臺灣臺北地方法院民事判決
111年度簡上字第117號
上 訴 人 葉書宏即暗角咖啡
訴訟代理人 許譽鐘律師
張克豪律師
被 上訴人 林燕方
訴訟代理人 林宗竭律師
複 代理人 林婉婷律師
上列當事人間請求租賃損害賠償事件，上訴人對於民國110年11
月23日本院臺北簡易庭109年度北簡字第12142號第一審判決提起
上訴，本院於民國112年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國103年間向伊承租坐落臺北市○ ○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼臺 北市○○區○○街0號1樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租 賃契約書（下稱第1次租約），約定租期自103年7月1日起至 106年6月30日止。嗣因暗角咖啡之負責人變更為訴外人蔡宜 秀，蔡宜秀乃於106年6月28日與伊續簽房屋租賃契約書（下 稱第2次租約，與第1次租約合稱系爭2租約），約定租期自1 06年7月1日起至111年6月30日止，租金每月新臺幣（下同） 4萬5,000元，並給付押金6萬4,000元。後暗角咖啡之負責人 又於108年5月15日再次變更為葉書宏，並由其概括承擔蔡宜 秀就第2次租約之契約當事人地位及權利義務關係。詎葉書 宏及蔡宜秀於簽訂第1、2次租約時，已明知系爭土地為訴外 人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）所有及伊就 該土地曾與華南銀行訂有租賃契約等情，竟以伊應賠償裝潢 損失並以租金抵銷為由而自108年4月起拒付租金，爰先位依 第2次租約第3條、第4條約定，請求上訴人給付自108年4月 起至109年5月兩造合意終止第2次租約止，扣除1個月賠償金 ，共13個月之租金58萬5,000元。又如本院認上訴人得撤銷 或解除第2次租約，則備位依民法第179條規定，請求上訴人 返還同額之相當於租金之不當得利等語。並聲明：上訴人應 給付伊58萬5,000元，及如附表一所示之利息（下合稱58萬5 ,000元本息，又被上訴人於原審逾上開請求部分，經原審駁 回，未據聲明不服，非本院審理範圍）。
另對上訴人之反訴辯以：伊已於雙方租賃期間提供租賃標的 物予上訴人使用，既履行主給付義務，伊依系爭2租約收取 租金自於法有據。且上訴人之請求權亦已罹於5年消滅時效 而不得請求等語。
二、上訴人則以：葉書宏與蔡宜秀為長期經營咖啡廳事業，因被 上訴人聲稱其已向華南銀行租賃系爭土地多年，得長期出租 系爭房屋，方與被上訴人成立系爭2租約。詎被上訴人就系 爭土地並無合法使用權源，甚遭華南銀行請求返還系爭土地 ，葉書宏與蔡宜秀係遭被上訴人欺瞞，又因得否長期租賃系 爭房屋、被上訴人與華南銀行就系爭土地成立長期租賃關係 ，屬兩造就於交易上認為重要之物之性質，葉書宏與蔡宜秀 因誤認系爭房屋具有上開性質而承租系爭房屋，茲於109年7 月10日以存證信函（下稱0000000信函）依民法第88條第1、 2項規定撤銷締結系爭2租約之意思表示。如認伊之撤銷不合 法，被上訴人上開行為亦屬詐欺，併以0000000信函以民法 第92條規定撤銷締約意思表示。伊之撤銷如亦不合法，因被 上訴人就系爭土地與華南銀行之基地租賃契約於101年12月3 1日已屆滿，系爭房屋隨時處於遭華南銀行訴請拆除之狀態 ，且被上訴人未嘗試與華南銀行另訂租約，被上訴人顯自始 未提供合於可長期穩定經營咖啡廳之租賃物，系爭房屋具有 權利瑕疵，再以0000000信函依民法第227條第1項、第226條 、第256條規定解除系爭2租約。又縱認各該租約未經伊合法 撤銷或解除，因被上訴人提出之給付不合於兩造約定可長期 穩定經營咖啡廳之債之本旨，蔡宜秀及概括承受之葉書宏則 為同時履行抗辯拒絕給付租金。縱不得為同時履行抗辯，系 爭租約因遭華南銀行訴請拆屋還地而情事變更，爰以000000 0信函依民法第227條之2第1項規定，請求酌減103年7月至10 9年4月間之應給付租金總額至156萬0,004元（即原始租金扣 除另案拆屋還地事件認定使用土地之相當於租金不當得利金 額，詳如附表二所示），蔡宜秀及葉書宏合計已給付209萬7 ,000元，自無再給付108年4月至109年4月租金之義務等語， 資為抗辯。
