臺灣臺南地方法院民事判決
111年度訴字第74號
原 告 洪傑麟
訴訟代理人 陳韋樵律師
被 告 堡富建設開發有限公司
法定代理人 洪文怡
訴訟代理人 洪明利
柯佾婷律師
被 告 洪明利
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國112年2月
21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。經查，本件原告原起訴聲明：被告堡富建設開 發有限公司（下稱堡富公司）應給付原告新臺幣（下同）3, 333,000元及自民國110年11月4日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。嗣於訴狀送達後，於111年9月27日具狀 變更訴之聲明，將原聲明列為先位聲明，並追加洪明利為預 備被告及備位聲明（見本院卷第345至350頁），衡情原告聲 明之變更及追加，其請求之基礎事實同一，揆諸前揭說明， 於法並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）原告與被告堡富公司於110年2月19日就坐落於臺南市新市 區東大社段1303之100、1303之146、1303之149地號等3筆 土地，面積為82平方公尺、公用設施面積465平方公尺， 持分面積約3.35坪（下稱系爭土地），及經臺南市政府工 務局108年11月29日108年南工造字第5185號建造執照核准 預定建築之地上3層1幢1戶，建築面積40.33平方公尺之預 售房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），簽 立房屋預訂買賣合約書，價金為450萬元（下稱系爭房屋 買賣合約），土地預定買賣合約書，價金300萬元整（下 稱系爭土地買賣合約，與系爭房屋買賣合約合稱系爭房地 買賣合約），以上總價金750萬元，原告已支付218萬元。（二）查系爭房屋有管路配置之施工問題、樓梯水泥回填不實等 施工問題，原告母親黃晉儀與被告堡富公司於110年3月28
日驗收時，經原告確認有「廚房管路未外推到龍邊」之廚 房管路擺設問題，且該廚房管路擺設問題係為工程瑕疵， 此有原告母親黃晉儀與被告堡富公司員工紀淑惠於110年3 月30日之LINE對話紀錄可按。被告堡富公司遂同意由原告 依民法第493條第2項規定自行僱工修繕之，故黃晉儀以28 ,000元聘請洪銓成即茂泰企業社至系爭房屋修繕該廚房管 路擺設問題。再查，原告前以110年10月18日國史館郵局5 15號存證信函，依民法第493條第1項規定，限期被告堡富 公司於文到10日內即110年10月29日前趕緊就系爭房屋之 防漏水工程提出改善措施，因被告堡富公司迄未回應，未 提出具體改善，導致原告無法完成後續驗屋程序，已構成 瑕疵重大至不能達使人舒適居住系爭房屋之目的，原告乃 再以110年11月2日高雄草衙郵局87號存證信函，依民法第 495條第2項、兩造房屋預定買賣合約書第23條第1項、兩 造土地買賣合約書第18條第1項解除系爭房地買賣合約應 有理由。
（三）原告請求被告堡富公司給付之金額如下： ⒈兩造間系爭房地買賣合約已經解除，原告依民法第259條第 1項第1款，請求被告堡富公司返還原告已給付價金218萬 元。
⒉被告堡富公司就系爭房屋之屋頂漏水瑕疵未能按期修繕、 未能供原告驗收，已該當重大賣方瑕疵，原告得依系爭房 屋買賣合約第23條第1項規定，請求被告堡富公司賠償原 告房地總價款百分之15之違約金，即750萬元之百分之15 ，共1,125,000元。
⒊原告依民法第493條第2項規定代墊28,000元修繕廚房管路 問題，爰依不當得利之法律關係得請求被告堡富公司返還 28,000元之利益。
⒋綜上，原告得向被告堡富公司請求之金額為3,333,000元 （計算式：2,180,000+1,125,000+28,000＝3,333,000）， 請求判決如先位聲明所示。
