臺灣臺北地方法院民事判決
110年度訴字第1508號
原 告
即反訴被告 禾博生技股份有限公司
法定代理人 楊家權
訴訟代理人 王維立律師
複代理人 賴邵軒律師
被 告
即反訴原告 董迎馨
訴訟代理人 程智敏
胡智忠律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年2月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬柒佰玖拾參元，及自民國一百一十年一月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘請求駁回。
反訴被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○號一樓及三十號一樓房屋回復為裸屋狀態後返還反訴原告。
反訴被告應自民國一百一十一年二月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付反訴原告新臺幣肆拾萬元。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳佰肆拾萬元，及自民國一百一十一年二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴原告其餘之反訴駁回。
本訴及反訴訴訟費用由原告負擔十分之八，餘由被告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾伍萬柒佰玖拾參元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣貳佰壹拾參萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣陸佰參拾捌萬陸仟伍佰貳拾元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。本判決第四項反訴原告於所命各期給付到期部分，每期以新臺幣壹拾參萬肆仟元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告於所命各期給付到期部分，每期以新臺幣肆拾萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項部分於反訴原告以新臺幣捌拾萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣貳佰肆拾萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
原告及反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有 明文。本件原告即反訴被告（下稱原告）起訴主張原告向被 告即反訴原告（下稱被告）承租之門牌號碼臺北市○○區○○○ 路000巷00號1樓及30號1樓房屋（分稱系爭28、30號房屋， 合稱系爭房屋）之糞管堵塞，多次催告被告修繕，被告仍不 為修繕，原告自行修繕支出新臺幣（下同）21萬300元，另 受有客戶要求解約退款之損害54萬3,663元，被告則主張原 告積欠8個月租金，被告已合法終止兩造間房屋租賃契約（ 下稱系爭租約），提起反訴請求原告返還房屋、給付積欠之 租金、違約金等語。經核被告提起之反訴與原告所提本訴， 均係源於系爭租約之爭議，可認本訴與反訴間之原因事實及 法律關係具有共通性或牽連性，相關訴訟及證據資料均可相 互援用，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量，認被告所 提反訴，與前揭規定並無不合，應予准許。
