臺灣橋頭地方法院民事判決
110年度訴字第776號
原 告 林石欽
訴訟代理人 盧俊誠律師
被 告 林鳳春
林友菁
林吳物
林利松
共 同
訴訟代理人 林昱宏律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國112年3月3日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有高雄市○○區○○段○○○○○○○○○地號土地應合併分割，其中如附圖編號ＱＦＰＬ連線範圍（面積一五○點二五平方公尺）分歸原告所有，編號ＡＢＦＱ連線範圍（面積八二點六○平方公尺）分歸被告林吳物所有，原告及被告林吳物應依如附表二所示補償金額補償被告林利松、林鳳春、林友菁。
訴訟費用由兩造每人各負擔五分之一。
事實及理由
一、原告主張：
高雄市○○區○○段0000○0000地號土地（面積各為23.04、209. 81平方公尺，以下各稱1032地號土地、1033地號土地，合稱 系爭土地）為兩造共有，均繼承自被繼承人林吉助，兩造應 有部分權利範圍均為1/5。又系爭土地均為建地，土地使用 性質相同，現有建物2棟及鐵皮屋1間坐落系爭土地上，其中 ，已辦理保存登記之二層樓透天建物（即同區同段301建號 建物），門牌號碼為高雄市○○區○○路000號（下稱135號房屋 ），係原告配偶簡銀所有；另棟三層樓透天建物，未辦理保 存登記，門牌號碼為高雄市○○區○○路000號（下稱137號房屋 ），為被告林吳物所有；而與135號房屋相鄰之鐵皮屋，則 係被繼承人林吉助生前搭建，做為倉庫使用。系爭土地並無 不能分割情事，兩造間亦無不能分割之特別約定，因兩造間 無法達成分割協議，為使系爭土地可獲最大經濟價值，及基 於土地經濟效用之維持，使建物及土地之所有權同歸一人所 有較能減少紛爭，並維護建物之社會經濟價值，且1032地號 土地面積狹小，不宜再為分割，爰依民法第823條第1項、第 3項及第824條等規定請求准予合併分割系爭土地，並將如附 圖編號ＱＦＪＲ連線範圍（面積68.19平方公尺）分歸原告所有
，編號ＡＢＦＱ連線範圍（面積82.60平方公尺）分歸被告林吳 物所有，編號ＲＪＰＬ連線範圍（面積82.06平方公尺）分歸被 告林利松所有（下稱原告方案），並依附表一所示金額找補 之方式分割等語，並聲明：兩造共有系爭土地准予合併分割 ，分割方案如原告方案。
二、被告則以：
同意分割，但因如附圖編號ＲＪＰＬ連線範圍已屬畸零地，對被 告林利松並無實益，應與原告分得之如附圖編號ＱＦＪＲ連線範 圍合併利用，始能發揮最大效益，故應以將如附圖編號ＱＦＰＬ 連線範圍（面積150.25平方公尺）分歸原告所有，編號ＡＢＦＱ 連線範圍分歸被告林吳物所有（下稱被告方案），並依附表 二所示金額找補之方式分割等語。
三、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。以原物為分配 時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分 仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外， 共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第1項 、第2項、第4項、第5項定有明文。本件原告主張系爭土地 為兩造所共有，應有部分各為五分之一，系爭土地並無不能 分割之協議，且兩造間無法達成分割協議之事實，業據提出 系爭土地登記謄本為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。從 而，系爭土地既均為兩造所共有，原告依據上開規定請求裁 判合併分割系爭土地，洵屬有據，應予准許。
㈡次按法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有 物之性質、經濟效用及全體共有人之利益而公平決定之。且 按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所 訂立之契約，然共有人請求分割共有物，應解為有終止分管 契約之意思，且分管契約與協議分割契約不同，前者以共有 關係繼續存在為前提，後者以消滅共有關係為目的，故裁判 上分割共有物時並非必需完全依分管契約以為分割，或受分 管契約之限制，而應斟酌土地之經濟價值，並求各共有人分 得土地之價值相當，利於利用(最高法院85年台上字第53號 判決意旨參照)。經查：
