簡啓勝、簡開榮、簡朝英、陳連捷、簡茂金、簡傳 順，買賣標的包括『桃園縣○○鎮○○段○○○○○號：建七六則零 公頃貳肆公畝柒叁公厘，以上土地簡啓勝等6人共有權全部』 、『桃園縣○○鎮○○段○○○○○號所在：本國式土角造住家壹棟 （約五拾壹坪左右），以上簡啓勝、簡開榮、簡朝英、陳連 捷共有權全部』…」（見原審卷一第107至110頁），是買主陳 新策是向共有人簡啓勝等4人購買同樣位於系爭土地上之本 國式土角造之住家（約51坪左右之建物），可見系爭40年、 56年契約所購買之房屋，均位於系爭土地上，同樣是本國式 土角造平房，所不同者，一為共有人中1人之3/18持分權利 ，一為共有人4人中之51坪共有權利全部。
⑶依臺灣新竹地方法院55年度訴字第1262號民事判決(下稱55年 1262號判決）附圖㈠所示，圖面紅色部分下方有一虛線畫成 英文字母「L」之空間，與上方紅色實線部分合併成為注音 符號「ㄇ」字形，係台灣早期三合院建築（見本院更一卷第1 01頁），紅色部分依文字說明：「圖面紅色表示係被告（ 即呂三）現住原告等（即簡朝英等人，不含陳新策）所有房 屋、坐落○○鎮○○段○○小段000號建地上、門牌○○鎮○○里○○0號 、構造本國式土造平房、建號第00號內、建坪60坪299」（ 見本院更一卷第101頁），即訴外人呂三係占有使用簡開榮 等人所有00建號土造平房面積為60.299坪，以判決附圖㈠所 示紅色部分為建號00號建物之一部分，而附圖㈠所示注音符 號「ㄇ」字形為台灣早期三合院建築，為一完整建築結構， 參照林務局農林航空測量所之62年、63年間空照圖（見本院 更一卷第113至115頁）所示，確有上開三合院之平房住家， 則附圖㈠所示虛線部分顯為三合院之另一部分，亦同為00建
號建物之一部。雖55年1262號判決附圖㈠所示紅色下方虛線L 型範圍因未標明尺寸無法計算面積，惟依55年1262號判決附 圖㈠所示紅色上方L型建物周邊所示數字，經大溪地政事務所 依面積推算其單位為台尺，換算坪數後計算其面積為60.354 坪，因數字進位原因，致計算出之面積與附圖所載面積（60 .299坪）有些微落差，有大溪地政事務所111年11月24日溪 地測字第1110017316號函可稽（見本院更一卷第257頁）， 以89建號建物總面積370.41平方公尺，換算成坪數約為112. 049坪，則55年1262號判決附圖㈠所示之虛線部分坪數約為51 .75坪（112.049-60.299＝51.75），此與系爭56年契約（見 原審卷一第107至110頁）記載：「…桃園縣○○鎮○○段○○○○○號 所在：本國式土角造住家壹棟（約五拾壹坪左右），以上 簡啓勝、簡開榮、簡朝英、陳連捷共有權全部」，其買賣標 的約51坪左右相符，是買主陳新策於56年間是向共有人簡啓 勝等4人購買同樣位於系爭土地上00建號本國式土角造平房 中之約51坪左右住家，即55年1262號判決附圖㈠所示之虛線 部分。
⑷上訴人於110年4月13日本院前審準備程序主張「…（依上訴人 所提上證1，橘色與黃色原為相連之三合院建物？）是的。 此三合院原為簡姓地主所興建，我方是以陳新策為代表，於 40年、56年買受此三合院之黃色螢光筆部分，粉紅色部分則 由佃農呂三占有使用，我方祖先原先也是簡家之佃農…」（ 見本院重上卷第562、475頁），於本院前審提出之民事準備 書㈢狀亦稱「…56年6月23日簽署被證8買賣契約時，系爭房屋 為一棟三合院的半部，依記憶所及，大致座落於附圖中黃底 標示部分（詳上證1）…附圖中粉紅底標示部分，也就是三合 院的另一半，當年係由原地主簡姓家族的另一個佃農即訴外 人呂三家族占有使用…」（見本院重上卷第470頁），是上訴 人自認系爭56年契約陳新策所購買之房屋即是三合院之半部 。參照簡朝英等共有人請求被告呂三返還土地等之55年1262 號事件，陳新策、陳新信、陳新米、簡傳順、簡茂全等人亦 列判決書當事人欄之原告，惟該案判決主文係命被告呂三應 將系爭土地上本國式土造平房一棟內如附圖㈠所示紅色部分 面積60.299坪返還簡朝英等11人，並無返還陳新策等5人原 告，可見該案於55年10月27日判決時，並未認定陳新策等5 人亦為土地共有人。對照55年1262號判決附圖㈠所載00號建 物總面積112.049坪，減去呂三占用89號建物面積60.299坪 後，剩餘面積51.75坪，與系爭56年契約所載陳新策購買桃 園縣○○鎮○○段○○000號所在之本國式土角造住家壹棟約51坪 左右之面積相當，且系爭56年契約第10條約定：「…本件之
