詐欺
臺灣高等法院(刑事),上易字,111年度,808號
TPHM,111,上易,808,20230321,1

臺灣高等法院刑事判決
111年度上易字第808號
上 訴 人
即 被 告 高松林


選任辯護人 尤伯祥律師
周福珊律師
王俞堯律師
上列上訴人因詐欺案件，不服臺灣臺北地方法院109年度金重易
字第1號，中華民國111年4月29日第一審判決（起訴案號：臺灣
臺北地方檢察署108年度偵字第8877號、109年度偵字第6329號）
，提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決撤銷。
高松林無罪。
理 由
、公訴意旨略以：被告高松林係新北市○○區○○○段○○○小段第000 之0號(面積4,354平方公尺，下稱166之2號土地)所有權人， 亦係166之2號土地旁同小段第166之96號土地(面積149平方 公尺，下稱166之96號土地)及同小段第166之31號、第166之 190號道路用地(下稱166之31號土地與166之190號土地)、第 166之11號道路用地(下稱166之11號土地)之實際所有權人(1 66之2、166之96、166之31、166之190與166之11號等5筆土 地，下稱系爭土地，其等土地於民國106年重測(劃)之新地 號，詳附表一所示），林敦煌(所涉詐欺罪嫌，檢察官另為 不起訴處分)則係166之96號、166之31號、166之190號土地 之登記名義人，李水升(所涉詐欺罪嫌，檢察官另為不起訴 處分)則係166之11號土地之登記名義人。被告前於95年間與 興家興業股份有限公司(下稱興家公司)簽訂合建協議書(約 定由被告以將166之2號土地信託於安泰商業銀行【下稱安泰 銀行】方式提供土地，讓興家公司在166之2號土地上方興建 三樓雙併別墅，建物由興家公司分戶出售，土地由被告出售 ，被告與興家公司各自與客戶訂立買賣契約，所得價款分歸 雙方所有，各自向客戶收款)，興家公司則委託大邦建築師 事務所，分別於95年10月31日、96年8月21日、97年5月22日 向當時主管機關臺北縣政府工務局(現改制為新北市政府工 務局)申請建造執照(下稱建照)，嗣前開歷次建照之申請， 因系爭土地已經主管機關核定為特定水土保持區土地，被告 與興家公司要開發166之2號土地（起訴書誤載為系爭土地）



，尚有需補正事項而未予以補正，且興家公司與被告亦未於 期限內向臺北縣政府工務局申請復審，故臺北縣政府工務局 分別於96年7月30日、97年4月25日、98年10月19日以函文駁 回興家公司等之建照申請。嗣被告因前開建照申請遭主管機 關駁回而與興家公司發生糾紛後，曾以上開合建契約法律關 係不存在及166之2號土地所有權需自安泰銀行移轉登記於其 名下為由，委託邱昱宇律師向臺灣臺北地方法院(下稱臺北 地院)，對興家公司與安泰銀行提起土地所有權移轉登記等 民事訴訟(臺北地院99年度重訴字第882號，下稱99重訴882 號案件)，99重訴882號案件審理期間，被告曾與邱昱宇律師 至大邦建築師事務所，請員工巫睿紳協助提供先前申請建照 時臺北縣政府之回函資料，巫睿紳則提供內容為記載166之2 號土地位於特定水土保持區範圍，禁止任何開發行為之臺北 縣農業局內簽及興家公司、大邦建築師事務所96年1月18日 向臺北縣政府工務局之陳情函予被告與邱昱宇律師，邱昱宇 律師則於100年4月11日，將上開文件作為99重訴882號案件 民事準備狀附件向臺北地院行使。被告因經歷上開事件，知 悉系爭土地因位在特定水土保持區範圍導致先前數次向臺北 縣政府工務局申請建照均遭駁回，瞭解系爭土地不易脫手， 竟意圖為自己不法所有，趁富玉建設股份有限公司(下稱富 玉建設公司)負責人李曉玲(所涉詐欺罪嫌另為不起訴處分) 在166之2號土地附近覓地興建房屋，而於101年12月27日（ 起訴書誤載為101年1月27日）前某日時，委託郭國琛及富玉 建設公司總經理趙慶陵向其探詢接洽之際，向趙慶陵、郭國 琛隱匿系爭土地位在特定水土保持區僅能從事未涉及開挖整 地之純建築行為，且此資訊無法由一般民眾依官方建置之線 上查訊系統查知，並隱匿166之2號土地先前向主管機關申請 建照被駁回等重要資訊，而向趙慶陵佯稱其已問過新北市政 府人員，系爭土地可以申請建照，同時表示系爭土地未曾申 