二、原告主張：兩造於民國108年1月15日簽訂系爭租約，原告向 被告承租系爭房屋開設醫美館，租期自108年4月1日起至114 年3月31日止。系爭28號房屋交屋時為毛胚屋，原告將之裝 修為4間廁所（下稱系爭廁所），自109年初起，系爭廁所竟 生堵塞，並造成穢物噴散出馬桶，原告多次請廠商通糞管、 換新糞管仍無法解決，於109年12月聘請廠商檢視糞管狀況 ，發現系爭房屋樓地板之糞管部分因老舊而有諸多異物堵塞 。另依本院委請臺北市建築師公會作成之（111）（十七） 鑑字第1519號鑑定報告書（下稱111年鑑定報告）可知，造 成糞管堵塞之因素皆位於「地下段」及「樓板內隱蔽段」， 而地下段之責任應由被告負責，樓板內隱蔽段則為先前承租 戶所施作，多屬原告承租前即已存在之瑕疵，而不可歸責於 原告。原告多次向被告請求修繕，被告不予理會，原告為能 繼續營業，僅能自行雇工修繕，共計支出修繕費用21萬300 元，另因穢物不時外洩，導致客戶觀感不佳或是無法使用原 告提供之服務，紛紛退費，造成原告財產上損失54萬3,663 元。爰依系爭租約第5條前段約定、民法第430條、第227條 第2項規定，提起本件訴訟。並聲明：1.被告應給付原告75 萬3,963元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。三、被告抗辯：被告係於108年2月1日將系爭房屋交予原告裝潢 ，交屋時系爭28號房屋是裸屋的狀態，由原告根據需求進行
裝潢，裝潢的項目也包括浴廁設備增設、改裝。兩造曾於10 9年10月間就廁所堵塞問題委託臺北市建築師公會鑑定（下 稱109年鑑定報告），顯示馬桶存水彎水面逆湧現象，研判 係因有管路上方排水時，管內空氣受壓大於大氣壓力，致馬 桶水面奔騰湧上，即無排氣宣洩管路，宜設置排氣管改善。 另據原告管線圖所示，原告裝修時管線多數彎曲，且洩水坡 度未必足夠，可能都是馬桶壅塞原因。另依111年鑑定報告 亦顯示馬桶堵塞之原因，就是原告設計不良(增設至4座馬桶 與管線複雜)加上施工失誤(通氣管之管徑不足)所致，屬可 歸責於原告之因素，依系爭租約第5條約定，均應由原告自 負修繕責任，非屬被告應負修繕義務之瑕疵。又兩造因系爭 28號房屋之糞管修繕計畫多次協商，於109年6月1日合意由 原告委請廠商修復，被告支付修繕費用57萬1,380元，惟因 修復方法須破壞地下室頂層，原告與地下室所有權人就修復 方式始終無法達成一致意見，系爭房屋所在忠孝雅苑公寓大 樓管理委員會（下稱系爭社區管委會）取得兩造同意，始委 託臺北市建築師公會作成109年鑑定報告，原告卻又反悔不 願承認109年鑑定報告之結論，更不願意依該鑑定報告修繕 。被告並未違反修繕義務，實係原告執意採行破壞建物結構 與侵害他人所有權之修繕方法等語。並聲明：⑴原告之訴及 其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。被告另反訴略以：依系爭租約第3條約 定，自108年4月1日起至112年3月31日止，租金每月30萬元 ，自112年4月1日起至114年3月31日止，租金每月32萬元。 原告須逐年於每年4月1日前開立一年期12張支票予被告。惟 原告於110年3月15日以台北光武郵局第353號存證信函表示 ，自110年4月1日起暫停給付租金，被告先後於110年3月29 日、110年9月11日、110年12月21日向原告催討，原告亦僅 於110年12月27日給付60萬元，此部分雖得抵充110年4月、5 月租金，然原告仍積欠110年6月至111年1月租金共240萬元 。被告已於111年1月21日以存證信函通知原告即日起終止租 約。原告迄今仍占用系爭房屋未返還，被告自得請求原告返 還房屋，及給付積欠之租金、違約金，及相當於租金之不當 得利。依民法第430條規定，出租人違反其修繕義務者，承 租人可選擇終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或 於租金中扣除之。原告迄今仍占用系爭房屋，更多次表示想 要繼續承租，顯示系爭房屋仍是合於約定使用收益之狀態， 就算系爭房屋存有需要修繕之瑕疵，仍是處於可達契約目的 之情狀，原告不得主張同時履行抗辯權拒絕給付租金。退步 言，就算承租人之租金給付義務與出租人之修繕義務處於對
