臺灣雲林地方法院民事判決
111年度訴字第548號
原 告 三太不動產開發有限公司
法定代理人 翁偉賢
訴訟代理人 蔡菘萍律師
被 告 林天佑
訴訟代理人 王琮鈞律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國112年2月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬陸仟壹佰陸拾捌元，及自民國一一一年十二月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸萬玖仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬陸仟壹佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮 應受判決事項之聲明者，不在此限。被告於訴之變更或追加 無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民 事訴訟法第255條第1項第3款、第2項分別定有明文。原告起 訴時原請求被告應給付原告新臺幣（下同）824,672元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。嗣於民國111年12月28日具狀減縮訴之聲明，請求 被告應給付824,672元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息，為聲明之減縮，而被告 並無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，應屬合法 ，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠兩造前於111年3月15日簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭 契約)，委託期間自111年3月15日至111年4月14日（嗣後委 託期間延長至111年7月31日），被告將其所有坐落雲林縣○○ 鄉○○段0000○0000○0000地號土地（下稱系爭3筆土地），以 建地每坪68,000元、道路用地每坪1萬元之價格委託原告銷
售。嗣後，原告於111年4月7日覓得訴外人張惠昌及張浩哲 願以上開買賣條件購買系爭3筆土地，原告將已覓得買方之 訊息告知被告後，被告竟反悔拒絕出售系爭3筆土地，原告 於111年5月19日寄發存證信函催告被告於111年6月5日出面 履行合約，然被告置之不理，原告迫於無奈始提出本件訴訟 。
㈡兩造簽訂之系爭契約第9條第1項約定：「買賣成交時，甲方 （賣方）同意給付乙方成交價百分之肆仲介服務報酬…」、 第10條第2項約定：「若買方同意本契約出售條件及出價已 達委託價格，買賣契約視為有效成立…。如因可歸責於甲方 之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已支付之 定金，並按約定報酬即成交價百分之肆給付乙方，作為違約 金。」原告於兩造簽訂系爭契約後，於111年4月7日已覓得 訴外人張惠昌及張浩哲願以被告之買賣條件購買系爭3筆土 地，原告將此締約機會回報被告，表示已覓得買方願以委託 之出售條件購買系爭3筆土地，依系爭契約第10條第2項前段 約定，買賣契約已視為有效成立。詎被告嗣後反悔不願以相 同買賣條件出售系爭3筆土地，經原告以存證信函催告後仍 拒不出面簽訂買賣契約，準此，原告依民法第565條、第568 條第1項及系爭契約第10條第2項約定，自得請求被告給付按 成交總價之百分之肆計算之仲介服務報酬824,672元。 ㈢系爭契約第7條約定：「乙方如在委託期間內依甲方委託條件 覓得買方成交時，甲方同意本契約到期日，順延至買賣雙方 正式簽訂不動產買賣契約書日止，期間甲方不得以任何理由 藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於成交後三日內， 一次付清成交價百分之肆予乙方作為違約金，若因而導致買 方受有損害時，甲方亦應負損害賠償之責。」