解除契約回復原狀等
臺灣臺中地方法院(民事),重訴字,105年度,62號
TCDV,105,重訴,62,20170811,1

臺灣臺中地方法院民事判決　105年度重訴字第62號
原　　　告　華銘國際股份有限公司
法定代理人　陳凌峯
訴訟代理人　羅豐胤律師
複代理人　　魏宏哲律師
訴訟代理人　廖學能律師
參　加　人　直興企業股份有限公司
法定代理人　楊梓鑫
訴訟代理人　林瑞珠律師
被　　　告　時鐘陳國際有限公司
法定代理人　陳茂發
訴訟代理人　洪明儒律師
　　　　　　王志平律師
上列當事人間請求解除契約回復原狀等事件，本院於民國106年7
月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告起訴聲明請求：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）35 2萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息。⒉被告應將起訴狀附圖1所示坐落門牌號 碼臺中市○○區○○路0段000號東側約60坪（實際面積依複 丈成果圖為準）廠房清空返還予原告。嗣原告於106年6月30 日本院準備程序期日，當庭將第2項聲明更正為：被告應將 臺中市雅潭地政事務所106年5月19日土地複丈成果圖（如附 件所示，下稱106年5月19日複丈成果圖）所示面積197.25平 方公尺之編號F廠房（下稱系爭F廠房）清空返還予原告（見 卷三第144頁反面）。則核原告所為係更正事實上或法律上 之陳述，與上揭規定相符，應予准許。
二、次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造 起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明文。查參加人直興企業股份有限公司（下稱直興公 司）就本件訴訟，認其有法律上之利害關係，為輔助原告起 見，爰於105年10月26日依民事訴訟法第58條第1項規定具狀 聲請參加訴訟，而原告於本件訴訟係主張106年5月19日複丈



成果圖所示面積616.56平方公尺編號C廠房、面積181.39平 方公尺編號D廠房、面積329.78平方公尺編號E廠房（下稱系 爭C廠房、系爭D廠房、系爭E廠房）及系爭F廠房為參加人所 有，被告則主張上開4廠房均為其所有，是參加人就本件訟 訟具法律上利害關係，其為輔助原告於本件訴訟繫屬中，聲 請參加訴訟，核與上開規定相符，亦應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠兩造於102年6月28日簽訂租賃契約書（下稱系爭丙租約）， 約定租期為102年7月1日至109年12月31日止，押金24萬元， 於102年7月1日至103年6月30日每月租金9萬元，於103年7月 1日後每月租金12萬元，約定租賃標的為「台中市大雅區中 清區四段234號及236號土地上所有鋼構廠房（即系爭C廠房 、系爭D廠房、系爭E廠房），但234號東側約60坪廠房（即 系爭F廠房）除外，此60坪為甲方（即被告，下同）倉庫及 車庫，甲方願意提供部分乙方（即原告，下同）作為油墨倉 庫使用」，且於第10.3條約定「甲方聲明、簽署、履行本契 約為租賃標的物所有權人」，迄至104年10月止，原告已給 付被告租金及押金總計324萬元。然系爭C至F廠房為參加人 所有，被告並非所有權人，是被告已違反系爭丙租約第10.3 條之約定，原告得依民法第227條第1項、第254條之規定解 除系爭丙租約，並依民法第259條第1款規定請求被告返還押 金及租金計324萬元；又原告係於104年下半年寄發存證信函 予被告時，才發現系爭C至F廠房非被告所有，是原告亦得依 民法第92條第1款規定撤銷訂立系爭丙租約之意思表示，並 依民法第114條準用第113條規定，請求回復原狀。 ㈡又原告與參加人於102年6月19日另簽訂租賃契約書（下稱系 爭甲契約），約定租賃標的為台中市大雅區埔子墘段340 -4 、341-28、341、340-1地號土地及該四筆土地上之未保存登 記建物，以及同段21建號建物即門牌號碼台中市大雅區中清 區中清路236號房屋，包含目前由被告占有之F廠房在內，是 原告依民法第941條規定為系爭F廠房占有人，而被告既非系 爭F廠房所有權人，對於系爭F廠房亦無任何占用權利，依民 法第959條第1項規定為惡意占有人，因此，原告得依民法第 962條、第179條規定，請求被告清空返還系爭F廠房，以及 給付自102年7月1日起至104年10月26日（即原告寄送律師函 向被告請求之日）止、每月1萬元租金之不當得利計28萬元 等語。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告352萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告應將系爭