待給付之關係，本件租賃標的包括系爭28號與30號房屋，就 算系爭28號房屋之系爭廁所馬桶有堵塞現象，30號房屋的馬 桶仍可正常使用，故就整體租賃契約而言，系爭28號房屋馬 桶堵塞亦非重要瑕疵，依民法第246條第2項規定，原告拒絕 給付租金違背誠實及信用方法。爰依民法第179條、第184條 第1項前段、第455條、第767條第1項前段規定、系爭租約第 3條第1項、第10條第1項、第3項約定，提起反訴等語，並反 訴聲明：1.原告應將系爭房屋室內外裝潢拆除，回復裸屋原 狀，返還被告。並應自111年2月1日起至返還房屋之日止， 按月給付被告90萬元。2.原告應給付被告240萬元，暨自111 年2月1日起至清償日止按年息5%計算之利息。⒊願供擔保， 請准宣告假執行。
四、原告就被告之反訴答辯略以：原告係為開設醫美館而承租系 爭房屋，依一般社會常情，開設醫美館經營美容療程，客人 會長時間待在店裡而有使用廁所之需求，系爭28號房屋確實 有系爭廁所糞管堵塞之情形，即不合於兩造約定使用收益之 狀態，被告已違反民法第423、429條出租人之給付義務，則 原告於110年3月15日以臺北光武郵局存證號碼353號存證信 函、110年9月15日以臺北光武郵局存證號碼635號存證信函 ，主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金，為有理由。被告以 原告遲付租金主張終止租約，實無理由。兩造間之租賃關係 既仍存在，被告提起反訴請求原告遷讓返還房屋、給付租金 、違約金、不當得利皆無理由等語。聲明：1.被告之訴及其 假執行之聲請均駁回。2.如受不利益判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行。
五、原告主張兩造於108年1月15日簽訂系爭租約，由原告向被告 承租系爭房屋開設醫美館，租期自108年4月1日起至114年3 月31日止，系爭28號房屋交屋時為毛胚屋，原告裝修包含4 間廁所，自109年初起系爭4間廁所竟生堵塞，並造成穢物噴 散出馬桶等情，提出房屋租賃契約、照片等（本院卷第17至 23、167、171）為證，為被告所不爭執，自堪信為實在。六、本訴部分：
原告主張系爭廁所有穢物噴出馬桶，其原因係因樓地板之糞 管老舊而有諸多異物堵塞，造成糞管堵塞因素皆位於「地下 段」及「樓板內隱蔽段」，而地下段責任應由被告負責，樓 板內隱蔽段則為先前承租戶施作，屬原告承租前即已存在之 瑕疵，不可歸責於原告。原告請求被告修繕未果，僅能自行 雇工修繕，支出修繕費用21萬300元；另因穢物外洩致客戶 退費，造成財產上損失54萬3,663元，被告應負賠償責任等 語，為被告否認，並以前揭情詞置辯，茲就兩造爭執分敘如
下：
㈠有關系爭房屋馬桶堵塞逆湧原因，經查：
1.本件曾經系爭房屋之系爭社區管委會就系爭房屋馬桶逆湧堵 塞原因委託臺北市建築師公會鑑定，經該公會鑑定結果為： 「馬桶存水彎水面逆湧現象，研判係既有管路上方排水，管 內空氣受壓（大於大氣壓力）致馬桶水面奔騰湧上，亦即無 排氣宣洩管路，宜設置排氣管改善」等語，有被告提出之該 公會109年鑑定報告（本院卷第119至159頁）可參。又原告 以系爭房屋於原告裝修時已有設置排氣管，109鑑定報告內 容與事實不符為由，聲請重新鑑定（本院卷第161、229頁） ，經本院囑託臺北市建築師公會再予鑑定，鑑定結果為：「 1系爭房屋內馬桶堵塞之原因為：非單一因素造成。其原因 涵蓋馬桶及糞管管線設計不良、糞管內異物堵塞與通氣管之 管徑不足。2. 哪一段管線設計不良、或堵塞所致：系爭房 屋馬桶管線，無論新管及舊管(即『地面段』及『地下段』)，皆 有設計不良之情形；「樓板內隱蔽段」尚有異物堵塞情形。 以上皆為造成馬桶堵塞之『不良影響因子』。3.