臺灣臺中地方法院民事判決
111年度簡上字第307號
上 訴 人 翁勝翔
訴訟代理人 陳盈壽律師
被 上訴人 翁承煒
訴訟代理人 林士煉律師
陳怡安律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國111年3
月4日本院臺中簡易庭110年度中簡字第2745號第一審簡易判決提
起上訴，本院於112年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回（原判決主文第一項關於「如附圖所示茶奶奶手做點心之廣告招牌貳個及排油煙管壹組拆除」之記載，應更正為「如本院111年度簡上字第307號判決附件所示茶奶奶手作點心之廣告招牌貳個及排油煙管壹組拆除」）。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人方面：
一、於原審起訴主張：兩造於民國109年簽立房屋租賃契約書（ 下稱系爭租約），約定由被上訴人將門牌號碼臺中市○○區○○ 路○段000號房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租賃期間 自109年2月1日起至111年1月31日止，上訴人應於每月15日 前繳納租金新臺幣（下同）2萬元。詎上訴人自110年3月15 日起未依約繳納租金，所欠租金扣除押租金（2萬元）已達2 個月以上，經被上訴人以起訴狀繕本催告上訴人於5日內給 付積欠之租金，上訴人仍有4個月之租金未給付，被上訴人 再以民事準備狀繕本對上訴人為終止系爭租約之意思表示， 該準備狀於110年7月6日送達上訴人，是系爭租約業已終止 。惟系爭租約終止後，上訴人仍占有系爭房屋未遷離，屬無 權占有，被上訴人自得請求上訴人將系爭房屋如起訴狀原證 3照片（如附件）所示之「茶奶奶手作點心」之廣告招牌2個 及排油煙管1組拆除，並將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原 告及其他全體共有人，並依系爭租約第2、3條約定，請求上 訴人給付所欠租金8萬元。又上訴人於系爭租約終止後仍占 有系爭房屋，係無法律上原因而獲有相當於租金之不當得利 ，系爭房屋其他共有人並將其等對上訴人之不當得利債權讓 與原告，故被上訴人亦得向上訴人請求相當於租金之不當得 利每月2萬元。為此，爰依民法第767條、第821條、系爭租 約及同法第179條之規定，提起本件訴訟。
二、於本院補充則以：上訴人於原審審理中，對於被上訴人為系
爭房屋所有權人，及系爭租約有效成立、兩造間就系爭房屋 為租賃關係等節，均已自認。上訴人上訴後始爭執被上訴人 非系爭房屋所有權人且系爭租約無效，然均未提出相關證據 佐證，非屬可採。
貳、上訴人方面：
一、於原審抗辯略以：系爭房屋本為訴外人即兩造之祖父翁錦章 所有，自65年至70年間起迄今，訴外人即上訴人父親翁朝騰 均居住在系爭房屋，且曾花費鉅資加蓋3樓、施作裝潢工程 ，及委請臺灣電力公司加裝三項電表，足認翁朝騰就系爭房 屋具有合法占有權源，被上訴人及系爭房屋之其他共有人， 自無從占有系爭房屋。被上訴人訴請上訴人將系爭房屋返還 予被上訴人及其他共有人，顯係以損害翁朝騰為目的，有權 利濫用之情。又上訴人曾通知被上訴人前來收取系爭房屋租 金，但被上訴人未前來收取，且上訴人曾於110年4月28日匯 款6萬元予被上訴人，110年4月份以前之租金扣除押租金2萬 元，上訴人僅積欠2萬元等語。
二、於本院補充則以：
㈠系爭房屋原為翁錦章所有，翁錦章過世後，由翁朝騰繼承其 中應有部分二分之一。因翁朝騰無力分擔系爭房屋所餘貸款 ，遂與訴外人即被上訴人母親林秀玲協議，由林秀玲代為清 償貸款後，翁朝騰就系爭房屋之應有部分暫先借名登記於被 上訴人名下作為擔保，翁朝騰則按月分期支付2萬元與林秀 玲。待清償款項累積至800萬元後，再將系爭房屋持分過戶 返還翁朝騰。是被上訴人非系爭房屋之所有權人，自無從依 民法第767條、第821條規定，請求上訴人遷讓房屋。 ㈡林秀玲於109年3月間，要求上訴人將其所經營富士榮股份有 限公司所有之南屯縣○○鎮○○巷00號不動產設定抵押，並於文 件中夾雜系爭租約，上訴人不察而簽名，其餘租約內容均為 林秀玲事後填載。