臺灣臺南地方法院民事判決
111年度訴字第23號
原 告 蔡珮宜
訴訟代理人 蘇文斌律師
許婉慧律師
郭子誠律師
被 告 林靜玫
訴訟代理人 黃逸豪律師
張俊文律師
上列當事人間請求交付房屋等事件，經本院於民國111年12月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告給付新臺幣388萬6,004元之同時，應將門牌號碼臺
南市○○區○○路○段000巷00號房屋遷讓交付原告，並給付原告新臺
幣1萬7,953元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國110年5 月21日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭
契約），約定被告將其所有坐落臺南市○○區○○○段000 地號(
權利範圍37分之2)、同段891 地號(權利範圍37分之2)、同
段914 地號土地，及其上同段857 建號建物（門牌號碼臺南
市○○區○○路○段000巷00號，下稱系爭房地），以新臺幣（下
同）7,500萬元出售予原告，並於系爭契約特別約定事項（
下稱特約事項）第1項載明各期價金付款方式及時間如下：⑴
簽約金4,500萬元，本筆款項作為抵償積欠債權人即買受人
（原告）借款；⑵備件款130萬元，本筆款項於取得全體債權
人承諾同意撤銷查封登記後存入代書帳戶，以繳納稅款使用
；⑶完稅款1,150萬元，本筆款項作為抵償積欠訴外人胡占江
借款，由買方開立票據直接交付給胡占江，同時辦理塗銷預
告登記及塗銷抵押權登記；⑷產權過戶完成款1,200萬元，本
筆款項作為抵償積欠訴外人中國信託銀行之借款，該銀行貸
款逕由買受人承受；⑸點交款520萬元，此筆款項於產權過戶
日起3個月內辦理點交，扣除賣方應負擔相關稅費及買方代
墊款後之剩餘款，再交付給賣方，本筆款項雙方同意不存入
履保帳戶。而原告已依約給付簽約金、備件款、完稅款及產
權過戶完成款，被告雖於110年6月15日將系爭房地所有權移
轉登記予原告，然至今尚未將系爭房地交付原告，是原告依
系爭契約請求被告交屋，並返還原告已代繳之110年11月及1
2月水電費1萬7,953元。㈡
㈡又兩造簽立系爭契約，乃因被告及其配偶即訴外人姜金利積
欠原告借款未清償，前經原告聲請本院以109年度司執字第1
20651號強制執行查封拍賣系爭房地，兩造於執行期間議定
以拍賣鑑定價格7,500萬元，作為系爭房地之買賣價金，並
由原告以4,500萬元價金受償被告所積欠之借款，另以1,150
萬元價金向胡占江代償被告所積欠之借款，並以1,200萬元
價金承受被告另積欠中國信託銀行之借款，系爭契約乃兩造
基於買賣之真意所簽立，被告抗辯為兩造通謀虛偽意思表示
之情詞，並非事實。
㈢兩造雖於系爭契約另約定被告得自移轉登記日起3個月內買回
系爭房地，但被告因未能於3個月內籌款買回，經原告限期
催促被告交屋，嗣其配偶乃於110年11月12日書立承諾書，
載明如未能於期限內付款，自願遷出系爭房屋之意，此亦可
證明兩造確有買賣之真意，否則被告配偶何須表明自願搬遷
之意。至原告於110年9月24日另以系爭房地向臺南市麻豆農
會設定擔保之借款，雖由被告之女兒及女婿擔任連帶保證人
，然此乃因被告未能於3個月買回系爭房地，又不願遷讓交
屋，導致原告無法處分系爭房地，致生資金週轉問題，被告
為使原告同意其延後買回期限，建議原告以系爭房地另行借
款因應，並自願提供其女兒及女婿擔任連帶保證人為條件，
以此取信原告，被告執此謂系爭契約為兩造通謀虛偽意思表
示之情詞，應無可採。
㈣至被告以簽約款4,500萬元抵償原告之債權，包括：⑴原告聲
請本院107年司拍字第233號裁定之票據債權共計1,505萬元
；⑵105年6月20日300萬元、105年8月11日150萬元、106年1