（四）如認系爭土地買賣契約存在於原告與被告洪明利之間，系 爭房屋買賣契約存在原告與被告堡富公司之間，因系爭房 地買賣契約經原告解除，原告依民法第259條第2款規定， 請求被告洪明利給付原告68萬元（4萬元定金+32萬元簽約 金+32萬元使用執照取得之第二期金額=68萬元），及被告 堡富公司應給付原告2,653,000元（計算式：原告先位聲 明主張之3,333,000元，扣除洪明利之土地款68萬元，即 為2,653,000元），請求判決如備位聲明所示。（五）先位聲明：
⒈被告堡富公司應給付原告3,333,000元，及自110年11月4日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉訴訟費用由被告堡富公司負擔。
⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
（六）備位聲明：
⒈被告堡富公司應給付原告2,653,000元及自110年11月4日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉被告洪明利應給付原告68萬元及自110年11月4日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息。
⒊訴訟費用由被告連帶負擔。
⒋原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告堡富公司之抗辯：
（一）本件係原告未經被告同意私自僱工入侵被告所有系爭房屋 内，破壞屋内建物結構(挖掘浴室地坪及切除牆壁鋼筋） ，及擅自將屋内之馬達改設置於鄰地上，除致被告違法竊 佔鄰地外，亦導致系爭房屋與起造設計圖不符無法合法申 請使用執照，是原告請求解除契約、返還價金及給付違約 金云云，均屬無據。
（二）被告否認系爭房屋存有原告所主張之瑕疵（包含排水系統 管路、抽水馬達未依設計圖、基地裸空、房屋漏水等）， 亦否認有同意原告得私自帶人入内破壞被告所有建物，且 兩造間之法律關係為「買賣契約」，並非「承攬契約，原 告為「買受人」並非「定作人」，本件不適用民法第495 條第2項規定，原告以此主張解除契約顯屬無據。（三）聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告洪明利之抗辯：
（一）系爭土地是被告洪明利所有，並非堡富公司所有。系爭房 屋沒有問題，原告解約是沒有道理的。
（二）聲明：請求判決駁回原告之訴。
五、兩造不爭執行及爭執事項：
（一）兩造不爭執事項：
⒈原告於110年2月19日與被告堡富公司訂立房屋預訂買賣契 約書，原告向被告購買「首富堡3」編號A20房屋（臺南市 政府工務局（108）南工造字第5185號建造執照），價金4 50萬元（見本院卷第37-62頁）。
⒉原告因系爭房地買賣合約，交付下列款項予被告堡富公司 ：系爭房屋暫收款10萬元、110年2月19日匯款90萬元（原
證4)、110年6月22日匯款80萬元（原證5)，以上共計180 萬元。
⒊系爭房地買賣合約並未約定交屋日期，系爭房屋尚未交屋 。
⒋原告於110 年10月18日寄發國史館郵局515 號存證信函予 被告堡富公司，被告保富公司於110 年10月19日收受存證 信函（原證10）。
⒌原告於110年11月2日寄發高雄草衙郵局87號存證信函予被 告，解除系爭房地買賣合約，被告堡富公司於110年11月3 日收受存證信函（原證11）。
（二）兩造爭執事項：
⒈原告先位聲明主張：系爭房地之買賣合約，出賣人均係被 告堡富公司，且：
⑴原告主張系爭房屋有下列瑕疵，經原告定相當期限，請 求被告堡富公司修補之，被告堡富公司未修補，乃依據 民法第495 條第2 項、兩造系爭房屋買賣合約書第23條 第1 項、土地買賣合約書第18條第1 項解除系爭房地買 賣合約，是否有理由？
①被告堡富公司未依兩造協議將廚房管路及1 樓衛生間 管路移至後面空地。
②系爭房屋有地基回填不實之問題。
③系爭房屋之外部防水工程於110 年5 月至7 月間並未 完成。
⑵原告主張：系爭房地買賣合約已解除，原告依民法第259 條第1項第1款，請求被告堡富公司返還已給付之價金21 8萬元，是否有理由？
