臺灣臺中地方法院民事判決
111年度簡上字第323號
上 訴 人 廖麗卿
訴訟代理人 翁晨貿律師
複代理人 林思儀律師
被上訴人 趙陳玉蓮
訴訟代理人 趙志中
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國111年6月8
日本院臺中簡易庭111年度中簡字第460號第一審民事判決提起上
訴，經於112年2月24日言詞辯論終結，本院合議庭判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面：
(一)於原審起訴主張略以：被上訴人所有門牌號碼臺中市○○ 區○○○○街00巷0號房屋(下稱9號房屋)及在頂樓所增建之 鐵皮違章建物等地上物，越界占用上訴人所有坐落臺中 市○○區○○段0000地號土地(下稱3-25地號土地)上如原判 決附圖（下稱如附圖）所示A部分位置(面積2平方公尺) ，且緊貼上訴人所有之中清西二街45巷7號房屋(下稱7 號房屋)外牆，致上訴人之7號房屋窗戶有遭人自被上訴 人所增建之鐵皮違建屋頂處侵入之虞，爰依民法第767 條第1項規定，訴請被上訴人拆除3-25地號土地上如附 圖所示A部分位置(面積2平方公尺)之地上物，並將該部 分土地返還上訴人。
(二)原審駁回上訴人之訴，上訴人提起上訴，並於上訴程序中減縮上訴範圍而聲明：原判決不利於上訴人後開部分廢棄；該廢棄部分，被上訴人應將坐落3-25地號土地上如附圖所示A部分位置(面積2平方公尺)上9號房屋之頂樓原女兒牆上方所增建之鐵架建物及屋頂予以拆除(上訴人減縮上訴聲明後，未上訴部分，非本院審理範圍)。另陳述： １、按所謂權利濫用，係指外觀上徒具權利行使之形式 ，實質上違背法律之根本精神，而與權利之社會作 用及目的相背馳者而言。除應考量是否違反公共利 益或以損害他人為主要目的外，尚須斟酌行使權利 是否逾越權利之本質及經濟目的，或逾越社會觀念 所允許之界限，並應斟酌權利人因權利之行使所能 取得之利益，與其權利之行使對他人可能形成之損 失為適當之衡量。另違章建築之取得人對該違章建 築之事實上處分權，究非法律明文保護之物權，並 非當然得類推適用民法第767條規定。被上訴人在 其9號房屋頂樓原女兒牆上方增建之鐵架建物及屋 頂，越界坐落在上訴人之3-25地號土地上方，既為 違章建築，應不受法律保護，難謂有合法權利存在
，應無「公共利益」或「當事人利益」相比較之可 言。原審援引民法第796條之1規定，駁回上訴人對 該違章建築之拆除主張，認事用法，即有違誤。 ２、被上訴人在其9號房屋頂樓原女兒牆上方所增建之鐵 架建物及屋頂，既屬違章，且非原9號房屋建築結 構之一部，上訴人已減縮上訴範圍，並未再就9號 房屋之原始建築結構部分為拆除及返還土地之主張 ，則原審在未經專業機構鑑定或徵詢意見下，即以 拆除機具及人力能否在兩造房屋間之狹小範圍施作 及需考量結構安全補強等技術性、安全性和社會整 體利益及兩造權益平衡為由，而為被上訴人得免予 拆除之判斷，自非得當。
３、上訴人之7號房屋，因被上訴人在9號房屋頂樓任意 搭蓋違建，致牆面污損，遇雨即會有水滲漏入屋， 乃有修繕之必要。上訴人前曾委請訴外人得寶聯合 工程有限公司及豐楠工程行分別估修，但均因牆面 為被上訴人所搭蓋之上開違建占用，致無法施工， 有估價單及報價單影本可參(本院卷第131、133頁) ，對上訴人造成重大困擾，是上訴人減縮請求被上 訴人拆除越界之頂樓違建，乃係保全財產權所必要 ，並非以侵害他人為目的，應屬有據等語。
二、被上訴人方面：
(一)於原審中答辯略以：系爭9號房屋係由上訴人之父廖椿 柱得中和段3地號土地共有人鄭火印、張潤發、廖財田 、廖椿柱、曾德信及張八郎等人同意，在系爭房屋坐落 土地位置興建。被上訴人係於70年間向訴外人廖財田及 廖椿柱等人所組成之建商，購買9號房屋及3-24地號土 地，取得時係善意且無過失；另自70年入住至今已40年 餘，均依原樣使用，自無越界及無權占用可言；況被上 訴人係於75年間取得3-25地號土地及申請興建7號房屋 ，如被上訴人之9號房屋果有越界建築之情事，則上訴 人在75年當時，即可察知，但上訴人卻遲至110年始行 要求拆屋還地，依民法第796條規定，其主張並非合法 ，其訴應予駁回等語。
