臺灣橋頭地方法院民事判決
111年度重訴字第15號
原 告 吳卓穎
吳松霖
共 同
訴訟代理人 陳樹村律師
黃斐瑄律師
被 告 謝秋月
訴訟代理人 陳冠宇
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國112年2月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣900萬元，及其中新臺幣620萬元自民 國111年9月29日起，其中新臺幣280萬元自民國111年10月9 日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣300萬元為被告供擔保後，得 假執行；但被告如以新臺幣900萬元為原告預供擔保，得免 為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國110年5月5日經由訴外人蘇靚恩居間 仲介，以新臺幣（下同）6,200萬元之價格，向被告買受其 所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地，及其上同段88建號 建物即門牌號碼高雄市○○區○○路00巷000號房屋（下合稱系 爭房地），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約） 。原告已給付第一期款620萬元予被告，被告依約應於110年 7月20日前，將系爭房地過戶所需文件交付承辦之地政士， 辦理系爭房地所有權移轉手續，被告卻拒絕履約，嗣經原告 限期催告被告履行，仍未獲置理，原告遂於111年9月27日寄 發高雄地方法院郵局存證號碼第001329號存證信函予被告， 為解除系爭買賣契約之意思表示，並經被告收受。被告依約 應返還所收價款620萬元，及依所收價款620萬元計算之違約 金予原告。為此，爰依民法第259條、系爭買賣契約法律關 係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,240萬 元，及自111年9月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠伊簽立系爭買賣契約前，多次向蘇靚恩表示伊無出售系爭房
地之意願，於簽約日即110年5月5日上午7時許，亦再次在電 話中告知蘇靚恩伊無出售系爭房地之意願。伊簽立系爭買賣 契約之際，係因蘇靚恩告以「先簽一簽，回去還有好幾個月 可以跟家人商量」等語，使伊主觀上認為伊簽名後，仍得與 家人討論再為最終決定，而無出售系爭房地之效果意思，故 兩造間未達成買賣系爭房地之意思表示合致，系爭買賣契約 依民法第86條但書規定，應屬無效。
㈡縱認系爭買賣契約成立，伊亦係因誤信蘇靚恩詐稱「先簽一 簽，回去還有好幾個月可以跟家人商量」等語為真，而陷於 錯誤，為出售系爭房地之意思表示，造成伊客觀行為與內部 主觀意思即「與家人討論後再為最終決定是否出售系爭不動 產」不一致，伊得依民法第88條第1項、第92條第1項後段撤 銷出售系爭房地之意思表示，且伊已於110年6月8日寄發高 雄凹仔底郵局存證號碼000282號存證信函向原告為撤銷系爭 買賣契約之意思表示，原告本件主張，自無理由。 ㈢又因伊罹患有脊髓惡性腫瘤、持續性憂鬱症及雙下肢截癱等 病症，且僅有國小學歷，辨識其意思表示效果之能力顯有不 足，無法於短時間內理解其所簽署系爭買賣契約、價金履約 保證申請書、價金履約保證書、動用款項協議書等文件之內 容，系爭買賣契約之簽立，乃利用伊當時心理狀況、行動不 便等處境，於匆促之數小時內作成系爭買賣契約，造成伊以 顯不相當價格出賣系爭房地，屬類似民法第74條所定暴利行 為之情形，原告請求伊履行系爭買賣契約顯失公平，違背誠 實信用原則等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行 之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於110年5月5日經蘇靚恩居間仲介，以6,200萬元向被告 買受系爭房地，並簽立系爭買賣契約。
㈡原告已給付第一期款620萬元予被告，尚餘5,580萬元未付。 ㈢被告於110年6月8日寄發高雄凹仔底郵局存證號碼000282號存 證信函予原告，原告於同年月9日收受。
㈣原告於110年8月18日寄發高雄地方法院郵局存證號碼第00112 1號存證信函，催告被告於文到7日內交付系爭房地過戶所需 文件予承辦之地政士，被告於同年月19日收受。 ㈤原告於111年9月27日寄發高雄地方法院郵局存證號碼第00132 9號存證信函予被告，為解除系爭買賣契約之意思表示，被 告於同年月28日收受。