請過建照云云，讓趙慶陵、郭國琛傳達錯誤訊息予李曉玲及 一起合作投資本案之楊素蜜，致李曉玲、楊素蜜2人陷於錯 誤，同意以新臺幣(下同)2億7,000萬元向被告、林敦煌、李 水升購買系爭土地，李曉玲即於101年12月27日與楊素蜜簽 署合作契約書共同出資開發系爭土地，同(27)日亦交付如附 表二編號1所示之1,000萬元支票予被告作為購買系爭土地之 訂金，李曉玲復於102年1月14日，在杜正文地政士經營之永 信地政士事務所內，與被告及林敦煌、李水升等地主簽訂內 容包含「賣方(指被告等人)保證本約標的物非屬建管單位已 套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線」 等文字之土地買賣契約書，李曉玲並交付由本人或楊素蜜所



簽發如附表二編號2至6所示，合計8,000萬元之支票予被告 作為購買土地款項，且簽發如附表二編號7所示之1億8,000 萬元之本票予被告作為付款擔保。未料事後李曉玲經營之富 玉建設公司，委託建築師向新北市政府工務局申請建照遭拒 ，查詢後方知上情而始知被騙。因認被告涉犯修正前刑法第 339條第1項之詐欺取財罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不 能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又告訴人之告訴， 係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符， 仍應調查其他證據以資審認。認定不利於被告之事實，須依 積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即 應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據；認定犯罪 事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在 內，然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通 常一般之人均不致有所懷疑，而得確信為真實之程度者，始 得據為有罪之認定，若其關於被告是否犯罪之證明未能達此 程度，而有合理性懷疑之存在，致使無從形成有罪之確信， 根據「罪證有疑，利於被告」之證據法則，即不得遽為不利 於被告之認定。再事實之認定，應憑證據，如未能發現相當 證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以 為裁判之基礎。又刑事訴訟法第161條第1項規定：檢察官就 被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。因此， 檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉 證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明， 或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證 ，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知。三、次按刑法第339條第1項詐欺罪之成立，須行為人主觀上出自 為自己或第三人不法所有之意圖，及客觀上施用詐術使人將 本人或第三人之物交付為其構成要件。而所謂以詐術使人交 付財物，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法 ，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤即與該罪之要件有間 。而關於投資行為，本存有一定程度之風險，除交易之一方 於行為時，另曾使用其他不法之手段，尚不得僅因嗣後損失 發生，即推斷另一方於交易時有陷於錯誤之情形。又依積極 證據足可證明行為人主觀上確有不法所有之意圖時，固得論 以刑法第339條之詐欺罪相繩，惟行為人施詐時之意圖尚有 存疑，且依調查證據之結果，復不足以認定行為人自始具有 上述主觀犯罪構成要件，即不得遽以該罪論擬。再參酌經濟 行為本身原寓有不同程度之不確定性或交易風險，交易雙方