(二)另於上訴程序中答辯聲明：上訴駁回。另陳述： １、地政機關於發給土地及房屋權狀前，必詳細核對申 請登記之房地坐落位置、界址及面積，並加以測量 ，如有錯誤或越界情事，建商應會於比對後要求該 機關更正，故被上訴人之9號房屋有無越界，應以 當初臺中市政府所核准之竣工圖是否相符而為認定
。依9號房屋之竣工圖所示，房屋面寬為420公分( 本院卷第33頁)，而現今9號房屋各層之室內實際面 寬分別為393、391及389公分，有被上訴人所為量 測照片可憑(本院卷第59-65頁)，再加計左右兩側 分戶牆之寬度，應未超過420公分。足證被上訴人 之9號房屋係合法起造且未越界。又9號房屋乃先興 建完成，其後始辦理土地分割，上訴人之3-25地號 土地於被上訴人之9號房屋興建完成時仍為整界地 ，尚無3-25地號存在，何來被上訴人之9號房屋越 界占用3-25地號土地興建之問題。
２、依原審囑託測量之結果，如附圖所示之A部分位置位 於兩造房屋相鄰之牆壁處，又依台中市政府工務局 所核發(69)中工建使字第386號使用執照(原審卷第 75頁)「水湳彩虹商城」連棟式店鋪住房新建工程 設計圖/B1-B8、C1-C3壹、貳樓平面圖」(本院卷第 33頁)所示，該牆壁位置有3支結構柱設計，代表該 牆面乃用以分攤結構柱承受建物本體重量之承重牆 ，若加以拆除，勢將影響連棟式店鋪住房之安全。 原審基於結構安全之考量，否准上訴人之主張，自 無不合。
３、被上訴人買受取得9號房屋後，即行入住，惟入住約 月餘即發生漏水瑕疵，經連棟式店鋪住房住戶集體 反應後，建商乃在連棟式店舖住房之頂樓，加蓋同 型式且相連之鐵皮屋頂，以防漏水再次發生，此有 空照照片可參(本院卷第141-145、153、155-159頁 )，該頂樓加蓋係建商為解決漏水瑕疵所建，並非 被上訴人所自行為之，被上訴人係善意且無過失。 ４、上訴人之父廖椿柱嗣在原為「整界地」之分割後3-2 5地號土地上，為上訴人規劃興建7號房屋，該「整 界地」所毗鄰之兩側土地，分別為被上訴人之3-24 地號土地及作為社區6米道路使用之3-34地號土地 。廖椿柱在3-25地號土地上興建7號房屋時，卻將 地基打入3-34地號土地上原已完工之社區排水溝處 ，而侵占部分3-34地號土地，並擴增其建築基地之 範圍，如今再以所擴增之建築基地邊界當成界址點 ，反控被上訴人越界，自非有理。
５、廖椿柱於興建7號房屋之過程中，曾將被上訴人之9號房屋頂樓所增建之鐵皮屋頂掀開，並將屋頂鋼架包入房屋牆內。被上訴人曾予質問，因廖椿柱表示：這樣兩家的牆才能密合，下雨才不會漏水、大家以後是鄰居，不要計較這麼多等語，被上訴人以和為貴乃未追究，其後兩造房屋交接處之防漏防水事宜，亦皆由上訴人之父廖椿柱處理，並保留迄今而無更動。廖椿柱為上訴人之代理人，所為決定，效力應歸屬於上訴人，上訴人在房屋興建35年後，全部否認，顯違誠信。況土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議者，即不得請求移去或變更其房屋。民法第796條第1項定有明文。被上訴人之9號房屋本為上訴人之父廖椿柱所原始起造，上訴人嗣自廖椿柱處繼受取得3-25地號土地，則縱認被上訴人之9號房屋確有位在3-25地號土地上之情，上訴人既係承繼自廖椿柱，則就廖椿柱所不得主張之事由，上訴人亦不得主張之。 ６、上訴人雖稱因其7號房屋漏水及牆面污損需修繕，故有拆除被上訴人之9號房屋頂樓增建之必要，自應提出證明以實其說。又被上訴人之9號房屋頂樓之增建建物，雖未辦理保存登記，但屬房屋之主要結構，且與其他連棟式住戶之頂樓增建相連，應在不影響結構安全之前提下，始得拆除。上訴人以越界為由，執意拆除當初建商為解決漏水而施作之頂樓增建，將使被上訴人之9號房屋失去應有價值。上訴人所為，明顯損人不利己等語。三、本院之判斷：
(一)按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返
還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其 所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項固有 明文。惟土地如負有使用上之負擔時，則土地所有權之 行使即非全無限制。另法院針對具體個案，應本於公平 誠信，並衡量雙方當事人之利益、社會及經濟政策思想 之運用等情，依個案定其舉證責任分配之歸屬始為妥適 。是待證事實，除以直接證據證明外，法院亦可應用經 驗法則及論理法則，依已明瞭之間接事實，推定其真偽 。