原告上開主張 （按即其承租系爭房屋進行裝修時，本有裝設排氣管，且其 請廠商以內視鏡檢查，發現是系爭房屋樓地板之糞管部分因 老舊而異物堵塞）是否足以動搖前次林建築師鑑定之結論： 前次林建築師鑑定之結論（按指109年鑑定報告）似不夠全 面；『宜設置排氣管改善』之用詞似不夠精確；惟通氣管之管 徑不足，亦為造成馬桶堵塞之『不良影響因子』之一。4.被告 主張之因素是否存在：被告主張洩水坡度不足部分，屬隱蔽 部分，尚無法量測。惟原告裝修時管線有多數彎曲，亦是為 造成系爭房屋馬桶堵塞之『不良影響因子』之一。」，有111 年鑑定報告（外放111年鑑定報告第10至11頁）可佐。本件 系爭廁所馬桶逆湧堵塞原因業經鑑定2次，第一次之109年鑑 定報告就其原因之鑑定結論雖有不夠全面之問題，惟第二次 之111年鑑定報告，係經本院會同會同兩造、鑑定人到場履 勘，並請被告提出系爭28號房屋竣工圖、管線圖，詢問系爭 房屋過往使用情形、系爭租賃點交情形及經兩造、系爭社區 管委會同意將系爭房屋地下室天花板舊糞管切管後，檢視糞 管內留存陳積物後，以內視鏡深入糞管往糞池方向至主幹管 檢查堵塞情形、從一樓1號馬桶以內視鏡深入觀察堵塞情形 （本院卷第299至302、315至318、333至335、349至351頁） 等歷經詳盡方法而得出上開鑑定結論，則第二次鑑定之111 年鑑定報告結論應屬可取。
2.被告雖稱：就111年鑑定報告部分指系爭房屋在一樓與地下 室樓地板間似有樓板內隱蔽段之糞管；又鑑定結論第2點認
系爭房屋馬桶管線無論新、舊管（即地面段、地下段）皆有 設計不良情形，其中地下段於鑑定報告第9頁稱責任在被告 ；及鑑定結論第4點謂被告主張洩水坡度不足部分屬隱蔽部 分，無法測量。然樓地板內配有鋼筋，糞管不可能設有樓地 板內，且樓地板厚度僅15公分，糞管直徑約10公分，加上需 考慮洩水坡度高低差，15公分樓地板內就算沒有鋼筋，也難 作作該糞管。又即便樓地板沒有鋼筋，至少完全填充混凝土 ，如糞管填充於混凝土內，若有維修必要，豈不每次維修均 需重新挖開混凝土，顯不合理；地下段管線設計是原始建築 設計，已取得建築執照及使用執照，此應係鑑定人主觀見解 ，鑑定人就此未提出相關建築設計規範或準則。另系爭社區 為地上6層、地下1層，建築量體並不大，系爭社區原始設計 管線應無問題。且系爭房屋屋齡約36年，過往住戶或租客使 用管線未出現問題，原告使用後原始管線變成有問題，實有 疑問。系爭房屋原設始計僅1座馬桶，原告增至4座馬桶，致 原始設計無法負荷，不能歸責被告；而被告質疑有洩水坡度 是指個別4座馬桶到糞管集中點間，不是在隱蔽段，鑑定報 告上開說明，顯誤解被告質疑之處等語（本院卷第401至402 頁）。然111年鑑定報告係臺北建築師公會就其所鑑定事項 ，結合專業知識所為客觀鑑定系爭房屋馬桶堵塞逆湧現象之 原因。有關樓板內隱蔽部分，111年鑑定報告已於鑑定分析 及結果1.⑸段說明「系爭房屋內馬桶堵塞之原因為非單一因 素所造成。以系爭房屋馬桶糞管配管路徑而言，大致可分為 三段路徑：①『地面段』：4座馬桶分別至『糞管匯集進入樓地 板處』(圖上A點)之間。②『樓板內隱蔽段』：圖上A點至圖上B 點之間，其長度約5公尺。③『地下段』：地下室平頂『糞管出 樓地板處』(圖上B點)至化糞池之間。以上三段路徑交接處皆 為180°之U形大轉彎，詳附件（九）9-4頁之《鑑定標的物廁 所糞管配管路徑模擬圖》。其中，『地下段』為原始取得使用 執照當時之狀態，依《使用執照竣工圖》可證，詳附件（五） 5-4頁。另依附件（九）9-2頁之《鑑定標的物廁所糞管進出 位置位置模擬圖》可查，地下室平頂『糞管出樓地板處』(圖上 B點)位於原廁所位置。屬『地下段』之相關責任，在於被告方 。『地面段』為原告方雇請室內裝修公司設計施工，屬『地面 段』之相關責任，在於原告方。至於『樓板內隱蔽段』，應為 先前承租戶所施作；其責任歸屬須視其租賃合約條文規定及 出租方交付予承租方當時之屋況狀態等因素而定。」等語（ 外放111年鑑定報告第9頁），是111年鑑定報告所指隱蔽段 並非指地下段，而係指先前承租戶所施作馬桶之A點即糞管 匯集進入樓板處，至B點即地下室平頂糞管出樓板處（該圖
