返還價金
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,111年度,705號
TPDV,111,重訴,705,20230328,2

臺灣臺北地方法院民事判決
111年度重訴字第705號
原 告 許進士
訴訟代理人 林則奘律師
侯傑中律師
上一人之
複代理人 游文愷律師
被 告 力欣建設股份有限公司

法定代理人 陳慧珠

被 告 陳金光
共 同
訴訟代理人 蕭明哲律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國112年3月10日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣3,500萬元，及自民國111年7月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告共同負擔。
本判決於原告以新台幣1,200萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣3,500萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：其與訴外人李承宗、林國棟於民國99年5月26日 與被告簽立不動產買賣契約書，以新臺幣(下同)1億元買受 新北市○○區○○○段00000○00○地號土地(下合稱系爭土地)之應 有部分，原告及訴外人已支付價金8,500萬元，其中3,500萬 元為原告所支付。因被告與他人間合建契約已終止，且於11 0年11月9日出售系爭土地予訴外人新富開發股份有限公司( 下稱新富公司)，並辦理信託登記予寶國建築經理股份有限 公司(下稱寶國公司)，依不動產買賣契約書第6條約定，原 告得請求被告返還買賣價金。惟原告以存證信函催告，被告 迄未返還原告3,500萬元，爰依兩造不動產買賣契約書，提 起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告3,500萬元，及自支 付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
　㈠被告為系爭土地所有人，因原告居間介紹，於99年5月20日與 訴外人璞永建設股份有限公司(下稱璞永公司)、璞慶建設股 份有限公司(下稱璞慶公司)、東家建設股份有限公司(下稱



東家公司)及璞欣開發股份有限公司(下稱璞欣公司)簽立合 作興建房屋契約書。依合作興建房屋契約書第8條第1項約定 ，上開4家公司應給付被告保證金4億5,000萬元，以清償被 告執系爭土地為擔保之貸款。惟上開4家公司未給付保證金 ，原告身為介紹人，為促成合建契約取得居間報酬，提議由 其找人投資1億元，供被告支付系爭土地之貸款利息，被告 則移轉系爭土地應有部分百分之9.99予出資人，嗣原告找來 訴外人李承宗、林國棟共同投資並簽訂不動產買賣契約，依 不動產買賣契約第2條約定，於系爭土地取得建築執照後10 日內，原告及訴外人應給付被告3,000萬元。　㈡惟系爭土地已取得4張建造執照，原告及訴外人僅給付8,500 萬元，尚有餘款1,500萬元未給付，原告及訴外人已違約， 被告依不動產買賣契約書第7條約定，於111年1月24日向原 告解除契約並沒收原告已付價金，並以民事陳報狀再次向原 告為解除契約之意思表示。又不動產買賣契約書第2條第3項 之約定，並未限制須全部土地取得建築執照，且兩造簽訂不 動產買賣契約書，係因原告居間介紹之上開4家公司不給付 保證金，原告為促成合建契約取得居間報酬方投資1億元， 以供被告支付系爭土地之貸款利息，如須系爭土地全部取得 建築執照始付清尾款，根本無法解決被告貸款利息燃眉之急 。是原告於系爭土地取得建築執照後10日內未付清價金，被 告自得解除不動產買賣契約並沒收原告已付價金，故原告請 求被告返還買賣價金，即屬無據。
　㈢觀諸不動產買賣契約書第6條之約定，應係附解除條件約款之 買賣契約，即條件成就，契約即解除溯及失效。因原告找訴 外人共同投資，訴外人於99年5月27日給付被告第1筆款項5, 000萬元後，被告陳金光於99年7月1日及12月1日簽發票面金 額1,300萬元及320萬元之支票2紙（下稱系爭支票），給付 原告居間報酬計1,620萬元，惟不動產買賣契約書業因解除 條件成就而無效，原告應返還1,620萬元予被告。從而，倘 認被告應返還原告價金3,500萬元，則被告主張以原告應返 還之居間報酬1,620萬元互為抵銷。
　㈣爰聲明:原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願 供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項(院卷第63至64頁、第82頁):　　㈠原告及訴外人李承宗、林國棟3人於99年5月26日與被告2人簽 署不動產買賣契約書（聲證1），由原告及訴外人以1億元向 被告買受系爭不動產（土地），原告於99年11月26日至104 年7月29日間已先後支付部分價金共計3,500萬元給被告（聲 證2）。買方共已給付8,500萬元。