(二)次按，依建築法第30條規定，起造人申請建造執照時， 除備具申請書、工程圖樣及說明書外，尚須同時提出土 地權利證明文件。是建物起造人如非兼為建築基地之所 有人時，依營建法規，起造人需取得基地所有人所出具 之土地使用同意文件後，始得依法請領建造執照，並於 建物按圖施工完成後，始能申領使用執照及憑辦建物第 一次所有權登記。是依法興建並取得使用執照及辦畢建 物第一次所有權登記之建物，其基地所有人於起造當時 應有出具同意建物使用基地之權利證明文件予起造人， 被上訴人所辯系爭9號房屋興建時業經坐落土地(含附圖 A部分)之共有人同意等情，應可採信。
(三)再按，建物性質上不能與建築基地分離而單獨存在，故 基地所有人如與人合建而同意他人在其土地上興建建物 再為分配、或在土地上進行預售、或先興建建物後再行 出售時，除另有其他特別約定外，應認所興建完成之建 物，在建物得使用之合理期限內，建物所有人與所坐落 之建築基地所有人間，存在有在建物合理之使用期限內 得繼續使用基地而具對價性之基地使用關係，始為合理 。又依物權法定原則，上述建築基地使用關係如未依民 法物權篇所定之用益物權規定為登記者，原雖僅具債權 之效力，依債權相對性原則，基地之後手並不當然繼受 前手與地上建物所有人間之債權關係，但法諺有言「任 何人不能轉讓超過自己之權利之權利」，是在具體個案 ，法院應斟酌當事人間之意思、交易情形及建物使用土 地等一切情狀而為判斷，倘認基地之繼受人於取得土地 所有權當時，依客觀情事足認其明知或可得而知該基地 使用關係存在者，即應同受該建築基地使用關係之拘束 ，始足維持交易及法律秩序之安定和社會整體之利益， 亦避免土地之前後手藉移轉所有權方式，而使土地不再 受原所應負使用上負擔拘束之不合理結果。是土地之繼 受人所取得之土地，如原有上述建築基地使用關係存在
，則建築基地之繼受人取得土地所有權後，本於所有人 之地位行使其所有權時，如與上述建築基地使用關係約 定本旨有悖時，法院即應駁回其所為之權利行使主張， 以符事理之平。
(四)經查，訴外人曾淑月等16位起造人前以「68中工建建字 第127號」建造執照，在重劃前之原何厝段2-1地號整筆 土地上申請興建編號B1、B2、B3甲、B3乙、B5、B6、B7 、B8、H1、H2、H3甲、H3乙、H5、H6、H7及H8等連棟式 店鋪住宅，並於完工後之69年2月11日領得「69中工建 使字第386號」使用執照一節，有建築平面圖、使用執 照及存根影本可稽(見原審卷第43、73、75、83頁、本 院卷第33頁)。足認上開連棟式店鋪住宅於69年2月間即 告興建完成，且依上述說明，亦可推認重劃前之原何厝 段2-1地號土地之原所有人，於起造當時應有出具同意 使用該基地建築房屋之權利證明文件予起造人。是上開 合法起造之連棟式店鋪住○○○○○○○○○○○○段000地號土地 ，應有前揭具對價性之建築基地使用關係存在，各該合 法起造之建物對所坐落之基地，自屬有權使用而非無權 占有。
(五)次查，被上訴人係於上開連棟式店鋪住宅69年2月間興 建完成後之69年6月17日向起造人曾淑月買受起造編號B 1之系爭9號房屋，並於69年10月8日辦畢房屋所有權移 轉登記(見原審卷第47、77、79頁)。而上開連棟式店鋪 住○○○○○○地○○○○○○○段000地號土地，則係在其後之69年 7月13日始先經重劃為中和段3地號土地，再於70年6月2 7日辦理土地分割而分割出同段3-1至3-73等地號土地( 含3-24及3-25地號土地在內，見原審卷41、45、49、61 頁、本院卷第209頁)。其後被上訴人再於70年6月29日 與廖財田、曾德信、張八郎及上訴人之父廖椿柱等4人 簽立土地所有權移轉契約書，而於70年7月14日取得分 割後之3-24地號土地所有權(見原審卷41、45頁)，至上 訴人則係於75年2月4日始因買賣之原因而輾轉取得分割 後之3-25地號土地所有權，又其上之7號房屋則係依「7 5中工建使字第1022號」使用執照，於76年9月7日始行 辦理建物第一次登記。依上述起造及交易過程觀之，上 開連棟式店鋪住宅(含9號房屋在內)係先以重劃前之原 何厝段2-1地號土地「整筆」為建築基地，且於69年2月 間起造完成，其後始於70年6月27日辦理土地細分而分 割出中和段3-1至3-73等地號土地，並非先行將重劃前 原何厝段2-1地號土地分割出中和段3-1至3-73等地號土