見111年鑑定報告附件九9之2），並非指系爭房屋建築當時 取得建築執照之管線設計，是被告就此部分指述似有誤會， 其上開指摘自不取。
3.原告主張111年鑑定報告固稱發現距離較遠之3號馬桶其糞管 排污水平輸送距離已達接近5公尺遠，才達到糞管匯集進入 樓地板處，亦為馬桶堵之不良影響因子之一，然系爭廁所不 僅3號馬桶有糞管堵塞情形，距糞管匯集進入樓地板處最近 之1號馬桶亦有堵塞情況，可知3號馬桶糞管排污水平輸送距 離與馬桶堵塞無關云云。然依111年鑑定報告可知，系爭房 屋馬桶堵塞原因並非單一因素所致，除上開3號馬桶其糞管 排污水平輸送距離已達接近5公尺遠，才達到糞管匯集進入 樓地板處外，通氣管之管徑不足、新舊管即地面段及地下段 皆有設計不良情形、原告裝修時管線有多數彎曲亦是為造成 系爭房屋馬桶堵塞不良影響因子之一等情，顯見系爭房屋馬 桶逆湧堵塞係因多因素所造成，非單一因素，自難切割地觀 察個別原因予以判斷，是原告上開主張，尚非可取。至原告 雖以系爭房屋堵塞原因包含糞管內異物堵塞與通氣管之管徑 不足，二者是否互相影響，111年鑑定報告未提及，請求補 充鑑定是否係因樓板內隱蔽段有異物堵塞情形，始致本件堵 塞馬桶之通氣管徑不足使用（本院卷第397至399頁），然11 1年鑑定報告之鑑定結果認系爭房屋馬桶逆湧堵塞係因上開 多項原因所致，縱有互相影響，亦不影響上開原因共同造成 馬桶逆湧堵塞之結果，對本件有關事實認定及責任分擔等之 判斷亦無影響，自無再予補充鑑定必要。
4.綜上，系爭房屋馬桶逆湧堵塞原因係因多個共同原因所造成 ，業經111年鑑定報告鑑定如上，該鑑定報告應屬可取，已 如前述。本件參酌上開鑑定報告所鑑定之各該原因，其中有 因原告施工廁所4個馬桶及糞管管線設計不良（含管線有多 數彎曲）、通氣管之管徑不足、系爭房屋馬桶新管及舊管( 即地面段【地面段係由原告委託他人設計施工】及地下段【 地下段為被告房屋原設計問題】)，皆有設計不良之情形， 其中地面段即4座馬桶分別至糞管匯集進入樓地板處，為原 告施工部分，地下段係地下板平頂糞管出樓地板處至化糞池 間，係屬被告所有系爭房屋之原始設計，另樓板內隱蔽段即 先前承租戶所施作馬桶之A點即糞管匯集進入樓板處，至B點 即地下室平頂糞管出樓板處等，均為系爭廁所馬桶逆湧堵塞 原因。又依111年鑑定報告所載：「系爭房屋內馬桶堵塞原 因有三：①糞管整體配管路徑設計不良，過於複雜迂迴曲折 ，且馬桶數量過多（原因所占比70%）；②糞管內部有物堵塞 （原因所占百分比20%）；③通氣管之安裝管徑不足（原因所
占百分比10%）」（外放111年鑑定報告第9頁），本院審酌 上開原因共同造成馬桶堵塞，其責任比例應由原告負擔十分 之八，被告負擔十分之二。
㈡原告主張其請求被告修繕未果而自行雇工修繕，支出修繕費 用21萬300元；另因穢物外洩致客戶退費，造成財產上損失5 4萬3,663元一節，提出工程請款單、工程估價單、估價單、 發票、估價單、施工確認單、支票簽收單、顧客投訴處理表 、簽單、統一發票、營業人銷貨退回進貨退出或折讓證明單 、特約商店人工退款單、身分證及健保卡、收據、退費統一 發票遺失放棄兌獎/扣抵切結書、信用卡、銷貨單等件影本 （本院卷第27至72、175至225頁）為證。被告對原告上開證 據均未予爭執，應堪信為實在。又被告對系爭廁所有逆湧堵 塞一節不爭執，僅爭執該逆湧堵塞是否可歸責於被告之原因 所致，足信原告確實因此雇工修繕系爭廁所支出21萬300元 ，及因此遭客戶退費受損54萬3,663元。惟系爭廁所逆湧堵 塞有可歸責兩造之多項因素，其責任應由原告負擔十分之八 ，被告負擔十分之二，已如前述，則扣除原告應負擔之十分 之八比例金額後，原告請求被告給付15萬0,793元（【210,3 00+543,663】×0.2=150,792.6，元以下四捨五入），即屬正 當，逾此金額為無理由，應予駁回。