本應自行估量其主、客觀情事及搜集相關資訊，以作為其判 斷之參考；交易之當事人應自行考量對方之資格、能力、信 用，及交易內容之投資報酬率、資金風險等等因素，除具違 反詐欺罪之具體情事外，非謂當事人之一方有無法依約履行 之情形，即應成立詐欺罪，否則刑事詐欺責任與民事債務不 履行責任將失其分際。　
四、公訴意旨認被告涉犯修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪 嫌，無非係以被告供述、證人即告訴人李曉玲、楊素蜜（下 稱告訴人2人）證述、證人即告訴人李曉玲同居人及富玉建 設公司總經理趙慶陵之證述、證人即向趙慶陵介紹系爭土地 仲介郭國琛之證述、證人即受富玉建設公司委託於本案簽約 前評估系爭土地及簽約後幫富玉建設公司辦理申請建照等事 宜之許春來證述、證人即99年重訴882號案件訴訟代理人邱 昱宇律師證述、證人即大邦建築師事務所員工巫睿紳之證述 、告訴人李曉玲提供其持有系爭土地買賣契約書正本(第2聯 )、杜正文所提供其持有系爭土地買賣契約書正本(第1聯)（ 起訴書誤載為第3聯）、被告提供其持有本案買賣契約書正 本(第3聯)（起訴書誤載為第1聯）、告訴人李曉玲與楊素蜜 於101年12月27日簽署之合作契約書、被告於101年12月27日 出具之收據及告訴人2人所簽發支票、本票影本、新北市政 府農業局107年12月3日新北農山字第1072259956號函、臺北 縣政府相關公函、臺北縣農業局內簽及興家公司、大邦建築 師事務所之陳情函等證據，為其主要論據。
五、訊據被告固不否認李曉玲於102年1月14日以2億7,000萬元向 其購買系爭土地等事實，惟堅決否認有何詐欺取財之犯行， 辯稱：李曉玲請郭國琛來找我，表示要買系爭土地。買賣過 程中我沒有直接跟李曉玲接觸，郭國琛知道興家公司曾以系 爭土地申請過建照的事情，我有跟郭國琛說去找巫睿紳，我 沒有告訴巫睿紳要如何講，巫睿紳如何跟郭國琛講的我也不 知道。我並不認識李曉玲及楊素蜜，於102年1月14日簽約之 前也未曾見過她們，簽約當日是第一次見到李曉玲，且楊素 蜜也沒在場，而系爭土地之交易價格是2億7,000萬元，我於 102年4月29日（按：被告此時僅收到5,000萬元）就將系爭 土地過戶至李曉玲及楊素蜜名下，至今還有9,000萬元尾款 沒有拿到，我並沒有對她們為何詐欺行為等語。辯護人為被 告辯稱：富玉建設公司在尋地建屋出售，郭國琛遂透過富玉 建設公司所委仲介張錦城向李曉玲及其同居人即富玉建設公 司總經理趙慶陵介紹系爭土地，趙慶陵委請許春來評估之後 ，才決定向被告購買系爭土地。李曉玲、趙慶陵於決定購買 系爭土地前，就系爭土地有無申請取得建照詢問郭國琛，郭



國琛向被告確認系爭土地並未取得建照及謄本上設定抵押權 之事，被告除將與興家公司合建糾紛之原委據實以告外，並 請郭國琛詢問當時受興家公司委任申辦建照之巫睿紳，興家 公司係因逾期未申請複審才遭退件，郭國琛將上開情事告知 李曉玲、趙慶陵後，李曉玲始決定購買系爭土地。另趙慶陵 邀請徐柏輝加入投資共同開發系爭土地時，謊稱購地價格係 3億1,326萬元，徐柏輝乃於101年12月27日以其配偶楊素蜜 名義與李曉玲簽訂合作契約書，李曉玲即於102年1月14日與 被告簽訂以2億7,000萬元購買系爭土地之買賣契約。又系爭 土地座落「特定水土保持區」，係政府公開資訊，被告縱未 主動告知該公開資訊，亦非隱匿交易上重要資訊而構成施用 詐術，另先前興家公司申請建照案件，並不影響富玉建設公 司申請建照，亦非富玉建設公司日後遭駁回之原因。被告確 信系爭土地可順利取得建照，故在買方給付頭期款後即於10 2年4月29日將系爭土地移轉過戶，以利買方以建照申請貸款 ，更在建照申請過程中，2次同意延後支付尾款，被告實無 詐欺之故意等節。經查：　