買賣經新竹地方法院判決依照法院分割出賣與呂參所有部分 對該筆等共有權人全部同意不得爭議(則買主陳新策同意呂 參所有）…」，即全體共有人同意依前揭判決分割出60.299 坪由呂三取得占有，則陳新策於56年間所購買之本國式土角 造壹棟約51坪左右住家，即為建號00號三合院呂三占有使用 以外之55年1262號判決附圖㈠所示畫虛線部分，是系爭56年 契約雖未記載本國式土角造住家之建號，但顯即為00建號建 物之一部分，洵堪認定。
⑸坐落系爭土地上之建號為○○鎮○○段000號土造住家用建物（變 更前舊建號為○○段○○小段00建號，見本院重上卷第159頁） ，即桃園市○○區○○路○段000巷00弄00號，係於104年2月2日 滅失，由共有人簡國禎於104年3月9日申請勘測，經大溪地 政事務所於104年3月11日勘查後認定全部滅失，有大溪地政 事務所108年10月22日溪地登字第1080014345號函附申請書 、大溪地政事務所建築改良物勘查結果通知存根、建物所有 權狀可稽（見原審卷二第131至141頁）；復經大溪地政事務 所以104年3月20日收件字號溪電字第045890號辦竣滅失登記 ，亦有大溪地政事務所108年9月9日溪地登字第1080012459 號函足憑（見原審卷二第100頁），則坐落系爭土地上建號3 79號建物於104年3月20日辦竣滅失登記，而陳新策於56年間 所購買之本國式土角造住家壹棟，同為建號000號建物（變 更前舊建號為○○段○○小段00建號建物）之一部分，可認陳新 策向簡開榮等人購買約51坪之本國式土角造住家壹棟，至遲 於104年3月20日已滅失，則被上訴人於104年12月29日取得 系爭土地所有權時，系爭土地上已無留存陳新策向簡開榮等 人購買之本國式土角造房屋，上開房屋既已不存在，自無民 法第425條之1第1項規定之適用或類推適用之餘地，故上訴 人主張伊等有事實上處分權之建物占有系爭土地係有權占有 ，並無依據。
⑹上訴人另稱伊家族於56年6月23日所購買之建物，早就與附圖 二編號A1、C部分地上物附合成同一建物，迄未滅失，原地 主即簡姓家族既將土地房屋讓與相異之人，伊自得依民法第 425條之1規定主張兩造間存有法定租賃關係云云。經本院於 111年11月8日會同大溪地政事務所測量組人員勘驗現場，依 上訴人指出原有51坪建物之所在範圍，以紅色噴漆標示指牌 A～F，確定所在位置，地政人員依標示之紅色點A～F測繪範圍 及計算面積，並標示構成物為何，如磚牆、鐵皮等，尚未崩 塌部分，有勘驗程序筆錄可稽（見本院更一卷第233至240頁 ），並有標示指牌A～F之相片6張可參（見本院更一卷第249 至251、283至285頁)；大溪地政事務所就前開標示紅色點A～
F範圍測量後，於系爭土地內標示編號A部分為建物，面積為 41.36平方公尺；編號B部分為空地，面積為48.76平方公尺 等情，有大溪地政事務所111年12月6日溪地測字第11100179 59號檢送系爭土地複丈成果圖可按（見本院更一卷第259至2 61頁），除上開所測得面積與上訴人所指系爭56年契約購買 之原有建物面積約51坪左右不符外，另將指牌A～F點之照片 與上開複丈成果圖相互比對，可知A、B、C、D點所在範圍， 即為複丈成果圖標示之編號B部分為空地，已無任何建物， 另D、E、F點所在位置則為複丈成果圖標示之編號A部分。D 、E、F點所在位置雖有地上物，然依被上訴人之編號7、8照 片顯示：D、E、F點之建物側邊斷面皆為磚造（見本院更一 卷第252頁），可證D、E、F點之地上物（即複丈成果圖標示 之A建物）為磚造並非土造，與陳新策所購買為本國式土角 造住家結構不符，益證陳新策於56年間向簡姓地主購買之建 物皆已滅失不復存在甚明。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。陳慶德及陳鍾明等6人就 其等有事實上處分權之系爭地上物占用系爭土地如附圖一編 號A（面積117.01平方公尺）、編號B（面積86.07平方公尺 ）及如附圖二編號C（面積270.69平方公尺。附圖二編號C2 包含於附圖一編號C內）、附圖一編號C1（面積100.82平方 公尺）部分，均無正當權源，則被上訴人請求上訴人拆除系 爭地上物，返還系爭土地如附圖一編號A、B、C1部分及如附 圖二編號C、C2部分，應屬可採。