㈢綜上所述，本件原告本訴依系爭租約第5條前段約定、民法第 430條、第227條第2項規定，請求被告給付原告15萬0,793元 ，及自起訴狀繕本送達翌日即110年1月25日（本院卷第79頁 ）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准 許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
七、反訴部分：
被告主張伊於108年2月1日將系爭房屋出租予原告，原告裝 潢後，系爭廁所逆湧堵塞係因原告設計不良(增設至4座馬桶 與管線複雜)加上施工失誤(通氣管之管徑不足)所致，均可 歸責於原告，應由原告自負修繕責任，非屬被告應負修繕義 務之瑕疵。依系爭租約第3條約定，自108年4月起至112年3 月止，租金每月30萬元，自112年4月起至114年3月止，租金 每月32萬元。原告須逐年於每年4月1日前開立一年期12張支 票予被告。惟原告自110年4月1日起暫停給付租金，經被告 先後催討，於110年12月27日給付60萬元僅得抵充110年4月 、5月租金，仍積欠110年6月至111年1月租金共240萬元。被 告已於111年1月21日終止系爭租約。請求原告將系爭房屋室 內外裝潢拆除，回復裸屋原狀後返還被告，並自111年2月1 日起至返還房屋之日止，按月給付被告90萬元；及給付240 萬元本息等語，被告則辯稱：系爭廁所確有糞管堵塞情形，
不合於兩造約定使用收益狀態，原告得主張同時履行抗辯權 ，拒絕給付租金，被告以原告遲付租金主張終止租約為不合 法，其反訴請求遷讓返還房屋、給付租金、違約金、不當得 利皆無理由等語。查：
㈠本件系爭廁所馬桶確有逆湧堵塞情形，而該馬桶堵塞原因非 單一因素造成，應由原告擔十分之八責任，被告負擔十分之 二責任，已詳述如前。又依111年鑑定報告所載，有關系爭 廁所修復馬桶堵塞之方法有二：「(1)方法一：此方法相對 較不須修改現有原告之室內裝修空間配置，但須經管理委員 會同意。因現有廁所直下方為車道空間，且相對較靠近化糞 池；即將現有4座馬桶之糞管分別直接貫通樓板至地下室平 頂，再走水平橫支管至化糞池。其合理之修復費用，總價為 新台幣貳拾萬壹仟元整，詳附件（七）修復工程費用之價目 表。(2)方法二：此方法須變更現有原告之室內裝修空間配 置，即將現有公用廁所空間移至原始取得使用執照當時之廁 所位置，並適度減少馬桶數量，但此修復方式已大幅改變原 告現有空間之使用行為，且須拆除部分裝修隔間。並依原告 新的空間需求規畫再重新施工；因此，無法估算其修復工程 費用。但此修復方法之工程費用將高於前述方法(方法一)。 」等語（111年鑑定報告第10頁），如以111年鑑定報告上開 修復馬桶堵塞方法一需經系爭社區管理委員會同意，尚非被 告自己有意願即得修繕，而被告就系爭租約有關系爭28號房 屋係以毛胚屋交付予原告進行裝潢設置系爭廁所，該等廁所 係由原告依其使用需求而設計施工，而非被告提供之廁所設 備，且系爭廁所堵塞主要係可歸責原告，其應負擔十分之八 責任，均如前述。原告的空間規劃配置如何，被告尚難得知 ，從而其修繕自宜由原告於修繕後，扣除可歸責原告應負擔 比例後，請求被告支付該部分費用為妥適。如被告未得系爭 社區管理委員會同意，即難以施工，而原告承租者為系爭28 號、30號房屋，除系爭廁所外並無其他不符合使用收益之情 形，並自109年1月12日起至109年12月止，於每月多次雇工 通糞管，要求被告支付該等費用；且原告自110年4月1日起 繼續使用收益系爭房屋而不支付系爭房屋全部租金，復不為 終止系爭租約，本院審酌上情，依其間利益狀態及歸責原因 衡量結果，認被告主張原告拒絕支付系爭房屋之租金，對被 告顯不公平而有違誠信原則一節，應屬可採。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約， 民法第440條第1、2項定有明文。查，原告於110年3月15日 以其自110年4月1日起有關租賃物之租金部分，依法得暫停 給付至被告修繕租賃物合於約定使用狀態，而主張同時履行 抗辯。