F廠房清空返還予原告。⒊就第1項聲明部分，願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以：
被告原與參加人及訴外人直達企業股份有限公司（下稱直 達公司）簽訂房屋租賃契約（下稱系爭第1次乙租約），承 租門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號、236號廠房房屋 ，租期為94年2月16日起至101年2月15日止，約定每月租金 10萬元，其後於101年1月1日續訂房屋租賃契約（下稱系爭 第2次乙租約），租期為101年1月1日起至101年12月31日止 ，約定每月租金7萬5000元。被告於94年4月間得參加人及直 達公司之同意，即與勤發環保企業社(下稱勤發企業社)簽立 拆除暨建築房屋契約書（下稱系爭建屋契約），委託勤發企 業社興建系爭C廠房、系爭D廠房，及整建如106年5月19日複 丈成果圖所示編號A、B區廠房（下稱A廠房、B廠房），後續 又追加興建系爭E、F廠房，且系爭第2次乙租約期限屆滿後 ，被告仍繼續使用上開廠房，未曾交還予參加人，被告並開 立發票日102年6月30日、面額25萬元之支票乙張予參加人公 司代理人吳麗花簽收，作為被告於102年1至6月間繼續使用 系爭第2次乙租約租賃標的物之代價。嗣原告有意租用，被 告乃介紹原告與參加人於102年6月19日簽訂系爭甲契約，承 租參加人所有之B廠房及如106年5月19日複丈成果圖所示之 舊有磚造廠房（下稱系爭舊有廠房），被告並於同日與參加 人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭乙租約），約定租賃期間 為102年7月1日至109年12月31日止，由被告以每月2萬元承 租門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號之4戶店面（即A廠 房）及其建築基地，兩造復於102年6月28日簽訂系爭丙契約 。是系爭C至F廠房均為被告所有，原告請求並無理由等語置 辯。並聲明：如主文所示。
三、參加人陳述：
參加人於62年間取得門牌號碼台中市○○區○○路0段000號 及236號之土地房屋，於94年2月16日起，先後與被告簽訂系 爭第1次乙租約及系爭第2次乙租約，將上開土地房屋（除23 6號房屋右1樓上供參加人使用外）出租予被告，其後，與被 告簽訂系爭乙租約時，則係約定由被告承租A廠房，其餘土 地及房屋則由原告與參加人簽訂系爭甲租約承租。又參加人 於84年間即已將全部工廠設備遷移中國大陸，僅餘一會計小 姐在上開236號房屋（即A廠房）右1樓上處理在台經營時未 結之事宜，參加人並不知道被告於租賃期間內有增建建物， 且參加人依系爭第1次乙租約及系爭第2次乙租約僅同意被告 得對房屋修繕、改裝，但未同意被告於原有廠房外興建房屋



，再者，依民法第811條規定之動產附合不動產法理，被告 修繕之A、B廠房及系爭C至F廠房所有權應為參加人所有。另 被告於系爭第2次乙租約租期屆滿後，已將A、B廠房及系爭C 至F廠房返還參加人，依系爭第1次乙租約及系爭第2次乙租 約之約定，契約一經終止或租賃期滿，被告應即回復原狀遷 還房屋，且不得主張任何之權利，否則，參加人除得請求依 照租金5倍之違約金外，亦得請求損害賠償，是系爭C至F廠 房亦因被告曾為交還而歸屬參加人所有等語。
四、兩造不爭執之事項（見卷三第85頁至第86頁正面）： ㈠原告與參加人於102年6月19日簽訂系爭甲契約，約定由原告 向參加人承租之租賃標的為台中市大雅區埔子墘段340-4、 341-28、341、340-1地號土地及該四筆土地上之未保存登記 建物，以及同段21建號建物即門牌號碼台中市○○區○○路 0段000號房屋。
㈡被告與參加人於102年6月19日簽訂系爭乙契約，約定租賃期 間為102年7月1日至109年12月31日止，由被告以每月2萬元 向參加人承租卷一第79頁附圖之斜線以外部分辦公室（即A 廠房）及其坐落基地。
㈢兩造於102年6月28日簽訂系爭丙租約，約定由原告向被告承 租「台中市○○區○○路○段000號及236號土地上所有鋼構 廠房，但234號東側約60坪廠房除外，此60坪為甲方（即被 告）倉庫及車庫，甲方願意提供部分乙方（即原告）作為油 墨倉庫使用」，並約定租期為102年7月1日至109 年12月31 日止，押金24萬元，於102年7月1日至103年6月30 日每月租 金9萬元，於103年7月1日後每月租金12萬元，迄至104年10 月止，原告已給付被告租金及押金總計324萬元。五、得心證之理由：
原告主張系爭C至F廠房並非被告所有，被告竟以所有權人自 居將該等廠房出租予原告，致使原告受騙交付租金及押金， 且被告亦無占有使用系爭F廠房之權利，故原告得解除系爭 丙租約或撤銷訂立系爭丙租約之意思表示，並請求被告返還 租金及押金、占用系爭F廠房之不當得利及清空返還系爭F廠 房等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭執之點應 在於：系爭C至F廠房是否為被告所有？茲分述如下： ㈠按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立 性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏 構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁）， 或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建 築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民 法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所