本件被告於原 告報告已覓得願以被告委託之買賣條件之買方後，被告始變 更其買賣條件，反悔拒絕依原買賣條件出售。依系爭契約第 7條約定，被告於委託原告銷售期間有不賣或中途違約之情 事，被告應給付原告成交價百分之肆之違約金824,672元。 ㈣系爭契約第5條約定：「甲方同意自本契約簽訂後，不得自行 將委託買賣標的物出售、出租或另行委託第三者仲介或片面 終止本契約，如違反規定，甲方願按委託銷售總價百分之肆 賠償乙方作為違約金。」被告自承於原告通知被告覓得買方 前，已向原告表示終止專任委託銷售契約等語，依系爭契約 第5條約定，顯見被告片面終止系爭契約。準此，原告自得 依系爭契約第5條約定按銷售總價額之百分之4請求被告給付 違約金。本件實際上且本件係原告積極覓得買方願以被告委 託價格承購後，被告始坐地起價拒絕出售系爭3筆土地，並
片面終止系爭契約，並無違約金酌減之事由存在，故本件並 無違約金酌減之問題。
㈤被告已有合理期間充分審閱系爭契約之内容，不得再主張原 告未給予審閱期間而認系爭契約之條款無效。系爭契約第1 頁之聲明欄位已載明：「立委託書人您在簽訂本契約書前， 得要求將本契約書之空白影本攜回審閱三日以上。（若您尚 未行使此項契約審議權，而現在欲行使時，請勿簽署本契約 ；契約審閱期至少三日）若您已行使前條契約審閱權或已充 分了解本契約書之內容，無需另行攜回審閱時，請進入簽署 本契約。」等語，且已經被告簽名確認，被告於簽訂系爭契 約前原得行使契約審閱權，且系爭契約亦告知如放棄審閱權 者，則可直接簽署本契約，被告已於該權利告知聲明後簽名 確認，顯見被告係放棄行使其審閱權，自不得再行主張原告 未給予合理審閱期間而主張契約條款無效。被告辯稱：系爭 契約第10條第2項前段規定屬定型化契約，原告於締約前未 給予被告合理審閱期間，其得主張該規定無效云云，顯不足 採。兩造於111年3月15日簽訂系爭契約，被告將系爭契約帶 回後，兩造另於111年4月7日簽訂內容變更合意書，變更買 賣價金、土地增值稅由賣方負擔、賣方需負擔整地及鑑界費 用與服務費為4%等交易條件，及至原告於111年4月11日通知 已有買受人願意以被告委託出售系爭3筆土地之價格應買前 ，被告均未曾向原告表示其未經審閱系爭契約而主張契約條 款無效情事，顯見原告已給予被告合理之審閱期間，於經過 相當合理之期間後，被告未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未 曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款不公平，則應認契 約審閱期之瑕疵已經補正。被告倘於事後再以違反審閱期為 由而排除契約條款之適用，其行使權利應有違反誠信原則， 並有害於交易安全秩序，不應准許。
㈥系爭契約並無顯失公平之情事。兩造於系爭契約就買賣契約 之價金、標的、土地增值稅、整地及鑑界費用均已達成協議 ，原告依上開條件覓得同意接受此買賣條件之買受人，就買 賣系爭3筆土地之要素已確定。被告於得知原告已覓得接受 其買賣條件之買家並向被告報告事情始末後，被告始坐地起 價，要求將委託銷售土地價格變更為每坪88,000元，斯時並 無其他買家提出每坪88,000元之買賣要約，實則並無被告所 述有擇優選擇委託條件及交易對象之可能。被告辯稱：系爭 契約第10條第2項前段約定有顯失公平，剝奪原告決定是否 成立契約之機會，亦影響其擇優選擇委託條件及交易對象之 自由云云，並非事實。況被告於委託原告銷售系爭3筆土地 之前，曾以每坪68,000元之價格委託其他仲介銷售系爭3筆
土地，經委託2年以上，均未有買受人願意以此價格應買， 直至原告努力覓得買受人後，被告突然反悔拒絕與買受人簽 訂買賣契約。是本件交易過程對被告並無任何顯失公平之情 事，而反係被告無正當理由反悔不賣系爭3筆土地，本件自 無消費者保護法（下稱消保法）第12條規定之適用。 ㈦被告於原告向其報告有買受人願意以被告委託價格買受系爭3 筆土地前，被告未曾向原告表示終止專任委託行為。被告辯 稱：於原告覓得買方之前，原告已終止專任委託契約等語， 與事實不符。