㈤上訴人另稱被上訴人明知伊家族世居系爭土地上之建物已有6 0餘年，於向簡姓家族購買系爭土地後即訴請拆屋還地，乃 權利之濫用，且違反誠信原則云云。然：
⑴按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的 。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。固為民法第 148條所明定。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益， 而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。 而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因 權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使 所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得 利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為 以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然 之解釋（最高法院45年台上字第105號、71年台上字第737號 判決先例參照）。所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義 務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避 免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務
人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用， 於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號 裁判要旨參照）。
⑵被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人之系爭地上物均無 權占用系爭土地，致影響被上訴人就上開占用部分行使所有 權能，且系爭土地之地價稅均由土地所有權人繳納，上訴人 並未支付土地使用費而長期占有，則被上訴人訴請上訴人拆 除占用部分，乃其正當行使所有權之權能，縱影響上訴人現 實使用系爭地上物之經濟利益，要係無權占用土地之上訴人 遭所有權人依法主張權利時應接受面對之當然結果；況參酌 系爭地上物房屋稅籍證明書（見原審卷二第60頁；本院重上 卷第491至499頁），系爭地上物係於50年、81年間陸續興建 ，房屋課稅現值僅新臺幣（下同）1萬8,100元、6萬4,200元 ，且建築材料非鋼筋混凝土，而係鐵皮、水泥磚造，但系爭 土地位在桃園市○○區，以107年公告現值每平方公尺1萬3,90 0元計算，土地價值約3,437萬9,704元（總面積2,473.36平 方公尺×13,900元/平方公尺），兩相比較，系爭土地之再開 發利用價值大於上訴人拆屋還地，是被上訴人提起本件訴訟 ，並不發生自己利得極少，上訴人及國家社會所受之損失甚 大，即損人不利己之情形，揆諸前揭說明，被上訴人請求上 訴人拆除及返還上開占用部分之土地，並非濫用權利，亦無 違反誠信原則。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求陳慶德 及陳鍾明等6人依序拆除系爭土地上如附圖一編號A、B、C1 部分及如附圖二編號C、C2部分之地上物，並返還上開地上 物所占用部分土地，為有理由，應予准許。原審就上開應准 許之部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 29 日 民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 張婷妮
法 官 潘進柳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其
未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
書記官 廖婷璇