另於原審提起反訴主張：系爭2租約經撤銷、解除，或酌減 租金後，被上訴人受領之租金已無法律上原因，經與伊所受 利益抵銷，被上訴人尚應返還伊53萬6,996元，爰依民法第1 79條請求返還其中50萬元，及自109年7月14日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息（下合稱50萬元本息）等語。三、原審就本訴部分，為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決， 即判命上訴人應給付被上訴人58萬5,000元本息，並依職權 宣告假執行，另駁回被上訴人其餘之訴；就反訴部分則為上
訴人敗訴之判決。上訴人均不服，提起上訴，聲明：㈠原判 決不利於上訴人部分廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴駁回；㈢ 被上訴人應給付上訴人50萬元本息。被上訴人則答辯聲明： 上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已經確定 ）。
四、經查，葉書宏獨資經營之暗角咖啡於103年間向被上訴人承 租系爭房屋，簽訂第1次租約，租期自103年7月1日起至106 年6月30日止，嗣暗角咖啡改由蔡宜秀獨資經營，蔡宜秀乃 於106年6月28日簽訂第2次租約，租期自106年7月1日起至11 1年6月30日止，租金每月4萬5,000元，並給付押租金6萬4,0 00元，嗣暗角咖啡之負責人又於108年5月15日變更為葉書宏 ，由葉書宏即暗角咖啡（即上訴人）概括承擔第2次租約之 當事人地位及權利義務關係，並已得被上訴人同意；系爭房 屋所坐落土地華南銀行於107年間起訴請求被上訴人拆屋還 地，本院於108年8月29日以107年度重訴字第836號判決（下 稱該事件為另案拆屋還地事件，稱該判決為836號判決）判 命被上訴人應拆除系爭房屋並返還系爭土地予華南銀行，惟 截至上訴人109年6月初搬離系爭房屋為止，上訴人均有在系 爭房屋營業等情，有被上訴人提出之第1次租約、建物所有 權狀、建物登記謄本、土地登記第二類謄本、第2次租約（ 含但書、委託書），及上訴人提出之商業登記抄本、負責人 移轉聲明書、聲明書、836號判決書在卷可稽（見原審卷第1 1至41頁、第91至93頁、第351頁、第161至173頁），並經本 院依職權調取另案拆屋還地事件卷宗查核無訛，且為兩造所 不爭執（見本院卷第74頁、第221至223頁），堪信屬實。五、得心證之理由
㈠被上訴人本訴依第2次租約第3條、第4條約定請求上訴人給付 108年4月至109年4月之58萬5,000元本息，是否有據？ 1.上訴人以其已依民法第88條第1、2項規定，或依民法第92條 規定撤銷系爭2租約為由，拒付上開租金，是否有據？ ⑴按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤；前二條之撤銷權，自意思表示後，經過一年而消滅， 民法第88條、第90條定有明文。又按因被詐欺或被脅迫而為 意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人 所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷 之；前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之 。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷，民法第92條第1
項、第93條亦有明文。準此，主張意思表示錯誤而行使撤銷 權，應於意思表示後1年內為之；主張受詐欺而為意思表示 ，則應於知悉受詐欺後1年內，或意思表示後10年內為之。 又上開期間規定屬除斥期間，其時間經過時權利即告消滅， 至除斥期間有無經過，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應 先為調查認定，以為判斷之依據。