四、本院之判斷：
㈠系爭買賣契約是否有效？
按表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，
其意思表示，不因之無效，但其情形為相對人所明知者，不 在此限；意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不 為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤 或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；因被詐欺或被 脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係 由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限， 始得撤銷之，為民法第86條、第88條第1項、第92條第1項所 明定。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證 之責任，民事訴訟法第277條亦有明文。原告於110年5月5日 向被告買受系爭房地，並簽立系爭買賣契約，被告迄未移轉 並交付系爭房地予被告等情，為兩造所不爭執。原告主張系 爭買賣契約原為合法有效，被告應負契約責任乙節，則為被 告所否認，本件即應由被告就其係遭蘇靚恩詐欺而陷於錯誤 ，誤為出售系爭房地之意思表示，其主觀上無出售系爭房地 之效果意思，且此等情形為原告所知悉等事實，負舉證之責 。經查：
⒈被告辯稱其簽立系爭買賣契約前及簽約當日，均有向蘇靚恩 表示伊無出售系爭房地之意願，雖提出中華電信股份有限公 司通話明細報表為證（見審訴卷第117頁），惟自該文件僅 可見被告、蘇靚恩有於110年5月5日上午7時20分通話，無從 得知雙方通話內容為何，本難憑此認定被告無出售系爭房地 之真意。再被告自109年12月18日起，即在網路上刊登以6,5 00萬元出售系爭房地之廣告，業據原告提出廣告截圖照片1 紙為證（見本院卷第45頁），被告亦不否認該廣告為其所刊 登（見本院卷第52頁），顯見被告本有出售系爭房地之意欲 。被告雖辯稱其無以低於6,500萬元價格出售系爭房地之意 願，惟被告既於簽約當日與原告達成以6,200萬元價格出售 系爭房地之合意，自應受兩造磋商後之價格拘束，無從以系 爭買賣契約所定價格低於其期望，遽指其於締約時並無買賣 之真意。況被告亦未就其無出售系爭房地真意之情形為原告 所明知乙節，提出任何證據以實其說，被告辯稱其出售系爭 房地之意思表示，依民法第86條但書規定，應屬無效等語， 洵非可採。
⒉又依兩造簽立系爭買賣契約之錄音影光碟內容，未見被告有 遭蘇靚恩詐欺，或被告有何不同意系爭房地出售價格之情， 為被告所不爭執（見本院卷第92頁）。再觀諸被告提出之對 話錄音譯文，訴外人即被告配偶陳光宗詢問「今天妳帶她去 ，她是不是跟妳反應說她要回來再考慮看看，有沒有」，蘇 靚恩雖回覆「有，她有講」等語（見本院卷第105頁），惟 此僅能證明被告曾向蘇靚恩表示要再考慮買賣條件，亦無法
推知蘇靚恩有何對被告施以詐術之情。被告辯稱其係因蘇靚 恩詐稱「先簽一簽，回去還有好幾個月可以跟家人商量」等 言詞始簽立系爭買賣契約，其內部主觀意思為「與家人討論 後再決定是否出售系爭不動產」，其出售系爭房地之意思表 示乃基於錯誤、遭詐欺而為等語，亦屬無據。故被告於110 年6月8日寄發高雄凹仔底郵局存證號碼000282號存證信函予 原告，為撤銷出售系爭房地之意思表示，並非適法，不生撤 銷之效力。是系爭買賣契約係有效契約，堪以認定。 ㈡原告提起本件訴訟，是否違反誠信原則？
⒈被告辯稱其罹患有脊髓惡性腫瘤、持續性憂鬱症及雙下肢截 癱等病症，且僅有國小學歷，辨識意思表示效果之能力顯有 不足，無法理解所簽署契約及相關文件之意義，而以顯不相 當價格出賣系爭房地，原告提起本件訴訟違反誠信原則等語 ，並提出診斷證明書、心理測驗及智能評鑑結果為證（見審 訴卷第121-123頁、本院卷第101-103頁）。然被告身體上病 症本與其辨識意思表示效果之能力無涉，再依其心理測驗及 智能評鑑結果報告，雖呈現其基本認知功能不佳，推估認知 障礙程度落於輕度範圍，惟該報告檢查時間為系爭買賣契約 簽立後之110年6月16日，該報告並表示被告測驗時曾因系爭 房地買賣問題而情緒低落，不排除測驗表現受情緒影響，自 難認該報告得作為被告簽立系爭買賣契約時之意識能力參考 依據。且被告並未受有監護或輔助宣告，其精神狀態意識能 力並未經司法審查，則被告所提上開證據仍未足證明被告於 簽立系爭買賣契約時，有辨識意思表示能力顯有不足之情。 ⒉另被告前於109年12月18日刊登以6,500萬元出售系爭房地之 廣告，已如前述，本件兩造係以6,200萬元買賣系爭房地， 僅較被告原先預估售價減少300萬元，調降之買賣價金幅度 未及5%（計算式：300萬元6,500萬元×100%＝4.6%），並無 顯低於被告原定價格之情。且不動產實際成交價格，每因雙 方當事人議價能力及買賣意願強弱、周遭成交情形、總體經 濟景氣程度、銀行貸款利息高低、居間仲介者之磋商能力等 各種主客觀因素而有變動，只需價格為買賣雙方所同意即可 成交，被告僅以兩造所定買賣價格低於6,500萬元，遽指其 以顯不相當價格出賣系爭房地，原告提起本件訴訟違反誠信 原則，自屬無據。被告此部分所辯，均非可採。 ㈢原告請求被告返還所收價款及給付違約金，是否有據？如是 ，得請求之金額為若干？
⒈按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約解 除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約
另有訂定外，依左列之規定：受領之給付為金錢者，應附加 自受領時起之利息償還之，民法第254條、第259條第2款分 別定有明文。次按甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規 定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不 履行時，他方得逕行解除本契約；如乙方（即被告）毀約不 賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原 告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內 ，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交 付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償，亦為 系爭買賣契約第12條第1項、第3項後段所明定。 ⒉返還價金部分：
依系爭買賣契約第4條第1項及第8條第1項約定，被告應將買 賣標的物即系爭房地過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並 蓋妥印鑑章，於原告給付備證用印款即110年7月20日時，交 由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續，而被告迄今未履行 乙情，為兩造所不爭執（見本院卷第130頁），可認被告有 遲延給付之違約情事。又原告業於110年8月18日寄發高雄地 方法院郵局存證號碼第001121號存證信函，催告被告於文到 7日內交付系爭房地過戶所需文件予承辦之地政士，經被告 於同年月19日收受，被告仍未於期限內履行，依上開規定， 原告得解除系爭買賣契約，並請求被告返還所受領價金620 萬元。是原告於111年9月27日寄發高雄地方法院郵局存證號 碼第001329號存證信函予被告，為解除系爭買賣契約之意思 表示，經被告於同年月28日收受，即生解約之效力。則原告 請求被告返還620萬元，及自111年9月29日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。 ⒊給付違約金部分：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250 條定有明文。又違約金有屬於懲罰 之性質者，有屬於損害賠償總額預定之性質者。如為懲罰性 質之違約金約定者，債務人於債務不履行時，債權人除得請 求違約金外，如另有其他損害，尚得依其他法律關係請求賠 償其他之損害；如為損害賠償總額預定性質者，則應視為就 債權人所受之損害，業已依契約預定其賠償，自不得更行請 求其他之賠償損害（最高法院99年度台上字第1257號判決意 旨參照）。系爭買賣契約第12條第4項約定，本條所規定之
違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使，可知被告違約時 ，原告除得請求系爭買賣契約第12條第3項所約定之違約金 外，尚得請求不履行之損害賠償，故系爭買賣契約第12條第 3項所約定之違約金，應係以強制債務履行為目的，確保債 權效力所定之強制罰，核其性質應屬懲罰性違約金。 ⑵又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展 、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約 自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於 其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定 之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值 之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可得 享受之一切利益為衡量之標準，依職權減至相當之金額（最 高法院87年度台上第2563號、102年度台上第1606號、108年 度台上字第123號判決意旨參照）。