上訴人按月給付之2萬元，均為翁朝騰應 償還林秀玲之款項，並非租金，系爭租約應屬無效。參、本件原審經審理後，判決被上訴人全部勝訴，即命：㈠上訴 人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予被上訴人及其他全體共 有人，並將如附圖所示茶奶奶手做點心之廣告招牌2個及排 油煙管1組拆除。㈡上訴人應給付被上訴人8萬元，及自110年 7月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢上 訴人應自110年7月7日起至遷讓返還系爭房屋予被上訴人及 其他全體共有人止，按月給付原告2萬元。上訴人對原審判 決聲明不服，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被 上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。肆、本院之判斷：
一、被上訴人為系爭房屋所有權人：
㈠查系爭房屋登記為被上訴人及訴外人汪惠華、翁任賢所共有 （權利範圍各二分之一、八分之一、八分之三），有建物所 有權狀附卷可稽（見本院原審卷第123頁），堪認被上訴人 主張其為系爭房屋所有權人乙節，確屬有據。
㈡上訴人雖主張上開所有權狀所示被上訴人名下權利範圍二分 之一，實為翁朝騰借名登記於被上訴人名下，被上訴人非真 正所有權人等語，然為被上訴人所否認，自應由上訴人就借 名登記契約存在之相關事實負舉證責任。而查： ⒈上訴人於原審審理時，自承被上訴人現為系爭房屋所有權 人等語（見本院原審卷第129頁），堪認上訴人已自認被 上訴人為系爭房屋所有權人。上訴人既未舉證證明此與事 實不符或經他造同意，自無從撤銷該自認。上訴人嗣後辯 稱：翁朝騰「似」將自己當作系爭房屋所有人而占有使用 並出資加蓋、裝潢，「似」有借名登記而分管之情（見本 院原審卷第173頁）；再於本院辯稱：被上訴人於系爭房 屋所有權應有部分二分之一，係由翁朝騰借名登記云云， 均不足採信。
⒉再者，上訴人辯稱翁朝騰與林秀玲係於100年3月初就系爭 房屋成立借名登記契約云云，當時除其2人外，尚有被上 訴人父親翁清松、上訴人母親吳玉筷、兩造姑姑翁麗花及 其配偶林源聰、代書等人在場，翁朝騰並簽立協議書交由 林秀玲收執。然被上訴人否認有該紙協議書存在，而經上 訴人聲請傳喚林源聰到庭，林源聰當庭亦表示拒絕作證（ 見本院簡上卷第106頁）。又觀上訴人提出翁朝騰（原名 翁順良）與林秀玲間之房屋買賣契約書（見本院簡上卷第 109頁至第113頁），其上明確記載翁朝騰將系爭房屋（權 利範圍二分之一）暨坐落土地（權利範圍全部）出賣與林 秀玲，除約定由林秀玲代償房屋貸款外，翁朝騰並陸續簽 收由林秀玲交付之其餘款項，未見有何上訴人所稱借名登 記或待翁朝騰給付款項後再為移轉登記等意旨。上訴人空 言主張翁朝騰簽收款項部分均屬虛偽云云，難認可採。 ⒊至上訴人提出之抵押權塗銷同意書、建築物改良物所有權 買賣契約書（見本院簡上卷第91頁、第92頁），僅能證明 台中商業銀行同意塗銷系爭房屋抵押權登記及被上訴人取 得系爭房屋所有權二分之一，亦無從佐證上訴人主張被上 訴人與翁朝騰間存在借名登記契約乙節為真。
⒋此外，上訴人即未能提出其他任何證據以實其說，自難認 其主張可採。
二、系爭租約業經被上訴人於110年7月7日合法終止：
㈠被上訴人主張兩造於109年簽立系爭租約，約定由被上訴人將 系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自109年2月1日起至111年 1月31日止，被上訴人應於每月15日前繳納租金2萬元等情， 業據提出系爭租約為證（見本院原審卷第33頁至第47頁）， 其形式上真正為上訴人所不爭執（見本院原審卷第164頁、 本院簡上卷第96頁），堪以認定。
㈡上訴人雖主張兩造間沒有簽訂系爭租約之真意，系爭租約應 屬無效等語。然查：