(一)告訴人李曉玲為富玉建設公司之負責人，富玉建設公司為建 設公司，平常即有尋地蓋房子。告訴人李曉玲及富玉建設公 司係透過仲介張錦城、郭國琛介紹得知被告有系爭土地想出 售，告訴人李曉玲於101年12月27日支付1,000萬訂金給被告 之前（約101年夏天間），業已委託自稱已有40多年從事建 築規劃等工作並與潘興華建築師事務所合作之許春來，及執 業30多年之潘興華建築師作綜合規劃評估之後，告訴人李曉 玲即自行決定要購買系爭土地，並透過上開仲介主動尋得被 告，向其表示有意願購買系爭土地。告訴人李曉玲於101年1 2月27日透過仲介支付如附表二編號1所示之1,000萬支票訂 金給被告，並於同日與告訴人楊素蜜簽署合作契約書共同出 資開發系爭土地（約定以3億1,326萬元購買系爭土地），但 告訴人李曉玲於102年1月14日係以2億7,000萬元價格向被告 購得系爭土地，並在杜正文地政士經營之永信地政士事務所 內簽訂土地買賣契約書（告訴人楊素蜜並無在場），告訴人 李曉玲並交付由其本人或告訴人楊素蜜所簽發如附表二編號 2至6所示合計8,000萬元之支票予被告作為購買土地款項， 且簽發如附表二編號7所示之1億8,000萬元之本票作為付款 擔保等事實，業據被告供述在卷（見原審卷一第114-115頁 、本院卷二第9-10頁、卷五第236-237頁），並有證人即告 訴人2人於偵查、原審及本院審理、證人即富玉建設公司總 經理趙慶陵於偵查及原審審理、證人即仲介郭國琛於偵查及 原審審理、證人即富玉建設公司委託自稱熟悉建築工作之許



春來於偵查及本院審理、證人即富玉建設公司委託之潘興華 建築師於本院審理、證人即系爭土地地主之一林敦煌於警詢 及偵查證述翔實（見他5454卷第110、223、224、250-251頁 、他9423卷第185-192、219-224頁、偵卷一第43-47、61-70 、451-452頁、偵卷二第15-22、49、51頁、原審卷二第11-1 2、34-68頁、本院卷二第274-275、280頁、本院卷四第27-6 2、282、313-315頁、本院卷五第37-49頁）；復有告訴人李 曉玲提供其持有之系爭土地買賣契約書正本、告訴人李曉玲 及楊素蜜101年12月27日簽訂共同出資之合作契約書、被告 於101年12月27日出具收到如附表一編號1所示支票之收據、 如附表二編號2至7所示支票及本票影本等資料在卷可參（見 他9423卷第31-41頁、偵卷一第271、273-275頁），此部分 事實，首堪認定。
(二)被告於102年1月14日出售系爭土地之行為，尚難認定對告訴 人2人有為何詐欺行為，茲說明如下：
1、由上開認定之事實，可認告訴人李曉玲與富玉建設公司係透 過仲介得知被告有系爭土地想出售，且告訴人李曉玲於101 年12月27日支付1,000萬訂金給被告、102年1月14日以2億7, 000萬元與被告簽約土地買賣契約之前，業已委託上開專業 人士針對系爭土地作綜合規劃，並至少評估半年以上，而衡 諸常情，評估過程中告訴人李曉玲理應會告知其購買系爭土 地之目的（建築房屋出售），則告訴人李曉玲就系爭土地係 屬何種類地目、有無限制、使用範圍等等因素，倘若非明瞭 （尤其可建築之面積甚為重要），豈有以高達2億7,000萬元 購買系爭土地之理，且又自行透過仲介主動尋得被告向被告 購買系爭土地。是告訴人李曉玲自行評估後始為本案之購地 行為，實難推論出被告有對告訴人李曉玲有施用何詐術手段 ，才使告訴人李曉玲陷於錯誤而購買系爭土地。又告訴人李 曉玲與被告於102年1月14日簽約時，告訴人楊素蜜並無在場 （詳後述），告訴人李曉玲係先於101年12月27日自行與告 訴人楊素蜜約定以3億1,326萬元購買系爭土地之共同出資合 作契約書，告訴人李曉玲於102年4月10日與被告簽訂協議書 時，才協議增列告訴人楊素蜜為買方登記名義人，此有於上 開買賣契約書、協議書及系爭土地之土地謄本在卷可參（見 本案不動產買賣契約書三份【外放】、他9423卷第211-213 頁、原審卷一第351頁）。是被告有無對告訴人2人施用何詐 術，使告訴人2人購買系爭土地之事實，已屬存疑。 2、告訴人李曉玲指述係因被告未告知系爭土地於簽約時為「特 定水土保持區」及166之2號土地曾經興家公司向臺北縣政府 （現改制為新北市政府）工務局申請建照未通過，使其陷於



錯誤，才購買系爭土地乙節。然查：