地後始行在各細分後之土地上申請建築，起造當時既尚 未分割出3-25地號土地，自無不當「越界」而占用3-25 地號土地建築之可言。
(六)上訴人所有之3-25地號土地既係分割自重劃後中和段3 地號土地(即重劃前之原何厝段2-1地號)，則除另有其 他特別約定外，自應繼受分割前中和段3地號土地(即重 劃前之原何厝段2-1地號)之原土地所有人對上述連棟式 店鋪住戶(含9號房屋在內)起造當時所出具之建築基地 使用同意權利證明文件所表彰使用負擔(即前揭具對價 性之建築基地使用關係）之拘束。另上訴人之父廖椿柱 為重劃後分割前之中和段3地號土地共有人之一，並於 分割出同段3-24地號土地後出售予被上訴人；上訴人復 係輾轉自其父廖椿柱處取得分割後3-25地號土地所有權 ；上訴人取得3-25地號土地之當下，被上訴人之9號房 屋早已完工而坐落在現有基地上，並已使用多年。客觀 上足認上訴人取得3-25地號土地之時，就被上訴人之9 號房屋係在重劃前原何厝段2-1地號土地上所合法起造 ，且該連棟式店鋪住宅係先行完工，其後始為建築基地 之分割等情，除可自其父廖椿柱處得知外，亦可由相關 土地及建物登記公示資料察知，自應受該建築基地使用 關係之拘束。
(七)基上，上開連棟式店鋪住宅(含9號房屋在內)既係以重 劃前原何厝段2-1地號土地整筆為建築基地而起造完成 ，則被上訴人之9號房屋，本有權使用所坐落之建築基 地位置，而無起造當時不當越界之情；至該基地(重劃 前原何厝段2-1地號土地)雖於重劃後另行辦理土地分割 ，惟上訴人既應受該連棟式店鋪住宅(含9號房屋在內) 之基地分割前即已存在之建築基地使用關係之拘束，則 上訴人本於其嗣後取得分割後3-25地號土地所有人之地 位，主張被上訴人之9號房屋「無權占有」其所有之3-2 5地號土地上如附圖所示A部分位置(面積2平方公尺)， 即非有據。又所謂附屬建物，乃指依附於原建築以助效 用而未具獨立性之次要建築而言，如依附於原建築頂樓 而增建之建物，因缺乏構造上或使用上之獨立性，僅有 常助原建築之效用，依民法第811條規定，應為原建築 所有權範圍之擴張，而為附屬建物。本件上訴人於上訴 中所聲明訴請被上訴人拆除之9號房屋頂樓女兒牆上所 增建之鐵架建物及其屋頂，並無獨立之出入口，而須經 由9號房屋內部始能通達頂樓使用，自屬9號房屋之附屬 建物性質。又依卷附69年9月20日之空照圖（本院卷第1
53頁）觀之，該連棟式店鋪住宅(含9號房屋在內)之頂 樓在70年6月27日為基地分割前即已增建完成；被上訴 人所有之9號房屋既有權使用屬其原建築基地範圍之3-2 5地號土地上如附圖所示A部分位置；上訴人所訴請拆除 之該頂樓增建鐵架建物及屋頂，係被上訴人所有之9號 房屋之附屬建物且未逾越9號房屋原所得坐落使用之基 地範圍上空，則上訴人本於其為3-25地號土地所有人之 地位，以被上訴人無權占有如附圖所示A部分位置(面積 2平方公尺)為由，訴請被上訴人拆除9號房屋頂樓女兒 牆上方所增建之鐵架建物及屋頂，因受上述建築基地使 用關係之拘束，而非有理。
四、綜上所述，被上訴人所有之9號房屋於房屋合理使用之期限 內，得坐落使用3-25地號土地上如附圖所示A部分位置為其 建築基地；另上訴人所訴請拆除之頂樓增建，復係該9號房 屋之附屬建物且未逾越所得坐落之建築基地範圍。從而，上 訴人以被上訴人無權占有3-25地號土地為由，依民法第767 條第1項規定，訴請被上訴人拆除9號房屋頂樓女兒牆上所增 建之鐵架建物及屋頂，即非有理。原審駁回上訴人之訴，其 理由固有不同，惟判決結論，並無二致，原判決仍應予以維 持。上訴人指摘原判決不當，請予廢棄改判，為無理由，上 訴應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘 明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1、2項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 3 月 31 日 民事第四庭 審判長法 官 吳國聖
法 官 侯驊殷
法 官 林宗成
上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 3 月 31 日 書記官 陳盟佳