㈧被告辯稱：依系爭契約第4條第5項約定，原告應將買方之「 要約書」於24小時內交付賣方云云，惟查該條所稱之要約書 係指載明購買不動產之意思表示，由不動產經紀業者向賣方 提出承購價款、付款條件或其他要約條件之書面，而買方不 預先交付一定金錢予不動產經紀業者，目的用以與賣方斡旋 之使用，然本件買受人並非提出要約書，而係直接同意以被 告委託之出售條件購買系爭土地，並無斡旋之必要，被告顯 係誤解此要約書之意義，本件原告自無於取得要約書後24小 時內需通知被告之義務，並此敘明。被告辯稱：原告未於11 1年4月7日買方簽訂不動產買賣意願書之24小時內告知被告 ，且於買方尚未決定購買前即要求買方簽訂不動產購買意願 書，構成不正行為促成條件成就云云，惟查本件買方並非使 用「要約書」之方式，自無原告需於24小時內通知被告之義 務，且本件買方確實有購買意願，且已簽署不動產買賣意願 書及開立票面金額合計110萬元之支票，益徵買方確有購買 系爭土地之意願。
㈨被告辯稱：原告於簽約時未提供附近土地實價登錄行情云云 ，惟依證人湯蘋萍所述於簽約前已提供系爭3筆土地之實價 登錄資料予被告査看，且被告過往委託其他仲介出售系爭3 筆土地之價格亦係以每坪68,000元之價格，本件亦採相同價 格委託出售，並無低於市價之情事等語。
㈩本件原告已達成被告之委託條件，且亦無以不正方法使條件 成就之情事。被告辯稱：系爭3筆土地之購買總價及付款方 式仍未特定而未達委託價格云云，然系爭3筆土地之地號、 面積及權利範圍於本件委託時均已特定，其銷售總價金為20 ,617,495元。至付款方式並非買賣契約之必要之點，且於系 爭契約第3條第㈠項亦有約定各期款項所應支付數額為若干及 辦理貸款之相關約定，非如被告所述並無約定。 並聲明：㈠被告應給付原告824,672元，及自本書狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡訴訟費 用由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告與訴外人張惠昌、張浩哲並未訂立不動產買賣契約，原 告系爭契約第10條第2項買賣契約視為有效成立之條款，主 張已經媒介成立買賣契約。惟查，兩造所簽訂之系爭契約第 10條第2項前段條款屬定型化契約，因訂約前未予被告合理 審閱期間，依消保法第11條之1第1項、第3項之規定，該條 款不構成契約之內容。本件原告係依公司法成立之營利事業 法人，原告提供被告居間仲介系爭土地出售之服務，屬消保 法所謂之企業經營者。原告與被告簽訂系爭契約，由原告提 供被告仲介服務，被告則依約直接接受原告提供該項服務， 而原告所提供之仲介服務，被告無從轉售他人營利，顯係以 直接接受仲介服務為最終目的，應成立消費關係，被告自為 消保法所定之消費者至明。本件原告於111年3月15日與被告 簽立系爭契約，然簽約前原告並未交付空白契約相關文件給 被告審閱，則依消保法第11條之1第1項及第3項之規定，該 定型化契約條款不構成契約之內容，即使事後雙方簽有契約 內容變更合意書亦同。本件原告於兩造簽約前，未給予被告 即消費者合理之審閱期間，故原告無從依系爭契約第10條第 2項約定主張買賣契約視為成立。
㈡倘系爭契約第10條第2項構成契約内容，該條款亦違反消保法 第12條第1項之規定，而為無效。按定型化契约中之條款違 反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之 條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互 惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法 意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之 限制，致契約之目的難以達成者，消保法第12條定有明文。 細繹專任委託銷售契約第10條第2項條款「若買方同意本契 約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立 ，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金（ 賣方簽章＿＿）通知買方成交、並代為保管定金，前開事項未 經甲方同意授權乙方代為收受買方支付之訂金者，視為不授 權。」之內容，倘原告覓得買方出價達委託價格，不待被告 承諾，契約即視為成立，此等契約條款顯然壓縮被告是否與 原告報告之訂定對象締約自由，即原告僅以委託條件媒介訂 約機會，即得不顧被告有無成立契約的意思，顯已剝奪被告 選擇優於委託條件或交易對象之自由，而喪失居間契約謀求 委託人利益之立法意旨。基此，系爭契約第10條第2項之約 定，排除民法第568條第1項媒介契約成立始得請求報酬之規 定，與居間契約之立法意旨矛盾，而違反消保法第12條第2 項第2款規定，應屬無效。