(1)告訴人李曉玲於102年1月14日與被告簽約購買系爭土地時， 系爭土地約10年前業經行政院農業委員會（下稱農委會）於 91年4月15日以農授水保地字第0911845739號函公告為「特 定水土保持區」，並指定臺北縣政府（現改制為新北市政府 ）為管理機關，該特定水土保持區劃定計晝（含位置及範圍 圖）放置該府供民眾閱覽及查詢，屬公開資訊。又民眾、專 業人士或相關機關於102年1月14日前如需查詢座落土地是否 屬特定水土保持區，可函詢或電詢農委會或各縣市政府（管 理機關）等事實，有本院111年11月4日以院彦刑唐111上易8 08字第1110504192號函詢農委會，經農委會於111年11月9日 以農授水保字第1110726818號函覆本院等函文在卷可參（見 本院卷二第377-386頁）。由此析知，即使當時尚未建置線 上查詢系統，仍可以函詢或電詢農委會或各縣市政府（管理 機關），查得系爭土地座落在「特定水土保持區」之公開資 訊；且系爭土地既經政府於91年4月15日劃定為「特定水土 保持區」，且公告周知，屬於政府公開資訊，人民不能諉為 不知，如有不知，亦屬自己之過失（最高法院60年度台上字 第1108號民事判決可資參考）；且被告亦無可能刻意隱暪上 開政府公開之資訊，是被告尚無義務需將政府已公開之資訊 ，且已公開有10年之久，一一告知；況且，告訴人李曉玲與 被告簽訂之買賣契約書及協議書中，亦無特別約定賣方有義 務告知業經政府公告之事項，此有雙方買賣契約書及協議書 在卷可參（見本案不動產買賣契約書三份【外放】、原審卷 一第351頁）。是被告未告知系爭土地於簽約時為「特定水 土保持區」之政府公開資訊，實難謂被告有何不作為欺罔行 為。
(2)又系爭土地雖經農委會於91年公告為「特定水土保持區」， 惟農委會亦分別於92年9月23日、94年11月1日以農授水保字 第0920151901號、第0941851461號等函規定：「特定水土保 持區」，未涉及其他開挖整地之純建築行為，認定非屬（修 正前）水土保持法施行細則第8條第1項第5款之開發行為， 亦不屬於「特定水土保持區」之禁止行為。有關水土保持法 第19條第2項「區內禁止任何開發行為」規定，係指禁止同 法第8條第1項第3款至第5款所列行為，區內土地得為從來合 法之使用；另「特定水土保持區」內申請建築法第4條或第7 條之建築物或雜項工作物，倘未涉及其他開挖整地之純屬建 築行為，應無水土保持法第12條之適用，亦非同法第8條第1 項第3款至第5款所列之行為，故認定不屬「特定水土保持區 」內禁止行為。是由農委會上開函釋規定可清楚明瞭：被告



出售系爭土地時，系爭土地雖為「特定水土保持區」，但仍 可以「純建築行為」方式建築房屋，直至103年7月4日農委 會雖停止適用上開函釋規定，但農委會亦明訂：於上開函釋 停止適用前已受理案件，仍依上開函釋規定辦理（見本院卷 二第345、347、349-358頁）。是富玉建設公司係於102年5 月6日向新北市政府工務局申請系爭土地之建照，有富玉建 設公司建照申請書在卷可參（見偵8877資料卷第7頁、本院 卷一第211頁、建照申請文件【外放】第1頁），則清楚可知 告訴人李曉玲於102年1月14日向被告購買系爭土地後，富玉 建設公司業已於102年5月6日申請建照，而該建照之申請時 點，系爭土地仍為「純建築行為」適用之有效期間內；又證 人即告訴人李曉玲所委託之潘興華建築師於本院審理時亦證 述：系爭土地可以「純建築行為」方式建築房屋等語（見本 院卷五第47頁）；況且，新北市政府工務局於101年10月25 日亦曾核准與系爭土地同小段之○○○小段第39之20號土地之 建照（即101汐建字第644號建照，100年12月13日掛件申請 ，亦為「特定水土保持區」以「純建築行為」取得建照）（ 見本院卷一第314之5-314之8頁）。是證人即告訴人李曉玲 同居人及富玉建設公司總經理趙慶陵於原審證稱：系爭土地 以「純建築行為」沒辦法申請核准建照乙節（見原審卷二第 18頁），核與上開規定及客觀證據不符。綜上可認，富玉建 設公司於102年5月6日以系爭土地申請建照時，倘若能符合 上開「純建築行為」之相關法令，仍可取得新北市政府工務 局核發之建照，然富玉建設公司因未遵守上開相關法令申請 建照，導致無法取得系爭土地之建照，最後遭法院駁回確定 ，實核與被告於102年1月14日出售系爭土地之行為無關，是 亦難認被告對告訴人2人有施用何詐術行為。