㈡系爭土地於111年11月9日出售新富公司，並信託登記給寶國 公司（聲證3）。
㈢原告於111年2月24日寄發存證信函（聲證4），依買賣契約書 第6、8條約定，終止契約，請求返還價金。
㈣主管機關於106年10月3日發106淡建字第350 號建築執照，被 告公司為起造人之一（被證1）。
㈤系爭支票原因關係，係被告給付原告居間報酬1,620萬元。四、得心證之理由：
　㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文，而所謂探求當事人之真意，如 兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實 、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人 所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則 涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合 公平正義。
　㈡查，兩造不動產買賣契約書第6條約定：「甲、乙雙方同意， 如本約乙方（被告）於約定土地過戶日前，未能將土地及地 上建築物之起造人名義移轉與甲方（原告）時，或乙方與第 三人之合建契約提前解除或終止時，甲乙雙方同意解除或終 止本約，乙方應於契約解除或終止日起算7日內，一次無息 歸還甲方買賣價金...」，有上開契約書在卷可稽（司促字 卷第10頁參照）。又原告已先後給付價金共計3,500萬元給 被告。而系爭土地業於111年11月9日出售新富公司，並信託 登記給寶國公司。原告於111年2月24日寄發存證信函，依不 動產買賣契約書第6條等約定，終止契約，請求返還價金等 節，為兩造所不爭執，並有支付價款證明、土地登記謄本、 台北光武郵局000113號存證信函在卷可證(司促字卷第12至5 1頁)，是原告主張被告與第三人間合建契約未能順利履行， 系爭土地業經移轉及信託登記給上揭公司，被告與他人之合 建契約提前解除或終止，其得行使契約終止權，並請求被告 返還買賣價金，應屬有據。
　㈢被告固抗辯：系爭土地已取得4張建造執照，原告等買受人僅 給付價金8,500萬元，尚有餘款1,500萬元未給付，已違約， 依不動產買賣契約書第7條約定，業於111年1月24日向原告 解除契約，並沒收原告已付價金，訴訟中以民事陳報狀再次 向原告為解除契約之意思表示。惟依不動產買賣契約書第2 條（價款給付）第1項第3款約定：「本約買賣土地取得建築 執照後10日內，甲方應給付乙方3,000萬元」，然系爭土地 計60筆，被告僅取得4張建造執照，取得建造執照比例極低 ，契約約款亦非以「第一筆」或「部分」土地取得建築執照



為約定買方價金尾款之給付條件，如被告僅因完成上開條件 ，即可要求原告應支付全部買賣價金，買賣雙方間權利義務 的對價性關係顯然失衡，難認符合契約公平正義，是被告以 契約「並未限制須全部土地取得建築執照」置辯，難謂符合 契約當事人真意。又依兩造不動產買賣契約書第2條第1項第 3款以取得建築執照為給付價金尾款之條件，契約第3條（產 權移轉）約定：被告同意於簽約日起42個月內，地上建物應 取得使用執照，自兩造締立原因事實觀之，應係透過系爭土 地交易，由被告與第三人合建開發為經濟目的，則被告自應 取得系爭土地「全部」建築執照，其後完成合建開發，始能 達成交易上經濟目的，此亦合於社會一般理性認知標準及不 動產交易實際，而合於兩造契約真意，揆諸上開說明，被告 以原告尚有餘款1,500萬元未給付，違反契約在先，並依不 動產買賣契約書第7條約定，解除契約，沒收原告已付價金 云云，自屬無據。
　㈣被告復就給付原告居間報酬1,620萬元部分為抵銷抗辯。依民 法第334條之規定，二人互負債務，而其給付種類相同，並 均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。 而按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求 報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得 請求報酬，民法第568條定有明文，且依同條立法理由謂： 居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然 之理，亦最符當事人之意思。故契約無效，或契約已成立而 撤銷者，居間人不得請求報酬。由上開立法意旨觀之，居間 人所媒介之契約須有效成立，始可請求報酬，如因契約成立 時已附隨之情事，例如有撤銷之原因而消滅時，居間人應返 還已受領之報酬；然如因契約成立後發生之情事，例如給付 遲延之解除等原因而消滅時，則不負返還居間報酬之義務。 居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約 因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年度台上字 第1646號裁判意旨、同院70年度台上第787號判決理由參照 ）。查，原告身為介紹人，為促成被告與第三人間合建契約 ，覓得訴外人李承宗等人共同出資，始取得居間報酬，此即 為被告開立系爭支票支付1,620萬元票款之原因關係，為兩 造所不爭執，是以，合建契約經原告居間媒介而成立，自得 向被告請求報酬，縱兩造買賣契約因原告行使終止權，或因 其他解除條件成就而失其效力，被告仍有給付居間報酬的義 務，揆諸上開說明，於原告取得之居間報酬自無影響，被告 對原告並無返還報酬債權之存在，自無從就原告本件請求給 付中主張相互抵銷，被告所為抵銷抗辯，難認有理。



　㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項 本文及第203條分別定有明文，是原告就准允返還價金3,500 萬元本金，請求被告給付自支付命令聲請狀繕本送達翌日（ 本院支付命令及原告支付命令聲請狀係於111年7月6日送達 被告，司促字卷第74、80頁送達證書參照）即111年7月7日 起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，即無不合 。　　
五、從而，原告依兩造不動產買賣契約書之約定，請求被告給付 原告3,500萬元，及自111年7月7日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供 擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核於法無不合，爰依 聲請酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　28　　日 民事第三庭 法　官　林瑋桓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　28　　日 書記官　陳玉鈴