㈢被告在原告通知覓得買方之前，已向原告表示終止專任委託 銷售契約。按系爭契約第4條第5項約定，買方簽立「要約書 」時，乙方（即原告）應於24小時內將要約書交付甲方（即 被告），不得隱匿或扣留。證人許又云雖證稱：於4月7日張 惠昌等人簽立不動產買賣意願書後，隔日即4月8日早上，即 以電話通知被告等語，惟依電話通聯記錄顯示，證人許又云 並未有與被告有電話聯繫的紀錄，另證人湯蘋萍證述：買方 在111年4月7日表示購買意願以後，先花一些時間研究建築 線問題，故4月8日買方尚未確定建築線問題，許又云在當時 尚未通知被告等語，顯見原告並未於24小時內將要約書交付 被告。
㈣系爭契約並未就專任委託銷售契約之終止為約定，按民法第5 49條第1項，當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。蓋 委任以信賴關係為前提，信賴關係既失，不宜勉強委任關係 存在。條文既稱隨時終止，則不問性質上為有償或無償、定 期或不定期委任，均不須具備任何理由而終止之。111年4月 7日訴外人張惠昌、張浩哲簽立不動產買賣意願書後，因尚 有建築線問題需釐清，故原告並未將張惠昌、張浩哲有買賣 意願之意思通知被告，被告於111年4月11日上午9時33分， 先以手機撥打電話給湯蘋萍，表示要調高價格，原告拒絕， 被告認原告在簽約時未據實提供附近實價登錄行情，供其作 為定價之參考，逕以被告2年前委託之價格為出售，已失信 於被告，又原告無理由拒絕被告更改售價，兩造信賴關係已 失，依民法第549條第1項規定，被告向原告主張終止系爭契 約為有理由。
㈤按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即 為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所謂標的物及 價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言， 尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金 之給付方式等在内，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中 ，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如 付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未 約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要 之點已有互相同意。且不動產之買賣，除標的物及其價金， 當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用 及違約等重要事項。被告與張惠昌、張浩哲對於不動產交付 時間、所有權移轉登記時期、價金給付等必要之點尚未約定 ，自難認買賣契約已成立，本件原告未媒介被告與訴外人張 惠昌、張浩哲簽立買賣契約，自無由依民法第568條第1項之 規定，請求給付報酬。
㈥原告主張依系爭契約第5條、第7條、第9條、第10條第2項及 民法第568條之規定請求被告給付居間報酬，惟系爭契約第5 條、第7條並非請求給付居間報酬之基礎，原告據以主張居 間報酬，顯無理由。
㈦被告委託原告銷售之系爭土地鄰近土地實價登錄資料，每坪 單價已達8.8萬以上，原告於簽立系爭契約前，未提供近三 月之交易行情予被告作為訂定售價之參考，然原告負有善良 管理人之注意義務，在契約上及交易習慣上就交易行情負有 告知義務，原告卻隱藏該事實未告知，已構成詐欺，被告依 民法第92條規定，撤銷受詐欺之意思表示，從而系爭契約依 民法第114條之規定，視為自始無效。