有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已 具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓 加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非 附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以 判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使 用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理 上之依附關係以為斷（最高法院100年度台上字第4號判決意 旨可資參照）。經查：
⒈本件經本院依職權向行政院農業委員會農林航空測量所函調 臺中市○○區○○○段000地號、341-30地號土地89年至101 年期間歷年航空照片（另置證袋）後，依其中93年5月13日 航空照片（下稱93年航照圖）與94年9月26日航空照片（下 稱94年航照圖）比對，可發現於93年航照圖拍攝後至拍攝94 年航照圖之期間，A、B廠房所在位置原有舊廠房，曾更換新 屋頂，於更換新屋頂後，A、B廠房之面積大小則與原有舊廠 房一致；系爭C廠房所在位置之原有3棟屋頂緊鄰舊廠房，變 更為獨棟之系爭C廠房，且除屋頂更新外，系爭C廠房面積明 顯大於原有3棟舊廠房之合計面積（幾近2倍面積，長度大約 相同但寬度幾近2倍）；位於系爭D廠房所在位置，與系爭舊 有廠房及B廠房、系爭C廠房之原有舊廠房相鄰但未連接之2 棟高低不一致舊有廠房，變更為獨棟並與系爭舊有廠房及B 廠房、系爭C廠房相連接之系爭D棟廠房，且除屋頂更新外， 系爭D廠房面積明顯大於原有2棟舊廠房之合計面積；位於系 爭E廠房所在位置，與系爭舊有廠房緊鄰但屋頂高度明顯低 於系爭舊有廠房之原舊有廠房，變更為屋頂高度與系爭舊有 廠房接近之系爭E廠房，除屋頂更新外，系爭E廠房面積明顯 大於原有舊廠房面積，且二者建築平面形狀亦不同；系爭F 廠房所在位置與臨路建物連接之原舊有建物，變更為系爭F 廠房，除屋頂更新且高度不同外，系爭F廠房之面積明顯大 於原舊有建物面積（3倍以上）等情。
⒉又本院於106年4月11日會同兩造至現場勘驗，則發現系爭C 廠房雖與A、B廠房相連接，但屋頂高度不同，且系爭C廠房 具獨立之出入口，其建築結構主要構材為H型鋼，93年航照 圖所示之原有3棟舊廠房已不存在；系爭D廠房之四側牆壁， 其中兩側雖以系爭C廠房、B廠房與系爭E廠房、系爭舊有廠 房之牆壁，作為與該等建物之區隔，而無獨立之隔間牆壁， 且屋頂一部分與系爭C廠房屋頂型鋼構件連成一體，但其建 築結構係另以H型鋼支撐建築載重，並非僅藉由兩側牆壁支 撐載重，且有獨立出入口，93年航照圖所示之原有2棟舊廠 房已不存在；系爭E廠房之建築構件雖有部分搭建在舊有磚