(3)證人許春來於本院審理時證稱：我是橢圓規劃設計有限公司 負責人，與潘興華建築師事務所是合作關係，就是一般我們 所謂的複委託，建築師會有很多專技人員一起合作，建築師 沒辦法完成單一的案件，且我從事建築規劃工作從20多歲做 到現在，已做40幾年。我於101年8月接受富玉建設公司的委 託查詢評估系爭土地時，只有以土地登記謄本及地籍圖判斷 系爭土地可否建築，我不會去函詢或致電向新北市政府或農 委會詢問系爭土地是否位在「特定水土保持區」，我未於農 委會網站查詢特定水土保持區公告，我於會辦農業局後、農 業局告知系爭土地於91年已公告為「特定水土保持區」才知 有該公告等語（見本院卷四第26-28、41-45、53-54、58頁 ）。又證人潘興華於本院審理時證稱：我是建築師，執業已 有30年，事務所跟許春來的橢圓設計公司地址相同，我們共



用一間辦公室。我與許春來的關係是個案合夥，並不是所有 的案子都合夥，就本案而言，這個案子是由他接進來的，我 跟他是配合。系爭土地在我們申請建照時（102年5月6日） ，農委會於91年4月15日公告為「特定水土保持區」，我們 不會記那麼多，跟我們業務沒有直接相關，或是沒有實際上 碰到，我們大概就不會特別去注意等語（見本院卷五第37-4 9頁）。然查，告訴人李曉玲及富玉建設公司購買系爭土地 之目的，係為建築房屋出售，而建築面積之多寡，將影響告 訴人2人未來房屋之銷售收入及利潤，並委託證人許春來及 潘興華作設計、規劃等綜合評估；而由證人許春來及潘興華 上開證述，可認證人許春來自稱有40多年建築設計、規劃等 方面經驗，證人潘興華亦有30年建築師執業經驗，而系爭土 地業經政府於91年公告為「特定水土保持區」之公開資訊， 又「特定水土保持區」之土地，需符合上開「純建築行為」 相關法令規定，始可取得建照，而以「純建築行為」方式建 築房屋，將會涉及開挖整地及建築面積受限制等問題，然證 人許春來及潘興華均證述未查詢、未注意或認為無必要查詢 上開系爭土地為「特定水土保持區」之公開資訊；又證人許 春來於本院審理時亦證述：富玉建設公司總經理趙慶陵於10 1年找我們團隊要規劃系爭土地，就是有關系爭土地可以建 出怎樣的房子，開挖量多少、建築樓地板面積多少等的計算 ，我們都會提供等語（見本院卷四第26-28頁），可認討論 內容業已涉及到系爭土地之開挖問題（按：「特定水土保持 區」土地，僅可為未涉及其他開挖整地之「純建築行為」） ；另農委會亦有公告相關簡易水土保持申請書、水土保持計 畫檢核表、水土保持規劃書等資料供參，而該等公告資料上 均有一欄：「申請開發基地是否無座落於特定水土保持區」 之「審查項目」供檢核，此有農委會於93年8月31日、100年 4月12日、101年4月2日以農水保字第0931842827號、第1001 861530號、第1011861494號、111年10月13日更新100年4月1 2日農水保字第1001861530號公告資料在卷可參（見本院卷 五第83-166頁）。綜上各情，告訴人李曉玲自行委託之專業 人士是否疏漏查得上開政府公開之資訊，而此疏漏可否應歸 責於被告，已非無疑。
(4)又一般民眾於購買土地房屋時，就房地之使用、收益、處分 等情況及土地之地目、座落地點、購買價格等因素，於購買 前理應會查清楚或向仲介查明之後，始會決定是否購買，而 告訴人李曉玲為二家以上建設公司負責人、告訴人楊素蜜亦 為開發管理顧問、建設公司之監察人或董事，且以系爭土地 申請建照之富玉建設公司亦為建設公司，此有告訴人2人及



富玉建設公司於財團法人金融聯合徵信中心資料查詢在卷可 參（見本院卷一第167-172、197-206頁、卷二第291-307頁 ），是告訴人2人及富玉建設公司，均顯較一般民眾於購買 房地時更具有專業知識、經驗及調查能力，且系爭土地公告 為「特定水土保持區」，係告訴人2人於102年1月14日購買 系爭土地之10年前，業經政府公告之公開資訊，衡諸常情， 告訴人2人於購買系爭土地時，就系爭土地之使用、收益、 處分等情況，理應甚為明瞭；又本案係告訴人李曉玲主動向 被告表示購買系爭土地，且決定購買系爭土地之前半年，已 委託上開專業人士進行建築設計、規劃等方面之評估；則實 無法將告訴人李曉玲所委託上開專業人士是否疏漏或告訴人 2人之過失而未查得上開公開資訊，逕歸責於被告，而反過 來要求被告負責。