⒈系爭土地東側臨接九曲路，最北側為九曲路137號房屋（3層
樓），再南側為九曲路135號房屋（2層樓），再南側有鐵皮 建物（1層樓）等情，業經本院會同兩造現場履勘明確，有 本院勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷第71至77頁） 。又本件原告方案與被告分案就如附圖編號ＱＦＪＲ連線範圍均 分歸原告所有，編號ＡＢＦＱ連線範圍均分歸被告林吳物所有， 差異僅在於原告方案將如附圖編號ＲＪＰＬ連線範圍分歸被告林 利松所有，被告方案則將該部分範圍分歸原告所有，是本件 於衡量兩造方案何者較為可採時，即應就如附圖編號ＲＪＰＬ連 線範圍應如何分配為比較。
⒉如附圖編號ＲＪＰＬ連線範圍於分割後仍得供建築使用： ⑴按本自治條例用詞，定義如下：一、畸零地；指建築基地屬 下列情形之一者：…㈡前目以外之建築基地，其寬度或深度未 達附表一規定。但依法側面應退縮建築之基地，其退縮部分 不計入最小寬度。…三、最小建築基地規模：指基地寬度至 少三公尺，深度至少五公尺，面積至少二十平方公尺以上。 其側面依法應設置騎樓之角地，其寬度應在一點五公尺以上 ，該騎樓部分不列入最小寬度和最小面積。本自治條例附表 一及附表二所規定之建築基地，寬度每增加十公分，其深度 得減少二十公分。但調整後之深度不得小於八公尺。前項應 留設騎樓地區及依法應退縮建築之基地，其深度減騎樓地或 退縮地深度之差不得小於六公尺。畸零地非經補足最小寬度 、深度，不得建築。但合於下列情形之一者，不在此限：一 、鄰接地為道路、溝渠、軍事設施、公共設施用地或因使用 分區、用地類別、地形上之障礙致無法合併使用，且申請基 地符合最小建築基地規模。二、鄰接土地業已建築完成，致 無法合併建築使用，且申請基地符合最小建築基地規模。三 、袋形基地。四、其他經本府建築技術諮詢小組同意，為高 雄市畸零地使用自治條例第4條第1款第2目、第3款、第6條 、第7條所明定。另依該自治條例附表一住宅區及甲、乙種 建築用地檢討，正面路寬超過15公尺至25公尺，最小寬度4 公尺，最小深度16公尺。
⑵兩造就如附圖編號ＲＪＰＬ連線範圍分割後是否仍得供建築使用 爭執甚鉅，爰就此部分先予認定。查系爭土地為住宅區，面 臨20公尺道路，且如附圖編號ＲＪＰＬ連線範圍部分，其寬度為 2公尺，深度為9.9公尺，其最小寬度及最小深度均未達前開 自治條例附表一規定，符合該自治條例第4條第1款第2目之 定義，屬畸零地。且因寬度為2公尺，無法依同條例第6條第 1項以增加寬度折減深度計算，且因寬度不足，仍屬畸零地 ，有高雄市政府工務局111年8月30日高市工務建字第111382 07500號函、111年11月9日高市工務建字第11140764800號函
暨所附檢討圖在卷可參（見本院卷第217頁、第251至255頁 ），堪認該範圍土地確屬高雄市畸零地使用自治條例所定之 畸零地。
⑶然依同條例第7條第1項第2款規定，鄰接土地業已建築完成， 致無法合併建築使用，且申請基地符合最小建築基地規模， 例外得供建築使用。本件如附圖編號ＲＪＰＬ連線範圍分割後鄰 接之如附圖編號ＱＦＪＲ連線範圍上有135號房屋，該房屋既已 辦理建物所有權登記，有該建物登記謄本在卷可佐（見審訴 卷第57頁），自屬有使用執照之房屋，其餘鄰接之同段1044 、1047地號土地，縱合併使用，仍無法使如附圖編號ＲＪＰＬ連 線範圍符合前述最小寬度及深度規定，仍屬畸零地而無實益 ，應符合同條第3項第2款之鄰接土地業已建築完成之要件。 又依前開工務局提供之檢討圖，如附圖編號ＲＪＰＬ連線範圍之 寬度大於3公尺，深度大於5公尺，面積亦大於20平方公尺， 符合該條例第4條第3款所稱最小建築基地規模之定義，即符 合前開例外得建築使用之規定，應仍得供建築使用，被告辯 稱分割後將無法供建築使用云云，尚有誤會。