⒈系爭租約明確記載為「房屋租賃契約書」（見本院原審卷 第37頁），而系爭契約第1 頁「承租人」及末頁「立契約 人」欄位，係分別經上訴人親自簽名乙節，為上訴人所不 爭執（見本院簡上卷第89頁）。又上訴人於原審審理中， 對於兩造間存在系爭租約乙節，亦未予爭執，僅抗辯系爭 租約尚未終止（見本院原審卷第162頁）。則上訴人於上 訴後，改口辯稱其係於簽署設定抵押權文件時，一時不察 而誤簽夾雜其內之系爭契約云云，實屬違反常情，且前後 矛盾，難以採信為真。至上訴人提出之富士榮股份有限公 司名下南屯縣○○鎮○○段00000地號土地登記第二類謄本、 同段265建號建物登記第二類謄本（見本院簡上卷第49頁 至第55頁），僅能證明前開建物上設有最高限額抵押權， 無從佐證上訴人主張係於簽署設定抵押權文件時不慎簽到 系爭契約乙節為真。
⒉再者，上訴人主張系爭租約與系爭房屋108年4月1日房屋租 賃契約書（下稱甲租約）所約定之租約期限重疊，與常情 相悖等語。然查上訴人於原審提出甲租約、上訴人與被上 訴人胞妹間對話紀錄、財政部中區國稅局函文等證據資料 （見本院原審卷第177頁至第183頁、第185頁、第187頁） ，係為佐證被上訴人確有同意其將系爭房屋1樓作為店面 使用，並非執以主張系爭租約無效，此觀上訴人於原審提 出之答辯二狀即明（見本院原審卷第171頁至第172頁）。 則上訴人於本院審理時，改口主張上訴人於無租賃關係情 形下，配合簽署甲租約以供被上訴人提出與國稅局使用等 語，前後不同，亦難信採。且查被上訴人於原審審理時， 即否認甲契約為真正（見本院原審卷第188-7頁），而上 訴人亦未能提出甲契約原本（見本院原審卷第218頁）， 自無從為對上訴人有利之認定。
⒊從而，上訴人辯稱系爭租約不生效力乙節，尚非可採。 ㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終 止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 項、第2 項及第45 5 條前段分別定有明文。又出租人非因左列情形之一，不得 收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100 條第3 款亦有明定。查被上訴人 主張上訴人自110年3月15日起，即未按月給付2萬元與被上 訴人等情，為上訴人所不爭執（見本院簡上卷第129頁）。 又上訴人於原審時自述其於110年4月28日匯款6萬元予被上 訴人後，110年4月份以前之租金扣除押租金2萬元，僅積欠2 萬元等語，可知被上訴人於110年4月16日起訴時，上訴人已 積欠5個月之租金（即109年12月至110年4月），扣除押租金 2萬元後，仍積欠4個月之租金。而被上訴人以起訴狀繕本催 告上訴人於5日內給付所欠租金，於110年5月3日送達上訴人 ，有起訴狀及送達證書可證（見本院原審卷第21頁、第79頁 ），上訴人直至110年7月6日止，僅再支付6萬元，尚積欠被 上訴人4個月之租金（即110年3月至6月），扣除押租金2萬 元後，仍積欠被上訴人3個月之租金，經被上訴人於110年7 月5日以民事準備狀繕本對上訴人為終止系爭租約之意思表 示（見本院原審卷第91頁），該準備狀於110年7月6日送達 上訴人，有收件回執在卷可憑（見本院原審卷第233頁）。 是兩造間之租約自110年7月7日起，業經被上訴人合法終止 。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、 第821條分別定有明文。查系爭房屋為原告及訴外人汪惠華 、翁任賢所共有，業經本院認定如前。而上訴人現仍占有系 爭房屋，且如附件所示之茶奶奶手作點心廣告招牌兩個及排 油煙管一組係上訴人所有，此亦為上訴人所自承（見本院原 審卷第164頁），足知上訴人於兩造租約終止後仍繼續占有 使用系爭房屋，自屬無權占有。則被上訴人依上開規定，請 求上訴人將系爭房屋全部遷讓騰空返還予被上訴人及全體共 有人，並將如附件所示茶奶奶手作點心之廣告招牌兩個及排 油煙管一組拆除，於法洵屬有據。另上訴人於兩造租約終止 後，請求被告遷讓返還系爭房屋，係合法正當行使權利，要 無對上訴人權利濫用之情形，併此說明。
四、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民 法第421 條第1 項、第439 條前段定有明文。本件上訴人自