月30日48萬8,750元、106年2月28日50萬1,000元、106年3月
30日51萬3,494元、106年4月30日52萬6,330元、106年5月30
日53萬9,490元、106年6月30日55萬2,977元、106年7月30日
56萬1,800元、106年8月30日56萬846元等票據債權共計874
萬4,687元；⑶107年1月12日300萬元、106年12月3日100萬元
、108年5月10日180萬元、108年1月25日400萬元、109年3月
20日500萬元等票據債權共計1,480萬元。以上合計為3,859
萬4,687元，再加計利息，故兩造協議以4,500萬元抵償原告
之債權，應屬合理，被告否認上開債權金額，亦無可採。
㈤再就系爭契約特約事項第6項稅費，原告已支出110年地價稅3
萬2,470元、電費1萬5,810元、印花稅2萬5,506元、土地增
值稅123萬4,487元、契稅14萬3,094元、謄本規費580元、買
賣規費6,372 元、買賣登記費1萬7,000元及諮詢費1萬3,000
元。依系爭契約第7條約定，土地增值稅、交屋前地價稅及
水電費，應由被告負擔，印花稅、契稅、謄本規費及買賣規
費，應由被告應負擔一半；另原告之前聲請強制執行所支出
之費用共計25萬9,520元，亦應被告負擔，合計已超過520萬
元，故點交款扣除被告應負擔稅費及原告墊付款後，已無餘
額需再向被告給付。
㈥並聲明：被告應將系爭房屋遷讓交付原告，並給付原告1萬7,
953元。
二、被告答辯：
㈠因訴外人姜獻傑（即被告姪子）於106年間向原告借款1,700
萬元，其中之1,000萬元係以被告之系爭房地作為擔保，另7
00萬元則以臺南市○○區○○段000地號及294-1地號土地供擔保
，姜獻傑為清償債務陸續簽發多張本票予原告，被告及配偶
也有協助清償，但因利息過高，而未能清償完畢。嗣系爭房
地遭原告聲請強制執行查封拍賣，被告為能保留系爭房地，
原告為能受償4,500萬元債權（含本金及利息），兩造遂通
謀虛偽簽訂系爭契約，約定被告將系爭房地移轉至原告名下
，供其向臺南市下營農會貸款4,000萬元受償後，再回復登
記予被告。然因受政府打房政策影響，原告無法順利向上開
農會貸得4,000萬元，故另向臺南市麻豆農會貸款2,700萬元
，並由被告女兒及女婿擔任連帶保證人等情，可資證明兩造
並無買賣真意，否則系爭房屋既已出售予原告，豈會再由被
告親屬擔任原告借款之連帶保證人。另由原告提出之姜金利
承諾書記載若無法按時付款，自願將房屋交由原告處理等內
容，亦可證明兩造應無買賣之真意。
㈡又由系爭契約簽立後，原告仍持續強制執行姜獻傑財產，姜
金利亦出售其位於臺南市下營區土地，再向原告清償600萬
元及350萬元二筆款項，原告於訴外人臺南市善化農會另案
強制執行訴外人姜獻智(即姜獻傑之弟)土地之事件，亦參與
分配受償等情，足見系爭契約記載以價金抵償原告債權之情
，應為虛偽不實，否則原告之債權既因系爭契約受償，自無
再繼續受償或強制執行之情理。
㈢再縱認系爭契約之買賣為真，原告亦應給付點交款，而被告
依系爭契約應負擔之土增稅、地價稅及一半印花稅金，共計
為127萬9,710元，已以備件款130萬元支付，不應再扣除此
部分款項。至原告另主張應扣除契稅、買賣登記費及諮詢費
，暨其聲請強制執行費用等部分，亦屬無據。此外，原告於
另案執行程序受償10萬6,203元（110年度司執字第43229號
），自姜金利受償600萬元及350萬元，及對姜獻智強制執行
受償600萬元，合計已再受償1,560萬6,203元，亦應補足此
部分款項。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（見訴卷第305-307頁）
㈠兩造於110年5月21日簽立系爭契約，記載被告將其所有之系