⒊又本件經本院囑託元一國際不動產估價師聯合事務所分別鑑 定依原告方案及被告方案分割後各共有人應找補之數額，經 該所針對系爭土地進行一般因素、不動產市場概況因素、區 域因素、土地個別因素及最有效使用情況下，採用比較法及 土地開發分析法評估比準地之價格，再以比準地之價格作為 基礎，逐項比較比準地與分割後各宗土地個別條件之差異， 並依優劣程度高低等級評定之差異百分率進行價格調整修正 後，分別認定依原告方案及被告分案分割後應找補之金額如 附表一、二所示，有該所111元一估字第AO-U-00000000號估 價報告書（下稱系爭估價報告）可佐。
⒋本院審酌如附圖編號ＲＪＰＬ連線範圍地形略呈不規則形，與其 他分割後之範圍均屬梯形相較，將來建築規劃上自較為受限 ，應屬較難利用。另系爭估價報告中關於原告方案中如附圖 編號ＲＪＰＬ連線範圍部分，系爭估價報告因認定該部分屬畸零 地需與鄰地合併使用，故修正-5％後以比準地89％修正率評估 價值，惟該部分範圍應得單獨建築使用已如前述，故該評估 價格應以94％計算較為適當，故應以比準地價格每平方公尺 新臺幣（下同）39,100之94％計算而為每平方公尺36,754元 ，再乘以該部分面積82.06平方公尺後，價值應修正為3,016 ,033元（小數點以下四捨五入），與附表一其餘部分合計後 ，依原告方案分割後系爭土地各分割位置總計之價值應為8, 884,646元。惟該價值與依附表二被告方案分割後各分割位 置之總價值9,404,935元相較，仍屬較低，對照系爭估價報
告評估被告方案之調整因子，應係因原告方案過度細分土地 面積導致面積利用適宜性及使用效益較差導致。從而，比較 原告方案與被告方案後，堪認如依原告方案分割，將導致系 爭土地因細分而產生利用效益降低而減損價值之狀況，不利 於全體共有人；反之，如依被告方案分割後，原告可取得較 大面積之完整土地以供利用，且可避免如附圖編號ＲＪＰＬ連線 範圍尚須透過畸零地之例外規定始能建築利用之情況，應較 能充分發揮土地之利用價值，而應以被告方案為較為妥適之 方案。
㈢又系爭土地如以被告方案分割後，如因各分得土地所在位置 略有差異，應將導致各共有人分得土地之價值有所出入，自 應由分得土地價值較高之共有人補償其餘共有人。系爭估價 報告鑑定結果，分別推定被告方案各分得部分之價格，並據 以計算應找補金額，而得出原告及被告林吳物應補償其他共 有人之金額如附表二所示，本院審酌該等估價報告之計算均 有所依據，亦無明顯失當之處，自堪採為本件補償計算之基 礎。
四、綜上所述，本件系爭土地均為兩造所共有，且無依物之使用 目的不得分割情形，復無不得分割之約定，原告請求合併分 割，自有理由。經本院審酌系爭土地使用現況，並比較原告 方案與被告方案對全體共有人權益之影響，認應以被告方案 分割，為較妥適之方案，為較妥適之方案，爰判決如主文第 1項所示。
五、末以分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地 位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質 所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴之被告全部負擔，顯 失公平，而應由兩造每人各負擔五分之一，較為公允，爰諭 知如主文第2項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 112 年 3 月 22 日 民事第二庭 法 官 蕭承信
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 3 月 22 日 書記官 林慧雯
附表一：
林吳物補償金額 林石欽補償金額 林利松補償金額 合計 林鳳春受補償金額 742,400元 447,046元 555,414元 1,744,860元 林友菁受補償金額 742,400元 447,046元 555,414元 1,744,860元 合計 1,484,800元 894,092元 1,110,828元 3,489,720元 附表二：
林吳物補償金額 林石欽補償金額 合計 林利松受補償金額 449,558元 1,431,429元 1,880,987元 林鳳春受補償金額 449,557元 1,431,430元 1,880,987元 林友菁受補償金額 449,558元 1,431,429元 1,880,987元 合計 1,348,673元 4,294,288元 5,642,961元