110年3 月15日以後，即未曾依約於每月15日前按月給付租 金予被上訴人，至110年7月6日止尚積欠被上訴人自110年3 月至6月之租金共計80,000 元，業如前述。則被上訴人依系 爭租約之法律關係，請求上訴人給付80,000元之租金，及自 110年7月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息 ，為有理由，應予准許。
五、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條規定甚明。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之 利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁 判要旨參照）。承前所述，系爭租約自110年7月7日起終止 ，上訴人自該日起已失其占用系爭房屋之正當權源，依社會 通常觀念，上訴人獲有相當於租金之不當得利，並因此致被 上訴人及系爭房屋其他共有人受有無法使用收益（收回再出 租）系爭房屋之損害，系爭房屋其他共有人汪惠華、翁任賢 並已將其二人對被告之不當得利返還請求權讓與被上訴人， 有民事陳報狀附卷可按（見本院原審卷第188之1頁）。本院 審酌系爭租約原訂租金為每月20,000元，則被上訴人本於不 當得利之法律關係，請求上訴人給付自110年7月7日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利20 ,000元，亦屬有據。
六、按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告 之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期 間或命分期給付，民事訴訟法第396條第1項定有明文。上訴 人雖以其與家人住在系爭房屋已久，且系爭房屋另有三樓增 建，為整理物品及尋覓後續適宜居住處所，主張本件遷讓房 屋非長時間不能履行，請依法酌定履行期間為6個月以上等 語。然本院斟酌被上訴人於110年3月起即未按月繳納租金， 經被上訴人於110年4月16日提起本訴（見本院原審卷第15頁 ），原審於111年3月4日宣判，則計至本院112年3月3日言詞 辯論終結日止，上訴人已有超過6個月之時間另覓場所，應 屬充裕，本件應無依前揭規定另定履行期間之必要，僅此敘 明。
伍、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，請求上訴人將系爭房屋全部遷讓騰空返還予被上訴人及其他全體共有人，並將如附件所示茶奶奶手作點心之廣告招牌兩個及排油煙管一組拆除；並應付被上訴人8萬元，及自110年7月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；及自110年7月7日起至遷讓返還系爭房屋予被上訴人及其他全體共有人止，按月給付被上訴人2萬元，為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，經核其任事用法均無違誤之處。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴，惟原審判決主文第1項所載附圖部分，漏未附於原判決之後，並誤載「茶奶奶手作點心」為「茶奶奶手做點心」，經本院當庭與兩造確認以本判決附件代之（見本院簡上卷第128頁），自應由本院併予更正如主文所示。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 3 月 31 日
民事第四庭 審判長 法 官 吳國聖
法 官 吳金玫
法 官 段奇琬
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 4 月 3 日 書記官 陳科維
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