爭房地，以總價金7,500萬元出賣予原告。
㈡系爭契約之特約事項記載如下：
1.付款方式與繳款時間及說明：
⑴簽約：110年5月21日4,500萬元。本筆款項作為抵償積欠債權
人即買受人蔡珮宜借款。
⑵備件：130萬元。本筆款項於取得全體債權人承諾同意撤銷查
封登記後存入代書帳戶已繳納稅款使用。
⑶完稅：1,150萬元。本筆款項作為抵償積欠債權人胡占江借款
，由買方開立票據直接交付給胡占江，同時辦理塗銷預告登
記及塗銷抵押權登記。
⑷產權過戶完成日：1,200萬元。本筆款項作為抵償積欠債權人
中國信託銀行之借款，該銀行貸款逕由買受人承受。
⑸點交日：520萬元。產權過戶日起算三個月內辦理點交，扣除
賣方應負擔的相關稅費及代辧手續費並扣除買方代墊款項後
之剩餘款再交付給賣方。本筆款項雙方同意不存入履保帳戶
。
2.賣方原銀行貸款由買方承接貸款方式處理，買方應於點交日
起45天轉貸其他銀行或辦理債務人變更方式，清償原銀行貸
款。
3.買方同意於辦竣產權登記之日起算3個月內願意以相同金額出
售給賣方或賣方指定人。
4.本買賣標的目前已有限制登記，如無法取得全體債權人同意
撤銷限制登記（包括查封登記及預告登記），雙方同意無條
件解除契約，已發生之費用由賣方全額負擔。
5.賣方應會同買方一同處理本件買賣標的債務，並取得債權人
同意撤銷限制登記或暫緩強制執行同意書。
6.本買賣價款全數用於清償出賣人以下之債務：
⑴積欠的負債及其處理塗銷限制登記（預告登記、查封登記）、
抵押權塗銷登記等相關費用（法院的執行費用、代辦手續費
等）。
⑵辦理產權登記所產生的土地增值稅、履保費用、印花税、登記
規費、代辦手續費用等。
⑶辦竣產權登記日前之貸款利息、違約金、地價稅、房屋稅、管
理費、水電費、瓦斯費等。
㈢被告於110 年6 月15日將系爭房地所有權移轉登記予原告，
但至今尚未將系爭房地交付原告。
㈣系爭契約特別約定事項第6項稅費，原告已支出下列金額：11
0年地價稅3萬2,470元、電費1萬5,810元、印花稅2萬5,506元
、土地增值稅123萬4,487元、契稅14萬3,094元、謄本規費58
0元及買賣規費6,372元。依系爭契約第7條約定，土地增值稅
及至交屋前地價稅、水電費，應由被告負擔金額共計1,28萬2
,767元（即地價稅3萬2,470元+電費1萬5,810元+土地增值稅1
23萬4,487元）；應由雙方共同負擔金額為印花稅2萬5,506元
、謄本規費580元及買賣規費6,372元。
㈤原告於110年9月24日以系爭房地，向臺南市麻豆農會借款設定
擔保債權總金額3,240萬元之最高限額抵押權，並由被告之女
兒及女婿擔任連帶保證人。
四、兩造爭執事項：
㈠被告抗辯系爭契約為兩造通謀虛偽意思表示所簽立，是否可
採？
㈡系爭契約特約事項第1項之各期價金，除點交款外，其餘款項
原告是否已經支付完畢？原告依系爭契約請求被告遷讓交付
房屋，並給付110年11月及12月水電費1萬7,953元，有無理
由？
㈢前項如有理由，原告依系爭契約是否應再給付被告款項？
五、本院之判斷：
㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。又主張通謀虛偽意思表示
者，應對此利己事實負舉證之責（最高法院100年度台上字
第415號裁判要旨參照）；負舉證責任之當事人，須證明至
使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘
不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事
實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在
可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該