㈧系爭契約第10條第2項約定「若買方同意本契約之出售條件及 出價已達委託價格」，本件兩造所簽訂之系爭契約並未約定 總價，僅以「建地陸萬捌仟元/坪；道路壹萬元/坪」表示， 而觀之坐落雲林縣○○鄉○○段0000○0000○0000地號土地登記謄 本，其中南安段1292、1410地號土地，被告僅有應有部分二 分之一之所有權，無從認定實際坪數。是系爭契約對於不動 產出售條件及委託總價，並未有明確之約定，則本件購買總 價及付款方式仍未特定，原告尚未本於其善良管理人之注意 義務，達成委託條件。
㈨按民法第101條第2項規定，因條件成就而受利益之當事人， 以不正行為促其條件成就，視為條件不成就。原告在訴外人 張惠昌、張浩哲尚未確立建築線，尚未決定購買之前，即令 張惠昌、張浩哲簽立不動產買賣意願書，因而原告遲未於買 方簽立不動產買賣意願書的24小時內，將該事實通知被告， 原告在買方尚未決定購買前，即令買方簽立不動產買賣意願 書，有以不正行為促其條件成就，應視為條件不成就，即視 為張惠昌、張浩哲所簽立之不動產買賣意願書不存在。 ㈩系爭契約第9條關於服務報酬約定「買賣成交時」，原告方能 請求給付報酬，而原告主張買賣契約成立時點在111年4月11 日買方跟原告確定以這個價格購買系爭三筆土地，並由原告 受僱人通知被告時，依系爭契約第10條第2項視為成立買賣 契約。然查，依證人湯蘋萍所為證述，111年4月11日買方是 否已經確定建築線，尚有可疑。其次，原告稱買方確定以這 個價格購買系爭三筆土地，然委託銷售總價僅訂「建地陸萬 捌仟元/坪；道路壹萬元/坪」，三筆土地中之1292地號、14 10地號土地，被告只有二分之一應有部分，如何計算實際坪 數，進而計算銷售總價？由此顯見委託條件未明確，原告自 無從媒介成立買賣契約。再者，原告依據系爭契約第10條第 2項之定型化契約條款，違反消保法第12條第1項之約定，而
為無效。末按，系爭契約第9條第2項之約定之反面解釋，若 可歸責於乙方事由，致買賣契約無效、被撤銷或解除時，甲 方得拒絕給付仲介服務報酬。本件原告於買方尚未決定購買 不動產前，即令買方簽立不動產買賣意願書，以不正行為促 成條件成就，屬可歸責於原告之事由，被告自得以第9條第2 項約定之反面解釋，拒絕給付仲介報酬。綜上，本件原告並 未媒介買賣成交，原告依系爭契約第9條第1項之約定，請求 給付報酬，並無理由。
原告另依系爭契約第5條、第7條約定，請求銷售總價4％之違 約金，為無理由。按系爭契約第5條約定屬於定型化契約條 款，而原告未給予被告合理審閱期間，依據消保法第11條之 1第1項及第3項規定，該條款不構成契約之內容。其次，系 爭契約第5條約定，不論有無可歸責乙方（即原告）之事由 ，僅以有該條所定之情形，甲方即應賠償違約金，有免除或 減輕預定契約條款之當事人之責任及加重他方當事人責任之 情形，依民法第247條之1規定，該條款應屬無效。退步言之 ，倘認系爭契約第5條約定構成契約之內容，且未因顯失公 平而無效，原告依該條約定請求給付違約金，自應就被告有 該條違約情形，負舉證責任。再者，倘原告得依系爭契約第 5條約定請求違約金，其違約金係以委託銷售總價4％，然系 爭契約對於委託銷售總價僅約定「建地陸萬捌仟元/坪；道 路壹萬元/坪」，並未對委託銷售總價為約定，兩造以銷售 總額作為違約金數額，但對於銷售總額雙方並未有明確約定 ，顯見兩造對於違約金之數額，亦未達成合意，該違約金契 約應不成立，是原告無由請求違約金。退萬步言，倘認被告 應給付違約金，按民法第252條規定，約定之違約金額過高 者，法院得減至相當之數額。本件原告並未媒介被告與訴外 人張惠昌、張浩哲簽立買賣契約，無庸協助簽訂書面契約、 保管價金、協助點交不動產等服務，亦得減省部分人事、勞 務費用等一切情狀，原告主張4%違約金過高，應酌減至0.1% ，較為適當。