⑶原告主張：被告堡富公司就系爭房屋之屋頂漏水瑕疵未 能按期修繕、未能供原告驗收，已該當重大賣方瑕疵， 原告得依系爭房屋買賣合約第23條第1項規定，請求被 告堡富公司賠償原告房地總價款百分之15之違約金，即 750萬元之百分之15，共1,125,000元，是否有理由？ ⑷原告主張：其依民法第493條第2項規定代墊廚房管路施 工之自行修繕問題而花費之28,000元，爰依不當得利之 法律關係，請求被告返還28,000元之利益，是否有理由 ？
⒉原告備位聲明主張：如認為系爭土地買賣契約存在於原告 與被告洪明利之間，系爭房屋買賣契約存在原告與被告堡 富公司之間，因系爭房地買賣契約經原告解除，則： ⑴原告依法第259 條第2 款規定請求被告給付原告68萬元 （4萬元定金+32 萬元簽約金+32 萬元使用執照取得之
第二期金額，共計68萬元），是否有理由？
⑵原告主張，被告堡富公司應給付原告2,653,000元，是否 有理由？（計算式：先位聲明主張之3,333,000元，扣 除洪明利之土地款68萬元，即為2,653,000元）。六、得心證之理由：
（一）原告主張：系爭房地之買賣合約，出賣人均係被告堡富公 司，且系爭房屋有⒈被告堡富公司未依兩造協議將廚房管 路及1樓衛生間管路移至後面空地。⒉系爭房屋有地基回填 不實之問題。⒊系爭房屋之外部防水工程於110年5月至7月 間並未完成之瑕疵，經原告定相當期限，請求被告堡富公 司修補之，被告堡富公司未修補，乃依據民法第495條第2 項、兩造系爭房屋買賣合約書第23條第1項、土地買賣合 約書第18條第1項解除系爭房地買賣合約，是否有理由？ 經查：
⒈原告於110年2月19日與被告洪明利簽訂土地預訂買賣契約 書面，此有系爭土地買賣合約在卷可憑（見本院卷第63-7 7頁），被告洪明利為系爭土地之出賣人甚為明確，原告 主張系爭土地之買賣合約之出賣人為被告堡富公司並無足 採。
⒉又原告主張系爭房屋有上述之瑕疵，經原告定相當期限， 請求被告堡富公司修補之，被告堡富公司未修補，乃依據 民法第495條第2項、兩造系爭房屋買賣合約書第23條第1 項、土地買賣合約書第18條第1項解除系爭房地買賣合約 云云。經查：
⑴「因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵者，定作 人除依前二條之規定，請求修補或解除契約，或請求減 少報酬外，並得請求損害賠償。前項情形，所承攬之工 作為建築物或其他土地上之工作物，而其瑕疵重大致不 能達使用之目的者，定作人得解除契約。」民法第495 條定有明文。又「賣方違反『賣方之瑕疵擔保責任』之規 定者，買方得依法解除契約，解約時賣方應將既收價款 退還買方。」系爭土地買賣合約第18條第1項亦約定甚 明（見本院卷第70頁）。本件原告與被告堡富公司之間 所訂立為系爭房屋之「買賣契約」並非「承攬契約」， 無承攬工作物瑕疵修補規定之適用，且被告堡富公司並 非系爭土地買賣合約之當事人，從而，原告依據民法第 495條第2項、系爭土地買賣合約第18條第1項，解除系 爭房地買賣合約為無理由，應予駁回。
⑵又系爭房屋買賣合約第23條第1項前段約定：「賣方違反 …『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，買方得解除本契約
。」，又同合約第21條第2項約定：「有關本契約標的 物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理 。」此有該合約在卷可按（見本院卷第49、50頁）。故 系爭房屋是否有賣方之瑕疵擔保責任，應依民法規定辦 理。
⑶按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十 三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之 瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、 「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人 承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」民法第35 4條第1項、第373條分別定有明文。