另查，告訴人李曉玲就其係何時知悉系爭 土地位在「特定水土保持區」（見偵卷二第19-20頁、原審 卷二第38-39、43頁）及其究係經主管機關、被告、許春來 或潘興華告知可以「純建築行為」申請本案建照（見偵卷一 第45頁、卷二第19頁、原審卷二第38-39頁、本院卷二第277 頁、卷四第292頁）等情節；證人趙慶陵於偵查時證稱：其 於坡審時得知特定水土保持區的問題（見偵卷一第67頁）， 然於原審審理時改稱：其於收到農業局102年9月9日函文時 得知（見原審卷二第16頁），是證人趙慶陵就其係何時知悉 系爭土地位在「特定水土保持區」等情，證人李曉玲及趙慶 陵，均有前後證述不一之瑕疵，其等指述是否真實，已有存 疑。再者，投資本即有一定風險，投資人應審慎評估後自負 投資風險，而告訴人李曉玲於102年1月14日購買系爭土地之 數年後，因富玉建設公司106年7月27日申請建照遭訴願駁回 之後，此時告訴人李曉玲負責之富玉建設公司因無法取得系 爭土地之建照，告訴人李曉玲將如何向其於101年12月27日 邀請共同出資之告訴人楊素蜜解釋，是告訴人李曉玲始於10 2年1月14日簽約後5年之久（107年4月24日），始提出遭被 告詐欺之告訴，是告訴人李曉玲本案提告之動機，亦為存疑 （按：告訴人楊素蜜確實也於108年8月20日對告訴人李曉玲 及被告提出詐欺告訴，且得知告訴人李曉玲購買系爭土地總 價係為2億7,000萬元，並非告訴人2人合作契約書上所約定 之3億1,326萬元，見他9423卷第3-9、31-41頁、偵卷二第75 -79頁）。　　
(5)告訴人2人又指述：被告未告知其與興家公司於96至98年間 曾就166之2號土地向臺北縣政府工務局申請建照未通過，導 致告訴人2人陷於錯誤才購買系爭土地，及導致富玉建設公 司於102年5月6日申請本案建照難以無法通過乙節。然查：



①系爭土地於當時雖座落在「特定水土保持區」，惟僅需符合 農委會上開相關函文規定，仍可以「純建築行為」方式建築 房屋。興家公司係於95年10月31日向臺北縣政府工務局申請 建照後，經臺北縣政府工務局曾有3次通知興家公司補件， 因興家公司均因未於6個月內補正，始遭臺北縣政府工務局 分別於96年7月30日、97年4月25日及98年10月19日駁回（見 他5454卷第291、293、295頁），是足認系爭土地僅要符合 農委會上開「純建築行為」相關函釋規定，仍可建築房屋， 臺北縣政府工務局始有通知興家公司為補正行為，倘若「特 定水土保持區」均無法為任何之建築行為，新北市政府工務 局逕為駁回即可，何需再函知為補正行為；又查富玉建設公 司於102年5月6日向新北市政府工務局申請建照，亦經新北 市政府工務局多次通知改正（見偵8877資料卷第7-8、25-26 、29-36頁），同理，倘若「特定水土保持區」均無法為任 何之建築行為，新北市政府工務局亦逕為駁回即可，又何需 多次函知富玉建設公司為補正行為。況且，每件建照之申請 ，均係新北市政府工務局針對每件「個案」所為之行政處分 ，而「個案」間之起造人、設計人、建築概要、雜項工作物 概要等申請條件均不相同，新北市政府工務局對建照之准否 ，均應依據建築相關法令之規定，為「個案」具體判斷，豈 會於「個案」間作不當之連結；而新北市政府工務局亦函覆 本院；系爭土地尚不會因前案興家公司申請建照遭駁回後， 嗣後不得再次申請系爭土地建照，即並無經駁回則不得再次 申請之限制，此有新北市政府工務局111年10月3日新北工建 字第1111875088號函在卷可參（見本院卷第314之1、314之5 頁）；再者，新北市政府工務局於101年10月25日確實也有 核發與系爭土地同小段之101汐建字第644號建照（已如前述 ，見本院卷一第314之3-314之8頁）。綜上各節，足認「特 定水土保持區」之土地，僅要符合當時之「純建築行為」相 關法令，依法仍可取得建照，而告訴人2人辯稱係因系爭土 地曾申請過建照遭退件與「特定水土保持區」無法為建築行 為等節，均核與上開客觀事實不符。是富玉建設公司於102 年5月6日申請系爭土地之建照時，理應當遵守當時系爭土地 為「特定水土保持區」之「純建築行為」相關法令，然富玉 建設公司經新北市工務局多次通知改正後，仍因申請建照涉 及「開發建築用地之開挖整地」，未符合當時「純建築行為 」相關法令，始遭新北市政府工務局於106年1月26日駁回（ 見偵8877資料卷第37-38頁），經富玉建設公司提起行政救 濟，直至109年9月24日最高行政法院駁回確定在案（見偵88 77卷一第159-183頁、本院卷一第287-314頁），則富玉建設