被告則以其系爭房屋並無應由其負修繕義務之瑕疵存 在為由，通知原告仍應依系爭租約第3條第3項於110年4月1 日前開立一年期租金支票12張予被告，並於110年9月15日以 原告自110年4月份起未再給付系爭房屋租金，通知原告於3 日內給付110年4月份至9月份租金共180萬元，否則將終止系 爭租約；原告則再於110年9月15日發函表示其已行使同時履 抗辯，但考量先為保留本件訴訟主張之75萬3,963元，而先 支付104萬6,037元，保留之金額待判決釐清後再商議（但未 支付該104萬6,037元）；被告則於110年12月21日以原告已 積欠租金270萬元為由，姑不論其是否同意上開保留提議， 就其餘194萬6,037元並無權拒付，催告原告於3日內給付積 欠租金（本院卷第385至386頁）。原告則於110年12月27日 表明已於當日匯款60萬元予被告。然被告則於111年1月21日 以原告僅於110年12月27日付款60萬元，尚欠自110年6月起 之租金，通知自即日起終止系爭租約，並應將系爭房屋回復 為裸屋狀態，返還予被告，並給付其餘積欠租金計240萬元 等情，有原告提出之存證信函影本（本院卷第373至390頁） 為證。而被告前開終止系爭租約之存證信函，已於111年1月 22日送達原告，有原告提出之中華郵政掛號郵件收件回執（ 本院卷第501頁）足憑。是被告催告原告給付租金時，原告 所積欠之租金總額已逾2期以上之租金，則依前開規定，被 告終止與原告間之系爭租約，自屬正當，系爭租約即因被告 於111年1月22日終止而向後消滅。
㈢復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條 前段、第767條第1項前段定有明文。又系爭租約第10條約定 ：「一、……乙方（按指原告）於租賃期滿或終止時，將房屋 遷讓交還，不得藉詞任何理由，繼續使用本房屋，乙方亦不 得向甲方請求遷移費或任何賠償。乙方未即時遷出返還房屋 時，甲方另得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至 遷讓完竣之日止按房租日期租金貳倍計算之違約金。……三、 乙方於返還房屋時應打掃乾淨回復原狀返還（即裸屋狀態） 」等語（本院卷第19至21頁）。復按無法律上之原因而受利 益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應 返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民 法第179條、第181條但書分別定有明文。又無法律上原因占
有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋權利 人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋權利人得依 不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益。無權 占有他人之房屋者，依上開同一法理，自應認可獲得相當於 房屋租金之利益；就權利人而言，如無反證，其所受損害自 與租金相當，兩者同以租金數額為據。查：
1.系爭租約既於111年1月22日因被告終止而消滅，則被告依民 法第767條第1項前段、第455條前段、系爭租約第10條第1項 約定，請求原告將系爭房屋回復為裸屋狀態後，返還予被告 ，自屬有據。
2.系爭租約第3條第1項約定，自108年4月1日起至112年3月31 日每月租金為30萬元，有系爭租約（本院卷第17頁）在卷足 稽，原告自110年4月1日起至被告終止系爭租約時止，應付 租金為10個月租金計300萬元，原告僅支付60萬元，尚積欠2 40萬元，原告自得請求被告給付積欠租金240萬元。又系爭 租約第3條第3項約定原告應一次開立1年期之12張支票予被 告，其餘租金亦須逐年於每年1日前開立1年期12張支票予被 告，顯見原告至遲於111年2月1日就上開240萬元即已陷於遲 延狀態，是被告請求原告就上開租金自111年2月1日起至清 償日止按年息5%計算之利息，亦屬正當。