依民法第373條、第 354條第1項規定及最高法院73年度台上字第3195號、81 年度台上字第1134號、86年度台上字第1689號等民事判 決意旨可知，民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原 則上以其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時 有瑕疵存在為要件，即於危險移轉後始有適用；例外於 瑕疵已確定無法除去，出賣人亦確定拒絕擔保者，買受 人方可於危險移轉前要求出賣人負擔瑕疵擔保責任。即 除有「瑕疵已確定無法除去」，或「出賣人明示拒絕修 補」此二種例外情況外，買受人不得於買賣標的物交付 前主張瑕疵擔保。若於危險移轉前，買受人雖已發覺其 物有瑕疵，如出賣人未確定的拒絕擔保，買受人尚不得 依民法第359條之規定解除契約。系爭房屋未約定交屋 日期、目前尚未交屋，此為兩造所不爭執，則被告堡富 公司除有「瑕疵已確定無法除去」，或「明示拒絕修補 」此二種例外情況外，原告不得主張瑕疵擔保而解除契 約。
⑷原告主張系爭房屋有：「被告堡富公司未依兩造協議將 廚房管路及1 樓衛生間管路移至後面空地。」之瑕疵云 云，經查：
①原告主張該廚房管路及1 樓衛生間管路有「未外推到 龍邊」之瑕疵，然查所謂物之瑕疵係指存在於物之缺 點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認 為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物 有瑕疵。原告向被告堡富公司購買系爭房屋時，房屋 已接近完工，廚房管路及1樓衛生間管路均已完成， 馬達及管路之位置如被告提出之平面圖所示（見本院 卷第425頁），該管路位置並無任何應具備之價值、 效用或品質而不具備者之情事，原告對管路位置意見
純係個人喜好，原告謂「管路有未外推到龍邊」係瑕 疵云云，自無可採。
②雖原告主張未依兩造協議將廚房管路及1 樓衛生間管 路移至後面空地，該管路移設屬於瑕疵修補，非建築 物設計變更，被告已同意原告僱工修繕，並提出告母 親黃晉儀與被告堡富公司員工紀淑惠於110年4月1日 （原告誤為110年3月30日）之LINE對話為證。然查， 黃晉儀於110年4月1日以LINE向紀淑惠稱：「目前修 改的後面增建部分！廚房電路！水龍頭部份！還有樓 梯廁所排水系統管路到後面增建部分！」此有該LINE 對話內容可按（見本院卷第89頁），上開對話為黃晉 儀單方之陳述，被告堡富公司並未回應，該對話內容 不足以證明兩造已達成將廚房管路及1 樓衛生間管路 移至後面空地，並同意由原告僱工施作之協議。 ③按系爭房屋買賣合約第11條第2項前段係約定：「買方 若要求室内隔間或裝修變更時，應經賣方同意於賣方 指定之相當期限内為之，並於賣方所提供之工程變更 單上簽認為準，且此項變更之要求以一次為限。」（ 見本院卷第44頁）。原告要求將系爭房屋廚房管路及 1 樓衛生間管路移至後面空地，自屬裝修變更，依約 應得被告堡富公司之同意，並簽署工程變更單後為之 ，被告亦出具客戶工程變更明細表供原告簽署（見本 院卷第93頁）。然原告以其管線遷移是瑕疵修補，並 非室内隔間或裝修變更為由，拒絕簽署，自行僱用工 人洪銓成等人進入系爭房屋遷移管線，並將管線移設 至鄰地，經被告堡富公司發覺後，乃要求原告將移設 至鄰地的管線回復原狀、簽署客戶工程變更明細表， 此有紀淑惠以LINE向黃晉儀稱：「（110年4月17日） A20管凸出牆外使照驗收不會過，請近快處理。」、 「（110年4月18日）上次的單請妳至接待中心完成， 謝謝妳。未簽前妳就施工，于情與裡，簽了，大家好 做事，感恩謝謝妳。有變更，事前沒簽，事後一定要 補。」、「（110年6月17日）請撥空至接待中心，完 成變更單簽名。上次妳沒簽，公司很希望妳能完成。 妳有理虧，沒變更就不用簽，妳已變更，要交給律師 ，妳把事搞砸了。」此有LINE對話內容可按（見本院 卷第98-106頁）。顯見管線變更一事，原告未依照契 約約定之程序，得到被告堡富公司之同意，亦未在客 戶工程變更明細表簽名，被告堡富公司並無更改管線 之義務。