他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀
態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明
之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度台上字第2058
號裁判要旨參照）。
㈡被告抗辯系爭契約為兩造通謀虛偽意思表示所簽立，應無可
採：
1.按民法第345條規定，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財
產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價
金互相同意時，買賣契約即為成立。依兩造不爭執事項㈠、㈡
所示，兩造簽立之系爭契約已載明被告將系爭房地以總價金
7,500萬元出賣予原告，並於特約事項第1項載明價金付款方
式及付款時間等買賣契約要素，足認為兩造就系爭房地所成
立之買賣契約。被告抗辯：兩造無買賣真意，系爭契約為兩
造通謀虛偽意思表示所簽立等情詞，既為原告否認，依上開
說明，應由被告就此利己事實負證明之責。
2.被告雖以原告於110年9月24日另向臺南市麻豆農會借款，係
由被告女兒及女婿擔任連帶保證人之情（見兩造不爭執事項
㈤），欲為證明兩造通謀虛偽買賣。然此乃兩造依系爭契約
移轉系爭房地所有權後之借貸關係，無從證明兩造簽約當時
之情況。至被告另聲請傳訊證人柯政乾（即臺南市下營區農
會專員），已據其到場陳明其於兩造簽約時未在場，對於系
爭契約內容不瞭解等語（見訴卷第212-213頁），亦無從證
明兩造簽約當時之真意；且依其另證述：「（為何會由林靜
玫女兒、女婿擔任麻豆農會連帶保證人？）跟麻豆農會借27
50萬，不夠的部分姜先生要負責還，約定三個月內要把房屋
過戶回來。我剛才講錯了，因為三個月到沒辦法處理債務，
蔡小姐說她需要用錢，所以另外去跟麻豆農會貸款2750萬，
差額姜先生說要負責還，後來資金運轉不靈，所以沒有還。
」、「姜先生是說已經先還2750萬，蔡小姐表示還有差額沒
有還，所以蔡小姐說要賣房補差額，姜先生說還剩下差額我
再還你」、「姜先生說他沒賣，蔡小姐說房子已經賣給她了
。」、「（這是他們二人後來發生的爭執，大概何時的事？
）應該是去年2750萬貸款後。」等語（見訴卷第215-216頁
），已可證明原告陳稱：因被告未能於3個月買回系爭房地
，又不願交屋，致其無法處分系爭房地，致生資金週轉問題
，被告為使其同意延後買回期限，因而以其女兒及女婿擔任
連帶保證人，供其另行借款因應等語，尚屬非虛。且由被告
配偶係在系爭房地出售移轉予原告後，因無法於3個月期限
內買回系爭房地，亦不願交屋，始開始爭執有無買賣之情事
，足認被告乃係將系爭房屋出售予原告抵償債務後，因無法
於約定期限內買回系爭房地，亦不願交屋，故而抗辯兩造無
買賣真意之情詞，自無可採，亦堪認定。
3.另依證人楊琇媛證述：系爭契約書是伊協助兩造簽約，特約
事項內容，是雙方簽約當時真意，內容是雙方告訴伊的，有
向他們確認無誤，再請他們簽章。簽約時，買賣雙方沒有表
示這是一個形式上的買賣，不是真正的不動產買賣，依其專
業判斷，買賣簽約當時情況，並非假買賣，比較像是以不動
產抵償債務等語（訴卷第274-276頁），益可證明系爭契約
為兩造以系爭房地買賣價金抵償債務之合意。
4.參酌被告配偶於110年11月12日書立承諾書，及兩造Line通
訊紀錄（見訴卷第41、107-117頁），亦可證明被告及其配
偶因未能於期限內清償債務將系爭房地買回，且逾期未交屋
，經原告催討，故而書立承諾書表明借期未清償債務，即願
遷出系爭房屋等意旨，亦可證明兩造確有買賣之真意及合意