原告依系爭契約第7條約定請求給付成交價4％之違約金，為無 理由。系爭契約第7條約定屬於定型化契約條款，而原告未 給予被告合理審閱期間，依據消保法第11條之1第1項及第3 項規定，該條款不構成契約之内容。且該條款之內容，事實 上限制了賣方本應享有對於買賣契約之締約自由，該條款之 約定顯有悖於居間法律規範就當事人間權利義務之分配，違 反誠實信用原則，對消費者顯失公平，依消保法第12條之規 定，應認無效。退步言之，倘認系爭契約第7條約定構成契 約內容，且未顯失公平而無效，原告未依該契約條款，覓得
買方成立買賣契約，且就南安段1292、1410地號土地，被告 僅有二分之一應有部分，按民法第819條第2項規定，共有物 之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意，是就 系爭買賣標的之面積尚須測量、分割後才能具體，則在委託 總價約定「建地陸萬捌仟元/坪；道路壹萬元/坪」，在欠缺 出賣總面積的情況下，根本不可能確定購買總價及付款方式 之委託條件，則本件購買總價及付款方式仍尚未特定，難認 原告已達成委託條件，原告既未完成委託條件，被告自無反 悔不賣之違約情事，原告請求成交價4％之違約金，即無理由 。再退步言，倘原告得依該第7條約定請求成交價4％之違約 金，然就成交價僅約定「建地陸萬捌仟元/坪；道路壹萬元/ 坪」，然查南安段1292、1410地號土地，被告僅有二分之一 應有部分，無從計算實際坪數為何，兩造既未明確約定成交 總價，而違約金之性質屬於從契約，兩造既以銷售總額作為 違約金數額，然對於銷售總額雙方並未有明確約定，從而對 於違約金之數額，亦未達成合意，該違約金契約應不成立， 原告無由依該約定請求違約金。退萬步言，倘認被告應給付 違約金，按民法第252條規定，約定之違約金額過高者，法 院得減至相當之數額。查原告未媒介被告與第三人簽立買賣 契約，無庸協助兩造簽立書面契約、保管價金、協助點交不 動產等服務，亦得減省部分人事、勞務費用等一切情狀，且 原告於簽約前隱匿三個月之成交行情、未於24小時內將買方 簽立之不動產買賣意願書轉交被告等情，其主張4%違約金過 高，應酌減至0.1%，較為適當等語，資為抗辯。 並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不 利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告於111年3月15日與原告簽訂系爭契約，委託原告出售系 爭3筆土地，委託銷售總價為：建地每坪68,000元，道路依 公告現值計價，委託期間自111年3月15日起至111年4月14日 止；嗣後兩造於111年4月7日另簽訂「契約內容變更合意書 」，約定委託期限變更至111年7月31日止，委託總價變更為 建地每坪68,000元，道路每坪1萬元，土地增值稅由賣方負 擔，賣方負責整地及鑑界，服務費4％。
㈡原告覓得訴外人張惠昌、張浩哲願以建地每坪68,000元，道 路每坪1萬元之價格購買系爭3筆土地，張惠昌、張浩哲於11 1年4月7日簽訂「不動產買賣意願書」予原告，並簽發票面 金額分別為100萬元、10萬元之支票2紙為斡旋金交予原告。 ㈢原告於111年4月11日通知被告，原告已覓得買方願以建地每 坪68,000元，道路每坪1萬元之價格購買系爭3筆土地。
㈣被告於111年4月11日以以電話向原告表示要終止專任委託銷 售契約。
四、得心證之理由：
本件之爭點在於㈠被告委託原告銷售系爭3筆土地，是否因買 方同意出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成 立？原告依系爭契約第10條第2項、第9條約定，請求被告給 付仲介服務報酬824,672元，有無理由？㈡原告依系爭契約第 7條約定，主張原告已覓得買方成交，被告藉故不賣，請求 被告給付成交價百分之4之違約金，有無理由？㈢被告是否有 片面終止系爭契約之行為？原告依系爭契約第5條約定，請 求被告給付委託銷售總價百分之4之違約金，有無理由？ ㈠原告主張被告於111年3月15日與原告簽訂系爭契約，委託原 告出售系爭3筆土地，委託銷售總價為：建地每坪68,000元 ，道路依公告現值計價，委託期間自111年3月15日起至111 年4月14日止；嗣後兩造於111年4月7日另簽訂「契約內容變 更合意書」，約定委託期限變更至111年7月31日止，委託總 價變更為建地每坪68,000元，道路每坪1萬元，土地增值稅 由賣方負擔，賣方負責整地及鑑界，服務費4％，有專任委託 銷售契約書、契約內容變更合意書各1份在卷可稽，為被告 所不爭執，自堪信為真正。