④雖原告又舉證人洪銓成、游和彥為證，以證明原告委 託其等到系爭房屋遷移管線時，有堡富公司的人在場 ，原告係得到堡富公司同意才進場施工，證人洪銓成 亦到庭證稱：「施工時間是4月5至7號，…建設公司的 人在我施工的第三天有來現場，他說他是監工，所以 我才知道他是建設公司的人。…（問：證人110年4月5 至7日到現場施工時，所看到的建設公司的人有無包 含洪明利？）有。…今天在場的洪明利連三天叫我轉 告業主不要買這間房子了。（問：在場監工人員對於 證人施工有無表示反對意見？在場施工人員有無主張 過證人是私闖民宅？）沒有。現場是開放空間，沒有 工程圍籬。我也有跟現場監工人員聊過天。」等語（ 見本院卷第329-333頁）。證人游和彥則證稱：「（ 問：如何進到該房屋施工？）第一天是老闆帶我們去 現場，跟我們講怎麼做。我有看到老闆有跟一個人接 洽，那個人讓我們進去的，不知道那個人是誰。…（ 問：在施作工程時，建設公司的人有無過來關心過？ ）有。來過好幾次。每天都有人來看我們做。（問： 來看的人是誰？跟當初老闆接洽的人是否同一人？ ）忘記了。（問：是否可以確認來看的人是堡富建設 開發有限公司的人？或是洪明利？ ）我沒有辦法確 認。」等語（見本院卷404、405頁）。然查，系爭房 屋依系爭房屋買賣合約第11條，原本即可透過兩造合 意，原告簽署工程變更單，並附詳圖後即可辦理建築 設計變更，被告堡富公司早在110年4月1日之前即將 繕打完成、蓋章之「客戶工程變更明細表」交付黃晉 儀，然黃晉儀拒絕簽署，原告既未簽署，難認兩造已 達成廚房管路及1 樓衛生間管路移至後面空地之協議 ，此與被告堡富公司人員有無在場無關，是證人洪銓 成、游和彥之證詞尚不足以證明被告堡富公司已同意 原告自行僱工變更廚房管路及1 樓衛生間管路移至後 面空地，原告之主張尚難採信。
⑤綜上，系爭房屋之廚房管路及1 樓衛生間管路係按圖 施作，並無價值、效用或品質不具備之瑕疵存在，被 告堡富公司亦未同意廚房管路及1樓衛生間管路移至 後面空地，從而，原告主張：系爭房屋有未依兩造協 議將廚房管路及1樓衛生間管路移至後面空地之瑕疵 存在為無理由。
⑸原告主張，系爭房屋有地基回填不實之瑕疵云云，經 查：
①原告提出原證12系爭房屋地基裸空之照片為證（見本院 卷第181-187頁），並經證人洪銓成到庭證稱：「（問 ：原證12四張照片中，水泥有大片面積是鏤空，離泥 土大概有10公分距離，依照證人看法，是否是水泥回 填不實的狀況？）我的手可以伸進到裡面，應該是建 設公司的土方還不實時就預設鋼筋上去，時間過短沒 有澆水讓他緊實。這不是我的專業，這邊應該請建設 公司的人回答。…（問：原證12第1張照片（本院卷第1 81頁），請證人確認除了除了挖除的T字型範圍外，其 他部分是否也是鏤空的，距離泥土差10公分？）對。 水泥是浮在鋼筋上面，水泥層跟鋼筋、泥土中間有空 隙。在配管時就發現到，基於良心要告知兩造。…（問 ：證人有無土木技師、結構技師或建築師執照？）我 只有電匠師。（問：證人是否清楚系爭房屋所採取的 地坪的基礎工法？）監工人員說地坪基礎工法是筏式 基礎。」等語（見本院卷第334-337頁）；另證人游和 彥則證稱：「（提示原證12,見本院卷第185頁照片， 問：該照片左邊地面的坑洞，當時看到的狀況？）打 下去是空的。（問：距離地面大概多深？）8到10公分 吧。…水泥地面刨除後，下面有8到10公分的空隙，空 隙裡面有土。…（問：水泥下面都是鏤空？）不是全部 ，只有有些地方。水泥刨除完，下面是泥土，有些地 方是空的。（問：水泥下面有無鋼筋？）水泥下面有 鋼筋。（問：為何會有這樣的中空？）可能灌漿不好 。…（問：證人有無土木技師、結構技師、建築師等專 業執照嗎？）沒有。（問：證人是否知道什麼是筏式 基礎？）不知道。（提示被證5第四頁，見本院卷第35 4頁下方圖片，問:依照筏式基礎工法，下面鋪完砂石 後，上面配上雙鋼筋，故當時證人刨挖下去時第一個 看到的是否是鋼筋？）有些是先看到鋼筋，有些是先 看到土，有看到鋼筋，鋼筋下面是土石。」等語（見 本院卷第406-410頁）。