⑵上訴人抗辯因被上訴人佯稱有向華南銀行承租土地而向被上 訴人長期承租系爭房屋，嗣發現被上訴人與華南銀行間之基 地租賃契約早已屆期而未再承租，顯因錯誤或遭被上訴人詐 欺而訂約，茲於109年7月10日以0000000信函依民法第88條 、第92條規定對被上訴人依撤銷締結系爭2租約之意思表示 ，該等撤銷之意思表示於同年月13日到達被上訴人，各該租 約已合法撤銷，其得拒付上開租金等節，固據提出存證信函 及郵件回執等件為證（見原審卷第129至134頁、本院卷第13 7頁）。查：
①第1次租約於103年間簽訂，第2次租約則係於106年6月28日訂 定，且由上訴人概括承受該契約之當事人地位與權利義務， 已如前四所述，上訴人於109年7月10日始依民法第88條規定 撤銷該等締約之意思表示，顯已逾同法第90條規定之1年除 斥期間，故縱認上訴人辯稱其因錯誤方為締約意思表示乙情 屬實，其撤銷權仍因罹於除斥期間而消滅，自不得行使該撤 銷權。
②又蔡宜秀於108年3月26日即遭華南銀行追加為另案拆屋還地 事件之被告，請求其騰空遷出系爭房屋，此為上訴人所自承 （見本院卷第200頁），且觀諸另案拆屋還地事件卷附之送 達證書，華南銀行108年3月27日民事更正聲明暨追加被告狀 （即追加蔡宜秀為被告之書狀）繕本於108年4月18日送達蔡 宜秀（見該案卷第161頁），蔡宜秀至遲於收受該書狀繕本 時知悉被上訴人聲稱其長期向華南銀行租賃系爭土地等詞與 事實不相一致，依上訴人所稱之遭詐欺情節，足認蔡宜秀於 此時即發見遭詐欺，於108年5月15日變更為暗角咖啡負責人 之葉書宏再次獨資經營該商號時，亦已知悉遭詐欺。是上訴 人109年7月10日方以0000000信函依民法第92條規定撤銷締 結系爭2租約之意思表示，亦已罹於同法第93條所定之1年除 斥期間，撤銷權因此而消滅。
③從而，上訴人抗辯其已依民法第88條第1、2項或第92條規定 撤銷締結系爭2租約之意思表示，自得拒付所欠租金云云， 並不足採。
2.上訴人以其已依民法第227條第1項、第226條、第256條規定 解除系爭2租約為由，拒付上開租金，是否有據？
⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第423條定有明文。又按出賣人應擔保第三人就買賣 之標的物，對於買受人不得主張任何權利；本節規定，於買 賣契約以外之有償契約準用之，民法第350條、第347條亦有 明定。是租賃契約之出租人，應交付合於約定之租賃物予承 租人，並於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用收益之 狀態，及擔保第三人就租賃標的物不得對承租人主張任何權 利。出租人如因可歸責於己之事由而違反上開義務，承租人 固非不得依民法第227條第1項規定行使權利，惟繼續性之契 約已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜，如無因嗣後之 債務不履行情事，使契約關係有溯及消滅之必要，原則上應 以終止之方法消滅其契約關係。
⑵上訴人辯稱被上訴人自始未依約交付可長期經營咖啡廳且免 遭他人追奪使用收益權利之租賃物，其以0000000信函依民 法第227條1項準用同法第226條第1項、第256條規定解除系 爭2租約，應屬有據，自得拒付所欠租金云云（見本院卷第2 04至208頁、第221頁）。查：
①細閱第1次、第2次租約之內容（見原審卷第11至18頁、第29 至37頁），除依據承租人載明為「暗角咖啡」，可推知被上 訴人應知悉葉書宏或蔡宜秀承租系爭房屋係作為開設咖啡廳 之用外，關於系爭房屋應具備如何之性質，始屬符合雙方約 定之租賃標的物，第1、2次租約中並未見有何特別約定，且 該等租約均訂有租賃期限，被上訴人顯然僅有於約定租賃期 限內提供系爭房屋予葉書宏或蔡宜秀經營暗角咖啡使用之義 務。而上訴人於109年6月初自系爭房屋搬遷前，仍於系爭房 屋經營咖啡廳，既為上訴人所是認（見本院卷第221頁）， 足見系爭房屋至109年5月31日前仍處於得經營咖啡廳之狀態 ，上訴人於此前就系爭房屋之使用收益權利並未遭剝奪，且 亦確實就系爭房屋為使用收益，堪認被上訴人確已依約提供 合於約定使用收益目的且不受他人主張權利之租賃物。 ②雖上訴人以蔡宜秀於106年2月3日傳送予訴外人即被上訴人締 約代理人李傳盛之要求續約及延長租賃期限之簡訊內容，以 及第2次租約之關於系爭土地地租漲幅負擔之但書約定（下 稱但書約定）（見原審卷第159頁、第39頁），證明雙方確 有達成被上訴人應提供得「長期」經營咖啡廳使用之房屋為 給付義務之合意。惟觀諸上開簡訊內容，乃蔡宜秀請求被上 訴人與其續約，並延長租賃期限為5年，並非被上訴人主動 提出，且蔡宜秀並未提及被上訴人應提供系爭房屋做為蔡宜 秀「長期」經營咖啡廳之用，亦未見李傳盛或被上訴人於簡