㈡原告另主張：原告嗣覓得訴外人張惠昌、張浩哲願以建地每 坪68,000元，道路每坪1萬元之價格購買系爭3筆土地，張惠 昌、張浩哲於111年4月7日簽訂「不動產買賣意願書」予原 告，並簽發票面金額分別為100萬元、10萬元之支票2紙為斡 旋金交予原告，原告嗣於111年4月11日通知被告已覓得買方 願以建地每坪68,000元，道路每坪1萬元之價格購買系爭3筆 土地，詎被告於111年4月11日以電話向原告表示要終止系爭 契約等語，為被告所否認，並以：原告未於24小時內通知被 告，且被告已於原告通知被告覓得買受人前向原告表示終止 系爭契約等語置辯。經查：
⒈原告於兩造簽訂系爭契約後，覓得訴外人張惠昌、張浩哲願 以建地每坪68,000元，道路每坪1萬元之價格購買系爭3筆土 地，張惠昌、張浩哲於111年4月7日簽訂「不動產買賣意願 書」予原告，並簽發票面金額分別為100萬元、10萬元之支 票2紙為斡旋金交予原告，業據原告提出不動產買賣意願書 影本及支票影本2紙為證，堪信原告主張其已覓得買受人張 惠昌、張浩哲願以被告委託銷售之買賣條件購買系爭3筆土 地乙節，尚非無稽。
⒉證人湯蘋萍即原告所屬仲介人員到庭證稱：「買方有說他要 去釐清建築線的問題，所以買方在111年4月7日表示購買意
願以後，先花了一些時間研究建築線的問題，買方在4月11 日確定要購買系爭土地，所以原告在4月11日時通知被告， 有買方願意以被告所委託銷售的價格購買系爭土地」、「（ 問：你在有買方有購買意願以後，在何時有用何電話聯絡被 告？）111年4月11日早上10時13分，以公司電話0000000， 撥打被告市內電話00-00000000，另外在111年4月11日上午9 時33分，我有用我的手機0000-000000撥打被告手機0000-00 0000兩通。後來被告同天早上9時35分以手機0000-000000撥 打我的手機0000-000000，被告在電話中表示要用口頭變更 銷售價格為每坪88,000元出售」等語（見本院卷第66、67頁 ），而證人湯蘋萍所有門號0000-000000號手機於111年4月1 1日9時33分及35分確有與被告所有門號0000-000000號手機 通話之記錄，另被告所有市內電話00-00000000於111年4月1 1日上午10時13分確有與00-0000000通話之記錄，有電話通 聯紀錄在卷可佐，而證人湯蘋萍當時係受僱原告擔任仲介人 員，與兩造並無特殊親誼關係，證人湯蘋萍就其親自見聞之 事實到庭作證，其所為證述應堪採信，是由證人湯蘋萍之證 詞，堪認原告於111年4月11日確有以電話告知被告已覓得買 受人有意願購買系爭3筆土地之事實。
⒊證人林劉美蘭即被告配偶到庭證稱：伊在111年4月11日有以 電話向證人湯蘋萍表示要調高銷售價格為每坪88,000元，湯 蘋萍把電話轉給許又云，許又云說不可以，後來伊和被告討 論以後，打電話給許又云，向許又云表示要終止專任委託銷 售契約等語（見本院卷第71頁），為原告所不爭執，顯見被 告原本有意調高系爭3筆土地銷售價格為每坪88,000元，然 因原告不同意，被告旋即表示要終止系爭契約。由此足徵被 告確有片面終止契約之情事。至被告究係於原告告知被告已 覓得買受人欲買受系爭3筆土地前或之後為終止契約之意思 表示，對於被告確係片面終止契約之事實並無影響。 ⒋系爭契約第4條第5款固約定：如買方簽訂「要約書」時，乙 方應於24小時內將要約書轉交甲方，不得隱瞞或扣留等語， 固有系爭契約在卷可稽。然訴外人張惠昌、張浩哲係簽立「 不動產買賣意願書」，並非要約書，而係斡旋金契約，此由 不動產買賣意願書上之張惠昌、張浩哲所勾選之欄位即可明 瞭，準此，原告雖未於24小時內通知被告覓得買受人，亦無 違反契約約定，應堪認定。
㈢系爭契約是否因未給予合理審閱期間而無效？ ⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型 化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規