造牆壁上，但支撐載重之主要建築構件仍係H型鋼，並具獨 立出入口，且原舊有廠房已不存在；系爭F廠房之建築構件 雖有部分搭建在原舊有建物之加強磚造構造物上，但系爭F 廠房支撐載重之主要建築構件仍係H型鋼，且系爭F廠房與該 加強磚造構造物各具獨立之出入口等情，有本院106年4月11 日勘驗筆錄及勘驗照片附卷可按（見卷三第104頁至第118頁 ）。
⒊依上可知，系爭C廠房僅牆壁與A、B廠房連接，於構造及使 用上仍具獨立性，尚非A、B廠房之附屬建物，應係獨立建物 ，且系爭C廠房並非自原有如93年航照圖所示3棟舊有廠房整 修之建物，而係拆除該原有3棟舊有廠房後之新建建物；系 爭D廠房僅兩側牆壁與B廠房、系爭C廠房及系爭舊有廠房、 系爭E廠房連接，於構造及使用上仍具獨立性，尚非B廠房、 系爭C廠房、系爭舊有廠房或系爭E廠房之附屬建物，應係獨 立建物，且系爭D廠房並非自如93年航照圖所示原有2棟舊有 廠房整修之建物，而係拆除該原有2棟舊有廠房後之新建建 物；系爭E廠房僅牆壁與系爭舊有廠房連接，以及部分建築 構件搭建在舊有磚造牆壁上，但於構造及使用上仍具獨立性 ，尚非系爭舊有廠房之附屬建物，應係獨立建物，且系爭E 廠房並非自如93年航照圖所示原舊有廠房整修之建物，而係 拆除原有舊有廠房後之新建建物；系爭F廠房僅部分建築構 件搭建在如93年航照圖所示原舊有建物之加強磚造構造物上 ，於構造及使用上仍具獨立性，尚非該舊有建物之附屬建物 ，應係獨立建物，且係新建建物。
㈡被告抗辯其於94年4月間與勤發企業社簽訂系爭建屋契約， 出資委託勤發企業社興建及追加興建系爭C至F等廠房乙節， 業據其提出系爭C至F廠房平面圖、系爭建屋契約、被告付款 予勤發企業社負責人劉曉薇之夫楊文池轉帳傳票、追加工程 報價單、勤發企業社之工程材料簽收單、系爭C至F等廠房之 汙水處理設施出廠證明暨保固書、搭設水電設施費用單據、 抽風設備、空氣壓縮機設備費用單據及相關發票影本附卷為 證（見卷一第93頁至第119頁），且上開系爭C至F廠房平面 圖、系爭建屋契約所附圖說，核與系爭C至F廠房實際建築平 面規畫情形（如出入口位置等）、搭建方式亦大致相符（參 前開卷三第104頁至第118頁之勘驗照片），又證人賴明興為 楊文池僱請之臨時工人，曾於94年間因楊文池之指示要求， 分別施作系爭C廠房屋頂、重新加蓋系爭D廠房及加蓋系爭E 、F廠房等情，亦經證人賴明興於105年4月20日本院準備程 序期日到庭證述屬實(見卷一第126頁至第128頁）。況原告 或參加人亦均不否認於94年間除被告外，並無被告以外之第