②查原告提出爭房屋廚房及後方空地之照片，地面部分水 泥被刨挖，露出下方之鋼筋，部分鋼筋被截斷，再下 方為碎石，有該照片可按（見本院卷第181-187頁）， 證人游和彥係將現場地面刨除之人，其證述現場刨挖 之狀況：「先看到鋼筋，有些先看到土，有看到鋼筋 ，鋼筋下面是土地。」（見本院卷第410頁）。按系爭 房屋之建築係採筏式基礎工法，筏式基礎之施作步驟 為開挖基地後→混擬土灌漿→鋼筋綁紮→結構加強→鋪設
碎石→雙層配筋→灌漿完成，此有被告提出之筏式基礎 工法說明，及系爭建物之施工照片可按（見本院卷第3 51-354頁），核與證人游和彥證稱其挖掘地面時，挖 完水泥地面看到鋼筋碎石泥土相符。雖證人洪銓成、 游和彥稱鋼筋與泥土有空隙云云，然查，其二人對建 築營造並無專業知識，更不知何謂筏式基礎，上開水 泥、鋼筋及碎石泥土間之空隙是如何造成的？是否是 施工不善之瑕疵？並未能證明，其主觀認為現場有空 隙是灌漿不好，房屋強度不夠，遇到地震比較危險云 云，自不足採，尚難為有利原告之認定。此外，原告 未能舉證證明系爭房屋有地基回填不實之瑕疵，其主 張不足採信。
⑹原告主系系爭房屋在110年5月至7月間，未如其母親黃晉 儀要求完成防水，原告於110年10月18日即以國史館郵局 515號存證信函要求被告應於文到10日内即110年10月29 日週五之前回應原告有關系爭房屋之防漏水工程之修繕 瑕疵（參原證10)，卻遲至110年11月16日始以歸仁郵局2 14號存證信函回應之云云。經查：
①被告洪明利於110年9月15日以LINE向原告母親黃晉儀告 知：「我公司房子僅差頂樓小部分防水未能完成！(因 雨）防水整理基本 也是早就完成了。」，又於110年9 月15日以LINE向黃晉儀告知：「天氣是從5月底6月以 來雨僅稍間斷，外部防水須在後地坪乾燥，不是昨天 下雨今天不下雨就能施作！防水也不是1天就能乾涸！ 内部防水早已做完，外部不能施作這只是小部分！」 ，有該LINE對話可按（見本院卷第193、195頁）；被 告堡富公司於110年11月16日以歸仁郵局214號存證信 函告知原告：「5月一直下雨，公司為顧品質不能強行 施作，這樓頂層防水佔總價不到1/500...在八月底已 將頂層防水施作完成。」此亦該存證信函可按（見本 院第85、86頁）。
②按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交 易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵；又物之出賣 人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於 「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自 明。原告所指系爭房屋未在110年5月至7月間完成防水 施作，係工程未完成，而兩造未約定交屋日期，系爭 房屋亦未交屋，只要被告堡富公司在交屋即危險移轉 時完成防水工程即可，故被告未依原告母親黃晉儀要
求在110年5月至7月間完成防水工程，難認係物之瑕疵 ，原告此部分之主張亦無理由。
⑺綜上所述，系爭房屋並無原告主張之①被告堡富公司未依兩 造協議將廚房管路及1 樓衛生間管路移至後面空地。②系 爭房屋有地基回填不實之問題。③系爭房屋之外部防水工 程於110 年5 月至7 月間並未完成之瑕疵存在，況系爭房 屋尚未交屋，不符合「瑕疵已確定無法除去」，或「明示 拒絕修補」此二種例外情況外，而得主張賣方應負瑕疵擔 保責任。從而，原告依據系爭房屋買賣合約第23條第1項 前段約定請求解除系爭房屋買賣契約為無理由，應予駁回 。
（二）原告主張：系爭房地買賣合約已解除，原告依民法第259 條第1項第1款，請求被告堡富公司返還已給付之價金218 萬元，是否有理由？經查：
⒈被告堡富公司並非系爭土地買賣契約之出賣人，原告對其 解除契約並無理由；又原告依據民法第495條第2項、系爭 房屋買賣合約書第23條第1項解除契約為無理由，已如前 述。從而，原告以契約解除後依據民法第259條第1項第1 款規定，請求被告堡富公司返還價金218萬元為無理由， 應予駁回。