公司無法依法取得建照之原因，實與告訴人李曉玲於102年1 月14日購買系爭土地之5年多前，興家公司曾因未補件申請 建照遭駁回及被告是否告知此事，完全無涉。另農委會已於 103年7月4日停止上開「純建築行為」函釋之適用，而富玉 建設公司因自行未遵守相關「純建築行為」規定申請建照， 遭新北市政府工務局駁回申請，並經最高行政法院於109年9 月24日駁回確定後，才使系爭土地失去於103年7月4日之前 尚可以「純建築行為」方式建築房屋之應有價值。是告訴人 2人自不得僅因事後未能獲得預期之利益，即反論被告自始 （指告訴人李曉玲107年4月24日提告之5年多、告訴人楊素 蜜108年8月20日提告之6年多前）即係基於詐欺之犯意，未 告知系爭土地先前興家公司曾申請建照一事，導致其等陷於 錯誤，才購買系爭土地，而認被告應以詐欺罪之罪責相繩。 ②證人即仲介郭國琛於原審證述：被告有告訴我之前他們有與 興家公司合建，有申請過建照，所以我才去請教巫睿紳等語 （見原審卷二第49-50頁），足認證人郭國琛於告訴人李曉 玲與被告102年1月14日簽約前，由被告處即得知系爭土地之 前就有申請建照過，才去問巫睿紳；又證人郭國琛於偵查時 證述：因為謄本上有興家公司設定的事。誰看到都會問，因 為李曉玲夫妻（按：指李曉玲與趙慶陵，2人為同居人，無 結婚登記）是專業的建設公司，謄本上相關訊息他一定都會 問，所以這件事他有問我，我也把我去問巫建築師的回答， 跟他做回答等語（見他9423卷第211頁、原審卷二第51頁） 。另系爭土地於簽約當日102年1月14日亦有申請土地謄本， 此有系爭土地之土地登記第二類謄本在卷可參（見他9423卷 第211-213頁），由該謄本之「土地他項權利部」上清楚記 載：被告於97年6月23日提供系爭土地設定最高限額抵押權1 億2,000萬元給安泰銀行，債務人為被告及興家公司，且擔 保債權確定日期至127年6月18日；又於101年7月11日被告提 供系爭土地設定最高限額抵押權1億2,000萬元給安泰銀行， 債務人為被告，且擔保債權確定日期至131年7月9日等抵押 權設定之公示資訊。是一般民眾於購買土地時，就土地謄本 上所載事項，尤其抵押權之設定資訊，將涉及其購買後相關 之貸款事宜，且於簽約購買時，倘若抵押權等相關設定有尚 未塗銷，理應會先釐清土地上之產權及債務等狀況，於得知 可貸得多少資金、是否有能力購買之後，才會決定是否購買 該土地；而告訴人李曉玲為專業建設公司之負責人、告訴人 李曉玲之同居人趙慶陵亦為富玉建設公司總經理，且富玉建 設公司本身即為建設公司，衡諸常情，告訴人李曉玲看見系 爭土地之土地謄本上業已載明：被告與興家公司將系爭土地



設定給安泰銀行，且簽約時上開債權擔保日期至127年6月18 日（即告訴人李曉玲與被告102年1月14日簽約後之「25年」 ）等抵押權設定，豈有尚未釐清之前，即以高額2億7,000萬 元購買系爭土地，是證人郭國琛上開證述：謄本上有興家公 司設定的事；誰看到都會問，因為李曉玲夫妻是專業的建設 公司，謄本上相關訊息他一定都會問，所以這件事他有問我 ，我也把我去問巫建築師的回答，跟他做回答等情，應屬可 採；再者，告訴人李曉玲與被告簽訂之買賣契約書第12條第 12款，亦有約定：「買賣雙方約定，賣方原貸款安泰銀行新 臺幣壹億元整之利息賣方負擔至民國102年2月28日止，自民 國102年3月1日起即由買方負擔直至買方貸款銀行全額代清 償前揭貸款日止。（另三筆土地贈與應負之贈與稅由買方負 擔【第1聯記載】）；又證人杜正文於本院亦證述：我們102 年1月14日簽約時，有調土地謄本，謄本上有記載二個1億2, 000萬元的抵押權設定，當時我們就有跟被告請教你的債務 到底總共欠多少，因為這牽涉到我們買賣契約每一次付款， 還有尾款到底要留多少才安全，避免自備款付過頭，後面留 的尾款不夠付、不夠代償原來的債務，當時賣方有講只有第 一個抵押權有效，第二個抵押權是擔保，所以原來的債務應 該在1億元，所以我們尾款留1億8000萬元還算安全。我們知