定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容。企業經營者應向消費者明示定型化契約條 款之內容。消保法第11條之1第1項、第2項、第3項、第13條 第1項前段定有明文。企業經營者依消保法第11條之1規定， 於與消費者訂立定型化契約前，應有合理期間供消費者審閱 全部條款內容，並應依同法第13條第1項前段規定，向消費 者明示定型化契約條款之內容。前者係為維護消費者知的權 利，使其於訂立定型化契約前，經由相當期間之審閱，有充 分了解定型化契約條款之機會；後者則係明定企業經營者明 示告知定型化契約條款內容之義務（最高法院106年度台上 字第2097號判決意旨參照）。消保法上開規範立法意旨，係 為保護消費者了解全部契約條款內容的權利，使其於訂立定 型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，避免消費 者於匆忙間不及了解其依契約內容所得主張之權利及應負之 義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，且為確保消費者 之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之 法律效果。然上述規定均係為保護消費者所設，使其於訂立 定型化契約前，經由相當期間之審閱，有充分了解定型化契 約條款之機會，倘消費者於訂約當時對於契約條款內容業已 明瞭知悉，並自願放棄其審閱期間之權利，該條之保護目的 即屬已達，故消費者審閱定型化契約內容之期間，雖未達規 定期間，倘消費者已有充分了解契約條款之機會，而同意與 企業經營者成立契約關係，並選擇放棄審閱期間，法律並無 禁止消費者拋棄此部分權利之限制，基於私法自治及契約自 由之原則，並無不可，對於該定型化契約之效力自不生影響 。
⒉查系爭契約聲明欄載明：「立委託書人您在簽訂本契約書前 ，得要求將本契約書之空白影本攜回審閱三日以上。（若您 尚未行使此項契約審議權，而現在欲行使時，請勿簽署本契 約；契約審閱期至少三日）若您已行使前條契約審閱權或已 充分了解本契約書之內容，無需另行攜回審閱時，請進入簽 署本契約」等語，而被告已於該條款下方簽名（見本院斗六 簡易庭111年度六簡調字第243號民事卷第4頁），且兩造簽 訂系爭契約後，嗣後於111年4月7日另簽訂「契約內容變更 合意書」，約定委託期限變更至111年7月31日止，委託總價 變更為建地每坪68,000元，道路每坪1萬元，土地增值稅由 賣方負擔，賣方負責整地及鑑界，服務費4％等語，被告於委 託銷售期間並未爭執系爭契約內容，足認被告簽訂系爭契約 時已充分了解本契約書之內容。而被告高中畢業，退休前再 愛地雅公司擔任副理，已經證人林劉美蘭到庭證述明確，足
認被告之智識、經驗顯然足夠應付系爭3筆土地買賣事務， 且系爭契約內容僅3頁篇幅，文字亦非艱澀難懂，被告應無 閱讀、理解之困難，堪認被告係就系爭契約內容約款已有相 當程度了解，始會同意在契約審閱之聲明欄簽名。準此，尚 難認原告有違反消保法審閱期間規定，系爭契約效力自不受 影響，被告辯稱：系爭契約違反消保法審閱期間規定而無效 云云，洵不足採。
㈣系爭契約第10條第2項約定是否因違反消保法規定而為無效？ ⒈消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務 者。而企業經營者，則指以設計、生產、製造、輸入、經銷 商品或提供服務為營業者。至消費關係，乃指消費者與企業 經營者間就商品或服務所發生之法律關係。又定型化契約條 款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之 用，所提出預先擬定之契約條款，消保法第2條第1款、第2 款、第3款、第7款定有明文。本件原告與被告簽訂系爭契約 及契約內容變更合意書，約定由原告為被告銷售系爭3筆土 地，倘系爭3筆土地經原告居間仲介售出後，被告應給付原 告仲介服務報酬等情，為兩造所不爭執，是兩造間之系爭契 約屬消費關係，系爭契約條款之約定，屬消保法第2條第7款 之定型化契約條款，應堪確定。
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