訊中保證一定會繼續與蔡宜秀締結租約，自不因被上訴人經 審酌後依蔡宜秀之請求而與成立以5年為租期之第2次租約， 即謂被上訴人所訂系爭2租約已有被上訴人應提供得「長期 」經營咖啡廳之租賃物之合意。又依第2次租約之但書約定 （見原審卷第39頁），僅是租金於該租約租賃期限內應否調 整之特約，亦難執以推論被上訴人允諾提供得「長期」經營 咖啡廳之租賃物。上訴人辯稱被上訴人自始未提供合於契約 約定之租賃物，尚無足採。
③從而，上訴人依民法第227條第1項準用同法第226條第1項、 第256條規定解除第2次租約，於法未合，亦不得據以拒付所 欠租金。至兩造有無達成於109年5月31日終止第2次租約之 合意，或上訴人得否另主張終止第2次租約，僅涉上訴人得 否拒絕給付109年5月31日後之租金，以及得否向被上訴人請 求損害賠償之問題，與本件被上訴人請求給付之108年4月至 109年4月間之租金無涉，併此敘明。
3.上訴人以被上訴人提出之給付不合於兩造約定得「長期」穩 定經營咖啡廳之債之本旨為由拒付租金，是否有據？ ⑴按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付，民法第264條第1項前段固有明文，惟若他方 當事人已為對待義務，則負有給付義務之一方當事人即不得 以此規定拒絕自己之給付。
⑵上訴人辯稱被上訴人提出之給付不合於兩造約定得「長期」 穩定經營咖啡廳之債之本旨，其得拒付所欠租金云云（見本 院卷第208至210頁）。惟上訴人未能證明兩造有達成被上訴 人應提供得「長期」穩定經營咖啡廳房屋之給付義務，且系 爭房屋直至109年5月31日止，仍得做為開設咖啡廳之用，上 訴人亦有實際營業，均如前2.所述，足見被上訴人於109年5 月31日前，已盡其依第2次租約所負提供得經營咖啡廳使用 租賃物之給付義務，上訴人自不得以被上訴人未盡其對待給 付義務為由，拒絕自己之給付。從而，上訴人依民法第264 條第1項前段規定為同時履行抗辯，拒絕給付108年4月至109 年4月間之租金，亦屬無據。
4.上訴人依民法第227條之2第1項規定，抗辯其得請求酌減系 爭房屋之租金如附表二所示，是否有據？
⑴按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效 果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他 原有之效果，固為民法第227條之2第1項所明定。惟情事變 更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事 發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不 可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當
情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險 評估以作為是否締約及其給付內容之考量，自不得於契約成 立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原 則，請求增加給付。