3人曾僱工興建系爭C至F等廠房，是被告抗辯其於94年4月出 資委託勤發企業社興建及追加興建系爭C至F等廠房乙節，堪 予認定。又系爭C至F廠房均係獨立建物，且為新建建物之情 ，已如前述，而系爭C至F廠房於94年間興建完成後，並未辦 理第1次保存登記，則為兩造及參加人不爭執之事實，是系 爭C至F廠房等建物所有權自應歸屬於出資興建者即被告所有 。
㈢又原告與參加人於102年6月19日簽訂系爭甲契約，約定由原 告向參加人承租之租賃標的為台中市大雅區埔子墘段340-4 、341-28、341、340-1地號土地及該四筆土地上之未保存登 記建物，以及同段21建號建物即門牌號碼台中市○○區○○ 路0段000號房屋；被告與參加人亦於102年6月19日簽訂系爭 乙契約，約定租賃期間為102年7月1日至109年12月31日止， 由被告以每月2萬元向參加人承租卷一第79頁附圖之斜線以 外部分辦公室（即A廠房）及其坐落基地；其後，兩造於102 年6月28日簽訂系爭丙租約，約定由原告向被告承租「台中 市○○區○○路0段000號及236號土地上所有鋼構廠房，但 234號東側約60坪廠房除外，此60坪為甲方倉庫及車庫，甲 方願意提供部分乙方作為油墨倉庫使用」等情，為兩造及參 加人不爭執之事實，則原告與參加人既於102年6月19日簽訂 系爭甲契約，約定建物部分租賃標的為埔子墘段21建號建物 （應指B廠房，見卷二第111頁系爭甲契約之附圖）及土地上 未保存登記建物，於102月6月28日與被告簽訂系爭丙契約， 約定建物部分租賃及使用標的為系爭C至F廠房，可見原告與 參加人於102年6月19日簽訂系爭甲契約時，已約明建物部分 租賃標的之土地上未保存登記建物（如系爭舊有廠房等）， 尚不含系爭C至F廠房，否則倘系爭甲契約租賃標的包括系爭 C至F廠房，原告豈可能於簽訂系爭甲契約後，仍再與被告簽 訂系爭丙契約而重複承租系爭C至F廠房？依此，益證原告與 參加人簽訂系爭甲契約時，原告與參加人實已認知系爭C至F 廠房並非參加人所有，方由原告與參加人簽訂系爭甲契約承 租參加人所有B廠房及系爭舊有廠房後，再由原告與被告簽 訂系爭丙契約，承租被告所有系爭C至F廠房，是系爭C至F廠 房應係被告所有。
㈣至參加人雖主張不知道被告於租賃期間內增建建物，且未同 意被告於原有廠房外興建房屋，又被告於系爭第2次乙租約 租期屆滿後，已將A、B廠房及系爭C至F廠房返還參加人，系 爭C至F廠房亦因被告曾為交還而歸屬參加人所有云云。然參 加人於94年間與被告簽訂系爭第1次乙租約後迄今之租賃期 間內，在A廠房2樓仍留有辦公處所乙情，有本院105年8月16



日現地勘驗照片附卷可參（見卷二第68頁），則被告於94年 間僱工整修A、B廠房及興建系爭C至F廠房，時間長達數月， 參加人豈可能對於被告委託勤發企業社僱工整修及興建廠房 情事，毫無知悉，況參加人於系爭C至F廠房興建完成後，更 於101年1月1日同意與被告續訂系爭第2次乙租約，益徵參加 人主張未知悉且未同意被告於土地上另為拆除舊有廠房並新 建系爭C至F廠房乙事，實有疑問？再者，參加人與被告簽訂 之系爭第1次及第2次乙租約，亦未約明被告於土地上另新建 建物之所有權歸屬（見卷一第62頁至第73頁），且參加人主 張被告曾於系爭第2次租約屆滿後交還系爭C至F廠房乙事， 亦無證據加以佐證，被告更已提出由被告開立之面額25萬元 ，並由參加人代理人吳麗花簽領之支票存根1紙（見卷二第 13頁），佐證於系爭第2次乙租約期限屆滿後，被告仍繼續 使用廠房，未曾交還予參加人乙事，是被告與參加人既未約 明新建建物之所有權歸屬，被告亦未曾交還系爭C至F廠房予 參加人，參加人主張未同意被告在土地上另為新建系爭C至F 廠房乙事，縱屬為真，對於系爭C至F廠房所有權歸屬於出資 興建者即被告所有之認定，仍不生影響，參加人此部分主張 並無可採。
㈤綜上所述，系爭C至F廠房為被告所有，被告並未違反系爭丙 租約第10.3條約定「甲方聲明、簽署、履行本契約為租賃標 的物所有權人」，且未詐欺原告，更非無權占用系爭F廠房 ，原告主張解除系爭丙租約及撤銷訂立系爭丙租約之意思表 示，並請求被告返還租金及押金、占用系爭F廠房之不當得 利及清空返還系爭F廠房，均屬無據。從而，原告請求被告 給付352萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息，以及請求被告將系爭F廠房清空返還予 原告，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請即失所附麗，一併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法， 核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條前段。中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
民事第四庭審判長 法 官 林金灶
法 官 楊忠城
法 官 王振佑
附件：臺中市雅潭地政事務所106年5月19日土地複丈成果圖上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。



中 華 民 國 106 年 8 月 14 日
書記官 蔡秋明