臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第2702號
原 告 曾忠正
訴訟代理人 許桂挺律師
複 代理人 黃士哲律師
被 告 黃建明
丁健華
共 同
訴訟代理人 許盟志律師
韓忞璁律師
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國111年3月2日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
一、被告黃建明、丁建華應將臺中市○○區○○段000○號建物（門牌 號碼臺中市○○區○○路○段000巷00弄00號）騰空遷讓返還原告 。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣316,600元替原 告預供擔保後，得免為宣告假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：原告於民國109年12月23日與訴外人黎念成 簽立買賣契約，以總價新臺幣（下同）819萬元向黎念成購 買如附表一所示之建物（下稱系爭房屋）暨如附表二所示坐 落土地（下稱系爭土地，同時提及房屋及土地時合稱系爭房 地），並於110年3月23日完成所有權移轉登記。原告於購入 系爭房地時，即經黎念成告知系爭房地原為訴外人卓昱樺所 有，經卓昱樺借與當時男友即被告黃建明使用，嗣卓昱樺與 被告黃建明分手後，系爭房地即為被告黃建明與配偶即被告 丁建華占用。黎念成取得系爭房地後，無暇處理此事，故再 將系爭房地轉售原告。被告占用系爭房地既屬無權占有，爰 依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋 。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。㈡願 供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告答辯則以：
一、被告黃建明於90年8月30日起即承租系爭房地，並與被告丁 健華同住。嗣於93年3月9日，被告黃建明欲購入系爭房地， 但因有債務問題，遂與當時女友卓昱樺成立借名登記契約， 將系爭房地購入後登記於卓昱樺名下。詎卓昱樺於101年間 起訴請求被告遷讓房屋，經被告黃建明於101年5月7日以存
證信函終止其與卓昱樺間之借名登記契約，卓昱樺始撤回該 案訴訟。卓昱樺明知雙方已終止借名登記契約，仍於103年6 月24日將系爭房地以買賣為原因移轉所有權登記予黎念成， 自屬無權處分。
二、再者，原告與卓昱樺、黎念成三人彼此熟識。黎念成先自無 權處分人即卓昱樺處無償取得系爭房地，嗣後原告又惡意受 不當得利受領人即黎念成之無償讓與，則被告黃建明本得依 民法第182條規定及類推適用第183條規定，請求原告將系爭 房地移轉與被告黃建明。又被告2 人為夫妻關係，被告丁建 華係經被告黃建明同意而居住使用系爭房地，是原告自不得 請求被告2 人遷讓房屋。
三、退步言之，黎念成與卓昱樺為訴外人保安酒業股份有限公司之前、後負責人、卓昱樺與原告則為訴外人利豐酒業股份有限公司（原名九鑫股份有限公司）前、後負責人，其等間顯然熟識。原告明知系爭房地存有上開爭議，仍願意買受，且與被告對談中，自述購入系爭房地前未至現場看過，實違反交易常情。再者，系爭房地買賣契約書中就各期付款期限均不明，原告亦未依照契約約定期限給付，然黎念成竟於原告買賣價金尚未全數給付完畢前，即將系爭房地過戶原告，亦違反交易常情。又系爭房地火險之要保人現仍為卓昱樺，是以原告與卓昱樺、黎念成3人間移轉系爭房地之目的，顯係為使原告得對被告提起本訴，原告與黎念成並無買賣系爭房地之真意。是原告與黎念成買賣系爭房地之債權行為及移轉之物權行為，均屬通謀虛偽意思表示而無效，原告自未取得系爭房地所有權。四、並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准 免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告主張其於109年12月23日向黎念成購入系爭房地，於110 年3月23日辦理移轉登記完畢，現為系爭房地登記所有人乙 節，業據提出不動產買賣契約書（土地）、不動產買賣契約 書（建物）、建物所有權狀、土地所有權狀為佐（見本院中 簡卷第23頁至第31頁、第33頁至第41頁、第43頁、第45頁） ，核與被告提出之建物、土地登記第一類謄本相符（見本院 訴字卷第35頁至第76頁）。又原告主張系爭房地現由被告2 人占有使用乙節，亦為被告所不爭執。上開事實，堪以認定 。
二、被告雖主張系爭房地原係被告黃建明借名登記於卓昱樺名下 ，被告黃建明始為真正所有權人等語，然為原告所否認。經 查：
㈠按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記，不生效力。不動產物權經登記者，推定登記權利 人適法有此權利。依本法所為之登記，有絕對效力，民法第 758條、第759條之1、土地法第43條分別定有明文。再按不 動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人 依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用 、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間 之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動 產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬 有權處分，初不因第三人為善意或惡意而有異，為本院自10 6年2月14日以後所持之法律見解。而出名人若違反其與借名 人之內部約定，擅將借名登記之不動產處分移轉所有權登記 予第三人，屬違反其應於借名契約終止後返還借名標的物與
借名人之給付義務，乃侵害對借名人債權（借名關係終止後 之返還請求權）之行為，僅應負債務不履行損害賠償責任（ 最高法院106年度第3次民事庭會議決議、107年度台上字第2 096號、108年度台上字第1066號、107年度台上字第398號民 事判決意旨可資參照）。
㈡經查，系爭房地於93年3月9日，以買賣為原因移轉登記為卓 昱樺所有；再於103年6月24日，以買賣為原因移轉登記為黎 念成所有；嗣於110年3月23日，以買賣為原因移轉登記為原 告所有等情，有臺中市地籍異動索引在卷可參（見本院訴字 卷第77頁至第93頁）。被告雖主張其於101年5月7日即向卓 昱樺為終止借名登記之意思表示，並提出存證信函為證（見 本院中簡卷第181頁至第183頁）。惟按於借名登記關係終止 後，出名人雖負有返還借名財產與借名人之義務，然於返還 之前，仍應為法律上之所有權人（最高法院109年度台上字 第89號民事判決意旨參照）。是被告辯稱系爭房地為被告黃 建明出資購入，而借名登記於卓昱樺名下乙節，縱屬真實， 於卓昱樺將系爭房地返還前，卓昱樺仍為系爭房地法律上之 所有權人。卓昱樺既登記為系爭房地之所有權人，揆諸前開 判決要旨，其嗣又將系爭房地所有權移轉登記予黎念成，即 屬有權處分，不論黎念成是否為善意，其均已合法取得系爭 房地之所有權。則黎念成再將系爭房地移轉登記與原告，自 亦屬有權處分，並由原告合法取得系爭房地之所有權。被告 徒以系爭房地係被告黃建明借名登記與卓昱樺等語置辯，而 否認原告取得系爭房地所有權，並抗辯被告有繼續占有使用 系爭房地之合法權源乙節，洵屬無據。其就此部分借名登記 之主張是否為真，即無再予調查之必要。