⒉又原告請求解除系爭房地買賣合約返還價金為無理由，則 原告已繳交之價金為218萬元，或180萬元即無認定之必要 ，附此說明。
（三）原告主張：被告堡富公司就系爭房屋之屋頂漏水瑕疵未能 按期修繕、未能供原告驗收，已該當重大賣方瑕疵，原告 得依系爭房屋買賣合約第23條第1項規定，請求被告堡富 公司賠償原告房地總價款百分之15之違約金，即750萬元 之百分之15，共1,125,000元，是否有理由？經查： ⒈「賣方違反『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，買方得解除 本契約。賣方除應將買方已繳之房屋價款全部退予買方， 如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分 之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以 已繳價款為限。」系爭房屋買賣合約第23條第1項定有明 文。
⒉被告堡富公司毋需負物之瑕疵擔保責任已如前述，從而， 原告依據系爭房屋買賣合約請求被告堡富公司賠償原告房 地總價款百分之15之違約金，即750萬元之百分之15，共1 ,125,000元，為無理由，應予駁回。
（四）原告主張：其依民法第493條第2項規定代墊廚房管路施工 之自行修繕問題而花費之28,000元，爰依不當得利之法律
關係，請求被告返還28,000元之利益，是否有理由？經查 ：
⒈原告與被告堡富公司間就系爭房屋訂立買賣契約，並非承 攬契約，原告依據民法第493條第2項規定，請求被告堡富 公司償還修補費用為無理由，應予駁回。
⒉「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」 民法第179條定有明文。原告為將廚房、1樓衛生間管線外 移到後方空地，支出工程費28,000元，此有估價單一紙在 卷，並經證人洪銓成到庭證述明確（見本院卷第95頁、第 328頁）。然查，被告堡富公司原施作之管線並無任何瑕 疵，亦未同意原告遷移管線已如前述，原告因個人喜好將 管線遷移，難認被告堡富公司受有利益。從而，原告依民 法第179條之規定，請求被告堡富公司返還利益28,000元 為無理由，應予駁回。
（五）本件原告先位之訴既無理由，本院即應就備位之訴為審理 裁判。原告備位聲明主張：如認為系爭土地買賣契約存在 於原告與被告洪明利之間，系爭房屋買賣契約存在原告與 被告堡富公司之間，因系爭房地買賣契約經原告解除，則 ：⒈原告依法第259 條第2 款規定請求被告給付原告68萬 元，是否有理由？⒉原告主張，被告堡富公司應給付原告2 ,653,000元，是否有理由？經查：
⒈被告洪明利為系爭土地買賣合約之出賣人，有該合約在卷 可按（見本院卷第65-77頁）。惟系爭房屋並無原告主張 之瑕疵存在，原告不得主張解除系爭房地契約已如前述。 從而，原告以其解除系爭房地買賣合約，依民法第259條 之規定，請求被告洪明利返還68萬元、被告堡富公司應返 還2,653,000元為無理由，應予駁回。七、綜上所述，原告先位之訴請求被告堡富公司給付原告3,333, 000元，及自110年11月4日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息；備位之訴請求被告堡富公司、洪明利分別應給 付原告2,653,000元、68萬元，及均自110年11月4日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁 回，假執行之聲請失所依附，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌後，於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 24 日 民事第五庭 法 官 張麗娟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 3 月 25 日 書 記 官 高培馨
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