⑵上訴人抗辯被上訴人透過欺瞞葉書宏或蔡宜秀訂立高額租金 之長期租約受有巨額利益，卻未依約交付合於約定使用收益 之租賃物，第1、2次租約之租金約定顯失公平，而請求本院 依民法第227條之2第1項規定酌減租金云云（見本院卷第211 頁）。惟上訴人並不否認被上訴人於簽訂系爭2租約均有告 知系爭土地係向華南銀行承租，葉書宏及蔡宜秀於訂立系爭 2租約時，均已知悉系爭房屋所坐落土地非被上訴人所有， 以其等均以經營咖啡廳為業而言，衡情應已有相當之智識及 社會經驗，即使被上訴人與華南銀行間確有租賃關係，亦應 知悉華南銀行有收回土地之可能，則因華南銀行之請求拆屋 還地而有可能提前終止系爭2租約，即難認係訂約時所無法 預見。況被上訴人於109年5月31日前交付予上訴人使用之系 爭房屋並無不合於約定使用收益目的之情事，亦無權利瑕疵 ，已認定如前，被上訴人自得依第1、2次租約約定主張租金 ，對於承租人復無顯失公平可言。上訴人之上開抗辯仍非有 據。
5.依上，系爭2租約未遭上訴人合法撤銷、解除，上訴人亦不 得為同時履行抗辯或請求酌減租金，自無從拒付108年4月至 109年4月間之租金，被上訴人本訴先位依第2次租約第3條、 第4條約定，請求上訴人給付58萬5,000元本息，應屬有據。 又被上訴人之上開請求既有理由，其備位依民法第179條規 定，請求上訴人返還同額之相當於租金之不當得利，即毋庸 審酌。
㈡上訴人反訴依民法第179條規定，請求被上訴人給付50萬元本 息，是否有據？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條雖有明文。惟系爭2租約未經上訴人合法撤銷、解除， 亦不得酌減租金，均如前述，則被上訴人依系爭2租約受領 約定之租金，並非無法律上之原因，上訴人依民法第179條 規定，請求被上訴人返還溢領之租金50萬元本息，難認有據 。
六、綜上所述，被上訴人本訴依第2次租約第3條、第4條約定， 請求上訴人給付58萬5,000元本息，於法有據，應予准許； 被上訴人反訴依民法第179條規定請求被上訴人給付50萬元 本息，則屬無據，應予駁回。原審就本訴（除確定部分外）
及反訴均為上訴人敗訴之判決，理由雖略有不同，惟結論並 無二致。上訴意旨仍執前詞，指摘原判決上開部分不當，求 予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之證 據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，併 此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 8 日 民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 石珉千
法 官 許柏彥以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 3 月 9 日 書記官 蔡庭復
附表一：原審本訴部分判准金額及利息
（時間：民國/幣別：新臺幣）
租金期間 金 額 利息起算日及利率 108年4月至 108年12月 40萬5,000元 自108年12月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 109年1月 4萬5,000元 自109年1月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 109年2月 4萬5,000元 自109年2月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 109年3月 4萬5,000元 自109年3月6日起至清償日止，按週週年利率5％計算之利息。 109年4月 4萬5,000元 自109年4月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
附表二：酌減後合理租金金額（時間：民國/幣別：新臺幣）使用年度 系爭房屋每月 合理租金金額 使用時間 總計合理租金金額 103年 1萬8,018元 6個月 10萬8,108元 104年 1萬8,018元 12個月 21萬6,216元 105年 2萬4,266元 12個月 29萬1,192元 106年 2萬4,266元 12個月 29萬1,192元 107年 2萬3,332元 12個月 27萬9,984元 108年 2萬3,332元 12個月 27萬9,984元 109年 2萬3,332元 4個月 9萬3,328元 合計 156萬0,004元