⑶原告主張被告有遲延給付之違約情事，其得依系爭買賣契約 第12條第3項後段請求被告給付其已給付之620萬元同額之違 約金，固屬有據。惟本院審酌依系爭買賣契約第4條第1項、 第8條第1項約定，被告本應於110年7月20日交付系爭房地過 戶所需文件予被告，卻遲延給付，經原告催告履約，仍拒不 履行，致原告無法於該契約所定交屋時間110年9月15日取得 所預定買受之房地，進而於111年9月28日解除系爭買賣契約 ，於此段期間內增加向訴外人蔡清池、王許麗、李漢強承租 其他廠房費用，自111年2月起每月支付蔡清池租金5萬5,000 元，自111年3月起每月支付王許麗租金2萬6,000元，自111 年6月起每月支付李漢強租金7萬元（見本院卷第163-183頁 ），共計支付租金90萬2,000元（計算式：5萬5,000元×8＋2 萬6,000元×7＋7萬元×4＝90萬2,000元），並給付仲介服務報 酬160萬元（見本院卷第211頁），且原告另有買賣價金存放 於履約保證專戶中無法使用，受有利息之損害，暨原告因本 件締約耗費之時間、精力、費用、目前利率水準、社會經濟 狀況、被告違約情節、原告所受上開損害及平衡買賣雙方利 益等情，認以原告已給付之買賣價金620萬元計算違約金， 尚屬過高，應酌減為280萬元為適當。
⑷原告雖另提出與訴外人余宏誠之廠房租賃契約書，主張另有 增加每月6萬元之租金支出（見本院卷第159-161頁），然此 租賃契約書係於110年3月23日所訂定，早於兩造簽立系爭買 賣契約之110年5月5日，難認原告此部分租金支出係因被告 未履行系爭買賣契約所增加之費用支出。再原告於111年9月
28日解除系爭買賣契約後，支付予蔡清池、王許麗、李漢強 之廠房租金，乃原告解除系爭買賣契約後，本應支出之營業 費用；原告搬遷廠房之費用108萬4,113元，亦為原告購置新 廠房，或解除系爭買賣契約後承租其他廠房所應支出者，均 非因被告未履行系爭買賣契約所增加者。末就原告主張其受 有系爭房地漲幅2,941萬元之損害等語，然原告係欲使用系 爭房地作為廠房，並無出售之計畫，當無從認此為原告之所 失利益。原告主張上開費用，均係因被告違約所致之損害等 語，自非可採。
⑸至原告請求被告給付違約金280萬元，自高雄地方法院郵局存 證號碼第001329號存證信函送達被告翌日即111年9月29日起 算之利息部分。按系爭買賣契約第12條第3項後段約定，被 告係應於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予原 告作為違約損害賠償，是被告給付違約金之義務應於上開存 證信函送達被告10日後之111年10月9日始陷於給付遲延，而 應給付遲延利息。故原告就違約金請求部分，僅得請求被告 給付自111年10月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，逾此部分之利息請求，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第259條、系爭買賣契約法律關係， 請求被告給付900萬元（計算式：620萬元＋280萬元＝900萬元 ），及其中620萬元自111年9月29日起，其中280萬元自111 年10月9日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁 回。
六、兩造均陳明願供擔保，各聲請准、免假執行之宣告，就原告 勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准 許之。至原告敗訴部分其假執行之聲請則失所附麗，應予駁 回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主 文。
中 華 民 國 112 年 3 月 8 日 民事第二庭 審判長法 官 謝文嵐
法 官 蕭承信
法 官 許家菱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 3 月 10 日 書記官 劉國偉