三、被告另抗辯卓昱樺與黎念成間、黎念成與原告間就系爭房地 均為通謀虛偽之假買賣，其等間之買賣契約及所有權移轉登 記行為均屬無效，原告未取得系爭房地所有權等語。惟查： ㈠按「民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與 相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表 意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合 意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而 表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表 示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親 誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成 立。原審謂上訴人未能舉證證明，僅以系爭買賣或贈與契約 與常情不合為由，主張各該契約係出於通謀虛偽意思表示， 為無可取，因而為上訴人敗訴之判決，泃無違誤」（最高法 院 86年度台上字第3865號民事判決要旨參照）。又按第三
人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人 應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號民事判決要旨參 照）。
㈡查系爭房地業經黎念成於109年12月23日以總價819萬元（土 地部分價金719萬元、建物部分價金100萬元）出售予原告， 經原告分次給付完畢，系爭房地並移轉登記為原告所有等情 ，業據原告提出不動產買賣契約書（土地）、不動產買賣契 約書（建物）、建物所有權狀、土地所有權狀、付款證明等 件為證（見本院中簡卷第23頁至第31頁、第33頁至第41頁、 第43頁、第45頁、本院訴字卷第201頁至第213頁），顯見黎 念成與原告確已合意訂立買賣契約，原告並因此支付買賣價 金，經黎念成將系爭房地所有權移轉登記予原告。被告主張 原告與黎念成間就系爭房地所為之買賣契約為通謀虛偽意思 乙節，既為原告所否認，依前開說明，自應由被告就此負舉 證之責。
㈢被告固以原告與黎念成、卓昱樺彼此相識，其等移轉系爭房 地之目的即係為使原告得對被告提起本訴，顯屬通謀虛偽之 意思表示等語，並提出保安酒業股份有限公司登記資料查詢 、九鑫股份有限公司登記資料查詢、錄音譯文、保費收據等 件為證（見本院中簡卷第215頁至第237頁）。惟依上說明， 被告既未提出證據證明原告與黎念成雙方乃故意互為不符真 意之表示，尚難徒以被告抗辯原告與卓昱樺、黎念成彼此間 認識，或系爭房地價金給付方式違反常情，即認定原告明知 系爭房地為被告所有，進而推認原告與黎念成就系爭房地所 為之買賣及物權行為係通謀虛偽意思表示。又原告是否到場 確認系爭房地、是否購買現由他人占有使用之房屋、購入房 屋後應如何處置，乃原告所應承擔之風險，縱房屋正由被告 占有使用，亦無從以此即認定買賣雙方均無締結買賣契約之 真意，且就此現狀，買賣雙方亦得以協商買賣條件、價金之 方式處理之，非謂原告於買受遭他人占有之房屋後，向被告 起訴主張權利，即能謂買賣為通謀虛偽。
㈣據上，被告前揭主張，均無從推認原告與黎念成間就系爭房 地之買賣契約及所有權移轉行為屬通謀虛偽行為，自難認原 告與黎念成間就系爭房地之買賣契約及所有權移轉行為均屬 無效。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。查原告與黎念成間就系爭房地之買賣無證據顯示為通謀虛偽，業經本院認定如前，則原告即為系爭房地之所有權人。而被告既未舉證證明其等占有使用系爭房地有正當權源，應屬無權占有。則原告依前開規定，請求被告遷讓交還系爭房屋，核屬有據。 肆、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之法律關係，請求 被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與援引之證據， 經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，爰不逐一論
述，附此敘明。
陸、本判決所命被告給付之價額未逾50萬元，依民事訴訟法第38 9條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願 供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保 金額准許之。
柒、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日 民事第四庭 法 官 段奇琬
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 4 月 3 日 書記官 陳科維
附表一：
編 號 建號 基地坐落 建築式樣 主要材料 及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 門牌號碼 樓層面積 合計 附屬建物主要建築材料及用途 １ 193 臺中市○○區○○段000地號 鋼筋混凝土造、3層樓房 1層：43.33 2層：43.40 3層：39.76 屋頂突出物：11.39 合計：137.88 陽台13.37 露台1.94 花台0.71 屋簷2.07 全部 臺中市○○區○○路0段000巷00弄00號
附表二：
編 號 土地坐落 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 平方公尺 １ 臺中市 北屯區 大滿段 6 308.64 100萬分之3472 ２ 13 563.63 100萬分之3100 ３ 91 2156.02 100萬分之3472 ４ 215 20381.03 100萬分之3473 ５ 256 129.90 全部 ６ 299 701.58 100萬分之3472
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