，被告抗辯系爭契約為通謀虛偽之情詞，並無可採。
㈢原告已依系爭契約特約事項第1項，給付簽約金、備件款、完
稅款及產權過戶完成款：
1.系爭契約特約事項第1項載明各期價金付款方式及時間如下
：⑴簽約金4,500萬元，本筆款項作為抵償積欠債權人即買受
人（原告）借款；⑵備件款130萬元，本筆款項於取得全體債
權人承諾同意撤銷查封登記後存入代書帳戶，以繳納稅款使
用；⑶完稅款1,150萬元，本筆款項作為抵償積欠訴外人胡占
江借款，由買方開立票據直接交付給胡占江，同時辦理塗銷
預告登記及塗銷抵押權登記；⑷產權過戶完成款1,200萬元，
本筆款項作為抵償積欠訴外人中國信託銀行之借款，該銀行
貸款逕由買受人承受；⑸點交款520萬元，此筆款項於產權過
戶日起3個月內辦理點交，扣除賣方應負擔相關稅費及買方
代墊款後之剩餘款，再交付給賣方，本筆款項雙方同意不存
入履保帳戶，此據兩造不爭執事項㈠、㈡可明。
2.原告已依約代償胡占江之借款，並負擔清償中國信託銀行債
務之情，亦據證人楊琇媛所證述（見訴卷276頁），另依兩
造不爭執㈢所示，被告既已於110年6月15日將系爭房地所有
權移轉登記予原告，足認原告已依系爭契約特約事項第1項
，履行給付簽約金、備件款、完稅款及產權過戶完成款之情
。
3.又被告簽約時既同意將簽約金之4,500萬元，作為抵償積欠
原告之借款，即係承認原告應有同額債權存在，故不論此筆
價金係用以清償原告之全部債權，抑或僅清償部分債權，對
系爭房地之買賣效力不生影響。是原告已依系爭契約特約事
項第1項給付簽約金、備件款、完稅款及產權過戶完成款，
應堪認定。
㈣原告依系爭契約請求被告交付房屋，並給付110年11月及12月
水電費1萬7,953元，應有理由：
1.依前所述，兩造就系爭房地既已簽立買賣契約，原告亦依約
給付簽約金、備件款、完稅款及產權過戶完成款，被告於11
0 年6 月15日將系爭房地所有權移轉登記予原告，但至今尚
未將系爭房地交付原告（見兩造不爭執事項㈢），則其依系
爭契約請求被告交付房屋，即屬有據。
2.又依系爭契約特約事項第1項第5款約定，原告應給付被告之
點交款520萬元，應扣除賣方應負擔相關稅費及買方代墊款
。而系爭契約特別約定事項第6項稅費，原告已支出下列金
額：110年地價稅3萬2,470元、電費1萬5,810元、印花稅2萬
5,506元、土地增值稅123萬4,487元、契稅14萬3,094元、謄
本規費580元及買賣規費6,372元。依系爭契約第7條約定，
土地增值稅及至交屋前地價稅、水電費，應由被告負擔金額
共計128萬2,767元（即地價稅3萬2,470元+電費1萬5,810元+
土地增值稅123萬4,487元）；應由雙方共同負擔金額為印花
稅2萬5,506元、謄本規費580元及買賣規費6,372元，亦有兩
造不爭執事項㈣可稽。再以系爭房地已移轉登記予原告之情
，堪認原告應另有支出買賣登記費1萬7,000元及諮詢費1萬3
,000元，亦應雙方共同負擔金額。是兩造應共同負擔之金額
共計為6萬2,458元，應由被告負擔一半金額為3萬1,229元，
再加計其應負擔之128萬2,767元，總計為131萬3,996元。
3.是以點交款520萬元扣除被告應負擔之131萬3,996元後，原
告於被告交屋時應再給付被告之款項為388萬6,004元。
六、綜上所述，原告依系爭契約請求被告應將系爭房屋遷讓交付
原告，並給付110年11月及12月水電費1萬7,953元，固有理
由，惟其亦應同時給付被告賸餘款388萬6,004元，故判決如
主文第一項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 24 日 民事第五庭 法 官 陳淑卿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 4 月 7 日 書記官 謝璧卉