3.依前所述，系爭租約既經被告終止，原告於被告終止系爭租 約後即屬無權占有系爭房屋，被告主張因原告無權占有致其 受有不能使用收益而未獲得相當於租金利益之損害一節，即 屬可取。是被告依不當得利之法律關係，請求原告給付自11 1年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付30萬元不當 得利，自屬可採。
4.原告於系爭租約經被告終止後無權占有系爭房屋，已如前述 。被告本得依系爭租金第10條第3項約定，請求被告按月給 付2倍租金之違約金。上開約定之違約金數額，係依違約之 日數而以2倍日租金計算，目的當在促使承租人履行返還租 賃物之義務，非屬預定一定之賠償總額，係屬懲罰性違約金 性質。而違約金是否過高，法院固得依職權酌減至相當數額 ，且不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用 。惟仍須審究債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之 一切利益為衡量標準；且法院酌減之數額是否相當，仍須依 一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以 為酌定之標準。本院衡諸系爭房屋係原告租賃用以營業，原 告因系爭廁所有馬桶逆湧堵塞情形，雖曾自行雇工通糞管但 仍無法完全解決上開情形，嗣經鑑定結果原告應負擔十分之 八責任，被告負擔十分之二責任，現系爭廁所之狀況未經改
善而仍有堵塞狀態之情形，原告於系爭租約經終止後仍未遷 讓返還，亦尚有租金仍未給付等情，認被告請求租金2倍即 每月60萬元之違約金顯屬過高，應以每月10萬元為適當，超 過部分，則無理由。
㈣綜上所述，被告反訴依民法第179條、第184條第1項前段、第 455條、第767條第1項前段規定、系爭租約第3條第1項、第1 0條第1項、第3項約定，請求原告將系爭房屋室內外裝潢拆 除，回復裸屋原狀返還被告；並自111年2月1日起至返還房 屋之日止，按月給付被告40萬元。並給付被告240萬元，及 自111年2月1日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理 由，應予准許，逾上開範圍之請求為無理由，應予駁回。八、兩造互就本反訴部分均聲請供擔保請准宣告假執行及免為假 執行，經核本訴原告勝訴部分，所命給付未逾50萬元，爰依 民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。 並依被告聲請准供相當擔保金後，得免為假執行。至原告敗 訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予 駁回。另就反訴部分，經核被告勝訴部分，並無不合，爰酌 定相當之擔保金額准許之。至被告敗訴部分，其假執行之聲 請即失所依據，應併予駁回。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之本訴及被告之反訴，均為一部有理由 、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款 、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 31 日 民事第七庭 法 官 蔡政哲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 3 月 31 日 書記官 周儀婷
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